CC BY
62
ПРАВОВАЯ СУДЬБА ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Красницкая А.В. Феронов А.С.
4.10. ПРАВОВАЯ СУДЬБА ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Красницкая А.В., канд. юрид. наук, доцент. Должность: доцент. Место работы: Кубанский Государственный Аграрный Университет имени И.Т. Трубилина. Подразделение: кафедра международного частного и предпринимательского права. E-mail: [email protected] Феронов А.С., студент. Место учебы: Кубанский Государственный Аграрный Университет имени И.Т. Тру-билина. Подразделение: юридический факультет. Email: [email protected]
Аннотация: В статье рассматриваются особенности правовой судьбы жилых и нежилых помещений, их статуса в процессе рассмотрения дел о банкротстве застройщика. Кратко исследованы порядок установления требований кредиторов соответствующих категорий, очередность удовлетворения требований кредиторов, а также значение выделения жилых и нежилых помещений в отдельные виды требований кредиторов. Дается анализ целесообразности и необходимости разделения данных категорий недвижимости на соответствующие виды в данных делах о несостоятельности, и особенностях правовых последствий таких объектов недвижимости.
Ключевые слова: банкротство, застройщик, долевое строительство, участник строительства, жилое помещение, нежилое помещение, объект недвижимости.
LEGAL FATE OF RESIDENTIAL AND PROMOTIONAL PREMISES UNDER THE BANKRUPTCY OF THE DEVELOPER Krasnitskaya A.V., PhD at law, associate professor. Position: associate professor. Place of employment: Kuban State Agrarian University named after I. T. Trubilin. Department: international private and business law chair. E-mail: [email protected]
Feronov A.S., student. Place of study: Kuban State Agrarian University named after I.T.Trubilin. Department: Law faculty. E-mail: [email protected]
Annotation: In the article features of a legal destiny of inhabited and uninhabited premises, their status in the course of consideration of affairs about bankruptcy of the builder are considered. The procedure for establishing the requirements of creditors of the relevant categories, the priority of meeting the creditors' claims, as well as the importance of allocating residential and non-residential premises to certain types of creditor claims were briefly investigated. An analysis is made of the appropriateness and necessity of dividing these categories of real estate into the corresponding types in these insolvency cases and the specific legal consequences of such real estate objects.
Keywords: bankruptcy, developer, shared construction, construction participant, residential premises, non-residential premises, real estate.
Правовая судьба жилых помещений достаточно интересна в делах о несостоятельности застройщика с точки зрения процесса реализации таких помещений, их передачи, а также условий совершения таких действий с целью удовлетворения требований кредиторов, участников строительства. Законодательство о банкротстве предусматривает достаточно сложный механизм, по-
зволяющий использовать жилое помещение в качестве способа исполнения гражданских обязательств застройщика, однако несмотря на это данный механизм отличается объективностью и соответствует принципам удовлетворения требований кредиторов согласно пропорциональности.
Так, Жилищный кодекс РФ в ст. 15 устанавливает, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает всем установленным санитарным нормам и техническим требованиям, а также иным требованиям, установленным законодательством. Тот же Жилищный кодекс закрепляет виды жилых помещений: жилой дом, либо часть жилого дома; квартиры, либо часть квартиры; комната1. В случае с банкротством застройщика более актуальны такие виды жилых помещений, как жилой дом или часть жилого дома и квартира или часть квартиры.
Жилой дом - это индивидуально-определенно здание, состоящее из комнат, а также вспомогательных помещений, которые предназначаются для удовлетворения гражданами нужд бытового и иного характера, связанных с их проживанием в соответствующем здании. Под квартирой закон подразумевает структурно обособленное помещение многоквартирного дома, которое обеспечивает возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и которое состоит из одной или более комнат, а также вспомогательных помещений, которые предназначены для удовлетворения гражданами нужд бытового и иного характера, связанных с проживанием граждан в соответствующем обособленном помещении2.
Стоит отметить, что исходя из целей параграфа 7 ФЗ О банкротстве, о приоритетном характере требований участников строительства, а также исходя из духа закона о необходимости защиты участников строительства, как непрофессиональной группы инвесторов, судьба жилых помещений в основном будет связана с совершением предусмотренных законом действий, направленных на удовлетворение требований граждан. Данные действия могут быть различного правового характера, а также могут осуществляться посредством различных договорных конструкций, однако цель будет одна - максимально справедливое и соразмерное удовлетворение требований участников строительства.
Жилое помещение может быть передано кредитору не в каждом случае, так как для совершения таких действий необходимо наличие некоторых критериев, обстоятельств. Во-первых, стоит отметить, что для передачи кредитору жилого помещения на балансе у застройщика должен быть многоквартирный дом или жилой дом блокированной застройки, в отношении которого строительство завершено, либо будет завершено в ходе процедуры, применяемой в деле о несостоятельности. То есть необходимо наличие самого достроенного дома, в котором имеется возможность произвести индивидуализацию жилых помещений по
1 Жилищный кодекс РФ: федер. закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 г. в ред. от 29.07.2017 № 258-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1. Ст. 14.
2 Славич, М.А. Обеспечение защиты конституционного права на жилье при банкротстве застройщика: проблемы законодательного
регулирования и правоприменительная практика / М.А. Славич //
Материалы VII Международной научно-практической конференции «Защита прав человека в современных условиях: теория и практика». - 2017. - 416-420 с.
признакам, установленным Жилищным кодексом РФ и иными нормативно-правовыми актами.
Если вышеуказанный признак имеет место быть, то следующим шагом будет собрание участников строительства по вопросу обращения в арбитражный суд с заявлением о погашении требований кредиторов - участников строительства посредством передачи им в собственность жилых помещений в соответствующем доме3. Вынесение данного вопроса должно происходить не ранее трех месяцев с момента опубликования сведений о признании должника несостоятельным и признании его банкротом4. При вынесении соответствующего вопроса на собрание участников строительства конкурсный управляющий должен также предоставить заключение о возможности или невозможности передачи участникам строительства жилых помещений и отчет об оценке их стоимости.
Как уже ранее упоминалось, передача жилых помещений возможна только при одновременном соблюдении нескольких условий. Перечень таких условий содержится в п. 3 ст. 201.11 ФЗ О банкротстве:
1. Необходимо наличие разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, жилого дома блокированной застройки, строительство которых завершено;
2. Застройщик и участник строительства не подписали передаточные акты или документы иного характера, подтверждающие передачу участникам строительства жилых помещений;
3. Стоимость жилых помещений, подлежащих передаче, не должна превышать 5% от совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, либо наличие согласия кредиторов четвертой очереди на передачу участникам строительства жилых помещений, выраженное тремя четвертями голосов соответствующих кредиторов. Также если помещения, подлежащие передаче, превышают 5% от совокупного размера требований участников строительства, то участники строительства могут внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, превышающем совокупную стоимость вышеуказанных требований. При определении размера требований участников строительства учитывается также реальный ущерб;
4. Имущество, остающееся у должника после передачи участникам строительства жилых помещений, должно быть в наличии и в размере, достаточном для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, или же на счет суда перечислены денежные средства в установленном размере;
5. Реестр требований кредиторов не содержит требований кредиторов, не являющихся по своему правовому статусу участниками строительства, по обязательствам, которые обеспечены залогом прав застройщика на многоквартирный дом, жилой дом блокированной застройки, строительство которых завершено, земельный участок, жилые помещения, подлежащие передаче. Также возможно согласие кредиторов и внесение денежных средств на депозитный счет арбитражного суда;
6. Всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, которые предусматривают передачу жилых помещений.
3 Феронов, А.С. Особенности правовых требований кредиторов-дольщиков к застройщику / А.С. Феронов // Сборник научно-практических статей II международной научно-практической конференции. - 2017. - 196-199 с.
4 Правовое регулирование несостоятельности (банкротства): учебник / под общ. ред. Е.С. Юловой. - М.: Издательство Юрайт, 2018. - 413с.
Жилых помещений, подлежащих передаче, достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, которые были включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Стоит отметить, что также важно, чтобы отсутствовали требования нескольких участников о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме или жилом доме блокированной застройки. С согласия участника ему может быть передано жилое помещение, которое отличалось бы по площади, планировке и иным условиям, установленным договором5.
По результатам рассмотрения заявления собрания участников строительства о передаче им жилых помещений арбитражным судом может быть вынесено определение об удовлетворении заявления и о передаче участникам строительства жилых помещений в случае соблюдения условий данной передачи, либо же определение об отказе в удовлетворении заявления в случае несоблюдения условий такой передачи6.
Также закон предусмотрел возможность погашения денежного требования путем передачи жилого помещения кредитору в качестве отступного. То есть, несмотря на заявленное требование денежного характера участника строительства и его наличие в реестре учета денежных требований, данный кредитор с его согласия может получить жилое помещение в качестве отступного, однако данное требование должно быть погашено только в размере стоимости переданного жилого помещения.
Стоит отметить, что передача жилого помещения в качестве отступного кредиторам с денежными требованиями или с целью погашения требований участников строительства о передаче жилых помещений во исполнение обязательства передать его в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление или пользование, является не единственным механизмом, позволяющим определить судьбу жилых помещений.
Также закон предусматривает такой механизм, как признание наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества'.
Данный правовой механизм возможен к реализации только в случаях, когда застройщик в установленном законом порядке получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, а также когда между застройщиком и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения. Однако важно понимать, что подписание указанных документов должно было быть до момента принятия заявления о признании застройщика банкротом. В данном случае арбитражный суд выносит определение о признании права собственности участника строительства на данное жилое помещение. Арбитражный суд вправе вынести соответствующее определение также и в случаях, когда у участника строительства отсутствует документ о передаче жилого помещения. К данным случаям относятся:
5 Инхиреева, М.Н. Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве (несостоятельности) застройщика / М.Н. Инхиреева // Ленинградский юридический журнал. - 2015. - № 10. - 112-115 с.
6 О несостоятельности (банкротстве) : федер. закон № 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. в ред. от 29.07.2017 № 281-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 2002 г. № 43. Ст. 4190
7 Гражданское право: Учебник : в 3т. Т. 1 / под ред. В.П. Мозо-
лина - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2016. - 816 с.
ПРАВОВАЯ СУДЬБА ПОМЕЩЕНИЙ ПРИ БАНКРОТСТВЕ ЗАСТРОЙЩИКА
Красницкая А.В. Феронов А.С.
1. Право собственности участника строительства на жилое помещение признано вступившим в законную сиу судебным актом;
2. Осуществлена государственная регистрация права собственности участника строительства на жилое помещение в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
ФЗ «О банкротстве» в абз. 4 п. 8.1 ст. 201.11 закрепляет норму о приоритетном статусе участника строительства, денежные средства которого привлекались согласно ч. 2 ст. 1 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». То есть при споре между участником строительства и участником строительства, денежные средства которого были привлечены по договору участия в долевом строительстве, решение о признании права собственности может быть признано именно в пользу второго участника, однако данная норма не является императивной, а оставляет данный казус на усмотрение суда.
Статус участника строительства достаточно сложная категория кредиторов в части установления и удовлетворения требований, несмотря на наличие установленных в Фз «О банкротстве» критериев. Так, статус участника строительства предполагает приоритетный статус и требование о передаче жилого помещения или требования денежного характера. Однако на практике встречаются казусы, когда кредитор помимо требования о передаче жилого помещения также имеет требование о передаче нежилого помещения. И правовая характеристика данного требования достаточно неоднозначна с точки зрения ее удовлетворения, ее правовой природы, а также очередности удовлетворения или приоритетности8.
Исходя из легального толкования буквы закона, требования кредитора о передачи нежилого помещения не относят данного кредитора к участникам строительства, а значит не предполагают привилегированного положения таких кредиторов и приоритетности в вопросе погашения таких требований.
Возникает закономерный вопрос о судьбе требований о передаче нежилого помещения. Данное требование не носит характер денежного требования и также не относится к требованию о передаче жилых помещений, следовательно, правовой статус такого требования не устанавливается законодательством о банкротстве застройщика. Данный вопрос был урегулирован в Постановлении Пленума ВАС РФ № 15961/11 от 27 марта 2012 года. Так, в рамках указанного Постановления рассматривалось требование о признании права собственности на нежилое помещение, причем данное требование рассматривалось к лицу, которое находилось в процедуре банкротства9. Президиум установил, что данное требование о признании права собственности на нежилое помещение может быть удовлетворено, а следовательно заявитель имеет право претендовать на указанное недвижимое имущество и вправе требовать вынесения судебного решения о государственной регистрации перехода права собственности. Данное постановление трактовалось судами как аналогия примене-
8 Барабина, М.П. Проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - введение нового «Механизма» замены застройщика при банкротстве / Барабина М.П. // Право и экономика. - 2016. - № 7. - С.23-26.
9 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 15961/11 от 27 марта 2012 года [электронный ресурс]. http://www.arbitr.ru (дата обращения: 06.03.2018)
ния норм, установленных к удовлетворению требований о признании права собственности на жилое помещение согласно ст. 201.8 и п. 3 ст. 201.11 ФЗ О банкротстве. Однако стоит отметить важный аспект, при котором признание права собственности на нежилое помещение оказалось возможным в данном деле.
Так, анализируя предыдущие судебные акты по указанному делу, проясняется важный аспект, что отношения между должником и кредитором возникли в ходе одной из процедур банкротства - внешнего управления. Данная процедура была предусмотрена планом -строительства объекта начиналось во внешнем управлении. Данное обстоятельство позволяет говорить о том, что характер требований указанного кредитора согласно ст. 5 ФЗ «О банкротстве» носит характер текущих. Характер таких требований носит приоритетный характер между очередными реестровыми требованиями, следовательно, очередность в данном случае не нарушалась, а значит, кредитор с текущим требованием мог потребовать перехода права собственности на нежилое помещение. Таким образом, аналогия права в данном случае судом применялась, исходя из характера требований, а не правовой природы самого требования кредитора и его статуса.
Что касается характера требований о передаче нежилых помещений при банкротстве застройщика, возникших по обязательственным договорам до момента признания застройщика банкротом, то в данном случае необходимо исходить из общих положений ФЗ «О банкротстве»10. Правовая судьба данного требования, основанного на обязательстве должника передать имущество, например, по договору купли-продажи, регулируется общими положениями. Так, еще Постановление Пленума ВАС РФ от 15 декабря 2004 года № 29 установило, что для определения наличия признаков банкротства должника могут учитываться соответствующие суммы, взысканные судом вместо причитавшегося кредитору исполнения обязательства в натуре. Такие требования кредиторов включаются в реестр требований кредиторов в качестве требований конкурсных кредиторов11. Однако проблема возникла в том, что конкурсный кредитор, как лицо, участвующее в деле о банкротстве в силу ст. 2 ФЗ «О банкротстве», - это кредитор, имеющий требование денежного характера. Вследствие этого, проблема определения статуса кредитора с требованиями не денежного характера был достаточно долго не урегулирован ни законодательством, ни судебной практикой. Однако указанное Постановление в то же время устанавливало возможность участия данного кредитора в рамках дела о банкротстве, однако с иным характером требований. Так, чтобы кредитор с требованиями не денежного характера мог участвовать в деле о банкротстве, ему необходимо в рамках заявленных требований об исполнении обязательства в натуре, в случае невозможности исполнения таких обязательств в натуре, произвести замену способа исполнения на требования денежного характера.
10 Пестова, Т.В. Проблемы удовлетворения требований граждан в отношении нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) юридического лица, являющегося застройщиком / Т.В. Пестова // Сборник научных статей «100-летие Советского научного наследия: культурные традиции и современная практика». - 2017. - 226-228 с.
11 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 29 от 15 декабря 2004 г. «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» [электронный ресурс]. URL: http://www.arbitr.ru (дата обращения: 03.03.2018)
Однако возникает вопрос, что делать с таким требованием, когда возможно исполнить обязательство в натуре. Данный вопрос был не урегулированным вплоть до 2012 года, когда Пленум вАс РФ в своем Постановлении от 22.06.2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» определил статус денежных требований кредиторов в рамках дела о банкротстве. Так, п. 34 соответствующего Постановления регламентирует, что с даты принятия судом решения о признании должника банкротом все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей , иные имущественные требования <...> могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. В ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам. Таким образом, п. 1 ст. 126 ФЗ «О банкротстве» и п. 34 Постановления Пленума от 22.06.2012 года № 35 в виде исключения не предусматривает требований неденежного характера о передаче имущества в собственность, а значит, такие требования могут и должны быть предъявлены с момента признания должника банкротом только в рамках конкурсного производства12. Таким образом, законодатель решил данную проблему, указав, что с момента конкурсного производства участвуют все требования, в том числе и неденежные.
Следующим этапом при определении статуса неденежных требований является порядок участия таких требований в конкурсе и определение размера таких требований. То же Постановление Пленума ВАС РФ в п. 34 указывает, что с целью определения количества голосов на собрании кредиторов и установления размера удовлетворения таких требований оно подлежит денежной оценке, сумма которой должна быть указана в реестре. То есть требование неденежного характера переведено в денежное требование. Исходя из данной презумпции ст. 2 ФЗ «О банкротстве» под конкурсными кредиторами подразумевает не кредиторов только по требованиям денежного характера, а устанавливает, что с момента открытия конкурсного производства в деле о банкротстве не может быть иных кредиторов, кроме как конкурсных кредиторов по счету. То есть требование неденежного характера, в том числе о передаче нежилого помещения, это конкурсное требование, которое должно участвовать в конкурсе наравне с другими посредством его перевода в денежное.
Следующей проблемой, возникающей при предъявлении требований неденежного характера является оценка такого требования - его трансформация в денежное. Указав, что данное требование подлежит оценке исходя из целей его погашения и определения количества голосов на собрании кредиторов, законодатель и Пленум не регламентировал процесс такой оценки, ее порядок. Так, суды в принятии решений о производстве оценки неденежного требования руководствуются двумя главными способами. Первый из них это производство оценки, исходя из положений условий договорной конструкции - стоимости, определенной в договоре13.
12 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 35 от 22.06.2012 г. «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» [электронный ресурс]. URL: http://www.garant.ru (дата обращения: 10.03.2018)
13 Брызгалов, Д.В. Проблемы и перспективы использования финансовых механизмов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками / Брызгалов Д.В. // Проблемы прогнозирования. - 2016. - № 4. - 54-58 с.
Другой способ устанавливает обязательную независимую оценку каждого требования. Единой практики по данному вопросу нет.
Считаем, что наиболее оптимальным способом является первый метод оценки неденежного требования, так как он позволяет снизить процессуальные сроки рассмотрения соответствующего дела, наименее затратный в силу отсутствия необходимости привлечения сторонних профессиональных лиц, а также наиболее оптимальный исходя из принципов гражданского законодательства о свободе договора. Только в случае выявления судом или третьими лицами неравноценной или несоразмерной оценки требования, следует обратиться к эксперту или иному профессиональному лицу, который обладает специальными навыками и знаниями для проведения объективной оценки. Данный механизм закреплен в ст. 61.2 ФЗ «О банкротстве», которая устанавливает порядок оспаривания подозрительных сделок для признания сделки недействительной по основаниям неравноценного встречного исполнения обязательств. Таким образом, автоматическое введение обязательной профессиональной оценки стоимости неденежного требования усложнит процесс рассмотрения таких требований, следовательно, в случае отсутствия явных нарушений такое требование необходимо трансформировать по цене договора.
Список литературы:
1. Барабина, М.П. Проблемы незавершенного строительства в рамках дела о банкротстве застройщика - введение нового «Механизма» замены застройщика при банкротстве / Барабина М.П. // Право и экономика. - 2016. - № 7. - С.23-26.
2. Брызгалов, Д.В. Проблемы и перспективы использования финансовых механизмов обеспечения обязательств застройщиков перед дольщиками / Брызгалов Д.В. // Проблемы прогнозирования. - 2016. - № 4. - 54-58 с.
3. Гражданское право: Учебник : в 3т. Т. 1 / под ред. В.П. Мозолина - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2016. -816 с.
4. Инхиреева, М.Н. Особенности установления требований участников строительства в рамках дела о банкротстве (несостоятельности) застройщика / М.Н. Инхиреева // Ленинградский юридический журнал. - 2015. - № 10. - 112115 с.
5. Пестова, Т.В. Проблемы удовлетворения требований граждан в отношении нежилых помещений при несостоятельности (банкротстве) юридического лица, являющегося застройщиком / Т.В. Пестова // Сборник научных статей «100-летие Советского научного наследия: культурные традиции и современная практика». - 2017. - 226-228 с.
6. Правовое регулирование несостоятельности (банкротства): учебник / под общ. ред. Е.С. Юловой. - М.: Издательство Юрайт, 2018. - 413с.
7. Славич, М.А. Обеспечение защиты конституционного права на жилье при банкротстве застройщика: проблемы законодательного регулирования и правоприменительная практика / М.А. Славич // Материалы VII Международной научно-практической конференции «Защита прав человека в современных условиях: теория и практика». - 2017. -416-420 с.
8. Феронов, А.С. Особенности правовых требований кредиторов-дольщиков к застройщику / А.С. Феронов // Сборник научно-практических статей II международной научно-практической конференции. - 2017. - 196-199 с.
Статья прошла проверку системой «Антиплагиат»; оригинальность текста - 94,92%
