Научная статья на тему 'Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков'

Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
694
110
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКОВ / УЧАСТНИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА / ПОГАШЕНИЕ ТРЕБОВАНИЙ УЧАСТНИКОВ СТРОИТЕЛЬСТВА / ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА / BANKRUPTCY OF REAL ESTATE DEVELOPER / CONSTRUCTION PARTICIPANTS / REPAYMENT REQUIREMENTS OF PARTICIPANTS CONSTRUCTION / OBJECT UNDER CONSTRUCTION

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Чукреев Андрей Александрович

В статье анализируется практика арбитражных судов по делам о банкротстве застройщиков с учетом положений об особенностях банкротства застройщиков, введенных в российское законодательство в 2011 году. Выделяются основные проблемы, возникающие в процессе погашения требований участников строительства. Автором делается вывод о необходимости исключения из Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 и подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 в целях защиты прав и законных интересов добросовестных инвесторов на первичном рынке жилья.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

Похожие темы научных работ по праву , автор научной работы — Чукреев Андрей Александрович

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

REPAYMENT OF REQUIREMENTS OF CONSTRUCTION PARTICIPANTS: CRITICAL ANALYSIS OF THE MAIN PROVISIONS OF THE LEGISLATION ON BANKRUPTCY REAL ESTATE DEVELOPERS

The article examines the practice of arbitration courts Bankruptcy developers with the provisions of the peculiarities of bankruptcy developers introduced in Russian legislation in 2011. Highlights the main problems that arise in the process of claim settlement construction participants. The author concludes that the need to exclude from the Federal Law of 26 October 2002 № 127-FZ «On Insolvency (Bankruptcy)» subparagraph 1 of paragraph 3 of Article 201.10 and subparagraph 3 of paragraph 3 of Article 201.11 in order to protect the legitimate rights and interests of bona fide investors in the primary market housing.

Текст научной работы на тему «Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков»

 Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков *

А.А. Чукреев доцент кафедры трудового права и предпринимательства Института государства и права Тюменского государственного университета, кандидат юридических наук (г. Тюмень)

Андрей Александрович Чукреев, aachukreyev@mail.ru

Погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства

Порядок погашения требований участников строительства, закрепленный статьей 201.10 Закона о банкротстве, предусмотрен относительно объекта незавершенного строительства, когда обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче им жилых помещений в собственность исполнить в натуре на текущий момент невозможно в связи с тем, что такие помещения не существуют в качестве объектов гражданских прав. И здесь для выхода из сложившейся ситуации законодатель предусмотрел особый, судебный, порядок защиты соответствующих прав участников строительства. Этот порядок реализуется посредством прекращения обязательств застройщика не надлежащим исполнением, а иным способом - путем предоставления отступного. Причем отступного не по соглашению сторон (вопреки статье 409 ГК РФ, но в соответствии со статьей 407 ГК РФ) и в сочетании с переходом от застройщика к созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу права собственности на объект незавершенного

строительства и права собственности или прав и обязанностей арендатора в отношении соответствующего земельного участка (п. 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

В таком случае погашение требования участника строительства возможно либо полное, когда стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше либо равна совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо в соответствующей части, когда стоимость указанных прав застройщика меньше совокупного размера таких требований (п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Здесь повторим, что оценщик в силу закона должен установить рыночную стоимость прав застройщика. Полагаем, справедливым было бы в такой ситуации сравнение рыночной стоимости указанных прав с рыночной общей стоимостью требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (с учетом возможного их погашения в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве), а не с совокупным размером таких требований по закрепленному в соответствующих договорах «номиналу».

Окончание. Начало см.: Имущественные отношения в Российской Федерации. 2014. № 12.

*

С учетом изложенного можно прийти к выводу о том, что указанный порядок предполагает два основных варианта реализации предусмотренных им положений:

1) передача в собственность указанному потребительскому кооперативу незавершенного строительством объекта, в котором такие участники приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность всех жилых помещений; здесь возможны два подварианта:

1.1) участники строительства полностью исполнили свои обязанности по оплате цен заключенных с застройщиком договоров, по которым им причитаются жилые помещения в объекте незавершенного строительства;

1.2) участники строительства (все или некоторые из них) частично исполнили свои обязанности по оплате цен таких договоров; при этом:

1.2.1) или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок меньше либо равна совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;

1.2.2) или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше совокупного размера соответствующих требований из-за ненадлежащего исполнения участниками строительства указанных нами обязанностей или того, что срок исполнения таких

обязанностей еще не наступил;

2) передача в собственность указанному потребительскому кооперативу незавершенного строительством объекта, в котором такие участники приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность лишь части жилых помещений 1. Здесь возможны два подварианта развития событий:

2.1) участники строительства полностью исполнили свои обязанности по оплате цен соответствующих договоров; при этом:

2.1.1) или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок меньше либо равна совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;

2.1.2) или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше совокупного размера таких требований за счет понесенных застройщиком затрат на строительство части объекта, в отношении которой не заключены договоры с участниками строительства о передаче им в собственность жилых помещений 2;

2.2)участники строительства (все или некоторые из них) частично исполнили свои обязанности по оплате цен соответствующих договоров; при этом:

2.2.1) или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок меньше либо равна совокупному размеру требований участников

Возможность варианта 2 подтверждается, в частности, пунктом 9 статьи 201.10 Закона о банкротстве, который гласит: «В создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива наряду с участниками строительства могут участвовать и иные лица в случае, если жилых помещений в объекте незавершенного строительства после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений». Кроме того, «в случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди» (п. 13 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Не исключен здесь и такой подвариант: указанное превышение имеет место исключительно за счет соответствующих затрат застройщика, когда последний к строительству причитающейся инвесторам части объекта еще не приступал, однако, полагаем, с точки зрения правовых последствий эта ситуация не имеет самостоятельного значения.

строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;

2.2.2) или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше совокупного размера таких требований за счет:

2.2.2.1) понесенных застройщиком затрат на строительство части объекта, в отношении которой не заключены соответствующие договоры с участниками строительства, и (или)

2.2.2.2) ненадлежащего исполнения участниками строительства обязанностей по заключенным с застройщиком договорам или того, что срок исполнения таких обязанностей еще не наступил 3.

В ситуациях, указанных в пунктах 1.2.2, 2.1.2 и 2.2.2, не исключено неосновательное обогащение за счет должника-застройщика:

1) либо непосредственно членов такого кооператива - участников строительства, которые частично исполнили обязанности по заключенным с застройщиком договорам (ситуация 1.2.2);

2) либо кооператива в целом (а опосредовано и его членов - участников строительства), если доходы такого кооператива в виде полученных паевых взносов его членов - третьих лиц (неучастников строительства) превысят затраты на завершение строительства соответствующего дома (за счет понесенных застройщиком затрат на строительство части объекта, в отношении которой не были заключены договоры с участниками строительства, - ситуация 2.1.2);

3) либо кооператива в целом (а опосредовано и его членов - участников строительства) и (или) непосредственно членов такого кооператива - участников строительства, которые частично исполнили указанные обязанности (ситуации 2.2.2.1 и (или) 2.2.2.2 соответственно).

Однако в случаях, описанных в пунктах

2.1.2 и 2.2.2.1, в целях предотвращения неосновательного обогащения членом соответствующего кооператива должен становиться либо сам застройщик с паевым взносом (взносами), эквивалентным понесенным им затратам на строительство части строительного объекта, в отношении которой не заключены договоры с участниками строительства, а затем по возмездной сделке - третье лицо либо сразу третье лицо, которое приобрело такое право у застройщика. Это нужно прямо закрепить в Законе о банкротстве.

В ситуациях же, указанных в пунктах 1.2.2 и 2.2.2.2, реально предотвратить неосновательное обогащение со стороны участников строительства, которые ненадлежащим образом исполнили обязанности, посредством предъявления к ним от имени застройщика требований (исковых требований) о взыскании соответствующей задолженности. Возможна уступка на возмездной основе соответствующих требований должника.

Более того, полагаем, что в такой ситуации, когда лишь часть участников строительства частично не исполнила свои обязанности по оплате цен заключенных с застройщиком договоров, во избежание необоснованного лишения добросовестных участников прав на погашение требований в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве арбитражный (внешний, конкурсный) управляющий, который должен действовать добросовестно и разумно (п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве), обязан предпринять необходимые меры для взыскания такой задолженности и (или) уступки на возмездной основе соответствующих требований должника.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что положения статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве не ставят погашение требований участников строительства в зависимость от надлежащего исполнения ими своих обязанностей по оплате цен со-

И здесь не исключен подвариант, указанный в предшествующей сноске.

3

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

вопросы имущественной политики

ответствующих договоров с должником-застройщиком, но и не исключают прямо возможность отказа от исполнения этих договоров со стороны должника, внешнего или конкурсного управляющего (ст. 102, абз. 4 п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве).

Правоприменительная практика арбитражных судов подтвердила право внешнего (конкурсного) управляющего заявить такой отказ при нарушении участником строительства указанной обязанности 4, причем в этом случае отказ может быть сделан на основании и в порядке, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 5, пунктов 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...», пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Погашение требований участников

строительства путем передачи им жилых помещений

Основное отличие ситуации, в которой подлежат применению нормы, закрепленные в статье 201.11 Закона о банкротстве, от ситуации, в которой могут быть реализованы положения статьи 201.10 Закона о банкротстве, состоит в том, что в первом случае застройщик должен получить в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено. И эта особенность, конечно, учтена законодателем, но есть основания полагать, что не в полной мере. Более того, выскажем предположение, что при работе над соответствующим законопроектом

условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве (где его нахождение для некоторых ситуаций, как мы увидели, может быть оправдано), было без всяких для этого оснований, как бы по инерции перенесено с незначительными коррективами в подпункт 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Здесь повторим, что оценщик в силу закона должен установить рыночную стоимость передаваемых жилых помещений. Полагаем, справедливым было бы в такой ситуации сравнение рыночной стоимости указанных помещений с рыночной общей стоимостью требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (с учетом возможного их погашения в порядке статьи 201.11 Закона о банкротстве), а не с совокупным размером таких требований по закрепленному в соответствующих договорах «номиналу».

С учетом изложенного можно прийти к выводу о том, что порядок, закрепленный в статье 201.11 Закона о банкротстве, предполагает два основных варианта реализации предусмотренных им положений:

1) передача в собственность участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме, в котором такие участники ранее приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность всех жилых помещений; здесь возможны два подварианта:

1.1) участники строительства полностью исполнили свои обязанности по оплате цен заключенных с застройщиком договоров, по которым им причитаются жилые помещения в доме;

4 См., например:

постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 2010 года № Ф09-7473/10-С4 по делу № А71-2545/2010-А25 (в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора постановления было отказано определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2011 № ВАС-18497/10);

постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июля 2012 года № Ф09-6187/09 по делу № А71-8474/2008 (в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора постановления было отказано определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 октября 2012 года № ВАС-14214/10).

1.2) участники строительства (все или некоторые из них) частично исполнили свои обязанности по оплате цен соответствующих договоров; при этом стоимость передаваемых жилых помещений может превышать совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, а счет ненадлежащего исполнения участниками строительства обязанностей или того, что срок исполнения таких обязанностей еще не наступил;

2) передача в собственность участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме, в котором такие участники ранее приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность лишь части жилых помещений.

В реализации варианта 2 анализируемого порядка также возможно выделение двух подвариантов, аналогичных подвариантам, которые были обозначены в рамках варианта 1. Между тем юридического смысла выделения таких подвариантов в варианте 2, как, строго говоря, и выделения самого второго варианта, нет. Статья 201.11 Закона о банкротстве не предполагает передачу завершенного строительством многоквартирного дома кому-либо целиком, а предусматривает передачу каждому из участников строительства причитающегося ему конкретного жилого помещения (помещений), хотя и в специфическом, можно сказать «коллективном», порядке. В связи с этим на не подлежащие передаче таким путем жилые помещения должно возникнуть право собственности застройщика, что исключает неосновательное обогащение за его счет.

Соответственно, из выделенных вариантов только в ситуации 1.2 не исключено неосновательное обогащение за счет должника-застройщика участников строительства, которые ненадлежащим образом исполнили обязанности. Но и здесь возможно предотвращение неосновательного обогащения посредством предъявления

к указанным участникам от имени застройщика требований (исковых требований) о взыскании задолженности. Возможна и уступка на возмездной основе соответствующих требований должника. И здесь, полагаем, справедливы будут замечания, которые были сделаны применительно к статье 201.10 Закона о банкротстве, о необходимости со стороны арбитражного управляющего предпринимать необходимые меры для взыскания такой задолженности и (или) уступки на возмездной основе таких требований должника, а также о возможности заявления с его стороны об отказе от исполнения соответствующих договоров должника-застройщика в отношении участников строительства, нарушивших свои обязательства.

Также, очевидно, не исключено неосновательное обогащение за счет должника-застройщика, когда «с согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения» (подп. 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Причем аналогичная ситуация предусмотрена и подпунктом 4 пункта 3 статьи 201.10 рассматриваемого Федерального закона. В подобных случаях по причинам, изложенным ранее, применение подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 (как и подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10) Закона о банкротстве не должно создавать круговую поруку участников строительства, когда из-за угрозы неосновательного обогащения кого-либо из них под сомнение будут ставиться права и законные интересы остальных. А то, что и здесь Закон о банкротстве не предусмотрел адекватного «индивидуального» порядка разрешения вероятных споров, лишний раз свидетельствует о несовершенстве этого закона.

Полагаем, участники строительства, требования которых о передаче жилого помещения или денежные требования признаны обоснованными арбитражным судом, с уче-

том системного истолкования положений, закрепленных пунктами 1, 5 и 6 статьи 201.1, статьями 201.5-201.7 Закона о банкротстве и статьей 1102 ГК РФ, не могут считаться неосновательно обогатившимися в результате погашения их требований в порядке статьи 201.11 или 201.10 Закона о банкротстве, если они исполнили свои обязательства перед должником-застройщиком надлежащим образом. В подтверждение сказанному сошлемся также на пункт 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, согласно которому разница «между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения)» - это убытки участника строительства в виде реального ущерба, а в соответствии с буквальным толкованием подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве (как и подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 этого закона) - неосновательное обогащение. Недопустимое и неразрешимое (при таком толковании) противоречие!

Конечно, среди заключенных застройщиком договоров могут оказаться и договоры, отвечающие признакам недействительных сделок, в том числе закрепленным главой Ш.1 «Оспаривание сделок должника» Закона

о банкротстве. Допустим, сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств участником строительства, когда ее цена в худшую для должника сторону существенно отличается от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка), то есть сделка отвечают признакам, закрепленным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Но для оспаривания сделок закон устанавливает особые основания, сроки, порядок и последствия.

Применение же подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 или подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве в буквальном их истолковании, направленное, по существу (с учетом пунктов 1-3 статьи 201.13 Закона о банкротстве), на лишение участников строительства права требовать от должника-застройщика передачи причитающихся им жилых помещений в обход норм правового института недействительности сделок, в том числе в обход предусмотренных этим институтом гарантий стабильности гражданского оборота (оснований недействительности сделок, надлежащих процедур судебного контроля, исковой давности и т. п.), должно, по нашему мнению, квалифицироваться в качестве злоупотребления правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.

Более того, существуют, на наш взгляд, достаточные основания полагать, учитывая правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированные в ряде его постановлений 5, что под-

5 См., например:

пункт 3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2000 года № 8-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании Timber Holdings International Limited // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2000. № 4;

пункт 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 6 июня 2000 года № 9-П «По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой открытого акционерного общества «Тверская прядильная фабрика» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2000. № 4;

пункт 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 1б7 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скля-новой и В.М. Ширяева» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2003. № 3; пункт 5.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2004 года № 3-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 74 и 77 Федерального закона «Об акционерных обществах», регулирующих порядок консолидации размещенных акций акционерного общества и выкупа дробных акций, в связи с жалобами граждан, компании «Кадет Истеблишмент» и запросом Октябрьского районного суда города Пензы» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2004. № 2.

пункт 1 пункта 3 статьи 201.10 и подпункт 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве противоречат многим положениям Конституции Российской Федерации (п. 1 ст. 19, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 40, п. 2 ст. 45, п. 1 ст. 46) как не отвечающие требованиям справедливости и соразмерности конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов, как умаляющие закрепленные нормами гражданского законодательства гарантии стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота.

Справедливости ради нужно сказать, что для участников строительства на случай, когда не соблюдается условие, предусмотренное подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.11 (или подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10) Закона о банкротстве, законодатель прямо предусмотрел своеобразный запасной вариант (при котором участникам строительства дополнительно платить деньги не нужно): решение о согласии на передачу жилых помещений (или объекта незавершенного строительства) может быть принято тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства. Следовательно, получение жилья такими инвесторами, когда они не могут преодолеть этот пятипроцентный барьер и когда предполагается очевидно неосновательное обогащение с их стороны за счет должника в случае искомой передачи имущества (без надлежащих нормативных правовых оснований и процедур судебного контроля), поставлено в зависимость от усмотрения соответствующих кредиторов. Странный баланс прав и законных интересов!

Кроме того, есть еще один, «запасной» в этом смысле, вариант - мировое соглашение, решение о заключении которого принимается, по общим правилам Закона о

банкротстве, с одной особенностью: за него должно быть отдано не менее чем 3/4 голосов участников строительства (п. 9 ст. 201.1 Закона о банкротстве). По нашим наблюдениям, статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве применяются с положительным для участников строительства эффектом с помощью первого из указанных «запасных» вариантов 6, либо возможные здесь отрицательные в этом смысле последствия «обходятся», где это удается, посредством заключения мирового соглашения 7. Оправданы ли такие риски и издержки, создаваемые для участников строительства благодаря новым положениям о банкротстве застройщиков? Думается, что нет!

Также следует отметить, что в период до 15 августа 2011 года при наличии у застройщика - должника по делу о банкротстве завершенного строительством многоквартирного дома была правомерна передача участникам строительства, так сказать в «индивидуальном» порядке, причитающихся им жилых помещений в этом доме. Даже положение «дольщиков» незавершенных строительством многоквартирных домов фактически было ухудшено в этом плане, учитывая то, о чем говорилось в самом начале настоящей статьи о правоприменительной практике судов общей юрисдикции. Во всяком случае, соответствующих пятипроцентных барьеров в Законе о банкротстве до указанной даты не было. И здесь уместно будет вспомнить правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации: «придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан и означающему, по существу, отмену для этих лиц права, приобретенного ими в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого ими в конкретных правоотношениях, несовместимо с положениями статей 1 (часть 1), 2, 18, 54 (часть 1), 55

6 См., например, определения Арбитражного суда Тюменской области от 2 апреля 2012 года по делу № А70-1459/2011 и от 23 октября 2012 года по делу № А70-9944/2011.

7 См., например, определения Арбитражного суда Тюменской области от 31 мая 2012 года по делу № А70-5072/2010 и от 13 сентября 2012 года по делу № А70-2702/2010.

(часть 2) и 57 Конституции Российской Федерации» 8.

И в настоящее время, по общему правилу, в отношении должника по делу о банкротстве «требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством» (п. 5 ст. 4 Закона о банкротстве). Также это прямо следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 63, абзаца 2 пункта 1 статьи 81, абзаца 8 пункта 1 статьи 94 Закона о банкротстве. Особенность применительно к конкурсному производству предусмотрена в абзаце 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве: «в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имуществен-

ного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг)» 9. Но это общие нормы - не для участников строительства.

Более того, следует обратить внимание на то, что в настоящее время лица, которые приобрели по заключенным с должником-застройщиком договорам права требовать от него передачи в собственность во исполнение этих договоров нежилых помещений, имеют по букве закона возможность осуществить это право в рамках дела о банкротстве, обратившись с соответствующим заявлением в «индивидуальном» (в отличие от участников строительства) порядке, предусмотренном статьей 201.8 Закона о банкротстве, и, соответственно, без соблюдения совокупности условий такой передачи, предусмотренных статьями 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве 10. Необъяснимый дисбаланс! Правда, это -

8 Пункт 2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2004 года № 2-П «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 30 Федерального закона «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы, а также Государственного Собрания (Ил Тумэн) Республики Саха (Якутия), Думы Чукотского автономного округа и жалобами ряда граждан» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2004. № 2.

9 Пункт 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2012. № 8.

10 В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 марта 2014 года № 16768/13 по делу № А46-8936/2010 была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой в рамках дела о банкротстве может быть удовлетворено требование лица о признании права собственности на долю в виде конкретного нежилого помещения в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, если такое право возникло из договора участия в долевом строительстве, заключенного после даты принятия заявления о признании должника банкротом. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации усмотрел возможность квалификации указанного требования в качестве текущего (применив по аналогии закона пункт 1 статьи 5 Закона о банкротстве) и, соответственно, его удовлетворения во внеочередном порядке. Таким образом, это постановление, которым дело № А46-8936/2010 было передано на новое рассмотрение, не основывается на подпункте 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, в нем как на более подходящее процессуальное основание для обращения заявителя указано на абзац 7 пункта 1 статьи 126 рассматриваемого закона (по делу было открыто конкурсное производство). Причем, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, такая правовая позиция изначально была закреплена в другом его постановлении - от 27 марта 2012 года № 15961/11 по делу № А56-70717/2010. Последнее постановление цитировалось в начале настоящей статьи. И здесь нужно заметить, что дело № А56-70717/2010 было рассмотрено по существу в рамках искового производства, хотя ответчик-застройщик являлся должником по делу о банкротстве, так как это имело место до появления в Законе о банкротстве § 7 главы IX. Соответственно, требования истца по делу № А56-70717/2010 квалифицированы в качестве текущих не были.

Однако иногда арбитражные суды занимают по этому вопросу еще более прокредиторскую позицию. Так, в постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 октября 2013 года по делу № А57-26869/2009 был сделан вывод о правомерности признания права собственности заявителя на нежилые помещения в здании, построенном и введенном в эксплуатацию застройщиком - должником по делу о банкротстве (право собственности на это здание застройщиком не зарегистрировано), на основании, в частности, подпункта 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54, и правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 марта 2012 года № 15961/11, вне связи с квалификацией данных требований в качестве текущих.

по букве закона. В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований инвесторов, заявленных в рамках дел о банкротстве застройщиков, о передаче в собственность нежилых помещений арбитражные суды отказывают исходя из того, что «по духу закона» подобные требования в рамках этих дел могут быть удовлетворены только в отношении жилых помещений 11. И хотя участниками строительства выступают не только граждане, не являющиеся предпринимателями, в основном практика идет таким путем, ориентируясь на потребительское назначение жилых помещений. Но все же бывают и отступления от этой генеральной линии, чему способствует неопределенность соответствующих законоположений.

Правда, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве, исходя из их буквального толкования, не исключают обращение в этом «индивидуальном» порядке и участника строительства с соответствующим требованием к должнику «о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе

объектов незавершенного строительства», или «о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность». Может быть, это еще один, третий, «запасной», вариант для участников строительства? Следует прийти к выводу о том, что безусловно отрицательный ответ на этот вопрос будет ставить под сомнение ряд прав и свобод таких участников, гарантированных Конституцией Российской Федерации (п. 1 ст. 19, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 40, п. 2 ст. 45, п. 1 ст. 46) 12. Но тогда должен возникнуть другой не менее резонный вопрос: справедливо ли закрепление такого «коллективного» порядка погашения требований участников строительства, когда несоблюдение требований подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 или подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве (политико-правовые мотивы появление которых не выдерживает критики) ставит под угрозу права и законные интересы добросовестных участников строительства?

По нашим наблюдениям, сегодня применение подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 и подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве не получило широкого рас-

11 См., например:

постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 апреля 2014 года по делу № А70-9509/2011 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 июля 2014 года № ВАС-10244/12 по делу № А56-45162/2011 отказано в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора постановления);

постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 мая 2014 года по делу № А56-45162/2011 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2014 года № ВАС-3327/14 по делу № А56-45162/2011 отказано в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора постановления).

12 О неправомерности такого ответа свидетельствует и правоприменительная практика, в которой мы найдем немало примеров удовлетворения арбитражными судами такого рода требований участников строительства. См., например:

постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № 14520/12 по делу № А41-26287/2009;

определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 октября 2013 года № ВАС-18405/12 по делу № А55-13551/2010 и от 19 ноября 2013 года № ВАС-18405/12 по делу № А55-13551/2010; постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 июля 2012 года по делу № А41-26287/09 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 октября 2012 года № ВАС-14520/12 отказано в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора постановления); постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 мая 2012 года по делу № А55-6409/2011 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 августа 2012 года № ВАС-9121/12 отказано в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора постановления), от 28 августа 2012 года по делу № А55-6409/2011, от 4 октября 2013 года по делу № А55-6250/2009 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 января 2014 года № ВАС-3445/12 отказано в передаче этого дела для пересмотра в порядке надзора постановления), от 8 октября 2013 года по делу № А57-26869/2009, от 22 октября 2013 года по делу № А57-26869/2009, от 28 января 2014 года по делу № А55-13551/2010 и от 6 февраля 2014 года по делу № А55-13551/2010.

пространения в практике арбитражных судов, а если и встречается, то несоблюдение данных условий выступает одним из ряда установленных по делу оснований для отказа в удовлетворении соответствующего ходатайства 13. Однако для установления подлинно разумного баланса прав и законных интересов участников строительства, с одной стороны, и иных кредиторов застройщика - с другой, в целях предотвращения в будущем массовых нарушений прав и законных интересов добросовестных граждан - инвесторов на первичном рынке жилья, полагаем, что подпункт 1 пункта 3 статьи 201.10 и подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 подлежат исключению из Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В целом, на основе результатов проведенного анализа следует вывод о необходимости совершенствования действующих положений отечественного законодательства о банкротстве застройщиков в части погашения требований участников строительства.

ЛИТЕРАТУРА

1. О несостоятельности (банкротстве) : Федеральный закон от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2002, № 43, ст. 4190.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ.

4. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 4 октября 201 0 года № Ф09-7473/1 0-С4 по делу № А71-2545/2010-А25.

5. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 января 2011 № ВАС-18497/10.

6. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 24 июля 2012 года № Ф09-6187/09 по делу № А71-8474/2008.

7. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 октября 2012 года № ВАС-14214/10.

8. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, ч. 1, ст. 40.

9. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, № 30, ст. 3594.

10. Конституция Российской Федерации : принята 12 декабря 1993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации» // Собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 4, ст. 445.

11. По делу о проверке конституционности отдельных положений пункта 4 статьи 104 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой компании Timber Holdings International Limited : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 16 мая 2000 года № 8-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2000. № 4.

12. По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего пункта 2 статьи 77 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в связи с жалобой открытого акционерного общества «Тверская прядильная фабрика» : постановление Конституционного Суда Рос-

13 См., например, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 сентября 2012 года по делу № А65-35995/2009.

сийской Федерации от 6 июня 2000 года № 9-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2000. № 4.

13. По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Ма-риничевой, А.В. Немировской, З.А. Скля-новой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года № 6-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2003. № 3.

14. По делу о проверке конституционности отдельных положений статей 74 и 77 Федерального закона «Об акционерных обществах», регулирующих порядок консолидации размещенных акций акционерного общества и выкупа дробных акций, в связи с жалобами граждан, компании «Кадет Истеблишмент» и запросом Октябрьского районного суда города Пензы : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2004 года № 3-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2004. № 2.

15. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 2 апреля 2012 года по делу № А70-1459/2011.

16. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 23 октября 2012 года по делу № А70-9944/2011.

17. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 31 мая 2012 года по делу № А70-5072/2010.

18. Определение Арбитражного суда Тюменской области от 13 сентября 2012 года по делу № А70-2702/2010.

19. По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 30 Федерального закона «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы, а также Государственного Собрания (Ил Ту-мэн) Республики Саха (Якутия), Думы Чукотского автономного округа и жалобами ряда граждан : постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 29

января 2004 года № 2-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2004. № 2.

20. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 марта 2014 года № 16768/13 по делу № А46-8936/2010.

21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 марта 2012 года № 15961/11 по делу № А56-70717/2010.

22. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 октября 2013 года по делу № А57-26869/2009.

23. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54.

24. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 марта 2012 года № 15961/11.

25. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 апреля 2014 года по делу № А70-9509/2011.

26. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 июля 2014 года № ВАС-10244/12 по делу № А56-45162/2011.

27. Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 мая 2014 года по делу № А56-45162/2011.

28. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 июня 2014 года № ВАС-3327/14 по делу № А56-45162/2011.

29. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 июня 2013 года № 14520/12 по делу № А41-26287/2009.

30. Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 октября 2013 года № ВАС-18405/12 по делу № А55-13551/2010

31. Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2013 года № ВАС-18405/12 по делу № А55-13551/2010.

32. Постановление Федерального ар-

битражного суда Московского округа от 9 июля 2012 года по делу № А41-26287/09.

33. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 октября 2012 года № ВАС-14520/12.

34. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 мая 2012 года по делу № А55-6409/2011.

35. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 августа 2012 года № ВАС-9121/12.

36. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 августа 2012 года по делу № А55-6409/2011.

37. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 4 октября 2013 года по делу № А55-6250/2009

38. Определение Высшего Арбитражно-

го Суда Российской Федерации от 17 января 2014 года № ВАС-3445/12.

39. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 2013 года по делу № А57-26869/2009.

40. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 октября 2013 года по делу № А57-26869/2009.

41. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 января 2014 года по делу № А55-13551/2010.

42. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 6 февраля 2014 года по делу № А55-13551/2010.

43. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 сентября 201 2 года по делу № А65-35995/2009.

* * *

УВАЖАЕМЫЕ ЧИТАТЕЛИ!

Предлагаем вашему вниманию монографию авторов

В.Б. Безрукова, М.Н. Дмитриева, А.В. Пылаевой «НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ И КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

В научном издании исследуется система налогообложения недвижимости, проанализированы принципы создания и виды обеспечения кадастровой оценки как средства определения налоговой базы по налогу на недвижимость, представлена авторская методика анализа социально-экономических последствий применения результатов кадастровой оценки в целях налогообложения.

Монографии включает обобщение международного опыта и российской практики в области налогообложения и оценки недвижимости с точки зрения современного состояния имущественного налогообложения и планируемого введения налога на недвижимость на основе кадастровой стоимости. Особое внимание уделено результатам проекта «Разработка и тестирование системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости в Российской Федерации», в котором авторы принимали активное участие.

Электронная версия издания размещена на сайте электронной библиотеки Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета http://www.bibl.nngasu. ru/electronic%20resources/uch-metod/economy/5027.pdf в режиме открытого доступа.

Заказать и приобрести монографию можно по тел.: +7 (831) 467-89-02; 467-89-03; 467-89-04, 467-89-05. Контактное лицо - Киреева Наталья Анатольевна

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.