CC BY
39
Применение укрупненных нормативов цены строительства в рамках судебной
строительно-технической экспертизы Application of enlarged construction price stand-ards in the framework of judicial
construction and technical expertise
Макаренкова Наталья Вячеславовна,
ООО «АрхАнтика»
Makarenkova Natalia Viacheslavovna Аннотация. В статье рассматривается способ определения стоимости выполненных работ при долевом строительстве многоквартирных жилых домов в условиях отсутствия сметной документации. Представлен алгоритм расчета стоимости с применением укрупненных нормативов цены строительства. Определены виды работ, которые учитываются в укрупненных нормативах цены строительства и виды работ и затрат, которые следует считать дополнительно. Указан минимальный набор документов из материалов дела необходимых для проведения исследования и подготовки Заключения эксперта. Также приведен анализ проблем, возникающих при производстве натурного осмотра (экспертного исследования) в рамках проведения судебной строительно-технической экспертизы.
Summary. The article considers a method for determining the cost of work performed in the shared construction of multi-apartment residential buildings in the absence of estimated documentation. An algorithm for calculating the cost using enlarged construction price standards is presented. The types of work that are taken into account in the enlarged construction price standards and the types of work and costs that should be considered additionally are defined. The minimum set of documents from the case materials required for conducting research and preparing an expert Opinion is specified. The analysis of problems arising during the production of full-scale inspection (expert research) within the framework of the judicial construction and technical expertise is also given.
Ключевые слова: строительство, долевое строительство, строительная экспертиза, осмотр, стоимость, норматив цены строительства.
Keywords: construction, shared-equity construction, construction expertise, inspection, cost, construction price standard.
В настоящее время активно ведется строительство жилых объектов недвижимости. Постоянно растущий спрос рождает увеличение предложений на рынке жилой недвижимости. Физические и юридические лица вкладывают как собственные, так и заемные денежные средства в строящиеся жилые дома. В июле 2019 года был осуществлен переход на проектное финансирование строительства жилья — возведение многоквартирных домов с преимущественным привлечением средств банка. Фактически это означает отмену ДДУ (договора долевого участия). Однако в настоящее время продолжаются судебные разбирательства, сопряженные с нанесением ущерба участкам долевого строительства.
Все больше появляется мошеннических схем, направленных на обман покупателей. Застройщики, как правило, создают видимость реальной деятельности организации и процесса строительства - на начальном этапе ведется подготовка строительной площадки, проводятся работы нулевого цикла, в некоторых случаях начинается строительство конструкций наземных этажей многоквартирного дома. Данные обстоятельства позволяют застройщикам ввести в заблуждение лиц, участвующих в долевом строительстве, и привлекать денежные средства новых участников, без намерения завершения полного цикла строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.
В рамках уголовного судопроизводства назначаются судебные строительно-технические экспертизы с целью установления объема, качества и стоимости выполненных работ, а также определение технического состояния здания с установлением его работоспособности и определением возможности дальнейшей безопасной эксплуатации. При определении технического состояния объекта также определяются дефекты (которые в свою очередь классифицируются устранимые/неустранимые, скрытые/явные).
Инициаторами судебной экспертизы формулируются вопросы, поставленные на разрешение экспертов. При этом, из-за отсутствия у следователей, органов дознания специальных знаний, вопросы сформулированы не точно: отсутствует информация о дате, на которую следует определить стоимость выполненных работ. Проблема постановки корректных вопросов строительно-технической экспертизы является достаточно актуальной в настоящее время. Для решения данной проблемы экспертам-строителям следует оказывать органам дознания и следствия постоянное содействие.
Для производства строительно-технических экспертиз, в рамках поставленных вопросов, эксперту необходимы сведения об объекте исследования. Это документы,
содержащие информацию о зданиях, строениях и сооружениях, которые находят свое отражение в:
- исходно-разрешительной документации;
- проектно-сметной документации;
- договорной документации;
- исполнительной документации;
- первичной учетной документации.[5]
В ходе изучения и систематизации документальных материалов дела в ряде случаев экспертами устанавливался факт отсутствия ряда документов, необходимых для проведения исследований. Однако, этот процесс усложняет поступление материалов дела в разрозненном виде, без сопроводительных документов и сквозной нумерации.
Анализ практики производства строительно-технических экспертиз показывает, что в основной своей массе на исследования предоставляются альбомы чертежей отражающие архитектурно-планировочные решения исследуемого Объекта, поэтажные планы, общие эскизные материалы. Как правило, указанных материалов недостаточно для проведения полных и всесторонних исследований и формирования полных ответов на поставленные вопросы. Проведение натурного осмотра (экспертного исследования) направлено на восполнение недостающей информации о строительном объекте.[4]
Во время проведения натурного осмотра не всегда удается получить полную информацию об исследуемом объекте и выполненных работах. Часть выполненных работ имеет временный характер, а также некоторые работы являются скрытыми. Подтвердить или опровергнуть процесс выполнения работ и их объем можно по исполнительной документации - актам скрытых работ. Также при установлении объемов выполненных работ эксперт-строитель заявляет соответствующее ходатайство на применение разрушающих методов контроля.
Одной из основных проблем исследования многоквартирных жилых домов являются:
- статичность и крупногабаритность объектов;
- сложные геометрические параметры объектов;
- произведенные работы выполняются на высоте.
Для решения этой проблемы следует применять Беспилотный летательный аппарат (БПЛА). БПЛА помогает эксперту-строителю сократить время на проведение натурного осмотра исследуемого объекта и систематизацию полученных результатов: 1. Автоматическая привязка фотографий к осям строительного объекта;
2. Автоматическая подготовка фототаблиц к заключению эксперта, повышающих наглядность представленного заключения.
3. Автоматическое графическое моделирование объекта - позволяет рассчитать объемы выполненных работ, также дает возможность уточнить необходимые параметры объекта без проведения дополнительного натурного осмотра.
4. Обеспечение доступа к труднодоступным конструкциям — расположенным на высоте.
Стоит отметить, что при осуществлении мошеннических схем уничтожаются вся проектная и сметная, рабочая документация, также договорная, первичная учетная. Материалы дела поступают в недостаточном объеме необходимых материалов для проведения экспертной оценки и формирования сроков производства экспертизы.
Для получения дополнительной необходимой информации эксперт-строитель заявляет ходатайства:
- о предоставлении дополнительных материалов дела;
- о предоставлении информации по выполнению строительно-монтажных работ на исследуемом объекте другими организациями;
- о заключении иных договоров на производство строительно-монтажных работ;
- о привлечении специалистов узкой направленности, обладающих необходимыми специальными знаниями.
В отсутствии в материалах дела сметной документации и непредоставлении дополнительных материалов, эксперт не возвращает экспертизу без исполнения.
В данном случае, для расчета стоимости выполненных работ понадобится проектная документация и расчет стоимости ведется с применением укрупненных нормативов цены строительства (НЦС) жилых объектов недвижимости.[1]
Применение сборников НЦС возможно в случаях производства строительных работ из средств федерального бюджета. Сборники НЦС помогают бюджетным организациям спланировать капиталовложения, оценить экономическую эффективность вовлеченных средств, а также подготовить технико-экономическое обоснование целесообразности создания проекта. Существенными недостатками сборников НЦС являются:
- базовая стоимость в ценах на 1 января 2012 г.;
- регион применения - Московская область (без использования коэффициента пересчета);
- не учитываются вспомогательные объекты (трансформаторные подстанции).[3]
Также сборники НЦС не учитывают некоторые работы, которые по факту были оплачены Подрядчиком, к таким работам относят:
- содержание вахтового городка;
- командировочные сотрудников;
- затраты на транспортировку некоторых материалов и сотрудников;
- арендная плата/ земельный налог на участок строительства;
- плату за технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения;
- затраты на технологическое оборудование;
- затраты на снос (демонтаж) объектов недвижимости;
- затраты на благоустройство прилегающей территории;
- дополнительные расходы за особые условия производства работ (стесненность, вредные условия труда).[6]
Однако в сборниках НЦС заложены затраты на разработку проектно-сметной документации, на осуществление авторского надзора и строительного контроля, на получение результатов инженерных изысканий, на устройство временных зданий и подъездных путей, а также на производство строительно-монтажных работ с учетом инженерного оборудования.
Приведенные в Сборниках укрупненные показатели предусматривают средневзвешенные затраты приведенных характеристик, включая стоимость строительных материалов и оборудования (с учетом усредненных транспортных затрат и заготовительно-складских расходов), затраты на оплату труда рабочих и эксплуатацию строительных машин (механизмов), накладные расходы и сметную прибыль, а также затраты на строительство временных зданий и сооружений и дополнительные затраты на производство работ в зимнее время, затраты, связанные с получением заказчиком и проектной организацией исходных данных, технических условий на проектирование и проведение необходимых согласований по проектным решениям, расходы на страхование строительных рисков, затраты на проектно-изыскательские работы и экспертизу проекта, на содержание службы заказчика строительства, строительный контроль, резерв средств на непредвиденные работы и затраты.[2]
Расчет стоимости ведется с применением следующих нормативных документов: 1. МДС 81-02-12-2011 «Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов - укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры»;
2. Письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17 января 2018 г. № 1654-ОГ/09 «О перечне и размере коэффициентов к укрупненным нормативам строительства»;
3. НЦС 81-02-01-2017 «Укрупненные нормативы цены строительства. Сборник № 01. Жилые здания»;
4. СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003».
Для определения стоимости методом НЦС необходимо производить расчет на 1 м2 жилой площади. Геометрические характеристики исследуемого объекта определяются при проведении экспертного осмотра. Следует учитывать также площадь кладовых, веранд, террас, балконов и лоджий. Площади лоджий, балконов и террас следует учитывать с понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5; для балконов и террас -
Также эксперту следует рассчитать степень (процент) готовности строительного объекта и определить период, на который необходимо рассчитать стоимость выполненных работ.
Расчет степени (процента) готовности объекта недвижимости определяется по формуле
где:
Сстепень готовности - степень готовности здания многоквартирного дома, строительство
которого не завершено (%);
i - номер конструктивного элемента по порядку;
п - общее количество конструктивных элементов в объекте;
Вес - значение удельного веса ього конструктивного элемента в объекте (%);
О - доля построенной части ього конструктивного элемента (%).[2]
Алгоритм расчета стоимости согласно укрупненным нормативам цены:
1. Рассчитать общую жилую площадь объекта недвижимости;
2. Определить процент готовности исследуемого здания;
3. Определить нормативную базу для проведения расчета;
4. Определить коэффициенты:
- коэффициент перехода от цен базового района к уровню цен субъектов;
0,3.
Etcei * Ci
Сстепень готовности
100
- коэффициент, учитывающий регионально-климатические условия осуществления строительства;
- коэффициент, учитывающий сейсмичность.
5. Определить индекс пересчета в текущие цены.
6. Рассчитать стоимость выполненных строительных работ с учетом
процента готовности исследуемого здания многоквартирного дома. При подготовке заключения эксперта по определению стоимости объекта недвижимости, экспертом дается вывод при условии применения экспертом в основе расчетов укрупненных нормативов цены строительства.
Таким образом, применение сборников НЦС помогает эксперту-строителю рассчитать стоимость выполненных строительных работ в условиях отсутствия сметной документации, но при наличии проектной информации. Тем самым, расследование уголовных дел, сопряженных с обманутыми дольщиками, будет иметь доказательную базу о произведенных работах и их стоимости.
Список использованной литературы
1. Методические указания по разработке укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры. Утверждены Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 16 ноября 2010 г. № 497.
2. Методические рекомендации по применению государственных сметных нормативов -укрупненных нормативов цены строительства различных видов объектов капитального строительства непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры. Утверждены Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 4 октября 2011 г. № 481.
3. Коробейникова О.О. Инвестиции в недвижимость. Разработка и применение укрупненных сметных нормативов для объектов непроизводственного назначения и инженерной инфраструктуры. Методические указания для проведения практических занятий с магистрантами. - Нижний Новгород: Издание ННГАСУ, 2011. - 20 с.
4. Бутырин, А.Ю. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы / А.Ю. Бутырин. - М. : ОАО «ИД «Городец»», 2006. - 44 с.
5. Основы судебной экспертизы. Курс общей теории : методич. Пособие для экспертов, следователей и судей. Ч. 1 / под ред. Ю.Г. Корухова. - М. : РФЦСЭ, 1997. - 431 с.
6. Половинкина Е.И. Составление и анализ локального сметного расчета на общестроительные работы. [Электронный ресурс]. URL: https://poznayka.org/s6585t1.html (дата обращения: 05.05.2020).
References
1. Guidelines for the development of consolidated budget estimatesfor non-production facilities and engineering infra-structure. Approved by Order No. 497 of the Ministry of regional development of the Russian Federation dated November 16, 2010.
2. Methodological recommendations for the application of state estimated standards - enlarged standards for the construction of various types of capital construction facilities for non-industrial purposes and engineering infrastructure. Approved by Order No. 481 of the Ministry of regional development of the Russian Federation dated October 4, 2011.
3. Korobeynikova O. O. Investment in real estate. Development and application of enlarged estimated standards for non-production facilities and engineering infrastructure. Methodical instructions for conducting practical classes with undergraduates. - Nizhny Novgorod: NNGASU publication, 2011. - 20 p.
4. Butyrin, A. Yu. Theory and practice of judicial construction and technical expertise / A. Yu. Butyrin. — Moscow: JSC » ID «Gorodets», 2006. — 44 p.
5. Basics of forensic examination. Course of General theory: methodical. Po-sobie for experts, investigators and judges. CH. 1 / ed. Yu. G. Korukhova. — M.: RFTSSE, 1997. — 431 p.
6. Polovinkina E. I. Compilation and analysis of local estimates for General construction works. [Electronic resource]. URL: https://poznayka.org/s6585t1.html (date accessed: 05.05.2020).
