CC BY
33
ации в государстве и регионе. Кроме традиционного анализа состояния экономики региона, необходимо проведение достаточно глубоких региональных маркетинговых исследований как состояния рынков продукции и услуг, производимых в регионе, так и их импорта (в том числе и межрегионального).
Поскольку потребность всегда превышает спрос, количество потребителей различного вида услуг значительно больше числа способных оплатить рыночную их цену. То есть, речь идет о вовлечении в потребление данного продукта участников нерыночного сектора экономики, основная функция которого «...заключается в производстве благ в ситуации заведомого превышения «цены предложения» над «ценой спроса» [2]. Учитывая обусловленную данным фактом существующую непривлекательность указанного нерыночного сегмента для частных компаний и, соответственно, отсутствие какого-либо значимого опыта функционирования предприятий сферы услуг, можно констатировать наличие, с одной стороны, потребностей, а с другой - отсутствие адекватных форм их удовлетворения.
Выходом из создавшейся ситуации может стать разработка специального механизма вза-^ имодействия основных участников нерыночных отношений, обеспечивающего интеграцию ь частного сектора экономики в указанную сферу с одной стороны, и проникновение участники ков нерыночных отношений в рыночные с другой.
* литература
□
^ 1. Васильев Г.А., ДееваЕ.М. Управленческое консультирование: Учеб. пособие. М.: ЮНИТИ-ш ДАНА, 2004.
]> 2. Мамедов О.Ю. Смешанная экономика. Двухсекторная модель. Элективное пособие для студентов, магистрантов и аспирантов экономических специальностей. Ростов н/Д.: Феникс, 2001.
3. Попов В.М., Ляпунов С.И., Филиппов В.В., Медведев Г.В. Современные бизнес-технологии.
□ М.: Кнорус, 2006. Ш
О о
I—
ф_
о а ф
I
>
0
1 I
ф
ТОРГАЯН Е.Е.
применение метода целевой себестоимости в сфере
жилищного строительства
Вопросы сохранения и воспроизводства жилищного фонда в условиях все большего уве-о. личения количества ветхого и аварийного жилья приобретают особую остроту и актуаль-< ность, поскольку являются одними из социально-значимых для Российской Федерации пока-о зателей уровня жизни населения.
^ Инфляционные процессы, увеличившие роль недвижимости как объекта инвестирова-о ния, и постоянно растущий спрос на жильё, а также ограниченные производственные мощ-о ности строительного комплекса приводят к росту цен за 1 кв. м жилья. Усугубляет проблему
0 значительный разрыв между доходами граждан различных социальных категорий.
$ Улучшение жилищных условий населения, приведение существующего жилищного фон-^ да в соответствие с современными требованиями по уровню качества и комфортности стало
1 одной из основных задач национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражда-о нам России», реализуемого с 2005 года.
™ Национальный проект «Доступное жилье» имеет две важнейшие составляющие. Первая -§ повышение доступности жилья за счет резкого увеличения объемов строительства, развития ф системы ипотечного кредитования и обеспечения жильем отдельных категорий граждан, перед которыми государство взяло на себя определенные обязательства. Вторая - обеспечение о комфортности жилья путем модернизации жилищно-коммунального комплекса [6]. о Анализ результатов хода реализации национального проекта «Доступное жильё» позво-0) лил определить основной круг возникших проблем [1, 2, 5]:
- государство практически перестало строить государственное жилье, бюджетные средства направляются только на субсидирование и приобретение жилья для бюджетной и льготных категорий граждан;
- значительный объем несовременного и ветхого жилья по всей стране (до 45%);
- административные барьеры на пути застройщиков;
- неурегулированные земельные отношения;
- обеспечение земельных участков инженерной инфраструктурой отстает от темпов строительства жилья, а также наблюдается дефицит энергетических мощностей для нового строительства;
- недоступность ипотеки, несмотря на снижение процентных ставок по кредитам и государственную поддержку отдельных слоев населения;
- устаревшие и недостаточные мощности по производству строительных материалов (которые находятся в собственности у частных компаний);
- высокий износ и технологическая отсталость объектов коммунальной инфраструктуры;
- преобладание точечной застройки городов над массовой;
- при строительстве не используются жилья новые и высокоэффективные технологии.
Главная угроза национальному проекту - рост цен на жилье, кратно опережающий рост
доходов населения. Следует отметить, что стоимость стандартной квартиры является одной из составляющих в оценке доступности жилья.
Для определения эффективности реализации национального проекта государством приняты два критерия. Первым является удельный ввод нового жилфонда, определяемый количеством квадратных метров его общей площади в расчете на 1 жителя страны (региона, города). Вторым важнейшим показателем является доступность жилья, характеризуемая его ценой. Этот показатель сейчас оценивают различными способами, но наиболее простым, наглядным и принятым в развитых странах представляется отношение среднемесячной зарплаты работающих граждан к цене 1 кв. метра жилья [8].
Индекс доступности жилья (ИДЖ) рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 м.кв.) к среднему годовому доходу семьи (3 человека) [4]. Он показывает время, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы. Данный показатель не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами на жилье и средними доходами.
Его величина в г. Ростове-на-Дону, рассчитанная по нормативам для домохозяйства из 3 человек за период 2005-2007 гг возрастает, т.е. доступность жилья уменьшается (таблица 1).
Таблица 1
расчёт индекса доступности жилья в г. ростове-на-Дону
Наименование 2005 г. 2006 г. 1 полугодие 2007 г.
Рыночная средняя удельная цена 1 кв. м, руб. 20000 32000 41000
Среднемесячный доход 1 человека, руб. 7700 9600 12000
Индекс доступности жилья, годы 3,9 5,0 5,1
СП Л
ь о (□
X ^
а
г
ш
^
о ь
N □
□
Ш
О о
I—
ф
о а ф
I
>
0
1 I
ф
со
I—
О
а
о £
о
0
1_
0
1_
о о
со О
I—
О
о о.
Планируется, что к 2010 г. индекс доступности жилья будет иметь значение 3 (то есть стоимость стандартной квартиры будет равна среднему годовому денежному доходу семьи за три года). Достижение такого значения в ближайшее время возможно при повышении зарплаты и снижении цен на жилье. При этом очевидно, что резкое увеличение зарплат невозможно и неэффективно, потому что, учитывая трудно преодолеваемый разрыв между спросом и предложением на рынке жилья и отечественную специфику формирования цен на жилье, рост зарплат неизбежно и пропорционально повлияет на увеличение цен. Приоритетным решением этой задачи должно стать существенное снижение цен на рынке жилья.
0
1
о
о
В настоящее время для расчета индекса доступности жилья используется средняя рыночная стоимость 1 кв. метра общей площади жилья, применяемая для определения размера безвозмездных субсидий и ссуд на приобретение жилых помещений гражданами с привлечением средств федерального бюджета, которая, как правило, в несколько раз меньше реальной рыночной цены.
Для успешной реализации национального проекта нами предлагается в качестве подконтрольного показателя использовать рыночную среднюю удельную цену 1 кв. м, тогда для формула индекса доступности жилья будет иметь следующий вид:
Ц хК хН
ИДЖ -™--(1)
Д хК к '
гп ср пл.чл.с
где Цкв.м - рыночная средняя удельная цена 1 кв.м. жилья; Кчл.с - количество членов семьи; Н - норма предоставления общей площади жилого помещения; Дср - годовой среднедушевой денежный доход; Кпл.чл.с - количество членов семьи получающих доход. ^ Поскольку федеральная целевая программа «Жилище» определены целевые значения ь ИДЖ=3 года, Кчл.с. = 3 человека, Н=18кв.м изменяющимся показателем в зависимости от ре-ш гиона является Дср, именно он оказывает наибольшее влияние на изменение рыночной средней удельной цены 1 кв.м (Ц кв.м), величина которой определяется на рынке недвижимости ^ под воздействием спроса и предложения. Поскольку поведение рынка недвижимости сегод-¡7 ня в значительной степени определяется внешними факторами - развитием общеэкономи-^ ческих условий, то можно утверждать, что основная закономерность, базовый тренд рынка на ^ эти годы - устойчивый рост цен на жилье.
о В сложившейся ситуации приобретают актуальность исследования направлений снижения рыночной стоимости 1 кв.м. В условиях транзитивной экономики ее уменьшение воз-N можно при увеличении объемов ввода жилья, что является одной из целей национального □ проекта. По мнению спикера Совета Федерации Сергея Миронова для ее реализации необходимо создать государственный строительный концерн. О В условиях ограниченности бюджетных источников финансирования строительства, представляется необходимым рассмотрение альтернативных вариантов снижения цен на ф жилье.
^ Заметим также, что конечная стоимость квартиры для покупателя включает в себя не о. только сметную стоимость строительства жилого дома, но и прибыль инвестора застройщика, Ц посредников (риэлторов) (рис.1), изучение ее структуры также поможет в определении на> правлений снижения средней удельной цены 1 кв.м.
0
1_
о
^ □ Прочие затраты
Ф 10,30% 4,80% 9% __
со ' __—УГу——^ Доля города
о 20,70%^ □ Сметная стоимость строительства
^^ ^ ^^.Л □ Получение и выполнение техусловий
о 1,70%^^^ ]__„ □ Подготовка проектно-сметной документации
О , о
6 20% 46,60% □ Приобретение земельного участка
§ □ Прибыль застройщика
о □ Прибыль риэлтора (спекуляция)
со О 1—
О
о о.
Рис. 1. Структура цены квартиры для покупателя, %.
Ч. Все вышесказанное позволяет сделать вывод о том, что если инвестором (застройщиком) £ будут выступать государственные организации, а также частные предприятия, строящие жи-т лье для своих сотрудников, то можно снизить цену 1 кв.м на 31% (прибыль риэлтора 10,3%, 'Ц прибыль застройщика 20,7%).
о Поскольку сейчас на государственном уровне разрабатывается стратегия массового стро-~ ительства нами предлагается использовать при определении затрат на строительство такого
Т
жилья метод целевой себестоимости или его зарубежные аналоги таргет- и кайзен-костинг. Суть данного метода состоит в том, что себестоимость определяется исходя из рыночной ^ цены и планируемого уровня прибыли [7].
Себестоимость 1 кв.м. жилья необходимо определять по предлагаемой методике.
1. На прединвестиционной фазе предлагается себестоимость 1 кв. м определять по следующей формуле:
С =Ц -П (2)
смр ^ кв.м ^ >
где Цкв.м - средняя удельная цена 1 кв. м на рынке жилой недвижимости, руб.; П - планируемый уровень прибыли строительства 1 кв.м жилья, руб.
В связи с тем, что средняя удельная цена 1 кв.м в зависит от престижности микрорайона, в котором расположен жилой дом, необходимо произвести корректировку себестоимости. Такая корректировка может быть основана на определении отклонения цены 1 кв.м в данном районе от цены 1 кв.м в среднем по городу.
Исходя, из полученных значений и планируемого государственного финансирования строительства социального жилья далее следует определить его объемы.
2. Если же основным критерием при принятии решений о строительстве социального жилья принять заданный ИДЖ (4 года) и уровень доходов отдельных слоев населения (со- ¡тд гласно статистических данных), тогда цену 1 кв.м, которую предлагается определять л исходя из формулы индекса доступности жилья (1), можно представить следующим о образом: ®
идж хд хк
ТТ _ ^ ^ ср ПЛ.ЧЛ.С (3) ^
чке.м ~ гу. гт () а
Кчл.с хн z
Тогда себестоимость 1 кв.м будет равна: ^
ИДЖ хД хК ^
Г - М ПЛ.ЧЛ.С ^ п р\ (4), О
- К~х х(1 "Р) ^
где Р - плановая рентабельность строительства, %
С другой стороны себестоимость строительной продукции определяется как сумма затрат □
на строительные материалы, на эксплуатацию машин и механизмов, на оплату труда рабочих ^
и накладных расходов. Достижение целевой себестоимости возможно за счет снижения ве- О
личины одного или нескольких указанных элементов. В настоящее время постоянный рост 0
цен на строительные материалы и дефицит квалифицированных рабочих кадров оказывают ф
существенное влияние на величину себестоимости продукции. ^
На этапе проектирования достижение целевой себестоимости строительства возможно
при использовании научных разработок в области применения новых современных строи- Ц
тельных материалов и технологий строительства жилых зданий. Разработчикам проектной >
документации следует учитывать, что жилье это не только объект строительства, но и - объ- 2 ект управления (от проектных решений зависят затраты на эксплуатацию). Особенно актуальной данная проблема становится в новых условиях управления жилищным фондом, ведь
согласно Жилищному кодексу расходы по текущему или капитальному ремонту зданий ло- ^
жатся на их собственников. о
Для более успешного управления затратами на строительной фазе необходимо произвес- ^
ти бюджетирование проекта, которое в дальнейшем позволит контролировать ход его реали- £5
зации, и выявлять причины отклонений. 2
Использование метода целевой себестоимости, как целостной концепции управления, ^
поддерживающей стратегию снижения затрат и реализующая функцию превентивного конт- §
роля издержек, при разработке программ массового строительства социального жилья позво- о лит максимально приблизить реализацию целей национального проекта.
I I
ф
ЛИТЕРАТУРА о
1. Галушко Е. Импульс для корпорации // Российская газета (Федеральный выпуск). 21.06.2007. & № 4393.
2. Доступное жильё - задача, которую нужно решить // Эксперт Северо-Запад. 04.06.2007. № о 21(323). ^
3. Жилищный кодекс Российской Федерации. ^
4. Индекс доступности жилья. Аналитические материалы Фонда «Институт экономики горо- § да» // http://www.urbaneconomics.ru (Т)
5. Попова О.,ЩербоГ. Недоступное жильё // Эксперт Волга. 18.12.2006. № 35-36(39-40).
6. Приоритетный национальный проект «Достойное и комфортное жильё - гражданам России» // http://www.rost.ru/
7. Редченко К. Маленькими шагами к большому успеху: кайзен-костинг // http://www.cfin. ru/ias/kaizen_costing.shtml
8. Стерник Г.М., Краснопольская А.Н. Определение коэффициента доступности жилья // Национальные проекты.2007.№ 3(10).
хАЧЕТлЕвА Ф.А.
ПРОБЛЕМЫ И ПЕРСПЕКТИВЫ АКТИВИЗАЦИИ ТУРИЗМА
л-
ь о
(0 Завершение основных этапов централизованно проводимой трансформации российской экономики привело к формированию новой системы отношений в бизнес-среде, обеспечивает ющей процессы воспроизводства материальных и иных благ. Появление новых качественных 2 характеристик управления элементами территориальных производственных комплексов инициировало переориентацию подсистем управления регионами с директивных методов на 2 создание условий и предпосылок интенсивного развития бизнеса.
° С другой стороны, решение первоочередных проблем функционирования региональных социально-экономических систем актуализирует необходимость перехода к новому этапу д эволюции систем управления, отличительными особенностями которых являются расшире-□ ние горизонта планирования, активизация интеграционных процессов в межрегиональных ^ взаимодействиях, увеличение потенциала управления, выражающееся в появлении значи--0 тельной свободы выбора решений при разработке стратегий развития регионов, наличие о стабильно наблюдаемой в последние годы позитивной динамики в социальной и экономией ческой сферах.
о Вместе с тем, уникальность региональных систем ограничивает возможности распро-ф странения успешного опыта управления, а их сложность создает трудности построения формального описания, которое могло бы стать основой накопления, обобщения и использова-
> ния данного опыта. Таким образом, актуализируется проблема поддержки и сопровождения 5 процессов разработки стратегии достижения целевых ориентиров регионального развития, I реализация которой должна учитывать существующие особенности функционирования вост производственного комплекса территории. о
а Рассмотрим некоторые аспекты ее решения на примере регионов, обладающих значи-^ тельным рекреационным потенциалом. К числу таких территорий можно отнести черноморское побережье Краснодарского края, республики Северного Кавказа.
Основным инструментом реализации указанного потенциала является туризм, активизация которого составляет одно из стратегических направлений развития ЮФО [3]. По мнению Дмитрия Козака, в некоторых субъектах федерации Юга России туризм также позиционируем ется как перспективное стратегическое направление. Например, министр экономического о развития и торговли Республики Адыгея Аслан Матыжев считает необходимым «...активно ^ включиться в федеральную программу развития туризма «Юг - России».» [3]. Тем более | что, как отметил глава Ростуризма Владимир Стржалковский, «.Адыгея - потенциально ин-о тересная территория для развития активного туризма: горнолыжного, пешеходного, водного, т конного. Здесь республика имеет определенные преимущества перед другими субъектами 5 федерации.» [2].
й Однако фактическое состояние данного сектора экономики в республике далеко от идеального. Динамика показателей, характеризующих рекреационно-туристский комплекс о в целом и результаты его деятельности за последние 15 лет, приведенная в таблицах 1, 2, о свидетельствует о наличии двух явно наблюдаемых тенденций - снижение количества об-00 служенных туристов, увеличение количества туроператоров и турагентов при сохранении
