CC BY
31
ВЕСТНИК УДМУРТСКОГО УНИВЕРСИТЕТА
107
ЭКОНОМИКА 2007. №2
УДК 332.83 (470.51) (045)
Л.В. Королюк
АНАЛИЗ ФАКТОРОВ УДОРОЖАНИЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В УДМУРТИИ
Обеспечение доступности жилья является одним из приоритетных направлений социально-экономического развития как России в целом, так и ее регионов. Но несмотря на все усилия органов государственной власти и местного самоуправления цены на рынке жилья постоянно увеличиваются. Рассмотрим основные причины удорожания жилья в Удмуртии.
Ключевые слова: государственное управление, жилищное строительство, цены на жилье, социальная политика.
Вопрос жилищного строительства в течение последних двух десятилетий является одним из наиболее актуальных направлений социальноэкономического развития в России. По оценкам социологов, жилищная проблема существенно влияет на демографическую ситуацию в стране. Результаты социологических опросов показали, что отсутствие перспектив на приобретение жилья является главной причиной, по которой молодые семьи не желают иметь детей. В России распадается 7 из 10 заключенных браков, а по причине разводов ежегодно 500 тыс. детей остаются без одного родителя. Жилищные проблемы оказывают негативное воздействие и на другие социальные показатели, в т.ч. на состояние здоровья, уровень образования молодежи, рост преступности и др.
Несмотря на то что органы государственной власти постоянно разрабатывают и внедряют новые мероприятия по обеспечению доступности жилья, несмотря на постоянное увеличение объемов жилищного строительства, стоимость жилья стабильно растет и по рентабельности вложение в жилищное строительство остается по-прежнему на первом месте.
В настоящее время темпы увеличения стоимости жилья в г. Ижевске, практически как в Москве и Подмосковье, в среднем достигли уровня 10% в месяц. При этом отмечается определенная сезонность увеличения спроса и, следовательно, стоимости жилья. Так, резкое увеличение стоимости жилья в г. Ижевске ежегодно происходит в мае-июне и сентябре, что, по оценкам спе-циалистов-риэлторов и ученых, обусловлено существенным притоком в г. Ижевск выпускников из других населенных пунктов Удмуртской Республики, желающих продолжить обучение в одном из многочисленных вузов столицы Удмуртии или в других ее учебных заведениях.
Парадоксальность ситуации заключалась в том, что стоимость жилья в новостройках г. Ижевска ранее была существенно ниже стоимости жилья на вторичном рынке. Так, в 2003-2004 гг. покупка квартиры в строящихся многоквартирных жилых домах на улице Ильфата Закирова г. Ижевска (путем доле-
ЭКОНОМИКА
вого участия в строительстве) обходилась гражданам по 14,5 - 16,0 тыс. руб. за м2. Стоимость жилья на вторичном рынке в данный период (2003-2004 гг.) в среднем составляла 38,0 - 45,0 тыс. руб. за м2.
В целом отметим, что приобретение жилья путем заключения договоров участия в долевом строительстве является относительно новой схемой. Государственное регулирование данного вопроса осуществляется в рамках специального закона, вступившего в силу с 1 апреля 2005 года. Однако по истечении незначительного времени схема приобретения гражданами строящегося жилья путем долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов стала одной из самых широко распространенных, а увеличение спроса на квартиры в новостройках незамедлительно привело к увеличению стоимости строящегося жилья.
По состоянию на ноябрь 2006 г. стоимость жилья путем заключения договора на долевое участие в строительстве обходится в среднем 35,0 - 40,0 тыс. руб. за кв.м. Например, квартиры в новостройках, которые планируется построить на улице Ильфата Закирова в г. Ижевске в 2008 г., продаются по цене 38,0 тыс.руб. за м2. (при этом уже распроданы все квартиры в двух домах, ближайших в очереди строительства в данном микрорайоне). Стоимость жилья на вторичном рынке в г. Ижевске в настоящее время составляет 80,0-100,0 тыс.руб. за м2.
В итоге можно отметить, что рост цен на жилье в г. Ижевске, не пропорциональный росту объемов строительства жилья, очевиден.
Чем же обусловлена такая высокая стоимость жилищного строительства? Если исключить эмоциональные суждения ряда критиков, утверждающих, что вся проблема заключается в жадности застройщиков и риэлторов, а также исключить тот фактор, что государственная программа по облегчению условий ипотечного кредитования стимулирует увеличение спроса на жилье при сравнительной стабильности значения прироста строительства жилья в республике, то можно поискать причину высокой стоимости жилищного строительства в смете калькуляции его затрат.
Зачастую высокая стоимость строительства многоквартирных жилых домов обусловлена неэффективностью управления затратами застройщиков. Примерами неэффективного управления затратами являются факты найма застройщиком субподрядчиков для осуществления ряда строительных работ, которые могли быть осуществлены и внутренними подразделениями застройщика. Также некоторые строительные организации, производящие жилищное строительство в г. Ижевске в настоящее время, ведут неэффективную с точки зрения себестоимости строительства национальную политику при закупке материалов. Например, строительная компания, производящая застройку микрорайона на улице Ильфата Закирова г. Ижевска, пришедшая в Удмуртию из Республики Татарстан, осуществляет строительство с применением строительных материалов, поставляемых из Набережных Челнов Республики Татарстан, игнорируя высокоразвитую в Удмуртии отрасль производства строительных материалов: высококачественного кирпича, бетона и иных материалов. Затраты на транс-
Анализ факторов удорожания жилищного строительства... 109
ЭКОНОМИКА 2007. №2
портировку импортируемых из других регионов строительных материалов в итоге увеличивают общую стоимость строительства.
В то же время если рассмотреть структуру калькуляции затрат жилищного строительства, то сразу можно выделить затраты на приобретение земельного участка для строительства, которые составляют от 40 до 80% от размера общих затрат на строительство многоквартирного жилого дома.
Земельным законодательством установлено, что земельные участки предоставляются для строительства многоквартирных жилых домов исключительно на торгах с проведением аукционов. При этом несмотря на то, что органы государственной власти и местного самоуправления единодушно называют жилищный вопрос одной из насущных проблем социального развития, доходы от предоставления земельных участков под жилищное строительство ежегодно утверждаются как одна из основных бюджетообразующих статей бюджетов всех уровней.
Общая процедура предоставления земельных участков, в которую входит подготовка участка как объекта аукциона, осуществляется по следующим этапам:
- установление на местности границ земельного участка;
- определение разрешенного использования земельного участка;
- проведение инженерных изысканий для определения параметров разрешенного строительства объекта;
- установление технических условий и платы подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- проведение независимой рыночной оценки для определения первоначального размера арендной платы (аренда земельного участка для целей строительства точечного объекта), первоначального размера права аренды земельного участка (предоставления земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства) и «шага аукциона».
Как правило, земельные участки для строительства предоставляются не в собственность, а в аренду, что обусловлено рядом причин. Во-первых, годовая арендная плата земельного участка существенно ниже его рыночной стоимости, что в итоге позволяет в какой-то мере снизить затраты на строительство. А во-вторых, в соответствии с новым жилищным законодательством после окончания строительства многоквартирного жилого дома земельный участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственникам помещений в нем. Таким образом, застройщик, обладая земельным участком на праве аренды, после окончания строительства жилого дома и передачи жилых помещений передает земельный участок в общую долевую собственность собственникам квартир, которые при исполнении своих обязательств по договору путем внесения соответствующих платежей фактически оплачивают стоимость будущего права собственности на земельный участок.
Важной проблемой, возникающей при предоставлении земельных участков в аренду для целей жилищного строительства, является проведение независимой рыночной оценки и определение размера первоначального размера арендной платы (земельные участки для строительства точечных объектов)
ЭКОНОМИКА
или первоначального размера права аренды земельного участка (для комплексного освоения в целях жилищного строительства). В соответствии с методологией определения рыночной стоимости права аренды земельных участков ее размер зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений, прав иных лиц, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода за определенный период при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка.
В случае предоставления земельных участков для целей строительства многоквартирных домов на аукционах и проведения оценки рыночной стоимости права аренды таких земельных участков размер годовой арендной платы за пользование земельным участком при реальном сроке строительства многоквартирных многоэтажных домов 2 - 3 года будет составлять 30 - 45 % от кадастровой стоимости. Такой размер арендной платы, как следствие, приводит к существенному увеличению цен на квартиры в строящихся жилых домах, что в итоге способствует росту цен на жилье в целом и ставит под угрозу срыва реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России».
Существующая схема предоставления земельных участков для строительства на аукционах является стабильным источником пополнения региональных и местных бюджетов, однако постоянное увеличение темпов роста цен на рынке жилья приводит к социальной напряженности и обострению демографической ситуации в стране.
Учитывая вышеизложенное, представляется целесообразным внести изменения в процедуру предоставления из государственных и муниципальных земель земельных участков для строительства многоквартирных жилых домов.
Несомненно, для решения задачи снижения цен на жилье необходима реализация комплекса мер, среди которых разработка и внедрение новых схем предоставления земельных участков для целей жилищного строительства могут занять достойное место.
Поступила в редакцию 24.11.06
L. V. Koroljuk
The analysis of factors of rise in price the housing construction in the Udmurtia
Maintenance of availability of habitation is one of priority directions of social and economic development as Russia as a whole, and its regions. But despite all efforts of bodies of the government and local self-management of the price in the market of habitation constantly increase. We shall consider principal causes of rise in price of habitation in the Udmurtia.
Королюк Людмила Викторовна
Институт экономики и управления
ГОУ ВПО «Удмуртский государственный университет»
426034, Россия, г. Ижевск, ул. Университетская, д.1 (корп.4)
