CC BY
37
УДК 69.003:332.85
ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ В НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
_ л о
©Л.В. Заруева1, Т.И. Никифорова2
Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет, 630008, Россия, г. Новосибирск, ул. Ленинградская, 113.
Рассматриваются ключевые факторы доступности жилья для населения Новосибирской области (НСО) с позиций социальной ответственности строительного бизнеса. Акцентировано внимание на многогранности и многофункциональности этой проблемы. Исследованы условия и инструменты реализации программы «Доступное и комфортное жильё гражданам России». Выполнены расчёты индексов доступности жилья в НСО. Особое внимание уделено оценке доступности жилья с ипотечным кредитованием. Ил.2. Табл.3. Библиогр. 10 назв.
Ключевые слова: Федеральная целевая программа «Жилище»; факторы доступности жилья; социальная ответственность; индексы доступности жилья; ипотечное кредитование; среднедушевые денежные доходы населения.
ESTIMATION OF HOUSING AFFORDABILITY IN NOVOSIBIRSK REGION L.V. Zarueva, T.I. Nikiforova
Novosibirsk State University of Architecture and Civil Engineering (Sibstrin), 113 Leningradskaya St., Novosibirsk, Russia, 630008.
From the viewpoint of social responsiveness of construction business the article treats the key factors of housing afford-ability for the Novosibirsk region population. Having emphasized the complexity and multifunctionality of this problem it studies the conditions and implementation tools for the program "Affordable and Comfortable Housing for Russi an Citizens" and calculates housing affordability ratios for the Novosibirsk region. The article focuses on estimating the afforda-bility of housing with mortgage lending. 2 figures. 3 tables. 10 sources.
Key words: Federal Target Program "Housing"; factors of housing affordability; social responsiveness; housing affordability ratio; mortgage landing; average population income.
Обеспечение населения доступным и комфортным жильём является одним из приоритетов государственной социально-экономической политики. Основные шаги её реализации выражены в ряде официальных документов. Базовым элементом выступает федеральная целевая программа «Жилище» с входящими в неё подпрограммами (2002 - 2010 гг. и 2010— 2015 гг.) [1]. Следующий шаг повышения доступности жилья для различных категорий населения — реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жильё гражданам России» (2006 — 2010 гг.), но кризис 2008 года внёс свои коррективы, резко снизив в целом в Российской Федерации ввод в действие жилых домов в 2009 году.
Как антикризисная мера в регионах разработана долгосрочная целевая программа стимулирования строительства, но в большей степени она направлена на стимулирование развития жилищного строительства в 2011—2015гг. Такая программа разработана и утверждена постановлением Правительства Новосибирской области от 13.10.2010г. №182-п [2]. Цель её — стимулирование развития жилищного строительства,
формирование рынка доступного и комфортного жилья на территории региона. В ней отдано предпочтение малоэтажному жилью и жилью эконом-класса. По отношению к общему объёму по программе (7,45 млн кв. м) малоэтажное жильё составляет примерно 50%, а жильё эконом-класса — 60%.
Программа имеет глубокую разработку с указанием основных этапов реализации её и прогнозных сумм финансирования из различных источников: за счёт средств федерального, областного и местного бюджетов, а также внебюджетных источников, включая заёмные средства. Объёмы финансирования по прогнозу составят 46 трлн рублей с достижением к 2015 году обеспеченности 25 кв. м общей площади на одного человека.
Для столь обширной территории области, находящейся в сложных климатических условиях и с практически неподдающимся сравнению уровнем социально-экономического развития 30-ти муниципальных районов, а отсюда и уровнем жизни и разной степенью доступности жилья (исключая собственное строительство жилья), программа теряет объективность
1Заруева Лилия Васильевна, кандидат технических наук, профессор кафедры менеджмента, тел.: 89658281211, e-mail: [email protected]
Zarueva Liliya, Candidate of technical sciences, Professor of the Department of Management, tel.: 89658281211, e-mail: [email protected]
2Никифорова Тамара Ивановна, кандидат экономических наук, доцент кафедры менеджмента, тел.: 89134880019, e-mail: [email protected]
Nikiforova Tamara, Candidate of Economics, Associate Professor of the Department of Management, tel.: 89134880019, e-mail: [email protected]
расчётов и возможность практической реализации.
Следует обратить внимание на многогранность и многофункциональность этой задачи (рис. 1).
Исследуем главные подходы к решению этих проблем.
Начиная с 2010 года строительным компаниям в России невозможно законно осуществлять деятельность без участия в саморегулируемой организации (СРО). Главная цель саморегулирования в строительстве - предупреждение причинения вреда жизни, здоровью, имуществу вследствие недостатков работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства.
Целевая установка определяет социальную ориентацию строительного бизнеса. Социальная ответственность подразумевает добровольный отклик на проблемы общества, и этот отклик заключается не только в соблюдении установленных для бизнеса норм и правил, но и осуществлении деятельности сверх них. Современный строительный рынок не имеет строго очерченный характер, границы рынков и отраслей «размываются», поэтому необходимо отлаженное взаимодействие всех заинтересованных лиц -участников инвестиционно-строительной деятельности - покупателей (инвесторов), проектировщиков, застройщиков, банков, СРО, союзов строителей и исполнительной власти (или властных структур). Поле, на котором находятся все участники рынка, должно
выработать единые и общие моральные и социальные нормы. «Быть социально ответственным в современном мире необходимо, а главное, выгодно: растёт капитализация, укрепляется устойчивость и привлекательность бизнеса» [3].
Необходимо выявить наиболее приемлемые условия формирования платежеспособного спроса и сопоставить этот спрос с ресурсными возможностями строительного комплекса.
Рынок жилья находится под влиянием внешних и внутренних факторов, основные шесть из которых названы практически одинаково у многих зарубежных и отечественных исследователей [4, 6 и др.].
В плане систематизации и анализа значимости факторов наибольший интерес вызывает «Методологическое обоснование новой экономической парадигмы как необходимое условие решения проблемы доступности жилья в РФ», выполненное Грушиной О.В. [4]. Особое значение в этой работе придаётся трём внешним факторам, которые, по мнению автора научного исследования, «завязаны на ставке процента: ставка процента по долгосрочным кредитам; стадия экономического цикла (согласно большинству теорий подъёмы и спады регулируются ставкой процента) и ставки процента по краткосрочным кредитам для финансирования текущей деятельности предприятий» [4].
Инструменты реализации программы
Условия реализации программы
Факторы доступности жилья
Рис. 1. Факторы доступности жилья, инструменты и условия реализации федеральной целевой
программы «Жилище»
Другие три фактора: государственное регулирование, налоговая политика и правила зонирования и землеотводов связаны с внутренней государственной политикой и государственным регулированием строительной деятельности. Завышение цен одного кв. м и ограничение спроса на жильё рассматривается как результат «молчаливой договорённости государственных чиновников и строительного лобби» [4].
Теперь обратимся к слагаемым доступности жилья в России и в рамках исследуемого региона.
Прежде всего, ключевым фактором доступности является цена жилья, второй фактор - процентная ставка по ипотечному кредиту и другие условия ипотечного кредитования. Кроме двух названных, определяющими являются величина налога на недвижимость, уровень платы за жилищно-коммунальные услуги (постоянный рост его очевиден), размер страховых выплат и т.д.
Обратимся к первым двум наиболее значимым факторам доступности жилья, отнесённого к эконом-классу, и рассмотрим понятие «эконом-класс». Оно подразумевает определённые параметры и качество жилья (54 кв. м для семьи из трёх человек), то есть то, что соответствует федеральному стандарту площади жилья, используемому при предоставлении субсидий на его оплату.
В федеральной целевой программе «Жилище» (2002 г.) и были предложены два соответствующих показателя: первый - коэффициент доступности жилья - соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из трёх человек, второй - доля семей, имеющих возможность приобрести жильё, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями с помощью собственных и заёмных средств. Каково восприятие понятия «эконом-класс» на сегодняшний день в реализации жилищной программы?
Эксперты новосибирского рынка жилья, в качестве которых выступили топ-менеджеры и специалисты строительных компаний, предложили разные подходы к определению класса жилья, в том числе «эконом» и «бизнес-класса» [6]. В качестве определяющих классификационных признаков были предложены: цена; качество (подразумевается в большей степени конструктивный тип жилого здания); общая площадь, в том числе площадь кухни и высота потолка. Мнения экспертов разделились: у одной группы к эконом-классу относится жильё в панельном доме с общей площадью однокомнатной квартиры не более 37 кв. м, двухкомнатной - не более 50 кв. м и трёхкомнатной -не более 70 кв. м, кухня во всех вариантах не более 9,5 кв. м. Другая группа к эконом-сегменту относит квартиры от 80% и ниже среднерыночной стоимости, а бизнес-класса от 120% стоимости и выше, предполагая, что все остальные параметры качества выше, чем у эконом-класса. И лишь небольшая часть экспертов признала тот факт, что большинство сдаваемого в эксплуатацию жилья в Новосибирске можно отнести к эконом-классу, так как высота потолка ниже трёх метров, что не соответствует требованиям к жилью биз-
нес-класса.
Существует и такое мнение, что жильё, которое реализуется при поддержке государства (материнский капитал, жилищные сертификаты военным, программы строительства жилья для молодых семей) - это социальное жильё, а эконом - это жильё для нижнего уровня среднего класса [10]. Сам процесс строительства в регионе получил очень точную оценку: «жилья строится мало, плохо и дорого. Строить надо - много, качественно и недорого» [5].
Для реализации этой задачи необходимо развивать производство строительных материалов, так как 60% используемых в строительстве г. Новосибирска и области материалов являются привозными - это теплоизоляционные, отделочные и современные рулонные кровельные материалы. Успешной здесь может стать кластерная организация развития с созданием сетей технологий, т.е. инновационный путь развития. Но пока на первом этапе, что обращает на себя внимание, каналы продвижения инноваций в отрасли -это сетевые горизонтальные структуры, звенья которых вполне сформировались по отдельным позициям материалов, где ядром выступают поставщики (точнее, посредники).
Социальную ориентированность жилищного рынка можно оценить по показателям доступности жилья. Они отражают соотношение доходов населения, условий жилищного кредитования и цены жилья, сбалансированность спроса и предложения на рынке жилья (при условии высокой строительной активности).
Одним из показателей доступности жилья является покупательская способность заработной платы на жилищном рынке, показывающая величину площади жилого помещения, которое может быть приобретено физическим лицом на одну месячную заработную плату [6]:
где \1 - покупательская способность заработной платы на жилищном рынке, ш - среднемесячная заработная плата, р - рыночная стоимость 1 кв.м жилья .
В ФЦП «Жилище» в качестве индикатора доступности жилья принят показатель времени, за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы [1]:
\2=эт,
где \2 - индекс доступности жилья, Б - среднерыночная стоимость квартиры площадью 54 кв.м, Я - средний годовой доход семьи из 3-х человек.
При расчёте индекса делается предположение, что на приобретение жилья направляются абсолютно все доходы семьи, поэтому он показывает только соотношение цен на рынке жилья и доходов населения.
Делая поправку на текущее потребление семьи посредством вычета из ее среднегодового дохода величины прожиточного минимума, можно получить модифицированный индекс доступности жилья [6]: \3=БЩ-М),
где \3 - модифицированный индекс доступности жилья, М - прожиточный минимум семьи из 3-х человек.
Расчёт индексов доступности жилья для Новосибирской области приведён в табл. 1.
Таблица 1
Расчёт индексов доступности жилья в Новосибирской области_
Показатель Г о д ы
2000 2005 2007 2008 2009 2010 2011
Среднедушевые денежные доходы, руб./мес. 1694 6649,6 10316,9 13080,2 15177,1 16090 17602
Совокупный годовой доход семьи из 3-х человек, тыс. руб. (R) 60,984 239,385 371,408 470,887 546,375 579,24 633,672
Прожиточный минимум, руб. 1253 3005 4210 4927 5391 6000 6482
Годовая величина прожиточного минимума семьи из 3-х человек, тыс. руб. (М) 45,108 108,18 151,56 177,372 194,076 216 233,352
Средняя заработная плата в НСО, руб. М 2223 7264 12017 15713 16798 18506 20334
Средняя стоимость 1 кв. м жилья на первичном рынке, тыс. руб. (р) 6,796 27,440 43,288 46,216 41,397 38,263 39,143
Средняя стоимость 1 кв. м жилья на вторичном рынке, тыс. руб. (р) 6,259 25,305 49,169 53,696 48,060 46,429 46,661
Стоимость 54 кв. м жилья на первичном рынке, тыс. руб. (Б) 367 1481,8 2337,6 2495,7 2235,4 2066,2 2113,7
Стоимость 54 кв. м жилья на вторичном рынке, тыс. руб. (Б) 338 1366,5 2655,2 2899,6 2595,2 2507,2 2519,7
Покупательская способность заработной платы на жилищном рынке, кв. м (I!) 0,327 0,264 0,277 0,339 0,405 0,483 0,519
Индекс доступности жилья (первичный рынок) 12, лет 6 6,19 6,29 5,3 4,1 3,57 3,3
Индекс доступности жилья (вторичный рынок) 12, лет 5,5 5,7 7,1 6,1 4,75 4,3 3,98
Модифицированный индекс доступности жилья, (первичный рынок) 13, лет 23 11,2 10,6 8,5 6,3 5,69 5,3
Модифицированный индекс доступности жилья, (вторичный рынок) 13, лет 21 10,4 12,7 9,9 7,4 6,9 6,3
Рассчитано по [7]
Результаты расчётов показали, что при увеличении заработной платы с 2000 по 2011гг. в 9 раз и росте стоимости кв. м на первичном рынке в 5,76 раза, покупательская способность заработной платы на жилищном рынке увеличилась на 0,19 кв.м. При сохранении подобных темпов роста, стоимость одного кв. м жилья сравняется с величиной средней заработной платы к 2040 году.
Хотя рассчитанные индексы доступности жилья I2 и I3 в 2010-2011 гг. в Новосибирской области ниже целевых нормативов, установленных ФЦП «Жилище» (3,3 года на первичном рынке и 3,98 на вторичном по НСО и 4 года к 2015 году по ФЦП [1]), модифицированные индексы доступности жилья значительно выше.
Поскольку для приобретения квартиры часто привлекаются заёмные средства, для оценки доступности жилья используется показатель доступности жилья с кредитом (англ. - Hous ing Affordability Index). Он показывает соотношение доходов среднестатистического домохозяйства с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Значение HAI в 100% означает, что
среднестатистическая семья имеет доходы, в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита.
В общем виде индекс возможности приобретения жилья с кредитом определяется по следующей формуле [6]:
HAI=( £ *R/C)*100%, (1)
где HAI - индекс возможности приобретения жилья с кредитом, R - среднемесячный доход семьи из 3-х человек; С - ежемесячный платеж по ипотечному кредиту, с помощью которого приобретается жилье (для Новосибирской области рассчитан в табл. 2); £ - предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита.
В табл. 2 условия ипотечного жилищного кредитования рассмотрены с тремя вариантами размера собственных средств заёмщика и сроками кредитования 10, 20 и 30 лет. Расчёты произведены для приобретения стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м на первичном рынке, цена квартиры составляет 2 млн 113 тыс. руб.
Таблица 2
Условия ипотечного жилищного кредитования банками НСО_
Собственные средства заёмщика, % (тыс. руб.) Сумма кредита на покупку 54 кв.м, тыс. руб. Срок кредитования, лет % ставка Размер ежемесячного платежа, руб.* (С) Переплата, %
10% 211 370 руб. 1902,33 30 16 25 581,71 384
20 16 26 466,28 233,9
10 16 31 866,52 101
30% 634 110 руб. 1479,59 30 14,5 18 118,4 340,8
20 14,5 18 938 207,2
10 14,5 23 419,96 89,94
50% 1 056 850 руб. 1056,85 30 13 11 690,86 298,23
20 13 12 381,8 181,18
10 13 15 779,91 79,17
* рассчитано с помощью кредитного калькулятора Сбербанка [9]
Обращает на себя внимание итоговая стоимость квартиры с учётом кредита (рис.2). Цена квартиры с первоначальным взносом 10% и со сроком кредитования 30 лет вырастает в 4,45 раза или на 384%. Таким образом, ипотечное кредитование не решает одну из главных задач государственной социально-экономической политики, а служит спекулятивным интересам банков. Не вызывают сомнений выводы аналитиков о структурной деградации экономики России, беспредельно эксплуатируемой потребности в жилье и отсутствии социальной ответственности строительного и банковского секторов. По их мнению, ре-
альный сектор экономики, малый и средний бизнес, медицина, образование, торговля - все кредитуют банки, а не наоборот [6, 8].
Предельная доля дохода семьи £ (1), которая может расходоваться на погашение кредита, установленная стандартом ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (Россия), составляет 0,5 [6], в других странах (например, в США) - 0,25.
Расчёт индекса возможности приобретения жилья с кредитом HAI для Новосибирской области показан в табл. 3.
Цена квартиры, тыс.руб.
10 000,00 9 000,00 8 000,00 7 000,00 6 000,00 5 000,00 4 000,00 3 000,00 2 000,00 1 000,00
р
и
30 лет
Величина первоначального
100%
110 лет 20 лет 30 лет
Рис. 2. Итоговая цена стандартной квартиры площадью 54 кв. м с учётом кредитных платежей
Таблица 3
Оценка доступности жилья с кредитом (HAI) в НСО на первичном рынке в 2011 г.
Первоначальный взнос, % Индекс доступности жилья с кредитом, при сроке кредитования, лет
£=0,5 £=0,25
10 лет 20 лет 30 лет 10 лет 20 лет 30 лет
10 82,8 99,8 103,2 41,4 49,88 51,6
30 127,3 139,4 145,7 56,36 69,7 72,86
50 167,3 213,2 225,8 83,6 106 112,9
При £=0,5 недоступным является кредит с первоначальным взносом 10% и сроком погашения 10 лет, оптимальные условия ипотечного кредитования по состоянию на 2011 год - срок кредита 10 лет, соотношение собственных и заёмных средств 50/50. Т.к. только 25% населения НСО имеет среднедушевой денежный доход более 20 тыс. руб. [7], доступность жилья с кредитом резко снижается.
Если на покрытие кредита отправлять не половину месячного дохода семьи, составляющего, даже по официальным данным, 52,8 тыс. руб., а 25%, доступными останутся только кредиты с высоким первоначальным взносом и длительным сроком погашения.
В итоге проведённого исследования авторы пришли к выводу, что на сегодняшний день доступность жилья в Новосибирской области является низкой. Для её повышения необходимо:
1. Увеличить долю семей, имеющих среднедуше-
вые денежные доходы, позволяющие приобрести жильё в кредит, с 25 до 30% и выше (по ФЦП «Жилище»).
2. Увеличить среднедушевые денежные доходы населения к 2015 году почти вдвое при сохранении существующих цен на жильё.
3. Снизить ставки по ипотечному кредитованию до 1,5 - 4%, что позволит снизить переплату за квартиру, приобретённую с кредитом на 30 лет, с 384 до 100% .
С момента разработки и начала реализации ФЦП «Жилище» прошло около 10 лет, изменились взгляды проектировщиков, строителей, руководителей комплекса и, наконец, самого населения на характеристики жилья и требования к его качеству. Очевидно, в методическом плане для базового расчёта коэффициента доступности жилья ещё долго останутся параметры ФЦП, но это только для расчётов.
Библиографический список
1. Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050 «Федеральная целевая программа "Жилище" на 2011-2015 годы».
2. Долгосрочная целевая программа от 18.10.2010 № 182-п «Стимулирование развития жилищного строительства в Новосибирской области на 2011-2015 годы» [Электронный ресурс] // http://ratingregions.ru/sites/default/files apl/doc/4/ novosibirsk_dom.pdf
3. Братющенко С.В. Социальная ответственность предпринимательства (обзор концепций) // Актуальные проблемы социально-экономического развития: взгляд молодых ученых. Новосибирск: ИЭОПП СО РАН, 2005. С.166-178.
4. Грушина О.В. Методологическое обоснование новой экономической парадигмы как необходимое условие решения проблемы доступности жилья в РФ // Иркутск : Изд-во БГУ-ЭП, 2010. 174 с.
5. Хандаев М. Доступное жильё в региональном разрезе //
Строительные ведомости №17 (373) от 03.10.2011.
6. Гусев А.Б. Оценка доступности жилья с кредитом в России [Электронный ресурс] // http://medvedev.viperson.ru/ wind.php?ID=546112&soch=1
7. Официальный интернет-сайт Росстата [Электронный ресурс] // [http://www. gks.ru
8. Жуковский В. Структурная деградация экономики России [Электронный ресурс] // http:// www .bloom-oom.ru/blog/ 21816.html
9. Кредитный калькулятор Сбербанка [Электронный ресурс] // http://www.sberbank.biz/credcalc.html
10. Российское гетто или жилье класса «Эконом». По материалам круглого стола «Жилье эконом-класса в Новосибирске» от 11.10.2011 г. [Электронный ресурс] // Агентство стратегических коммуникаций «ВОДА» http://emmb.ru/books/ ?ID=3527
УДК 330
МЕТОДОЛОГИЯ ПРОГРАММНО-ЦЕЛЕВОГО ПОДХОДА (НА ПРИМЕРЕ ГОРОДСКИХ ПРОГРАММ)
© Д.М. Карасик1
Московский государственный строительный университет, 129337, Россия, г. Москва, Ярославское шоссе, 26.
Рассмотрены методологические аспекты программно-целевого подхода, сформулирована экономическая сущность городских целевых программ, определено содержание их целевого вектора. Библиогр. 4 назв.
Ключевые слова: программа; процесс разработки; процесс реализации; условия развития; эффективность; синергизм.
METHODOLOGY OF PROGRAM AND TARGET APPROACH (BY EXAMPLE OF URBAN PROGRAMS) D.M. Karasik
Moscow State University of Civil Engineering, 26 Yaroslavskoe Shosse, Moscow, Russia, 129337.
The paper discusses the methodological aspects of program and target approach, formulates the economical essence of urban target programs, and determines the content of their target vector. 4 sources.
Key words: program; development process; implementation process; development conditions; efficiency; synergism.
1 Карасик Денис Михайлович, соискатель, тел.: 89265270340, e-mail: [email protected] Karasik Denis, Competitor for a scientific degree, tel.: 89265270340, e-mail: [email protected]
