CC BY
28
изменения структуры предложения жилой недвижимости: жилье эконом-класса
и малоэтажное жилье
Моисеенко Ирина Валерьевна
ст. преподаватель кафедры маркетинга, коммерции и логистики [email protected]
Носкова Елена Викторовна
канд. экон. наук, доцент кафедры маркетинга, коммерции и логистики [email protected]
Дальневосточный федеральный университет г. Владивосток
Аннотация
В статье проанализированы проблемы доступности жилья для населения. Авторами рассчитан коэффициент доступности жилья в разрезе федерального, регионального и муниципального уровней. Приведены параметры жилья эконом-класса, малоэтажного строительства, представлена ситуация на рынке жилья эконом-класса и малоэтажного строительства. Выделены основные проблемы развития рынка жилой недвижимости и некоторые пути их решения.
Ключевые слова: жилая недвижимость, доступность жилья, коэффициент доступности жилья, жилье эконом-класса, малоэтажное жилье
В качестве одной из основных задач государственной жилищной политики на современном этапе реформирования жилищной сферы выступает существенное повышение доступности жилья для населения страны. Под доступностью жилья (housing affordability) следует понимать состояние рынка, которое обеспечивает возможность для населения при имеющемся уровне доходов и сложившемся уровне цен на жилье приобрести его в собственность, используя рыночные механизмы.
О необходимости повышения доступности жилья для населения
Уровень доступности жилья для приобретения его населением оценивается с помощью коэффициента доступности жилья. Общепринятая
группировка всех рынков жилой недвижимости в зависимости от их доступности представлена в таблице 1. В качестве коэффициента доступности жилья здесь используется количество лет, необходимое условной семье, чтобы накопить денежные средства для покупки типового жилья. Повысить общий уровень доступности жилья для населения РФ призван национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». В качестве базового механизма его реализации выступила федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», срок действия которой продлен постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 № 1050, с изменениями от 14.07.2011 № 527 на период 2011-2015 гг. По заявленной в ФЦП «Жилище» методике, значение коэффициента доступности жилья на территории РФ рассчитывается как «отношение средней по Российской Федерации рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м (2-х комнатная квартира) к среднедушевому годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек» [7]. Данный коэффициент не способен показать изменение доступности жилья с учетом возможности ипотечного кредитования и по своей сути выступает в качестве своеобразного «барометра», отражающего текущее соотношение между ценами на жилую недвижимость и доходами населения. По расчетам Института экономики города коэффициент доступности жилья в России с 2000 по 2006 гг. колебался в значении от 5 до 4,1 (данные за последующие годы официально не публиковались) [2].
Таблица 1
Классификация доступности жилья для населения
Категория Значение коэффициента
жилье доступно (affordable) до 3 лет
умеренно не доступно (moderately unaffordable) от 3 до 4 лет
значительно не доступно (seriously unaffordable) от 4 до 5 лет
очень значительно не доступно (severely unaffordable) более 5 лет
Источник: [3, 10].
Таблица 2
Расчет коэффициента доступности жилья на территории России за период 2007-2012 гг.
Перио- Средние цены на жилье, в тыс. руб. Среднедушевой уровень доходов, в руб. Расчет коэффициента доступности жилья (для семьи из трех человек)
ды, в г. за 1 кв. м.* за 2-комнатную квартиру** на человека, в месяц* на семью, в год *** необходимое количество месяцев для покупки 1 кв. м. жилья необходимое количество лет для покупки 2-комнатной квартиры
2012 52, 3 2824 22 880 823 680 0,76 3,4
2011 49,1 2652 20 780 748 080 0,79 3,6
2010 54,1 2922 18 830 677 880 0,96 4,3
2009 51,9 2803 16 887 607 932 1,03 4,6
2008 55,2 2981 14 934 537 624 1,23 5,6
2007 47,2 2549 12 603 453 708 1,25 5,6
* составлено по: [8]
**из расчета, что размер жилой площади типовой двухкомнатной квартиры - 54 кв. м ***из расчета, что средний состав семьи в России - три человека
Расчет коэффициента доступности жилья на территории России за период 2007-2012 гг., произведенный авторами, представлен в таблице 2. Из таблицы 2 видно, что в соответствии с общепринятой классификацией жилье на территории России с 2007 по 2008 гг. определяется такой характеристикой, как «очень значительно не доступно», где семье необходимо более пяти лет, чтобы накопить денежные средства на приобретение стандартной единицы жилья. С 2009 по 2010 гг. доступность жилья переходит в категорию «значительно не доступно», где семье для накопления денежных средств необходимо более четырех лет. В 20112012 гг. положительная тенденция сохранилась и жилье уже характеризуется категорией «умеренно не доступно» и семье необходимо от трех до четырех лет, чтобы накопить денежные средства на приобретение стандартной единицы жилья.
Об основных параметрах и развитии строительства жилья эконом-класса
Федеральной целевой программой «Жилище» на 2011-2015 гг. определено, что строительс-
_коэффициент
на территории РФ не способен
_с учетом
возможности
_ипотечного
кредитования
тво жилья эконом-класса, соответствующего требованиям наиболее многочисленной группы населения, должно выступать в качестве приоритетного направления развития рынка жилья. Одновременно с этим осуществляется стимулирование строительства малоэтажного жилья. В связи с чем возникает вопрос о параметрах доступного жилья: может ли оно быть малоэтажным и при этом относиться к эконом-классу. Большинство экспертов рынка жилой недвижимости России сходятся во мнении, что жилье эконом-класса - это, в первую очередь, жилье соответствующего ценового диапазона. Жилая недвижимость данного класса - это жилье с меньшей площадью квартир, построенное с использованием недорогих строительных материалов, а также непредусматривающее возведение дополнительной социальной инфраструктуры и благоустройства, то есть всего того, что создает комфортные условия для проживания, но увеличивает стоимость квадратного метра [5]. На основании вышеизложенного выделим и кратко охарактеризуем основные критерии отнесения жилья к категории эконом-класса (см. табл. 3).
_Таблица 3
Критерии отнесения жилья к категории эконом-класса_
Критерий Краткая характеристика критерия
Стоимость 1 кв. м., в руб. на начало 2013 г. менее 40 000
Площадь квартир, в кв. м. 1-комнатные - от 25 до 42 2-комнатные - от 44 до 62 3 -комнатные - от 58 до 80
Площадь кухни, в кв. м. не более 9,5
Планировка стандартная, все комнаты разделены перегородками
Отделка чистовая
Инфраструктура дома дополнительная инфраструктура отсутствует
Техническое оборудование (лифты, счетчики и т.д.) недорогое, отечественного производства
Высота здания менее 24 этажей
Материал постройки дома панельные блоки или кирпич
География размещения в спальных районах, как правило, недостаточно обеспеченных транспортной и социальной инфраструктурой
Источник: [1, 4, 5, 6]. экономика недвижимости
жилье эконом-_
класса - это, в первую
соответствующего ценового диапазона
_жилье эконом_класса не является
_жильем с низкими
—потребительскими качествами, а является типовым
Анализ данных, представленных в таблице 3, показал, что жилье эконом-класса не является жильем с низкими потребительскими качествами, а является типовым, т.е. не имеющим отличительных индивидуальных особенностей. В соответствии с ФЗ РФ от 24.07.2008 г. «О содействии развитию жилищного строительства» был создан «Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства» (Фонд РЖС), который осуществляет комплекс мер по стимулированию и регулированию развития жилищного строительства. Так, на середину 2013 г. Фондом РЖС на территории РФ осуществлялось 64 проекта, причем приоритет в реализации данных проектов отдан строительству жилья эконом-класса.
Об основных параметрах и развитии строительства малоэтажного жилья
Под «малоэтажным жильем (жилым зданием)» принято понимать здание высотой не более трех этажей, предназначенное для постоянного или сезонного (в основном, дачи) проживания людей. При изучении вопроса повышения уровня доступности жилья для населения рассматривается только малоэтажное жилье для постоянного (круглогодичного) проживания, которое, в свою очередь, делится на три основных вида: отдельно стоящие дома (коттеджи), сблокированные дома (таунха-усы), многоквартирные дома. Причем в рамках комплексной застройки данные виды малоэтажного жилья объединяются в малоэтажные комплексы, занимающие, как правило, территорию до 10 га, жилые постройки в которых объединены не только архитектурными решениями, но и общими коммуникациями, эксплуатационными службами и т.д.
Необходимо отметить, что рассмотренный нами выше Федеральный фонд развития жилищного строительства из 64 осуществляемых проектов на территории России более 60% относит к строительству малоэтажного жилья [9]:
- 39 проектов - малоэтажное жилье;
- 3 проекта - смешанное строительство (малоэтажное и многоэтажное жилье);
- 22 проекта - многоэтажное жилье.
Основными проблемами строительства доступного малоэтажного жилья на территории России являются высокая стоимость земли, которая способна составить до половины себестоимости жилой недвижимости, а также высокие цены на подключение и подводку коммуникаций [11]. Комплексно подойти к решению данных проблем позволяют подпрограмма ФЦП «Жилище» и деятельность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по предоставлению под жилищное строительство земельных участков, обеспеченных комплексом инженерной инфраструктуры. Данные меры направлены на снижение стоимости 1 кв. м. малоэтажного жилья для доведения его до уровня эконом-класса.
Ситуация на рынке жилой недвижимости в последние годы претерпевает серьезные изменения. С одной стороны, на новом уровне началось посткризисное развитие рынков жилья многих регионов, что связано с денежными вливаниями в российскую экономику, с развитием федеральных и региональных стимулирующих программ, активным инвестированием в строительство, ростом уровня доходов населения, развитием ипотечного кредитования. С другой стороны, современный этап развития рынка жилой недвижимости уже не предполагает только достижения определенных количественных показателей строительства жилья. Все большая значимость придается качественным параметрам вводимой недвижимости, причем особое внимание уделяется сегменту жилья эконом-класса, обладающему наиболее ярко выраженным дефицитом предложения.
Выводы
1. Необходимость массового строительства жилья эконом-класса обусловлена низким уровнем доступности, или, вернее, «недоступности» жилья для населения. Коэффициент доступности колеблется от значения «значительно не доступно» до значения «умеренно не доступно».
2. На отечественном рынке жилья на сегодняшний день существует возможность строительства жилой недвижимости эконом-класса как много-
основными_
проблемами_
строительства_
доступного_
малоэтажного жилья
на территории_
России является_
высокая стоимость земли
_ситуация на
_рынке жилой
_недвижимости
_в последние годы
_претерпевает
серьезные изменения
этажного, так и малоэтажного формата. Особо стоит выделить, что без государственной поддержки строительство малоэтажного жилья эконом-класса пока невозможно.
В качестве такой поддержки выступают различные целевые программы, проекты и фонды, инициированные на различных территориальных уровнях. При этом экспертами рынка жилой недвижимости не прогнозируется достижение в ближайшие 3-5 лет заявленной правительством «эталонной» стоимости 1 кв. м. жилья эконом-класса в размере 30 тыс. руб.
Литература
1. Жилье эконом-класса: под одну гребенку [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.luxurynet.ru /russianrealty/10465.html.
2. Индекс доступности жилья [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www. urbaneconomics.ru/projects/ ?mat_id=264&page_ id=550#def1.
3. Крапин А. Доступность жилья эконом-класса в России. Современное состояние и перспективы [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.rway.ru/russia/articles/2600/.
4. Круглый стол: «Жилье эконом-класса в Новосибирске» [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.allabc.ru/stroitelstvobg/36-gilishnoe-stroitelstvo/727--rossijskoe-getto-ili-zhile-ekonom-klassa.html.
5. Крюкова О. Жилье эконом-класса по-тюменски [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:// www.dom72.ru /articles/news_355.html.
6. Михалев Н. Минрегион определил параметры жилья эконом-класса [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.irn.ru/articles/22903. html.
7. Постановление правительства РФ от 17 декабря 2010 гг. «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 201 1- 2015 гг. [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.referent. ru/1/183739.
8. Россия в цифрах. 2013: Краткий статистический сборник / Росстат - M., 2013. - 573 с.
9. Федеральный фонд РЖС. Проекты по строительству жилья, реализуемые на земельных участках
фонда РЖС [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.fondrgs.ru/current_projects/.
10. 3rd Annual Demographia International Housing Affordability Survey: 2007 [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://www.demographia.com/dhi-ix2005q3.pdf.
11. Шмидт Ю.Д., Романова И.М. Особенности и факторы развития регионального рынка жилой недвижимости // Региональная экономика: теория и практика. - 2009. - № 33. - С. 30 - 37.
Irina V. Moiseenko
Senior Lecturer of Marketing Commerce and Logistics Department, Far Eastern Federal University, Vladivostok Elena V. Noskova
Cand. of Economical Sci., Associate Professor of Marketing Commerce and Logistics Department, Far Eastern Federal University, Vladivostok
Changes in the supply structure in the residential real estate segment: economy-class and low-storey residential facilities
_Abstract
The availability of housing for the population describes in this article. The authors calculated the housing affordability index in the context of the federal, regional and municipal levels. Parameters of the economy class, low-rise building, and the state of the market economy-class housing low-rise building are analyzed in this paper. The main problems of the real estate market and some of the decisions are described in this article.
Keywords: the inhabited real estate, the housing affordability, the housing affordability index, the economy class housing, the low-rise housing
