Моделирование структуры воспроизводства жилищного фонда Текст научной статьи по специальности «Строительство и архитектура»

Моделирование структуры воспроизводства жилищного фонда Е.Е.Торгаян, РГСУ

г.Ростов-на-Дону

Одной из основных задач на современном этапе при решении жилищной проблемы является определение оптимальной структуры жилищного фонда, которая включала бы: новый жилищный фонд; фонд, требующий реабилитации и реконструкции; фонд, требующий капитального ремонта, текущего ремонта; фонд, требующий сноса по ветхости и жилищный фонд, передаваемый под нежилые помещения. Эту задачу можно решить, предложив экономико-математическую модель описания состояния жилищного фонда.

Вопросы моделирования оптимальной структуры жилищного фонда отражены в работах В.В.Бузырева, А.О.Березина, В.К.Соколова, А.М.Платонова, Е Н.Егоровой, С.Р.Хачатряна.

В работах В.В.Бузырева, А.О.Березина [1,2] приведена модель совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города, которая представлена в виде многокритериальной оптимизационной задачи. Данная модель имеет существенный недостаток - не установлены ограничения и приоритет целевой функции, в связи с чем решение данной задачи не может иметь конкретных значений.

В.К. Соколов предлагает экономико-математическую модель определения оптимальной структуры жилищного фонда, обусловленную физическим и моральным состоянием жилой застройки[3].

Выше указанные модели преследуют своей целью максимизировать площадь жилищного фонда города, но в них нет разделения нового жилья по целям использования, что является весьма актуальным в современных условиях, когда муниципалитеты инвестируют средства в строительство не только социального, но и индивидуального жилья. Ограничения по стоимости нового строительства и преобразования жилищного фонда выше представленных моделей в настоящее время нуждаются в корректировке.

Также следует отметить, что в связи со все более углубляющимся разделением жилищного фонда на государственный, муниципальный и частный, следует разрабатывать различные подходы к их воспроизводству, поскольку в настоящих условиях на собственника перекладываются заботы по ремонту и строительству нового жилья. В этой связи можно утверждать, что воспроизводство частного жилищного фонда полностью зависит от развития строительного рынка и рынка жилой недвижимости, а государственного и муниципального - от решений субъектов РФ и муниципалитетов.

При разработке модели мы исходили из классификации жилищного фонда по целям использования, а также разделения индивидуального жилищного фонда в зависимости от категорий социальной защищенности граждан (самостоятельно приобретающие жилье и нуждающиеся в государственной поддержке).

При этом специфика жилищного строительства по сравнению с большинством других коммерческих продуктов заключается в том, что повышение доступности (снижение себестоимости) жилья для граждан- это одна из первостепенных задач публичной власти. Право на жилище утверждено в качестве одного из основополагающих конституционных прав граждан основным законом страны, в котором так же указано, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище».

Имеющийся отечественный и зарубежный проектный и практический опыт позволяет выделить следующие основные формы воспроизводства жилищного фонда:

- новое строительство;

- реконструкция;

- модернизация;

- капитальный и текущий ремонт.

Основной формой воспроизводства жилищного фонда города является новое строительство, которое развивалось от малоэтажной застройки к многоэтажной, от массового строительства жилья к точечной застройке городов, от кирпичного и панельного домостроения к каркасно-монолитному, произошли изменения и в источниках финансирования жилищного строительства.

В указанных условиях для определения структуры жилищного фонда нами предлагается использовать следующую модель

1. Целевая функция - объем активного жилищного фонда в 1-году. Администрации муниципальных образований в настоящее время преследуют цель увеличения жилищного фонда городов для удовлетворения потребности в жилье различных категорий граждан. Для увеличения объема инвестиций в строительство социального жилья муниципалитет участвует в качестве заказчика при возведении индивидуального жилья в городе.

п псоц пинд пн пм Пр пс пп

£Х +Х+£Хи^ +£^ +£хМ +£Х/р хи ^ тах

/=1 /=1 /=1 /=1 /=1 /=1 /=1 /=1

где х^ - объемы жилищного фонда, индивидуального жилищного строительства,

кв.м;

х,соц - объемы строительства социального жилья, кв.м;

х^инд - объемы строительства индивидуального жилищного фонда для отдельных категорий граждан при участии муниципалитета, кв.м;

х^н - объемы жилищного фонда введенного в эксплуатацию в предшествующем плановому году, кв.м;

х^м - объемы модернизированного жилищного фонда, кв.м;

хйр - объемы ремонтируемого жилищного фонда, кв.м;

х^с - объемы сносимого жилищного фонда, кв.м;

х^п - объемы передаваемого под нежилое жилищного фонда, кв.м;

П, Псоц, Пинд, Пн Пм Пр Пс Ппер - число типов жилых домов,

2. Ограничения

а) решение принимается среди положительных значений объемов.

х„ > 0; хСОц > 0; х“инд > 0;

хН > 0; хм > 0; х р > 0; хС > 0; хП > 0

б) объемы новых, модернизируемых, реконструируемых, сносимых и переводимых в нежилые фондов не должны превышать имеющиеся в 1-м периоде.

пн пм пр

£ хН < ФН; £х;м < ФМ; £ х р < Фр;

;=1 ;=1 ;=1

"С пер

2С < ФС; £ хпер < Ф7

=1 =1

2. Затраты на новое строительство включают затраты на строительство индивидуального и социального жилья. Этим делением обусловлен различный подход к величине инвестиций в строительство в зависимости от целей. Так, если муниципалитет выступает заказчиком строительства индивидуального жилья, то он преследует цель извлечения прибыли, а при возведении социальных жилых домов - удовлетворение потребности в жилье социально незащищенных слоев населения. При формировании данного ограничения использован метод целевой себестоимости.

- при строительстве индивидуального жилья величина капвложения не должна превышать себестоимости строительства, определяемую как разницу между рыночной ценой 1 кв. м и планируемого уровня прибыли от строительства 1 кв.м.

П

Ё Ц« х (! - Р*)х х« — К<

I =1

где Цкв.м - реальная рыночная средняя цена 1 кв. м на рынке жилой недвижимости,

руб.;

Рй - планируемый уровень рентабельности строительства 1 кв.м жилья, руб;

К! - планируемые капитальные вложения в 1- м году

- при строительстве социального жилья

соц

Ё

Ссоцсоц ^ тгсоц

и хи — К г

1=1

где Сйсоц - стоимость 1 кв. м строительства социального жилья;

К1соц - планируемые капитальные вложения в строительство социального жилья в 1м году

- при строительстве индивидуального жилья для отдельных категорий граждан величина капвложений не должна превышать стоимости строительства. Основным критерием при принятии решений о строительстве такого жилья можно принять заданный ИДЖ (3 года) [5] и уровень доходов отдельных слоев населения, тогда цену 1 кв.м, которую предлагается определять исходя из формулы индекса доступности жилья.

(ИДЖ х Д х К ) + £

V гп ЛЛ ср пл.чл .с* с

х хин—к:

^ У'*'У~У'“ '■ ^ ср " '"пл.чл .с! ' ~ ср _ „:нд ^ тгинд

Ё Кчп с х Н

где ИДЖ - индекс доступности жилья;

Дср - годовой среднедушевой денежный доход;

Кчл.с - количество членов семьи;

Кпл.чл.с - количество членов семьи получающих доход;

$ср - средняя величина субсидий на приобретение жилья;

Н - норма предоставления общей площади жилого помещения;

К^инд - планируемые капитальные вложения в строительство жилья для отдельных категорий граждан в 1- м году.

3. Затраты на ремонтно-реконструктивные мероприятия

Пм Пр

Ё с мм хмм +Ё С р хРр — КРРМ

I=1 I=1

где С^м - затраты на модернизацию 1 кв. м жилья;

Сйр - затраты на капитальный ремонт 1 кв. м жилья;

К/рм - планируемые капитальные вложения в ремонтно-реконструктивные мероприятия в 1- м году

При этом необходимо для обеспечения простого или расширенного воспроизводства должны выполняться следующие условия:

П,

:нд

Ё х +Ё ХГ +Ё хн * Ё р + Ё 4 +Ё хп

1=1 1=1 1=1 1=1 1=1 1=1

П

П

пм nP n

+£хр >£РРМ„

i=1 i=1 i=1

где Рй - потребность в жилье населения города, кв.м;

PPMit - объем необходимых ремонтно-реконструктивных работ, кв.м.

Таким образом, данная модель позволяет определить возможные объемы строительства жилья при существующем финансировании, учитывая уровень его

доступности и критерии эффективности реализации национального проекта «Доступное жилье».

Литература

1. Березин О.А. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-Петербурга) / Диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук. - СПб., 2002. - 152 с.

2. Бузырев В.В., Селютина Л.Г., Березин А.О. Моделирование оптимальной структуры жилищного строительства в крупном городе // Экономика строительства. 2002. №9 с.29-39

3. Соколов В.К. Реконструкция жилых зданий. - М.: Стройиздат, 1986. - 248с.

4. Типология и анализ экономико-математических моделей рынка воспроизводства жилья: Отвред. Д.э.н. Стороженко В.П. / Препринт# WP/97/022-М.: ЦЭМИ РАН, 1997-78с.

5. Приоритетный национальный проект «Достойное и комфортное жилье гражданам России [Электронный ресурс] Режим доступа: //www.rost.ru