CC BY
221
О необходимости модернизации пятиэтажного типового жилого фонда Российской Федерации
В.Э.Волынсков
Реконструкция и модернизация жилищного фонда - это одно из важнейших направлений в решении жилищной проблемы и реформе жилищно-коммунального хозяйства страны, которые и представляют собой комплекс строительных мер и организационно-технологических мероприятий, направленных на обновление жилых домов и инженерной инфраструктуры с целью сохранения жилищного фонда, приведения эксплуатационных качеств в соответствие с установленными требованиями и улучшения условий проживания.
Ключевые слова: модернизация жилищного фонда, пятиэтажная типовая застройка, устаревшая нормативно-правовая база, проекты реконструкции.
On the Need for Modernization of the Five-Storey Typical
Residential Fund of the Russian Federation.
By V.E.Volynskov
Reconstruction and modernization of the housing stock is one of the most important directions in solving the housing problem and the reform of housing and communal services of the country and represent a range of construction measures, organizational and technological measures designed to upgrade residential buildings and engineering infrastructure in order to maintain the housing stock and to improveliving conditions, to bring their performance intoline with the requirements.
Keywords: housing modernization, typical five-storey buildings, outdatedlegal framework, reconstruction projects.
Программа обеспечения доступным и комфортным жильем граждан России предусматривает ежегодный ввод порядка 80 млн кв.м жилых домов и объектов социальной инфраструктуры.
Опыт послевоенного строительства и последних лет свидетельствует, что достижение таких темпов возможно лишь на базе индустриального сборного и сборно-монолитного домостроения по типовым и повторно применяемым проектам, в основе которых заложена высокая заводская точность изготовления конструкций, деталей и изделий, обеспечивающих качественный скоростной монтаж капитальных объектов при меньшей (на 30-50%) себестоимости по сравнению с другими технологиями строительства; особое значение это приобретает для городов и жилых поселений отдалённых регионов России: Сибири, Дальнего Востока, а также полуострова Крым.
В настоящее время жилищный фонд России составляет около 3000 млн кв.м, в том числе муниципальный и государ-
ственный - порядка 40%, более 50% приходится на индивидуальный жилищный фонд. Недостаточность финансирования сферы капитального ремонта и реконструкции приводила к постоянному накапливанию так называемого «недоремонта», в результате чего в стране износ трети жилищного фонда превышает 30%. Для переселения жителей из ветхого фонда, объем которого составляет 3%, потребуется построить по минимальным социальным нормам не менее 110 млн кв.м общей площади жилья. Откладывание сроков ремонтно-реконструк-тивных работ приведёт к тому, что в ближайшие 10-15 лет примерно 300-400 млн кв.м жилищного фонда придёт в непригодное для проживания состояние. Особенно это касается массовой застройки пятиэтажными панельными, блочными и кирпичными жилыми домами по типовым проектам первого поколения 1950-1960 годов. Их объём, охватывающий 10% всего жилищного фонда страны, составляет около 290 млн кв.м, и в нём проживают более 15 млн человек.
Приведение жилищного фонда в соответствие с современными нормами потребует колоссальных затрат (по московскому опыту стоимость комплексного капитального ремонта жилых домов первых периодов без наружных сетей составила 10-13 тыс. руб./кв.м), и это при обеспечении только первого этапа программы энергосбережения.
Такую масштабную задачу невозможно решить без разработки типологических инновационных решений, типовых проектов модернизации жилых домов, механизма привлечения инвестиционных средств, в том числе с учётом опыта европейских стран в сфере санации, в частности восточных районов Германии, которая после объединения столкнулась с аналогичной проблемой.
В настоящее время реальный фонд пятиэтажных жилых домов в Москве насчитывает около 30 млн кв.м. Из них значительную часть представляют жилые дома несносимых серий: 1-510, 1-511 и 1-515, построенные в период с 1951-го по 1985 годы. Количество таких домов приближается к четырём тысячам.
Физический износ капитальных конструкций построек 1963-1970 годов, как правило, не превышает 20%, при том что внутридомовые сети требуют полной замены.
Для реализации городских программ «Жилище» и «Градостроительная политика» в части сохранения и обновления жилого фонда, а также в целях обеспечения современных требований по энергосбережению, безопасности, надежности и создания комфортных условий проживания наиболее экономически целесообразным является проведение плано-
мерной реконструкции жилого фонда пятиэтажных жилых домов указанных серий без отселения жильцов.
Накопленный отечественный и зарубежный опыт реконструкции, модернизации и санации «пятиэтажек» позволяет значительно минимизировать затраты на обследование жилых домов, разработку проектов реконструкции и проведение строительно-монтажных работ в короткие сроки.
Реконструкция включает: надстройку двух этажей, пристраиваемые лифтовые шахты из лёгких быстровозводимых конструкций; утепление фасадов с одновременным изменением их архитектуры, увеличение кухонь и летних помещений, замену окон на энергоэффективные, остекление балконов, замену инженерных коммуникаций, применение современных энергосберегающих технологий, устройство вестибюльного блока, проведение мероприятий для обеспечения доступа инвалидов и др.
Исследования и расчёты показывают, что после проведения реконструктивных работ с использованием существующих конструкций жилых домов город получит увеличение количества квартир и общей площади: по серии 1-510 - на 30% и 40%, по серии 1-515 - на 32% и 41% соответственно. Это даёт большие дополнительные возможности для создания сектора социального жилья.
При этом сохраняется социальная норма площади реконструируемого жилья, что значительно увеличит количество предоставляемых квартир очередникам и уменьшит затраты города на предоставление очередникам квартир в новых домах с увеличением жилой площади.
В целях экономии бюджетных средств возможна реконструкция, модернизация и санация пятиэтажных домов несносимых серий без надстройки, но с пристройкой лифтов, что позволит значительно повысить комфорт проживания в этих домах.
В своё время в Москве были выполнены проекты повторного применения модернизации, реконструкции и санации многоквартирных пятиэтажных домов с надстройкой, с предварительным обследованием зданий базовых домов указанных серий (рис. 1).
В связи с тем, что стоимость 1 кв.м реконструкции почти на 40% меньше стоимости строительства 1 кв.м, нового жилья, целесообразность осуществления реконструкции пятиэтажного жилого фонда не вызывает сомнений.
При этом:
- решаются проблемы сохранения и модернизации имеющегося в городе жилого фонда;
- не требуется дополнительных территорий под новое строительство;
- не требуется полной замены внутриквартальных инженерных сетей;
- реализуется концепция комплексной реконструкции жилых кварталов;
- плотность жилой застройки пятиэтажного жилого фонда с учётом частичного сноса и нового строительства на месте сносимых домов увеличивается не более чем на 20%;
- потребность в увеличении сопутствующих жилью инфраструктуры и систем транспорта увеличится незначительно;
- отпадёт необходимость переселения людей в другие районы мегаполиса;
- решатся вопросы частичного расселения нуждающихся за счёт дополнительных площадей в надстроенных этажах с площадью квартир в пределах норм, установленных для социального жилья;
- улучшатся энергетические параметры зданий при санации и полной замене внутридомовых инженерных коммуникаций;
- улучшатся архитектурный облик жилых домов, благоустройство прилегающих к ним территорий и в целом комплексной жилой застройки;
- в целом оптимизируются городские затраты на реконструкцию жилой застройки.
Также необходимо добавить, что в России существующий жилой фонд состоит преимущественно из зданий, построенных в 50-90-е годы прошлого века по типовым проектам, многие из которых утеряны. Разрабатывались эти проекты в соответствии с действовавшими на тот период строительными нормами, которые устарели или существенно изменились. Например, в соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» от 25.12.2012 № 271-ФЗ сфера капитального ремонта существенно расширена: в частности, в неё включены вопросы повышения энергоэффективности зданий, которые, согласно Постановлению Правительства РФ, с 1 января 2016 года надо решать с учётом снижения удельного расхода энергоресурсов на 15%, а с 1 января 2020 года - ещё на 10%. Вместе с тем анализ нормативной базы показывает, что если для нового строительства, то есть для периода от создания объекта
Рис. 1. «Пятиэтажка» в которой был проведен капитальный ремонт, «компенсированный» надстройкой одноуровневой мансарды
строительства до введения его в эксплуатацию, разработано проводится их актуализация, то этапу эксплуатации, имею-порядка 150 Сводов правил и свыше 400 ГОСТов и постоянно щему гораздо более протяженный срок (сто и более лет) и
и к
Рис. 2. Реконструкция дома с надстройкой: Химкинский бульвар, дом 4.
а - 3D-модель реконструкции (конструктивный остов); б - 3D-модель реконструкции (окончательная версия); в - поэтажный план; г,д,е - фото с натуры; ж,з,и,к - 3D-модели планировок квартир после реконструкции
включающему до десяти текущих и капитальных ремонтов (а по стоимости превышающему в два-три раза капитальные вложения в строительство), посвящены считанные единицы нормативных документов, разработанные в основном в прошлом веке и в настоящее время потерявшие легитимность. Поэтому многие вопросы, связанные с физическим износом в процессе эксплуатации конструкций, деталей и оборудования жилых зданий и реализацией требований восстановления их работоспособности до уровня современных нормативов безопасной эксплуатации, остаются пока вне рамок технического регулирования и нормирования. Ещё хуже обстоит дело с вопросами определения сроков службы конструкций и долговечности применяемых материалов. ВСН 58-88р по срокам эффективной эксплуатации отдельных конструкций выпущены почти 30 лет назад и поэтому не содержат сведений о современных конструктивных решениях зданий, например, вентилируемых фасадах, эффективных системах утепления и т.п. Исследования в этой области последние 15-20 лет не проводились, и проектировщики руководствуются либо устаревшими данными испытаний материалов и конструкций, либо явно недостоверными сведениями производителей (в том числе иностранных), носящими рекламный характер. Настораживает также большое количество бесконтрольных перепланировок жилья, нередко затрагивающих несущие конструкции зданий вне рамок каких-либо нормативов. При проведении капитального ремонта остаточный ресурс конструкций должен быть восстановлен до требуемых нормативных значений с учётом заложенных в проект расчётных 30 лет эксплуатации. Но, к сожалению, натурные обследования, необходимые для его определения, в последнее время проводятся формально или в недостаточном объёме, или не проводятся вообще.
Сами проекты капремонта зачастую разрабатываются мелкими, неквалифицированными организациями, их качество не оценивается органами госэкспертизы, а строительство - госстройнадзором.
В результате, увеличивается количество аварий в жилом секторе, общежитиях и на других объектах, в том числе после или в ходе проведения капитальных ремонтов. Расходы энергоресурсов, кроме ситуаций в крупных городах, практически не снижаются.
В тоже время в Москве накоплен альтернативный опыт разработки типовых проектов капитального ремонта жилых зданий массовых серий, включающий мероприятия по повышению энергоэффективности. Разработанные типовые проекты прошли государственную экспертизу. Проведённые по этим типовым проектам капитальные ремонты показали повышение энергоэффективности на 15-20% (рис. 2). Стоимость же привязки типовых проектов на 30-40% ниже разработки индивидуальных проектов капитального ремонта, что оправдывает распространение этой методологии на все другие регионы России, застроенные типовыми многоквартирными жилыми домами в прошлом веке.
Первоочередные мероприятия, которые требуется провести в других регионах страны:
1. Провести анализ состояния жилого фонда многоквартирных домов первого и второго периодов индустриального домостроения и составить Перечень серий жилых домов: сносимых, пригодных к обновлению, реконструкции и капитальному ремонту.
2. На основе обследования технического состояния жилых домов определить виды и объёмы работ по реконструкции с надстройкой и без неё.
3. Выполнить пилотные типовые проекты реконструкции пятиэтажных жилых домов несносимых серий с вариантами планировочных реконструктивных решений и доведением до нормативных требований параметров социальной, инженерной и транспортной инфраструктур.
4. Осуществить первоочередное финансирование объёмов проектных работ по реконструкции пятиэтажных жилых домов несносимых серий.
5. Поручить местным органам, ведающим вопросами архитектуры и градостроительства, уточнить объёмы несносимых серий жилых домов с учётом комплексной реконструкции жилых кварталов.
6. Разработать Программу комплексной санации и реконструкции пятиэтажного жилого фонда до 2025 года.
Литература
1. Хихлуха,Л.В. Реконструкция и модернизация жилищного фонда (СТО РААСН): методическое пособие / Л.В. Хихлуха,
A.Н. Спивак, Б.С. Платонов. - М.: СВЕТ, 2007. - 297 с.
2. Виноградов, А.И. Разработка научных основ комплексной реконструкции районов массовой жилой застройки в крупных и крупнейших городах страны. / Герцберг Л.Я., Леонтьев В.В., Носова Н.П., Сарнацкий Э.В., Тихомиров С.А., Черепанов Б.В. НИОКР. 2011 г.
3. Булгаков, С.Н. Реконструкция жилых домов первых массовых серий и малоэтажной жилой застройки / С.Н. Булгаков. М.:ГУП ЦПП, 2002. - 260 с.
4. Булгаков, С.Н. Энергоэкономичные ширококорпусные жилые дома XXI века: научное издание / С.Н. Булгаков, А.И. Виноградов, В.В. Леонтьев. М.: АСВ, 2006 - 296 с.
5. Федосов, С.В. / Реконструкция жилищ: организация технологии: учебное пособие / С. В. Федосов [и др.]; под ред. С.
B. Федосова; Федеральное агентство по образованию, ГОУ ВПО «Ивановский государственный архитектурно-строительный университет». - Иваново: ИГАСУ, 2008. - 415 с.
6. Афанасьев,А.А. Реконструкция жилых зданий: учебно-методическое пособие / А.А. Афанасьев, Е.П. Матвеев. - М., 2008.
7. ВСН 58-88 (р). Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. - М.: Стройиздат, 1990.
8. Вольфсон, В.Л. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон. - М.: Стройиздат, 2003.
9. Смирнов, Е.Б. Воспроизводство жилищного фонда крупного города в условиях формирования экономических отношений рыночного типа / Е.Б. Смирнов. - СПб.:СПбГИЭУ, 1997.
10. Стражников, А.М. Стратегия капитального ремонта жилищного фонда в современных условиях / А.М. Стражников // Экономика строительства. - 2003. - № 4.
Literatura
1. HihluhaL.V. Rekonstruktsiya i modernizatsiya zhilishhnogo fonda (STO RAASN): metodicheskoe posobie / L.V. Hihluha, A.N. Spivak, B.S. Platonov. - M.: SVET, 2007. - 297 s.
2. Vinogradov, A.I. Razrabotka nauchnyh osnov kompleksnoj rekonstrukcii rajonov massovoj zhiloj zastrojki v krupnyh i krupnejshih gorodah strany. / Gercberg L.Ja., Leont'ev V.V., Nosova N.P., Sarnackij Je.V., Tihomirov S.A., Cherepanov B.V. NIOKR. 2011g.
3. Bulgakov, S.N. Rekonstrukciya zhilyh domov pervyh massovyh serij i malojetazhnoj zhiloj zastrojki / S.N. Bulgakov. M.:GUP CPP, 2002. - 260 s.
4. Bulgakov, S.N. Energoekonomichnye shirokokorpusnye zhilye doma XXI veka: nauchnoe izdanie / S.N. Bulgakov, A.I. Vinogradov, V.V. Leont'ev. M.: ASV, 2006 - 296 s.
5. Fedosov 5.1/. / Rekonstruktsiya zhilishh: organizatsiya tehnologii: uchebnoe posobie / S. V. Fedosov [i dr.]; pod red. S. V. Fedosova; Federal'noe agentstvo po obrazovaniyu, GOU VPO «Ivanovskij gosudarstvennyj arhitekturno-stroitel'nyj universitet». - Ivanovo: IGASU, 2008. - 415 s.
6. Afanas'evA.A. Rekonstruktsiya zhilyh zdanij: uchebno-metodicheskoe posobie / A.A. Afanas'ev, E.P. Matveev. - M., 2008.
7. VSN 58-88 (r). Polozhenie ob organizatsii i provedenii rekonstruktsii, remonta i tehnicheskogo obsluzhivaniya zhilyh zdanij, ob"ektov kommunal'nogo i sotsial'no-kul'turnogo naznacheniya. - M.: Strojizdat, 1990.
8. /olfson /.L. Rekonstruktsiya i kapital'nyj remont zhilyh i obshhestvennyh zdanij. Spravochnik proizvoditelya rabot / V.L. Vol'fson. - M.: Strojizdat, 2003.
9. 5mirnovE.B. Vosproizvodstvo zhilishhnogo fonda krupnogo goroda v usloviyah formirovaniya ekonomicheskih otnoshenij rynochnogo tipa / E.B. Smirnov. - SPb.:SPbGIEU, 1997.
10. 5trazhnikov A.M. Strategiya kapital'nogo remonta zhilishhnogo fonda v sovremennyh usloviyah / A.M. Strazhnikov // Ekonomika stroitel'stva. - 2003. - № 4.
