CC BY
122
УДК 004:528.91
ПРИМЕНЕНИЕ КАРТОГРАФО-МАТЕМАТИЧЕСКИХ МЕТОДОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СОЦИАЛЬНОЙ КОМФОРТНОСТИ ДЛЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Алексей Викторович Дубровский
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, заведующий научно-производственным центром «Дигитайзер», тел. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Екатерина Дмитриевна Подрядчикова
Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, аспирант, тел. (383)3610109, e-mail: [email protected]
В статье рассмотрен подход к определению интегрального показателя социальной комфортности территории населенного пункта на основе применения картографо-математических методов. Получены тематические карты по основным показателям социальной комфортности на территорию Ленинского района города Новосибирска. Показана возможность использования интегрального показателя социальной комфортности при проведении кадастровой оценки объектов недвижимого имущества
Ключевые слова: картографо-математические методы, социальная комфортность, геоинформационный анализ, кадастровая оценка.
IMPROVEMENT OF REAL PROPERTY UNITS CADASTRAL VALUATION: CARTOGRAPHIC AND MATHEMATICAL TECHNIQUES FOR DETERMINING SOCIAL COMFORT INDICES
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., head of Scientific and Production Centre «Digitizer», tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Ekaterina D. Podryadchikova
Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Post-graduate student, tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Approach to determining integral index of settlement territory social comfort is considered. It is based on cartographic and mathematical techniques. Thematic maps have been made for basic indices of social comfort (for the territory of Leninsky district of Novosibirsk). The possibility of using integral index of social comfort for cadastral valuation of real-estate units is shown.
Key words: cartographic and mathematical techniques, social comfort, geoinformation analysis, cadastral valuation.
Как отмечено в работах [1, 2] показатели социальной комфортности (ПСК) проживания населения на территории населенных пунктов являются одними из основных при формировании рыночной стоимости объектов недвижимого
имущества. Даже такой показатель, как эстетические качества территории (например, живописный вид из окна квартиры) влияют на удорожание объекта недвижимости.
При проведении кадастровой оценки объектов недвижимого имущества необходимо учитывать комплекс разнородных факторов, характеризующих социально-комфортные условия проживания населения. В работе [2] предлагается для упрощения расчета кадастровой стоимости вводить коэффициент, определенный на основании расчета интегрального показателя социальной комфортности.
В различных отраслях деятельности интегральный показатель и его индексы рассчитывается по различным методикам в зависимости от самой специфики деятельности.
Интегральный показатель качества жизни характеризует статическое состояние населения определенной территории в определенный момент времени и отражает динамику развития между измерениями. Он должен быть актуальным для кадастровой оценки земель, проводимой так же для заданного времени.
Для определения значений показателя качества жизни используются, в основном статистические социально-экономические и проектно-технические данные. Максимально наглядным является математико-картографическим метод отображения такой информации. Карта является наиболее эффективным способом представления информации для подготовки и принятия решений. К способам отображения социально-экономических объектов относят: значковой способ, способ линейных знаков и линий движения, способ ареалов, способ качественного фона, способ изолиний (изображение с помощью линий, соединяющих на карте точки с одинаковыми количественными показателями), точечный способ (изображение концентрации объектов) и другие [3].
Поскольку пространственный фактор является одним из доминирующих при моделировании городской территории, геоинформационные системы давно и широко используются при решении задач муниципального управления.
Многолетний мировой опыт использования ГИС правительственными органами наглядно показывает, что достоверная географически привязанная информация является критически важным элементом в осуществлении их миссии. Параметры пространственной инфраструктуры города или района, характеристики населения, проживающего на определенной территории и другие данные, являются той базовой средой, в которой правительства реализуют свою деятельность, направленную на эффективное обустройство жизни и быта людей, обеспечение их здоровья и безопасности, поддержание оптимистического настроя, деловой и общественной активности. Для осуществления данной деятельности во многих городах создаются и уже действуют муниципальные ГИС [4].
Для определения значений показателей социальной комфортности нами были использованы данные дежурного топографического плана территории города Новосибирска, адресный план территории масштаба 1:1000, а также стати-
стические данные, представленные в различных информационных базах. Расчеты по пространственному анализу критериев показателя социальной комфортности выполнялись в геоинформационной системе ArcGIS for Decktop.
В табл. 1 приведена классификация показателей социальной комфортности по применяемым при их расчете методам.
Таблица 1
Классификация показателей социальной комфортности
Метод расчета значения ПСК Показатели социальной комфортности
Радиусы различных весовых значений Расположение офисно-деловых центров
Социально- и культурно-бытовой критерий
Построение интегральных карт Транспорт
Экологическое состояние
Престижность района
Расчет отдельных значений Плотность населения
Плотность застройки
Экономическое развитие территорий
Материал объекта недвижимости
Площадь объекта недвижимости
Техническое состояние объекта недвижимости
Стоимость объекта недвижимости
Поредение зон действия факторов Местоположение
Рекреационная ценность
Историческая ценность
Ландшафтно-архитектурный дизайн
Природные риски и угрозы
Техногенные риски и угрозы
Природно-климатические условия
Санитарно-гигиегнические условия
Инженерно-геологические условия
В качестве экспериментального района работ была выбрана западная часть города Новосибирска на левом берегу Оби. Численность населения - 289,0 тыс. человек, что составляет 19 % от всего населения города Новосибирска. Занимаемая территория составляет 7612 га (15 % от территории города). Картографическая визуализация полученных результатов по каждому ПСК показана на рисунках [5-10]:
л) м) н)
Рис. 1. Картографическая визуализация результатов расчета ПСК: а) обзорная карта исследуемого района; б) плотность застройки; в) карта транспортной доступности; г) карта развития дорожной инфраструктуры; д) интенсивность прохождения маршрутов городского транспорта через остановочные пункты; е) исторически-культурная ценность территории; ж) материал строений; и) удаленность от центральной части города; к) карта экологического зонирования; л) карта размещения рекреационных зон; м) карта возможного возникновения чрезвычайных ситуаций; н) карта высот рельефа
На основании полученных данных составлена интегральная карта по показателям социальной комфортности территории города Новосибирска [11]. Из анализа интегральной карты следует, что данная часть территории города Новосибирска недостаточно обеспечена объектами социальной инфраструктуры. На более чем 67% территории уровень развития инфраструктуры недостаточен для обеспечения потребностей населения. Именно этим объясняется тот факт, что 88% населения проживает на 33% городской территории, которая обладает необходимым уровнем социально комфортных условий. Полученные результаты об уровне социальной комфортности населения должны быть учтены при проведении кадастровой оценки территории.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Дубровский А.В., Подрядчикова Е.Д. О подходе к расчету показателя социальной комфортности населения для совершенствования систему оценки недвижимости // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 94-100.
2. Дубровский А.В., Подрядчикова Е.Д. К вопросу совершенствования системы оценки недвижимого имущества на основе расчета показателя социальной комфортности // Известия вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 153-157.
3. Берлянт А.М. Картография: Учебник для вузов. - М.: Аспект Пресс. - 2002. - С. 336.
4. Валерий Гохман. Корпоративные муниципальные ГИС 3 (38) [Электронный ресурс]. -Режим доступа: http://dataplus.ru/news/arcreview/detail.php?id=1548§ion_id=43.
5. Разработка подхода к зонированию городской территории на основе показателя социальной комфортности населения / А. В. Дубровский, В. Н. Никитин, А. Е. Певнева, Е.Д. Подрядчикова // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 73-78.
6. СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений - Министерство регионального развития РФ [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://gorproject.ru/ru/group-of-companies.
7. Dubrovsky, A.V. Creation of geoinformational model of probable threats on the city territory // Early Warning and Crises Disaster and Emergency Management Resources: Proceedings of the International Workshop, 28-29 Apr. 2011 y. -Novosibirsk: SSGA, 2011. - P. 113-116.
8. Решение Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 № 824 "О генеральном плане Новосибирска", Генеральный план города Новосибирска (пояснительная записка) [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.novo-sibirsk.ru/articles/city_adm/ departments/dsia/genplan.
9. Опыт создания и возможности применения объемной модели рельефа города Новосибирска / В. А. Середович, А. В. Дубровский, Ю. В. Бородина, И. Ю. Журавлева // ГЕО-Сибирь-2006. Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 24-28 апреля 2006 г.). - Новосибирск: СГГА, 2006. Т. 2, ч. 1. - С. 73-76.
10. Дубровский А.В., Подрядчикова Е.Д. Опыт выполнения геоинформационного анализа территории населенного пункта по показателю социальной комфортности // Международная конференция «Инновации и ГИС технологии для развития территорий»: сб. материалов -10-11 августа 2014 г., Усть-Каменогорск. - ВКГТУ: Усть-Каменогорск,2014. - С. 15-20.
11. Разработка подхода к зонированию городской территории на основе показателя социальной комфортности населения / К. М. Антонович, А. В. Дубровский, В. Н. Никитин, Е. Д. Подрядчикова // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2014. - № 4/С. - С. 134-139.
© А. В. Дубровский, Е. Д. Подрядчикова, 2015
