CC BY
54
Вестник СГГА, вып. 3 (27), 2014
УДК 528.91
ГЕОИНФОРМАЦИОННЫЙ АНАЛИЗ РАСПРЕДЕЛЕНИЯ ВЕЛИЧИНЫ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА НОВОСИБИРСКА
Алексей Викторович Дубровский
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск,
ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, заведующий научно-производственным центром «Дигитайзер», тел. 8(383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Елена Александровна Ермолаева
RID Analytics, 630082, Россия, г. Новосибирск, ул. Жуковского, 102, руководитель RID Analytics, сертифицированный аналитик рынка недвижимости (САРН), тел. 8(383)263-44-08, e-mail: [email protected]
Екатерина Дмитриевна Подрядчикова
Сибирская государственная геодезическая академия, 630108, Россия, г. Новосибирск,
ул. Плахотного, 10, аспирант, тел. 8(383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Рассмотрен подход к выполнению геоинформационного анализа распределения величины арендной платы коммерческой недвижимости на территории города Новосибирска. Цена на аренду коммерческой недвижимости в Новосибирске зависит от множества факторов, начиная от месторасположения и «проходимости» офиса и заканчивая качеством ремонта и наличием необходимых коммуникаций, а также парковки для автомобилей. Графическая интерпретация дает возможность для получения «ценовых зон» - территорий с узким диапазоном разброса цен. Для выполнения анализа распределения величины арендной платы коммерческой недвижимости на территории города Новосибирска были применены методы геоинформационного анализа.
Ключевые слова: геоинформационный анализ, функциональное зонирование, объект недвижимости.
COMMERCIAL PROPERTY ON NOVOSIBIRSK TERRITORY:
GEOINFORMATION ANALYSIS OF RENT VALUE DISTRIBUTION
Alexey V. Dubrovsky
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., head of Research and Production Centre «Digitizer», tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
Elena A. Yermolayeva
RID Analytics, 630082, Russia, Novosibirsk, 102 Zhukovsky St., Licensed analyst of real estate market, head of RID Analytics, tel. (383) 263-44-08, tel. (383)263-44-08, e-mail: [email protected]
Ekaterina D. Podryadchikova
Siberian State Academy of Geodesy, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Postgraduate student, tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]
The paper discuss the approach to geoinformation analysis of distribution value of commercial real estate rent on the territory of Novosibirsk city. Real estate rent in Novosibirsk depends on
122
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
many factors, such as location, quality of repair and availability of the necessary communications, as well as parking. Graphical interpretation allows to obtain the "price zones" - areas with a closely range of price. For analysis of the distribution value of commercial real estate rent on the territory of Novosibirsk city was applied methods of GIS analysis.
Key words: geoinformation analysis, functional zoning, real estate object.
Территория любого города представляет собой сочетание различных по характеристикам функциональных зон. В большинстве случаев зоны оказывают взаимное влияние на качественные и количественные характеристики смежных территорий. При этом, в первую очередь, за счет точечного строительства на освоенных территориях углубляется процесс появления смешанных по функциональности зон [1-4].
Для выполнения работ по планированию, рациональной организации территории населенного пункта, а также анализа экономической и социальной эффективности проводимых на территории мер по оптимизации городской среды используются методы геоинформационного анализа и моделирования [5-8]. Результаты этих исследований представляют ценность для оценщиков, риэлтеров, строительных компаний, а также широкого круга лиц, интересующихся рынком недвижимости.
В статье рассматривается опыт выполнения геоинформационного анализа величины арендной платы коммерческой недвижимости на территории города Новосибирска. Дифференциация арендной ставки, несомненно, зависит от множества факторов: площади помещения, этажа, материала стен, наличия городской инфраструктуры. Продуктивно и более наглядно анализ и мониторинг состояния стоимости аренды проводится с использованием геоинформационных систем. Графическая интерпретация дает возможность для получения «ценовых зон» - территорий с узким диапазоном разброса цен.
Районирование территории для объектов офисной и торговой недвижимости имеет свои особенности, связанные с гораздо менее «сплошным», по сравнению с жильем, размещением этих объектов по территории города [9-11]. При анализе территории города Новосибирска выделено пять диапазонов средних по району удельных цен предложения, при этом максимальная ставка составила 1 553 руб. за кв. м, а минимальная - 206 руб. за кв. м. Диаграмма распределения значений арендной платы коммерческой недвижимости в городе Новосибирске представлена на рис. 1.
Для выполнения геоинформационного анализа применены методы геокодирования и интерполяции с использованием программного продукта ArcGIS. Алгоритм работы представлен на рис. 2, а.
Наиболее трудозатратным является совмещение значений арендной платы и пространственных объектов на карте, т. е. процесс геокодирования. В данном случае сопоставление двух баз данных производилось по адресу объекта недвижимости. Результатом геокодирования является нерегулярная сеть точек, неравномерно распределенных по территории города (рис. 2, б). В настоящее
123
Вестник СГГА, вып. 3 (27), 2014
время большое количество задач связано с обработкой таких неравномерно распределенных в пространстве данных. Особенно это касается географических информационных систем, так как в этих системах можно произвести измерения только в некоторых точках. Решением таких задач является применение различных методов интерполяции. Методы интерполяции позволяют вычислить поверхность по точечным измерениям и получить (предсказать) значения переменной для каждой точки.
Рис. 1. Диаграмма распределения значений арендной платы коммерческой недвижимости в городе Новосибирске
Существуют две основные группы методов интерполяции: детерминированные и геостатистические. Методы детерминированной интерполяции создают поверхности из измеренных точек, основываясь или на степени схожести (обратные взвешенные расстояния), или на уровне сглаживания (радиальные базисные функции). Геостатистические методы интерполяции (кригинг) используют статистические свойства измеренных точек. Геостатистические методы измеряют пространственную автокорреляцию в измеренных точках и рассчитывают пространственную конфигурацию опорных точек вокруг интерполируемого местоположения [12, 13].
124
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
Сбор исходных данных по величине арендной платы
а)
- граница города j '
-геокодированные объекты коммерческой недвижимости с известным значением арендной платы
б)
Рис. 2. Геоинформационный анализ величины арендной платы коммерческой недвижимости на территории города Новосибирска: а) алгоритм работы; б) результат геокодирования исходных данных
Для выполнения анализа распределения величины арендной платы коммерческой недвижимости на территории города Новосибирска был применен метод обратных взвешенных расстояний. Суть данного метода заключается в том, что точки, находящиеся ближе к тем, в которых производится оценивание, оказывают большее влияние, по сравнению с удаленными точками. Выбирается максимальный радиус поиска или количество точек, ближайших по расстоянию от определяемой точки. После этого задается вес значению величины в каждой выбранной точке, который вычисляется в зависимости от квадрата расстояния до определяемой точки. Таким образом, достигается взнос большего вклада более близких точек в определение интерполируемой величины по сравнению с более удаленными точками [14-16].
После применения интерполяции по заданным параметрам (размер входной ячейки, радиус действия величины) была получена интерполяционная карта распределения величины арендной платы. Наиболее корректно интерполируются данные в центре и растягиваются на окраине, где нет такой густоты покрытия, наглядно это видно на рис. 3, а.
125
Вестник СГГА, вып. 3 (27), 2014
По интенсивности окраса зон можно судить о наибольшей ставке аренды офисных помещений. Для дополнительного пространственного анализа интерполированные ценовые зоны были совмещены с векторными слоями транспортной инфраструктуры города. Как видно из рис. 3, б, зоны наиболее высокой арендной платы сконцентрированы в центральной части города, субцентрах, по линии метро.
а)
б)
Рис. 3. Результаты интерполяции данных по величине арендной платы коммерческой недвижимости на территории города Новосибирска:
а) интерполяционная модель; б) совмещение интерполяционной модели
с векторной картой
Таким образом, показаны возможности и практическое применение геоинформационного анализа, а именно геокодирования и интерполяции, для целей информационного обеспечения работы аналитических агентств и других участников рынка оценки недвижимости [17, 18].
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Дубровский А. В. Геоинформационные системы: управление и навигация: учебно-метод. пособие. - Новосибирск: СГГА, 2013. - 96 с.
126
Землеустройство, кадастр и мониторинг земель
2. Разработка подхода к зонированию городской территории на основе показателя социальной комфортности населения / В. Н. Никитин, А. В. Дубровский, Е. Д. Подрядчикова, А. Е. Певнева // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 73-79.
3. Дубровский А. В., Ершов А. В., Середович С. В. Исследования взаимосвязи плотности улично-дорожной сети с плотностью застройки для жилых, общественно-деловых, производственных зон города Новосибирска // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 2. - С. 143-147.
4. Дубровский А. В., Ершов А. В., Середович С. В. К вопросу применения геоиоинфор-мационных технологий при планировании и оптимизации городской транспортной сети // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2014. Х Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 2 т. (Новосибирск, 8-18 апреля 2014 г.). - Новосибирск: СГГА, 2014. Т. 3. - С. 97-103.
5. Дубровский А. В. Исследование геоинформационной основы для создания системы навигации и управления на территории субъекта РФ // Изв. вузов. Геодезия и аэрофотосъемка. - 2009. - № 6. - С. 96-102.
6. Дубровский А. В. Земельно-информационные системы в кадастре: учебно-метод. пособие. - Новосибирск: СГГА, 2010. - 112 с.
7. Карпик А. П. Системная связь устойчивого развития территорий с его геодезическим информационным обеспечением // Вестник СГГА. - 2010. - Вып. 1 (12). - С. 53-59.
8. Карпик А. П. Современное состояние и проблемы геоинформационного обеспечения территорий // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Пленарное заседание : сб. материалов (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). - Новосибирск: СГГА, 2012. -С. 3-8.
9. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Анализ рынка недвижимости для профессионалов. -М.: ЗАО «Издательство "Экономика"», 2009. - С. 287-289.
10. Стерник Г. М. Методика прогнозирования цен на жилье в зависимости от типа рынка // Имущественные отношения в РФ. - 2010. - № 12. - С. 72-78.
11. Стерник Г. М., Стерник С. Г. Методология прогнозирования российского рынка недвижимости. Часть 1. Основные допущения, ограничения и рабочие гипотезы // Механизация строительства. - 2013. - № 8 (830). - С. 53-63.
12. ArcGIS 10.2 Руководство пользования [Электронный ресурс]. - Режим доступа http://resources.arcgis.com/ru.
13. Гофман В. Корпоративные муниципальные ГИС [Электронный ресурс] // ДАТА+, ArcReview, 2006. - № 3 (38). - Режим доступа: http://www.dataplus.ru/Arcrev/Number_38/
14. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. О подходе к расчету показателя социальной комфортности населения для совершенствования системы оценки недвижимого имущества // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 94-100.
15. Дубровский А. В., Бударов В. П., Нечаева А. Н. Разработка интегрального показателя социальной комфортности населения как фактора расчета налога на недвижимое имущество // ГЕО-Сибирь-2011. VII Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2011 г.). - Новосибирск: СГГА, 2011. Т. 3, ч. 2. - С. 87-92.
16. Дубровский А. В., Мурзинцева Е. Л., Нечаева А. Н. Исследование взаимосвязи социально-территориальных взаимосвязей элементов городской среды средствами ГИС-
127
Вестник СГГА, вып. 3 (27), 2014
технологий // ГЕО-Сибирь-2010. VI Междунар. науч. конгр. : сб. материалов в 6 т. (Новосибирск, 19-29 апреля 2010 г.). - Новосибирск: СГГА, 2010. Т. 3, ч. 2. - С. 17-21.
17. Калинина Н., Кочетков Ю., Овсянников В. Массовая оценка недвижимости. Центр
анализа рынков недвижимости [Электронный ресурс]. - Режим доступа:
http://www.crea.ru/Articles/mass_est/mass_est/mass_est.htm
18. Дробышева В. В., Герасимов Б. И. Интегральная оценка качества жизни населения региона: монография; Под научн. ред. д-ра экон. наук, проф. Б. И. Герасимова. - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2004. - 108 с.
Получено 04.08.2014
© А. В. Дубровский, Е. А. Ермолаева, Е. Д. Подрядчикова, 2014
128
