Перспективное районирование территории для цели рационального использования в хозяйственной деятельности Текст научной статьи по специальности «Социальная и экономическая география»

УДК 004:528.91; 631.58:001.891.57

ПЕРСПЕКТИВНОЕ РАЙОНИРОВАНИЕ ТЕРРИТОРИИ ДЛЯ ЦЕЛИ РАЦИОНАЛЬНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ В ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Алексей Викторович Дубровский

Сибирский государственный университет геосистем и технологий, 630108, Россия, г. Новосибирск, ул. Плахотного, 10, кандидат технических наук, доцент кафедры кадастра и территориального планирования, зав. научно-производственным центром «Дигитайзер», тел. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]

В статье рассмотрены виды районирования территории. Представлен цикл взаимодействия элементов территориального планирования, влияющих на качество жизни населения, а также схема зависимости кадастровой стоимости недвижимости от фактора - времени хозяйственного использования. Предложена схема охраны земель на основе использования механизмов территориального планирования и перспективного районирования.

Ключевые слова: районирование, прогноз, рациональное использование, хозяйственная деятельность, кадастровая стоимость.

LONG-TERM TERRITORY ZONING FOR EFFICIENT ECONOMIC ACTIVITIES

Alexey V. Dubrovsky

Siberian State University of Geosystems and Technologies, 630108, Russia, Novosibirsk, 10 Plakhotnogo St., Ph. D., Assoc.Prof., Department of Cadastre and Territorial Planning, head of the Research and Development Centre «Digitizer», tel. (383)361-01-09, e-mail: [email protected]

The types of territorial zoning are considered. The cycle of interaction between the elements of territorial planning affecting the population life quality is presented. The scheme of dependence of the real property cadastral value on the time factor of economic use is given. The scheme for land protection due to the mechanisms of territorial planning and long-term zoning is also offered.

Key words: zoning, forecast, rational use, economic activities, cadastral value.

Любой техногенный природно-территориальный комплекс (ТПТК) имеет конечный срок эксплуатации, определенный техническими регламентами и нормативными документами. Например, для панельного многоэтажного дома, так называемого типа «хрущевка» - этот срок составляет 50 лет, сложный гидротехнический объект - Новосибирское водохранилище, при соблюдении проектных норм эксплуатации может прослужить 450 лет. Продолжительность времени регламентной эксплуатации ТПТК влияет на следующие социально-экономические показатели территории:

- кадастровую стоимость земельных участков;

- объем налоговых поступлений в бюджет;

- количество населения проживающего на территории и использующе-гоТПТК, как материальный ресурс, либо как средство производства.

Традиционно выделяют следующие виды районирования, представленные на рис. 1 [1]. Районирование применяется для исследования территории с целью определения и графического представления ее характеристик, которые яв-

ляются важными с точки зрения выполняемого исследования. При этом результатом районирования является создание картографического произведения в виде - карты или схемы расположения выделенных по определенным признакам границ зон с указанием их основных характеристик. Таким образом, районирование решает одну из важнейших задач территориального планирования - определение направлений хозяйственного использования территорий в зависимости от ее географических, экологический, административно-территориальных и экономических особенностей [2].

Рис. 1. Виды районирования территории

Современное территориальное планирование представляет собой комплекс взаимосвязанных мероприятий представленных на рис. 2.

7!

Районирование

Качество жизни населения

Территориальное планирование

I

Оценка состояния

окружающей природной среды

^^Вовлёчёни^^^

земель в хозяйственное ь. использование л

К

Охрана земель

Рис. 2. Цикл взаимодействия элементов территориального планирования

Процесс территориального планирования - разноплановый и предполагает реализацию целого комплекса мероприятий, включающих элементы защиты земель. В свою очередь система защиты земель обуславливает экологическое состояние территории: при развитой и функционирующей системе защиты земель не происходят негативные процессы, связанные с деградацией земель, ухудшением их экологического состояния [3]. Факторы качества земель, влияют на состояние окружающей природной среды (ОПС). Особенно это актуально для территории населенных пунктов. Экология населенного пункта во многом определяет качество жизни городского населения. Этот параметр, в первую очередь, характеризуется числом хронических заболеваний «городского типа», которые обусловлены нахождением человека в городе. Качество жизни определяется также и сугубо индивидуальным отношением населения к оценке экологического состояния территории, на которой оно проживает. Но, несмотря на некоторый «субъективизм» этой оценки, как правило, она складывается из реальных показателей экологического состояния территории:

- информации о ПДК вредных веществ в почве, воде, атмосферном воздухе (эту информацию население может получить из регулярных отчетов Роспот-ребнадзора, Гидрометеослужбыи других профильных организаций);

- визуальный метод оценки состояния ОПС во многом определяет «экологические предпочтения населения» при выборе объекта недвижимости для дальнейшего его использования, например, как место постоянного проживания;

- повышенная стоимость объектов недвижимости, находящихся в «экологически-благоприятных условиях», этот параметр формирует у современного потребителя недвижимости представление о «экологичности жилья». Именно поэтому всегда востребованными остаются объекты недвижимости находящиеся на периферийных участках города, где, несмотря на удаленность от центров притяжения и социально-бытового обеспечения складывается экологически-благоприятная обстановка. Например, для города Новосибирска такими территориями являются: Мочище, Садовый, Элитное, Ботанический (Заельцовский район), Южно-Чемской, район ОбьГЭС, ул. Пихтовая и др. [4]. В результате реализации территориального планирования ведется разработка генеральных планов развития территории. Однако, существующий подход имеет ряд противоречий связанных с тем, что планы по охране земель и рациональному природопользованию разрабатываются уже позже реализации программ, предусмотренных схемой территориального планирования. При этом часто приходится бороться с последствиями ухудшение экологического состояния земель, а причины остаются скрытыми в проектной документации. Показательным примером являются ошибки, допущенные в проектной документации при создании сложного гидротехнического объекта Новосибирского водохранилища. Из-за неверного определения скорости волн, прогрессирующие в настоящее время эрозионные процессы береговой линии не были учтены проектировщиками. Как следствие этого, подготовка ложа водохранилища была выполнена без учета ветро-волновой эрозии почв [5]. Предлагается усовершенствованная схема

охраны земель населенных пунктов на основе использования механизмов перспективного районирования и территориального планирования, рис. 3.

Рис. 3. Усовершенствованная схема охраны земель на основе использования механизмов территориального планирования и перспективного районирования

Таким образом, для организации системы охраны земель и рационального использования, предлагается уже на стадии территориального планирования и отраслевого эколого-ландшафтного районирования осуществлять разработку прогнозных моделей состояния земель в результате хозяйственного освоения. Прогнозные модели позволят оценить экологическую емкость природных систем и дать прогноз относительно изменения экологической обстановки на территории. Техногенное освоение оказывает разнообразное, разностороннее воздействие на ОПС, причем оно носит синергетический характер: отрицательное влияние может накапливаться или усиливаться различными факторами. На основании прогноза изменения экологического состояния разрабатываются предложения по планированию и организации рационального использования земель с учетом перспектив возможного ухудшения экологической обстановки. После реализации мероприятий по охране земель обязательным является проведение мониторинга земель.

Основными направлениями перспективного освоения территорий являются:

- мониторинг состояния объекта;

- прогноз технического состояния объекта недвижимости или последствий чрезвычайных ситуаций в пределах ТПТК;

- наблюдение комплексными методами сбора разнородной информации;

- контроль соблюдения норм обеспеченности и норм эксплуатации;

- учет зон установления различного правового режима;

- комплексная оценка рационального использования земель вовлеченных в хозяйственный оборот;

- создание единого геоинформационного пространства территории освоения. На рис. 4 показана зависимость кадастровой стоимости объекта недвижимости от регламентного срока эксплуатации этого объекта.

Рис. 4. Схема зависимости кадастровой стоимости недвижимости от фактора времени хозяйственного использования

С позиции кадастра и получения налоговых платежей государством, перспективное районирование территории позволит выделить зоны экономического комфорта (участки территории, где прогнозируется устойчиво высокая заинтересованность инвесторов в получении прав на объекты недвижимости). Это, как правило, территории богатые полезными ископаемыми [6], сельскохозяйственные угодья с ценными типами почв [7], центральные зоны населенных пунктов или участки вблизи привлекательных рекреационных объектов [8]. Кроме того, возможно дать прогноз и выполнить районирование с учетом последствий хозяйственной деятельности человека на изучаемой территории. Такое районирование может быть использовано, например, для прогнозирования величины налоговых поступлений в бюджет. Соответственно можно выделить положительную динамику (увеличение платежей) и отрицательную динамику (уменьшение платежей). Уменьшение налоговых поступлений, прежде всего, будет связано с существенными потерями привлекательных потребительских свойств территории. Как правило, это возникает в результате нерационального

использования земель и существенного снижения показателей плодородия, экологических характеристик или параметров развития инфраструктуры [9].

Таким образом, в настоящее время при осуществлении планомерной политики по вовлечению земель в хозяйственный оборот необходимо выполнять перспективное районирование и планирование рационального использование территории с целью обеспечения устойчивого потребительского спроса на землю, как рыночный продукт [10].

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙСПИСОК

1. Ландшафтно-экономическое районирование территории [Текст] / М.: Россельхозака-демия, 1993. - 42 с.

2. Исаченко, А.Г. Ландшафтное районирование России как основа для регионального эколого-географического анализа [Текст] /А.Г. Исаченко - Изв. РГО. Сер. Геогр. - 1996. - № 2.

3. Креймер М. А. Экономические задачи территориального планирования и экологическое обоснование судьбы земли // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 3 (19). - С. 78-89.

4. Продажа элитных коттеджей в Новосибирске в экологически комфортных условиях [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://novosibirsk.n1.ru/map/cottedzhy /type-cottage/?pricemin=5000000&zoom=1&center%5Blat%5D=54.977076152756446& enter %5Blng%5D=83.06419372558595&map=ecology.

5. Дубровский А. В., Фадеенко Н. В. Геоинформационное обеспечение для решения экологических проблем Новосибирского водохранилища // Интерэкспо ГЕ0-Сибирь-2012. VIII Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 10-20 апреля 2012 г.). -Новосибирск : СГГА, 2012. Т. 3. - С. 69-75.

6. Жарников В. Б., Щукина В. Н. Обеспечение условий устойчивого землепользования в проектах разработки месторождений на территориях традиционного природопользования // Вестник СГГА. - 2012. - Вып. 1 (17). - С. 72-79.

7. Добротворская Н. И., Дубровский А. В. О необходимости выполнения работ по подготовке тематических почвенных карт для уточнения схемы развития Новосибирской агломерации. - Информационные технологии,системы и приборы в АПК. Ч. 1: материалы 6-й Международной научно-практической конференции «АГР0ИНФ0-2015 (Новосибирск, 22-23 октября 2015 г.) / Сибирский физико-технический институт аграрных проблем. - Новосибирск, 2015. - С. 394-398.

8. Дубровский А. В., Подрядчикова Е. Д. О подходе к расчету показателя социальной комфортности населения для совершенствования системы оценки недвижимого имущества // Вестник СГГА. - 2013. - Вып. 3 (23). - С. 94-101.

9. Дубровский А. В., Малыгина О. И., Подрядчикова Е.Д. Геоинформационные системы: пространственный анализ и геомоделирование: учеб. -метод. пособие. - Новосибирск: СГУГиТ, 2015. - 69 с.

10. Дубровский А. В., Добротворская Н. И. К вопросу разработки планов освоения межселенной территории для развития Новосибирской агломерации // Интерэкспо ГЕО-Сибирь-2015. XI Междунар. науч. конгр. : Междунар. науч. конф. «Экономическое развитие Сибири и Дальнего Востока. Экономика природопользования, землеустройство, лесоустройство, управление недвижимостью» : сб. материалов в 4 т. (Новосибирск, 13-25 апреля 2015 г.). - Новосибирск : СГУГиТ, 2015. Т. 3. - С. 106-113.

© А. В. Дубровский, 2016