CC BY
324
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2015. № 3 (44). С. 117-120.
УДК .347
ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА В СВЯЗИ С ПРЕКРАЩЕНИЕМ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
TERMINATION OF OWNERSHIP OF THE FACILITY UNDER CONSTRUCTION IN CONNECTION WITH THE TERMINATION OF THE LEASE
Е. А. ГРЫЗЫХИНА (E. A. GRYZYHINA)
Рассматривается новелла российского гражданского законодательства - статья 239.1 Гражданского кодекса РФ, предусматривающая возможность принудительного прекращения права собственности на объект незавершенного строительства в связи с прекращением договора аренды земельного участка.
Ключевые слова: прекращение права собственности; договор аренды земельного участка; объект незавершенного строительства.
This paper considers the Novella Station of Russian civil law - Article 239.1 of the Civil Code, provides for the forced termination of property rights to object under construction in connection with the termination of the land lease contract.
Key words: termination of ownership; land lease contract; the unfinished building.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [1] в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) была введена ст. 239.1 «Отчуждение объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка». Таким образом, ГК РФ пополнился еще одним основанием прекращения права собственности, соответствующие изменения были внесены в ст. 235 ГК РФ «Основания прекращения права собственности».
В соответствие с вышеуказанной нормой, по общему правилу, «в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть
изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов».
Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства должен быть установлен Правительством Российской Федерации, что и воплотилось в Постановлении Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 1299 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства» [2], вступившим в силу с 1 марта 2015 г.
Норма, таким образом, определяет порядок прекращения права собственности - по решению суда путем продажи с публичных торгов. Определены и условия - в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона. Применяться такой порядок может только к договорам, заключенным в соответствующем порядке после вступления в силу рассматриваемой нормы. Определен и объект, права на который прекращаются - объекты незавершенного строительства.
© Грызыхина Е. А., 2015
Следует обратить внимание на то, что прекращение не любого договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может повлечь такие последствия, а только заключенного по результатам аукциона. Статья 39.6 Земельного кодекса РФ [3] определяет случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. В качестве общего правила установлено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах, проводимых в форме аукциона. Примечательно, что далее п. 2 этой статьи предусматривает 34 исключения из этого правила при первичном предоставлении земельного участка в аренду и следующие п. 3-4 содержат еще шесть исключений для лиц, уже являющихся арендаторами земельного участка и имеющих право на заключение нового договора аренды такого земельного участка. Пункт 5 нормы предусматривает еще два исключения из общего правила о предоставлении в аренду на торгах для земельного участка, находящегося в го -сударственной или муниципальной собственности с расположенным на нём объектом незавершенного строительства и предоставляемого для завершения строительства этого объекта.
В качестве субъекта, который в праве заявлять эти требования определен исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
Пункт 3 ст. 239.1 ГК РФ, предусматривает, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. Из чего напрашивается
вывод о том, что принудительная продажа объекта незавершенного строительства может рассматриваться как форма ответственности арендатора за ненадлежащее исполнение договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство. Возникает вопрос о юридическом составе возникновения гражданско-правовой ответственности в этом случае и основаниях освобождения от нее. Будет ли учитываться вина арен-датора-застройщика? Условием освобождения арендатора от ответственности норма предусматривает только действия компетентных органов и лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект. А иные действия (бездействия) компе -тентных органов и лиц, так или иначе сопровождающих процесс строительства, не связанные с эксплуатацией сетей инженернотехнического обеспечения, не могут являться основанием для отказа в удовлетворении таких требований? Очевидно, что различные компетентные органы и лица могут существенного осложнить процесс строительства (согласование предпроектной и проектной документации, выдача разрешения на строительство и пр.).
Представляется, что при наличии такой нормы крайне важным будет момент, связанный с определением срока договора аренды участка, предоставленного под строительство, который должен быть увязан с нормативным сроком строительства, с учетом сроков, необходимых на процедуры согласования. На данный момент ясности по этому вопросу в законодательстве нет.
Если же оснований для отказа в удовле -творении названных требований нет, то проводятся торги по продаже объекта незавершенного строительства в форме аукциона. Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (п. 4 ст. 239.1 ГК РФ и пп. «з» п. 7 Постановления Правительства РФ от 3 декабря 2014 г. № 12). Данное правило вызывает возражение, поскольку аукцион предполагает наличие более двух участников, которые должны сделать надбавку к первоначальной продажной цене (шаг аукциона), установление же
первоначальной цены в размере рыночной стоимости делает заведомо невозможным увеличение цены и проведение аукциона. В подобной ситуации ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 21 июля 2014 г.) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [4] предусматривает, что «начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика».
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися. С учетом ранее высказанных сомнений можно предположить, что практически все торги будут признаны несостоявшимися, создавая предпосылки для приобретения объекта в публичную собственность. Но публичноправовое образование может его и не приобрести, при этом возможности проведения повторных торгов не предусмотрено.
Если же объект успешно реализован, средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. Возникает вопрос о возложении расходов на проведение торгов в случае их признания несостоявшимися и невостребованности объекта со стороны публичных образований. Он законодателем не решен.
Следует отметить, что логическое продолжение ст. 239.1 ГК РФ можно обнаружить в п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, которая посвящена предоставлению в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муни-
ципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, и предусматривает, что такое предоставление осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: во-первых, собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; во-вторых, собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением вышеуказанного, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Сделана оговорка, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Таким образом, у арендодателя - публичного образования есть возможность забыть про нарушение сроков строительства арендатором, тогда повторное заключение аренды для него будет происходить без аукциона.
Если же объект незавершенного строительства перешел в результате торгов в собственность другого лица, ему земельный участок предоставляется для завершения строительства без торгов. При этом критериев, в отношении кого из нарушивших сроки строительства арендаторов будет заявлен иск, а в отношении кого нет, обнаружить в законодательстве невозможно. Не ясно также, если предусмотрено предоставление земельных участков в аренду для целей завершения строительства без торгов, то можно ли провести торги и предоставить участок для каких-то иных целей.
До принятия рассматриваемой нормы в законодательстве не предусматривалась возможность изымать упомянутые объекты незавершенного строительства у их собственников по решению суда путем продажи с публичных торгов, после того как прекращено действие договора аренды земельного участка, расположенного на публичных землях и предоставленного по результатам аукциона. Но к такой ситуации можно было бы применить ст. 272 ГК РФ, определяющую алгоритм решения конфликта интересов собственника земельного участка и строения при прекращении права пользования земельным участком. Норма предусматривает самые различные возможности - решение вопроса по соглашению сторон, освобождение земельного участка и снос объекта недвижимости, принудительное приобретение земельного участка собственником недвижимости, если снос не возможен в силу закона или нецелесообразен, либо принудительное приоб-
ретение собственником земельного участка объекта недвижимости с выплатой соответствующих расходов другой стороне. С принятием ст. 239.1 ГК РФ в ст. 272 ГК РФ внесены дополнения, исключающие возможность ее применения к рассмотренным отношениям.
Практика применения ст. 239.1 ГК РФ еще не сформирована, поэтому все возможные проблемы ее применения еще только будут выявлены, но их наличие уже сейчас можно предположить.
1. Официальный интернет-портал правовой информации. - URL: http://www.pravo.gov.ru.
24.06.2014 ; Российская газета. - 2014. -№ 142. - 27 июня ; СЗ РФ. - № 26 (ч. I). -Ст. 3377.
2. Официальный интернет-портал правовой информации. - URL: http://www.pravo.gov.ru,
09.12.2014 ; СЗ РФ. - 2014. - № 50. - Ст. 7088.
3. СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
4. Там же. - 1998. - № 29. - Ст. 3400.
