CC BY
219
8. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ
8.1. ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ИХ
СОБСТВЕННИКОВ, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАТЕЛЕЙ, ЗЕМЛЕВЛАДЕЛЬЦЕВ И АРЕНДАТОРОВ
Ибрагимов Кюри Хамзатович, доктор сельскохозяйственных наук, профессор, академик Академии наук Чеченской Республики
Место работы: Чеченский государственный университет
7800467@mail.ru
Ибрагимова Ф. К.
Место работы: Российский экономический университет им. Г.В. Плеханова
Аннотация: В статье рассматриваются основания прекращения прав на земельные участки их собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов. Предложен более широкий перечень оснований прекращения прав на земельные участки. Приведены некоторые расхождения в правовом регулировании оснований прекращения прав на земельные участки в гражданском и земельном законодательстве. Обоснована необходимость введения такой меры наказания, как приостановление хозяйственной деятельности земельного правонарушителя в случае возникновения угрозы состоянию почвенного покрова или качеству окружающей среды. Очевидным недостатком статей 284 ГК и 45 ЗК установлено то, что прекращение права землепользования наступает лишь при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо строительства. В то время как Классификатор видов разрешенного использования земельных участков предусматривает 17 видов их использования. Серьезным недостатком земельного законодательства РФ признано отсутствие нормы, обязывающей в четко указанные сроки приступать к использованию земельных участков по тем или иным видам целевого назначения или способам разрешенного использования. Ключевые слова: прекращение прав на земельные участки, собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы, приостановление хозяйственной деятельности, целевое использование земельного участка
THE RIGHTS TERMINATION BASES FOR THE LAND PLOTS OF THEIR OWNERS, LAND USERS, LAND OWNERS AND TENANTS
Ibragimov Kuri H., Doctor of Agricultural Sciences, Professor, Academician of the Academy of Sciences of the Che-chen Republic
Work place: Chechen state University
7800467@mail.ru
Ibragimova F. K.
Work place: Plekhanov Russian University of Economics
Annotation: The article discusses the grounds for termination of rights to land plot owners, land users, landowners and tenants. Offered a broader list of grounds for termination of rights to land plots. Given some discrepancies in the legal regulation of the grounds for termination of land rights in the civil and land legislation. The necessity of imposing such penalties, suspension of economic activity land the offender in the event of a threat to the condition of soil or the quality of the environment. The obvious disadvantage of articles 284 Ledger and 45 LC is established that the termination of the right of land use occurs only when failure to use the land plot intended for agricultural production or construction. While the classification of types of permitted use of land provides 17 types of use. A serious drawback of the land legislation of the Russian Federation recognized the lack of norms within deadline to start using the land for various kinds of purpose or methods permitted use
Keywords: termination of rights to land plots, land owners, land users, landowners, tenants, suspension of economic activity, the target usage of the land
Одним из фундаментальных вопросов земельного права является прекращение прав на землю, т.е утрата субъектом земельных правоотношений правомочий владения, пользования и распоряжения земельным участком.
Общие основания прекращения права собственности на землю приведены в ст. 235 ГК РФ. Они делятся на добровольные, а именно:
- при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
- отказе собственника от права собственности на земельный участок;
- гибели или уничтожении земельного участка, например, вызванного обстоятельствами непреодолимой силы, военными действиями, блокадой, эпидемией или иными не зависящими от собственника земельного участка обстоятельствами, препятствующими осуществлению обязанностей по его охране и рациональному использованию.
В действующем земельном законодательстве РФ не упоминается даже возможность наступления негативных последствий обстоятельств непреодолимой силы, например, деградация почвенного покрова в результате чрезвычайных ситуаций природного (засуха, опустынивание, смерчи, торнадо, наводнение и др.) и техногенного характера (военные действия или передислокация воинских формирований, различные взрывы на гражданских и военных объектах, лесные пожары, аварии на плотинах, загрязнение земель со стороны объектов промышленности и др.). Между тем, следствием их действия могут быть, например, оползни, сели, эрозия почвы, опустынивание, подтопление, заболачивание, вторичное засоление, иссушение, уплотнение, закисление и т.д. В тоже время, необходимо отметить, что ст. 284 ГК предусматривает исключение возможности изъятия земельного участка даже при его неиспользовании по целевому назначению, например, из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Поэтому в Земельный кодекс РФ должна быть введена специальная глава «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, в области предупреждения и ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций». В ней среди прочих норм должно быть установлено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков,
обязаны предпринять все разумные меры для устранения последствий, причиненных наступлением обстоятельств непреодолимой силы, послуживших препятствием к исполнению или надлежащему исполнению обязательств по охране и рациональному использованию земельных участков в строгом соответствии с их целевым назначением и видами разрешенного использования.
Принудительное изъятие у собственника земельного участка не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся:
Обращение взыскания на земельный участок
по обязательствам (статья 237 ГК);
2) отчуждение земельного участка, который в силу закона не может принадлежать данному лицу (статья 238 ГК);
3) отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка (статья 239 ГК);
4) выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей. Согласно ст. 240 ГК в случаях, когда собственник культурных ценностей, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством, бесхозяйственно содержит эти ценности, что грозит утратой ими своего значения, такие ценности по решению суда могут быть изъяты у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов. Особо ценные земли сельскохозяйственного назначения данной статьей не учитываются, что является серьезным пробелом действующего законодательства.
К сожалению, в РФ отсутствует перечень таких земель, который был бы утвержден Министерством сельского хозяйства РФ. Согласно п. 4 ст. 79 Земельного кодекса РФ (ЗК) особо ценные сельхозугодья могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается. Как видно, в самой формулировке отсутствует строгий запрет на перевод этих ценных земель в другие категории: могут быть включены, а могут и нет. Все зависит от воли публичной власти субъектов РФ1.
Данный недостаток устранен в п. 2 ст. 7 ФЗ от 21 декабря 2004 г. №172-Фз «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», поскольку введен однозначный запрет на перевод сельхозугодий, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу) в другие категории, за исключением некоторых приведенных в рассматриваемой ст. 7 случаев.
Несмотря на это, в ряде регионов РФ допускается вольное обращение с сельхозугодьями. Например, как считает Счетная палата РФ, именно несовершенство земельного законодательства стало причиной перевода 18 тыс. га сельхозземель в другие категории земель в Московской области 2.
Согласно п. 1 ст. 100 ЗК к особо ценным землям относятся земли, в пределах которых имеются природные объекты и объекты культурного наследия, представляющие особую научную, историко-культурную ценность (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных
1 Ибрагимов К.Х. Некоторые аспекты охраны и использования особо ценных земель сельскохозяйственного назначения //"Российская юстиция", 2012, N 12.
2 Бондарь В. Возвращение на землю // Архив журналов. 2010. N 2 (18).
организмов, редкие геологические образования, земельные участки, предназначенные для осуществления деятельности научно-исследовательских организаций). Как видно, в данной статье ЗК ни словом не упоминаются особо ценные земли сельхозназначения, широко используемые в аграрном производстве и находящиеся под негативным прессингом деятельности человека, хотя в подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК при формулировании принципа приоритета сохранения особо ценных земель ценные земли сельхозназначения поставлены на первое место в перечне таких земель (далее следуют земли лесного фонда, земли особо охраняемых природных территорий и т.д.). Определение, данное особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям в п. 4 ст. 79 ЗК как землям, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, никак не может соответствовать современным требованиям по их охране и рациональному использованию, поскольку критерием идентификации является не их плодородие, а место размещения в предприятиях, организациях и учреждениях. Последнее подтверждается содержанием нормы п. 4 ст. 79 ЗК, когда к особо ценным сельхозугодьям относятся угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и образовательных учреждений и др.
Сам методический подход, когда в основу идентификации ценных сельхозугодий принимается среднерайонный уровень кадастровой стоимости, представляется неверным, поскольку почвенное плодородие сельхозземель России настолько пестрое, что есть, например, районы в Центрально-Черноземной зоне, где все такие земли обладают высоким плодородием, тогда как в Мурманской, Архангельской и некоторых других северных регионах плодородие земель крайне скудное.
Назрело время, когда во избежание окончательной утраты особо ценных земель необходимо придать им соответствующий правовой статус и установить правовой режим, предусматривающий специальный порядок их охраны и высокоэффективного использования. Этого можно достичь посредством принятия и реализации норм отдельного Федерального закона «О ценных землях в Российской Федерации». Относительно земель сельхозназначения в данном Законе необходимо закрепить следующие требования: во-первых, надежно защитить эти земли от деградации, загрязнения, захламления, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной и иной деятельности, во-вторых, при одновременном воспроизводстве их плодородия обеспечить высокую эффективность их использования, в-третьих, предохранить от перевода в другие категории земель. Эти три задачи должны служить исключительной прерогативой по принятию упомянутого выше закона.
В основу оценки ценных земель и их идентификации, на наш взгляд, должны быть положены те или иные ценностные характеристики земельных участков, детерминирующие их принадлежность к той или иной категории земель. Например, плодородие почв, на наш взгляд, должно быть положено в основу оценки сельхозугодий и идентификации особо ценных из них. Определение плодородия почв должно проводиться посредством использования ряда показателей: статистических сведений по урожайности сельхозкультур за последние 5 лет, результатов агрохимических, поч-венно-изыскательских исследований, геоботанических, фитосанитарных и иных обследований. Анализ полу-
ченных данных позволит определить ценность сельхозугодий, а самое главное, разработать дифференцированные системы земледелия. Последние должны разрабатываться коллективами ученых научно-исследовательских институтов системы РАН и агрохимлабораторий, которые функционируют в каждом субъекте РФ.
В упомянутом выше ФЗ «О ценных землях в Российской Федерации» ценность сельхозугодий должна распределяться по градации: ценные, среднеценные и особо ценные. Все результаты идентификации ценных сельхозугодий должны быть включены в Государственный реестр ценных земель сельскохозяйственного назначения с установлением соответствующего номера. У каждого такого поля должен быть выставлен щит с графической схемой границ участка и информацией: площадь, номер в реестре, степень ценности, данные о собственнике (наименование предприятия или Ф.И.О., адрес, телефон, E-mail и т.д.), рекомендованная система земледелия, схема севооборота, наличие обременений и ограничений земельного участка, телефон государственного земельного инспектора, контролирующего соблюдение требований земельного законодательства на данном земельном массиве, и т.д. Аналогичный методический подход в предлагаемом законе должен быть распространен и на ценные земли иных категорий.
Следующими основаниями прекращения права собственности на земельный участок, согласно ГК РФ могут быть:
- реквизиция (статья 242);
- конфискация (статья 243);
- отчуждение имущества в случаях, предусмотренных пунктом 4 статьи 252, пунктом 2 статьи 272, статьями 282, 285, 293, пунктами 4 и 5 статьи 1252 настоящего Кодекса;
8) обращение по решению суда в доход Российской Федерации имущества, в отношении которого не представлены в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии коррупции доказательства его приобретения на законные доходы;
9) обращение по решению суда в доход Российской Федерации денег, ценностей, иного имущества и доходов от них, в отношении которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о противодействии терроризму лицом не представлены сведения, подтверждающие законность их приобретения.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, отчуждаются в собственность граждан и юридических лиц.
Обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 ГК.
В соответствии со ст. 285 ГК земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйствен-
ных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.
Согласно ст. 286 ГК орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным статьями 284 и 285 ГК, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством. Однако в ЗК РФ отсутствует норма, предусматривающая заблаговременное предупреждение собственников земельных участков, хотя относительно прекращения права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования п. 1 ст. 54 ЗК устанавливает порядок изъятия земельного участка, предоставленного на праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования, ввиду ненадлежащего использования земельного участка.
Следует отметить, что относительно принудительного изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ (ред. от 28.12.2013) «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» такую норму предусмотрел в п.6 ст. 6: «Принудительное изъятие и прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, может осуществляться при условии неустранения указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания». П. 3 ст. 6 данного закона установил, что земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки. Таким образом, п. 3 ст. 6 данного закона полностью воспроизводит упомянутую выше норму ст. 285 ГК с той лишь разницей, что в последнем случае действие нормы распространяется на земли всех категорий земель, включая сельскохозяйственные. Критерии существенного снижения плодородия земель сельскохозяйственного назначения установлены Постановлением Правительства РФ от 22 июля 2011 г. №612. Так, существенным снижением плодородия земель сельскохозяйственного назначения является изменение числовых значений не менее 3 следующих критериев, причиной которого стало использование земель с нарушением установленных земельным законодательством Российской Федерации требований рационального использования земли:
- снижение содержания органического вещества в пахотном горизонте на 15 процентов или более;
- снижение кислотности в кислых почвах (рНКС1) на 10 процентов или более;
- повышение щелочности в щелочных почвах (рНН20 ) на
10 процентов или более;
- снижение содержания подвижного фосфора (мг/кг почвы) на 25 процентов или более;
- снижение содержания обменного калия (мг/кг почвы) на 25 процентов или более.
Согласно Постановления Правительства РФ от 19 июля 2012 г. № 736 критериями значительного ухудшения экологической обстановки в результате использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли являются:
загрязнение почв химическими веществами, при котором суммарный показатель содержания в почве загрязняющих веществ, концентрация которых превышает установленные для химических веществ нормативы предельно допустимой концентрации, равен или превышает значение 30. Указанный показатель определяется как сумма отношений фактического содержания каждого загрязняющего вещества, концентрация которого превышает установленные для химических веществ нормативы предельно допустимой концентрации, к величине его норматива предельно допустимой концентрации;
размещение отходов производства и потребления 1 - 4 классов опасности в пределах земельного участка на суммарной площади от 0,5 гектара и выше.
Согласно п. 4 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.
Признаки неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 23 апреля 2012 г. №369.
Неиспользование земельного участка определяется на основании одного из следующих признаков:
- на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;
- на сенокосах не производится сенокошение;
- на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;
- на пастбищах не производится выпас скота;
- на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;
- залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;
- залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов;
- закочкаренность и (или) заболачивание составляет свыше 20 процентов площади земельного участка.
Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.
Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, приняв-
ший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
Согласно п. 1 ст. 54 ЗК принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по основаниям, указанным в подпункте 1 пункта 2 статьи 45 ЗК, осуществляется на основании вступившего в законную силу судебного акта об изъятии земельного участка (при условии неустранения ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания). Однако административное наказание за такие злостные правонарушения как использование земельных участков не по целевому назначению (ст. 8.8. КоАП), невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ст. 8.7. КоАП) и др. несравненно мизерно сравнительно с масштабами наносимого землям вреда, поскольку влекут наложение административного штрафа на граждан лишь в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей. Поэтому представляется более эффективной такая мера наказания, как приостановление деятельности земельного правонарушителя, например, сроком до 90 суток. Тем более, что п.п. 1-2 ст. 1065 ГК устанавливают, что опасность причинения вреда в будущем может явиться основанием к иску о запрещении деятельности, создающей такую опасность. Если причиненный вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной производственной деятельности, которая продолжает причинять вред или угрожает новым вредом, суд вправе обязать ответчика, помимо возмещения вреда, приостановить или прекратить соответствующую деятельность. Причем суд может отказать в иске о приостановлении либо прекращении соответствующей деятельности лишь в случае, если ее приостановление либо прекращение противоречит общественным интересам.
Отказ в приостановлении либо прекращении такой деятельности не лишает потерпевших права на возмещение причиненного этой деятельностью вреда. Другими словами, например, из-за невыполнения обязанностей по рекультивации земель недропользователь в соответствии со ст. 3.12 КоАП может быть лишен на срок до 90 суток права недропользования, что заставит претерпевать его неблагоприятные последствия личного и имущественного характера куда больших размеров из-за нарушения им императивных предписаний соответствующих норм земельного и (или) административного законодательства.
Вот почему А.В. Малько считает приостановление отдельным видом лимитирующего инструмента, содержащегося в диспозиции, и поэтому оно и не выступает видом юридической ответственности3. С такой точкой зрения не совсем согласна Е.В. Лунева, считающая, что приостановление как ограничивающее средство при закреплении его в санкции нормы права поглощается мерами наказаний и, как следствие, признается видом правовой ответственности4. Мы разде-
3 Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. М.: Юристъ, 2004. - С. 96.
4 Лунева Е.В. Публичный и частный интересы в области отношений, объектом которых является земельный участок особо
ляем эту точку зрения, поскольку наказание в виде административного приостановления деятельности предусмотрено ст. 3.12 КоАП и применяется в случае угрозы жизни или здоровью людей, возникновения эпидемии, эпизоотии, заражения (засорения) подка-рантинных объектов карантинными объектами, наступления радиационной аварии или техногенной катастрофы, причинения существенного вреда состоянию или качеству окружающей среды, ...а также в случае совершения административного правонарушения, посягающего на здоровье, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения и общественную нравственность. В ст. 3.12 КоАП административное приостановление деятельности недвусмысленно признается как более строгий вид административного наказания и поэтому назначается судьей. Административное приостановление деятельности устанавливается на срок до девяноста суток. Назначение судьей данного вида наказания является обоснованным, поскольку п. 1 ст. 66 ФЗ «Об охране окружающей среды» (в прежней редакции), разрешавшим государственным инспекторам в области охраны окружающей среды приостанавливать хозяйственную и иную деятельность юридических и физических лиц при нарушении ими законодательства в области охраны окружающей среды привело в некоторых случаях к вольному применению ими данного полномочия, что повлекло за собой исключение за ними данного права (в ред. Федерального закона от 18.07.2011 №242-ФЗ).
Тем не менее, должностные лица ряда других государственных органов, например, санитарно-эпидемиологического надзора в соответствии с компетенцией, установленной подпунктом 5 пункта 1 статьи 51 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (в ред. №45-ФЗ от 9 мая 2005 г.), принимают в установленном законом порядке меры по приостановлению градостроительной деятельности, а должностные лица, осуществляющие надзор в области охраны памятников истории и культуры, на основании не претерпевшего изменений пункта 2 статьи 37 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», по-прежнему, вправе выносить решения (письменные предписания) о немедленном приостановлении работ, проведение которых может ухудшить состояние объекта культурного наследия, нарушить его целостность и сохранность5.
В связи с тем, что загрязнение окружающей среды, в т.ч. земель, достигло таких невиданных ранее масштабов, что состояние всех природных объектов стало чрезмерно хрупким, находящимся на грани их полной деградации, считаем крайне необходимым вернуть в п. 1 ст. 66 ФЗ «Об охране окружающей среды» полномочие государственным инспекторам в области охраны окружающей среды приостанавливать хозяйственную и иную деятельность юридических и физических лиц при нарушении ими законодательства в области охраны окружающей среды, а также ввести в п. 5 ст. 71 ЗК РФ специальный подпункт, предусматривающий полномочие государственного земельного инспектора
охраняемых природных территорий // Учен. зап. Казанского ун-та. Сер. Гуманитарные науки. 2012. Т. 154. Кн. 4. С. 114.
5 Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2006 N 67-Г06-8 // Правовая база «Консультант-Плюс»
приостанавливать хозяйственную деятельность в случае возникновения угрозы экосистемам земель, плодородию почв и причинения существенного вреда состоянию почвенного покрова или качеству окружающей среды, . а также в случае совершения земельного правонарушения, посягающего на здоровье и благополучие населения.
В случае принятия мер по ликвидации опасности разрушения экосистем земли и деградации почвенного покрова или в случае устранения угрозы такового приостановленные работы могут быть возобновлены.
Работы по ликвидации опасности разрушения экосистем земли и деградации почвенного покрова или в случае устранения угрозы такового проводятся за счет средств собственника или пользователя земельного участка.
В контексте вышеотмеченного предлагаем ввести в гл. VII ЗК РФ раздел, посвященный приостановлению деятельности на земельном участке, подвергнутом значительной деградации из-за экологически вредной хозяйственной деятельности, а саму главу переименовать так: «Прекращение, ограничение и приостановление действия прав на землю».
Согласно п.п. 1-2 ст. 45 ЗК право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно:
1) при ненадлежащем использовании земельного участка, а именно при:
- использовании земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли, в том числе если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
- порче земель;
- невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
- невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
- неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Прекращение права собственности и иных вещных прав на землю может быть произведено не только при неиспользовании земельного участка по нецелевому назначению в соответствии с 7 категориями земель, приведенными в ст. 7 ЗК, но и при нарушении видов разрешенного использования земельных участков. Так, в соответствии с п.1 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования всех земельных участков РФ определяются в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 г. №540. Так, такой вид разрешенного использования земельного участка как «сельскохозяйственное использование» включает в себя 17 подвидов, в т.ч. растениеводство, овощеводство, садоводство, выращивание льна и конопли, животноводство и др.
Земельные правоотношения могут прекратиться и на основе изъятия земельного участка у собственника для государственных или муниципальных нужд. Согласно ст. 283 ГК в случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным статьями 279-282 настоящего Кодекса. Согласно п. 2 ст. 279 решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.
Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.
Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, ор-
ган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
Согласно ст. 284 ГК Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.
Согласно ст. 45 зК право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Очевидным недостатком рассмотренных выше статей 284 ГК и 45 ЗК является то, что прекращение права землепользования наступает лишь при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо строительства. В то время как упомянутый выше Классификатор видов разрешенного использования земельных участков предусматривает гораздо более широкий перечень видов их использования, например, социальное обслуживание, бытовое обслуживание, обеспечение научной деятельности, предпринимательство, рынки, отдых (рекреация), туризм, недропользование, энергетика, связь, обеспечение обороны и безопасности и т.д. Поэтому предлагаем внести изменения в данные статьи ГК и ЗК и формулировать объединенную норму так: «Право собственности на земельный участок, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно при неиспользовании земельного участка по целевому назначению категорий земель, предусмотренных в ст. 7 ЗК РФ и в соответствии с видами разрешенного использования, предусмотренных Классификатором в течение трех лет» ... (и далее по тексту).
Согласно ст. 46 ЗК аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Прекращение аренды земельного участка не допускается:
1) в период полевых сельскохозяйственных работ;
2) в иных установленных федеральными законами случаях.
Согласно ст. 47 ЗК право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:
1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;
2) по основаниям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 45 ЗК.
2. Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в пунктах 3 и 4 настоящей статьи.
3. Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при пере-
ходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.
4. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:
1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
2) работника, принятого на обучение, на весь срок получения образования;
3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.
5. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование.
6. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ.
В соответствии со ст. 48 ЗК частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута. Согласно ст. 276 ГК по требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен. В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с целевым назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.
Согласно ст. 50 ЗК земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация). А в соответствии со ст. 51 ЗК в случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, земельный участок может быть временно изъят у его собственника уполномоченными исполнительными органами государственной власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих в связи с этими чрезвычайными обстоятельствами угроз с возмещением собственнику земельного участка причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.
Серьезным недостатком земельного законодательства РФ является отсутствие нормы, обязывающей в четко указанные сроки приступать к использованию земельных участков по тем или иным видам целевого назначения или способам разрешенного использования. Так, согласно ст. 42 ЗК собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами. Следовательно, в случаях если такие сроки договорами не установлены, эти субъекты зе-
мельных отношений могут не осваивать земельный участок в течение трех лет. Данный подход в современных условиях никак не отвечает ни экологическому состоянию земель, ни запросам государства по обеспечению решения задач продовольственной безопасности и занятости населения, ни иных задач, связанных с землепользованием. Поэтому в данную норму статьи 42 ЗК необходимо внести дополнение и сформулировать ее так: «собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: своевременно приступать к использованию земельных участков в сроки освоения земельных участков, предусмотренные договорами или правоустанавливающими документами. Последние, в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, должны строго дифференцировать сроки начала освоения земельного участка. Например, для овощеводства и индивидуального жилищного строительства - 1 год, для садоводства и виноградарства - 2 года и т.д. В последнем случае два года требуется для предплантаж-ной подготовки почвы на земельных участках, предназначенных для закладки садов и виноградника, которая заключается в удалении деревьев и кустарников, пней, камней, в срезании бугров, засыпке оврагов, рвов, канав, в планировке участка с целью улучшения рельефа, террасировании склонов, в устройстве дорог, оросительной системы, водоулавливающих и водоотводных канав и др6.
Список литературы:
1. Ибрагимов К.Х. Некоторые аспекты охраны и использования особо ценных земель сельскохозяйственного назначения //»Российская юстиция», 2012, №12.
2. Бондарь В. Возвращение на землю // Архив журналов. 2010. №2 (18).
3. Малько А.В. Стимулы и ограничения в праве. М.: Юристъ, 2004. - С. 96.
4. Лунева Е.В. Публичный и частный интересы в области отношений, объектом которых является земельный участок особо охраняемых природных территорий // Учен. зап. Казанского ун-та. Сер. Гуманитарные науки. 2012. Т. 154. Кн.
4. С. 114.
5. Определение Верховного Суда РФ от 12.07.2006 N 67-Г06-8 // Правовая база «Консультант-Плюс»
6. Мйр:/Мпе.Ыз1ог1с.ги/з!оуаг/Кет/Ю0/з00/е0000507/Ыех.зМт!
6 // http://wine.historic.ru/slovar/item/f00/s00/e0000507/index.shtm!
