CC BY
283
Правовой режим и особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства
Ю.А. Умеренко заместитель руководителя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области, преподаватель кафедры гражданского и административного судопроизводства Московского государственного юридического университета имени О.Е. Кутафина (МГЮА), кандидат юридических наук (г. Москва)
Юрий Александрович Умеренко, um2712@yandex.ru
Вступивший в законную силу 1 марта 2015 года Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) внес существенные изменения в российское законодательство в части управления и распоряжения земельными участками, вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот, а также целый ряд иных изменений, включая новые понятия и институты, которые существенным образом изменили ранее сложившуюся систему земельных отношений в нашей стране.
Указанные изменения коснулись порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, поскольку на практике в течение продолжительного времени такие объекты препятствовали развитию рынка недвижимости.
Подобная ситуация повлекла необходимость установления особенностей оформления земельных правоотношений, связанных с объектами незавершенного строительства, а также установления более строгих правил и сроков окончания строительства таких объектов. Нарушение этих
правил влечет предусмотренные законом неблагоприятные правовые последствия.
Законом № 171-ФЗ внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон). В связи с этим полагаем необходимым провести системно-логической анализ указанных нормативных правовых актов.
Пункт 1 статьи 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Термины «здания» и «сооружения» имеют легальное определение, закрепленное в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Однако легального определения объекта незавершенного строительства в нормативных правовых актах не дается, что порождает
проблемы и приводит к различной правоприменительной практике.
Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные в 2008 году [12], незначительно проливают свет на содержание этого понятия - в них указывается, что к «объектам, находящимся в незавершенном строительстве, относятся объекты:
• строительство которых продолжается;
• строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке;
• находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке».
В приведенном определении указываются лишь возможные случаи отнесения тех или иных объектов к объектам незавершенного строительства в зависимости от физических либо юридических условий.
Однако понятие «объект незавершенного строительства» неоднократно используется в законодательстве Российской Федерации, по результатам анализа которого можно отметить следующее:
1) объект незавершенного строительства - это объект недвижимого имущества (статья 130 ГК РФ) и объект капитального строительства (пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации);
2) объект незавершенного строительства подлежит государственному кадастровому учету, и в отношении него может быть зарегистрировано право собственности (часть 7 статьи 1, статья 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; далее - Закон № 218-ФЗ);
3) право собственности на объект незавершенного строительства, по общему правилу, возникает с момента государственной регистрации права собственности (статьи 131 и 219 ГК РФ);
4) при осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства необходимо определять и указывать следующее:
• степень готовности объекта в процентах;
• основная характеристика объекта (протяженность, глубина, глубина залегания, площадь, объем, высота, площадь застройки) и ее проектируемое значение;
• проектируемое назначение здания, сооружения, строительство которых не завершено (подпункты 11-13 части 3 статьи 8 Закона № 218-ФЗ).
С учетом изложенного выход из ситуации может быть найден посредством легального определения в законе объекта незавершенного строительства как здания, сооружения со степенью готовности менее 100 процентов.
Одновременно для целей гражданского оборота и налогообложения было бы целесообразным закрепить минимально возможную степень готовности в процентном соотношении либо минимальный объем возведенных конструкций (фундамент, стены и т. п.), позволяющие квалифицировать объект в качестве объекта незавершенного строительства.
В пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» указано, что не завершенный строительством объект может быть предметом договора купли-продажи, а право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.
Этот вывод основывается на статьях 128-130 ГК РФ, предусматривающих, что объекты незавершенного строительства являются объектами гражданских прав и обладают оборотоспособностью с учетом требований российского законодательства.
Кроме того, согласно пункту 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования таким земельным участком.
Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором возводился такой объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.
Вместе с тем, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т. п.), то отказ в государственной регистрации прав является правомерным.
Таким образом, сам по себе факт прекращения земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства (например истечение срока действий договора аренды земельного участка), при условии их оформления до начала строительства и получения необходимых для начала строительства документов не является препятствием для государственной реги-
страции права собственности на объект незавершенного строительства.
Приведенная правовая позиция сохраняет свою актуальность до настоящего времени, о чем свидетельствует анализ судебной практики (см., например, [17]).
Следует отметить, что согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).
Таким образом, появляется проблема возможности отнесения объекта к категории объектов незавершенного строительства и необходимости установления признаков самовольной постройки, наличие которых препятствует возникновению права собственности на него с учетом требований и ограничений, установленных статьей 222 ГК РФ.
В качестве примера рассмотрения подобной проблемы можно привести определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 марта 2016 года № 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014, в котором суд отметил следующее: отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды пришли к выводу о том, что правовых оснований для признания права собственности на семь объектов незавершенного строительства, представляющих собой фундаменты жилых домов, являющихся самовольными постройками и расположенных на земельном участке, не имеется.
Суды установили, что фундаментные ра-
боты завершены только у одного объекта из семи. В связи с этим суды пришли к выводу о том, что основания для квалификации этих объектов незавершенного строительства в качестве самостоятельной недвижимой вещи отсутствуют.
Поскольку спорные объекты незавершенного строительства не являются недвижимым имуществом, суды обоснованно указали, что на отношения, связанные с созданием этих объектов, положения статьи 222 ГК РФ согласно пункту 29 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 не распространяются.
Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21 марта 2016 года № 310-ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014 суд указал, что на основании решения суда 21 ноября 2008 года осуществлена государственная регистрация права собственности на незавершенный строительством объект - обустройство котлована и свайного основания под здание торгово-зрелищного центра с офисно-гостиничными номерами. Правительство Севастополя обратилось в суд, ссылаясь на то, что указанного объекта на земельном участке не имеется.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической экспертизы, руководствуясь пунктом 1 статьи 11, статьями 12, 130, 131, 235 ГК РФ, разъяснениями, приведенными в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25, в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, а также в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73, удовлетворил иск исходя из следующего:
• объект незавершенного строительства, на который за ответчиком зарегистрировано право собственности, фактически отсутствует, спорный объект (котлован и свайное поле) не может быть отнесен к объектам недвижимости;
• строительство на земельном участке не ведется с 2008 года;
• ответчик не имеет прав на земельный участок для ведения строительства, действие предыдущего договора прекращено по истечении предусмотренного срока;
• срок действия ранее выданного разрешения на выполнение строительных работ истек;
• в настоящее время разрешение не может быть продлено ввиду отсутствия оформленного права пользования земельным участком с разрешенным видом использования под строительство объекта.
Из анализа указанных судебных актов можно сделать вывод о том, что суды при рассмотрении вопроса, связанного с государственной регистрацией права собственности либо признанием права собственности на объект незавершенного строительство, исследуют вопросы, связанные с физическими свойствами объекта незавершенного строительства (фактическое наличие, движимое либо недвижимое имущество), в том числе отклонение от проектной документации, и отсутствием оснований для признания соответствующего объекта самовольной постройкой, что является отличительной особенностью рассматриваемой категории судебных споров.
Пункт 2 статьи 235 ГК РФ устанавливает общее правило, согласно которому принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, проводится, в частности, отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося
в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).
Статья 275 ГК РФ устанавливает последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком, однако правила этой статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1 ГК РФ).
Следует отметить наличие законодательного пробела в части возможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, который компенсируется судебной практикой, однако ранее этот вопрос решался высшими судебными инстанциями по-разному.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года № 8985/08 и от 1 марта 2011 года № 14880/10, применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон № 178-ФЗ).
Верховный Суд Российской Федерации использовал иной подход к решению этого вопроса.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 года № 71-В11-13, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющийся в этом случае объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с суще-
ствующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ (в настоящее время утратила силу, вместо указанной статьи применяется статья 39.20) не имеется.
В этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных свойствами объектов недвижимого имущества.
Позднее, в определении от 29 апреля 2016 года № 305-КГ15-19738 по делу № А41 -453/201 5, Верховный Суд Российской Федерации указал, что в силу пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Таким образом, в силу пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.
В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время придерживается позиции о невозможности приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанного в законе случая (см, например, [22, 23]).
В связи с этим в настоящее время единственным возможным вариантом оформления земельных правоотношений, связанных с объектом незавершенного строительства, является заключение договора аренды земельного участка.
Исходя из изложенного очевидно, что существуют особенности правового режима объектов незавершенного строительства и оформления права аренды на земельные
участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, в связи с чем необходимо отметить следующее.
Согласно пункту 1 статьи 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, то в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 [11]. Стоит отметить, что указанный правовой акт прямо не предусматривает запрет для участия в публичных торгах последнего собственника объекта незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 2 статьи 239.1 ГК РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.
По результатам анализа указанных норм можно сделать следующие выводы:
1) прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием изъятия такого объекта у собственника, то есть прямая и непосредственная обязанность осуществить действия по изъятию не предусмотрена и разрешение этого вопроса остается на усмотрении уполномоченного органа, осуществляющего полномочия собственника в отношении земельного
участка, на котором расположен объект незавершенного строительства. Также можно констатировать наличие пробела в части установления ограничения действия пункта 2 статьи 621 ГК РФ, предусматривающего возобновление договора на неопределенный срок по его истечении, если арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя;
2) принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда. Наличие административного порядка изъятия законом не предусмотрено, что в полной мере соответствует части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда;
3) изымаемый земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, должен быть первоначально предоставлен на аукционе, что обусловлено требованиями пункта 2 статьи 39.1 ЗК РФ, устанавливающего правило, согласно которому продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, установленных ЗК РФ. При этом, по общему правилу, первоначально земельные участки для целей строительства предоставляются только по результатам торгов и только на праве аренды (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ);
4) указанные правила применяются к объектам незавершенного строительства, расположенным на земельных участках, предоставленных после 1 марта 2015 года, то есть после вступления в силу Закона № 171-ФЗ, о чем также свидетельствует анализ пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, согласно которому положения статьи 239.1 ГК РФ (в редакции указанного Федерального закона) не распространяются на
случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ.
Все это предопределило необходимость правового регулирования оформления прав на земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства и предоставленные для целей строительства до 1 марта 2015 года, в связи с чем третий из приведенных выводов имеет исключения, обусловленные правилами действия закона во времени, что будет проанализировано отдельно.
В пункте 3 статьи 239.1 ГК РФ указано, что требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.
Таким образом, нарушение срока строительства объекта, обусловленное неправомерными действиями уполномоченных органов либо лиц, осуществляющих эксплуатацию инженерных сетей, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Эта норма корреспондирует с ограничениями, предусмотренными статьей 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших меры, направленные на получение необходимых документов в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и допустивших нарушение сроков строительства по вине третьих лиц.
Доказывание факта нарушения срока строительства по вине третьих лиц должно осуществляться посредством представления документов об обжаловании соответствующих действий (бездействий) в судебном либо административном порядке и вступившими в законную силу решениями судов и иных органов, принятых в пользу заинтересованного лица.
Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.
Если публичные торги по продаже объекта незавершенного строительства признаны несостоявшимися, то такой объект может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене этого объекта в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
Формулировка «может быть приобретен» позволяет сделать вывод о том, что эта норма является диспозитивной и предполагает наличие волеизъявления соответствующего уполномоченного органа, но не является его обязанностью.
Согласно пункту 5 статьи 239.1 ГК РФ средства, вырученные от продажи объекта незавершенного строительства с публичных торгов либо от приобретения такого объекта в государственную или муниципальную собственность, выплачиваются бывшему собственнику объекта за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов. Однако в рассматриваемой норме понятие «расходы» не конкретизировано и не указаны возможные их варианты, что является недостатком этой нормы. Временной разрыв между датой возведения объекта незавершенного строительства и его принудительной продажей с учетом экономической конъюнктуры в случае роста рынка недвижимости может привести к получению выгоды собственником изымаемого объекта либо, наоборот, к убыткам. Эта норма направлена на защиту прав и законных интересов собственника
объекта незавершенного строительства и позволяет обеспечить соблюдение баланса частных и публичных интересов, поскольку в этом случае продажа объекта осуществляется по рыночной стоимости, бывший собственник объекта незавершенного строительства получает вырученные средства в полном объеме за вычетом произведенных расходов.
В соответствии с пунктом 6 статьи 239.1 ГК РФ правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Эта норма устанавливает правило, согласно которому юридическая возможность изъятия объекта незавершенного строительства привязана к прекращению действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правовых образований вне зависимости от того, является ли договор аренды земельного участка первичным либо заключенным для завершения строительства, что позволяет минимизировать возможные злоупотребления со стороны собственника объекта незавершенного строительства по формальным признакам при истечении первоначального договора аренды и отсутствии действий, направленных на заключение нового договора с целью завершения строительства объекта.
Необходимо отметить, что согласно части 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора
аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 ГК РФ не применяются.
Такое ограничение представляется необходимым и обусловлено целями защиты интересов участников долевого строительства, среди которых преобладают физические лица, вложившие денежные средства и являющиеся экономически более слабыми субъектами.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Вводного закона в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 201 5 года в аренду, то собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 ЗК РФ. Положения пункта 21 статьи 3 Вводного закона применяются в случае если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства.
Эта норма формально противоречит требованиям статей 131 и 219 ГК РФ, устанавливающих общее правило о возникновении права собственности на объекты недвижимого имущества с момента государственной регистрации права, в связи с чем является исключением из общего правила и, соответственно, особенностью оформления земельных правоотношений, связанных с объектами незавершенного строительства.
По результатам анализа пункта 21 статьи 3 Вводного закона можно сделать следующие выводы:
1) реализация положений ГК РФ в части продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства
воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения его строительства, предусмотренным указанной нормой;
2) для реализации права на заключение договора аренды для завершения строительства необязательно наличие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства при условии наличия правоустанавливающих документов на земельный участок, оформленных до 1 марта 2015 года, однако с учетом приведенной судебной практики объект незавершенного строительства физически должен существовать, в противном случае указанное право не может быть реализовано;
3) реализовать указанное право можно только однократно независимо от количества предыдущих собственников объекта незавершенного строительства.
Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
Эта норма, вступившая в силу после 1 марта 2015 года, также устанавливает однократную возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, после прекращения первоначального договора аренды и по своему правовому смыслу соответствует пункту 21 статьи 3 Вводного закона, подлежащему применению к аналогичным правоотношениям, возникшим до указанной даты.
В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или му-
ниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 пункта 5, в случае если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении этого требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с подпунктом 1 допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
По результатам анализа указанной нормы можно сделать следующие выводы:
1) собственник объекта незавершенного строительства, приобретенного на торгах в результате принудительного изъятия такого объекта, вправе без торгов оформить право аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества;
2) срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен шестью месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка;
3) если суд откажет в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, то собственник такого объекта также вправе оформить право аренды на земельный участок.
Однако в отношении действия приведенного правила есть одно существенное ограничение - предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В контексте указанного исключения целесообразно рассмотреть такой пример: собственник «А» объекта незавершенного строительства по истечении срока договора аренды реализует право на заключение договора аренды на 3 года для завершения строительства объекта, по истечении 2-х лет 9-и месяцев аренды по новому договору аренды он продает объект незавершенного строительства покупателю «Б».
Исходя из буквального толкования пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ возникают следующие вопросы:
• каким образом новому собственнику объекта незавершенного строительства «Б» оформить земельные правоотношения?
• может ли объект незавершенного строительства по истечении срока действия договора аренды, то есть спустя три месяца после возникновения права собственности, принудительно изъят?
Ответить однозначно на указанные вопросы не представляется возможным, поскольку не совсем понятно, что имел в виду законодатель, вводя указанные ограничения. Приведенные вопросы должны быть решены посредством внесения соответствующих изменений и дополнений либо правовыми позициями и разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации.
Наличие фразы «без аукциона» приводит к выводу о том, что при отсутствии указанных юридических фактов предоставление земельного участка новому собственнику объекта незавершенного строительства должно осуществляться на торгах, что не имеет смысла, поскольку очевидно, что единственным заинтересованным лицом будет являться новый собственник объекта незавершенного строительства, при этом необходимо учитывать закрепленный в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
С учетом приведенного примера можно предположить, что введение пункта 5 в статью 39.6 ЗК РФ обусловлено тем, что собственник объекта незавершенного строительства перед истечением либо прекращением действия договора аренды земельного участка может продать его третьему лицу, в связи с чем будут отсутствовать основания для удовлетворения судом требований о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства, поскольку в этом случае очевидно, что неистекшего срока договора аренды земельного участка недостаточно для завершения строительства объекта.
Другим объяснением может являться цель недопущения предыдущего собственника к участию в публичных торгах, поскольку, будучи допущенным к торгам, собственник может снова приобрести в собственность объект незавершенного строительства, получит денежные средства от его продажи и у него появится юридическая возможность оформить право аренды на земельный участок для завершения строительства объекта, что, по сути, делает бессмысленной указанную норму и противоречит цели стимулирования завершения строительства объекта.
В связи с этим во избежание возможных злоупотреблений целесообразно внести изменения в части указания конкретных и исчерпывающих оснований для отказа судом в принудительном изъятии объекта незавершенного строительства.
Одновременно целесообразно исключить второе предложение в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ как необоснованно ограничивающее права нового собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка на праве аренды без торгов и закрепить прямой запрет участия в публичных торгах по продаже объекта незавершенного строительства предыдущего собственника и аффилированных с ним лиц.
Кроме того, представляется необходимым установить срок оформления договора аренды земельного участка новым собственником объекта незавершенного строительства и административную ответственность за нарушение этого срока, поскольку между моментом приобретения в собственность на торгах объекта незавершенного строительства и оформлением договора аренды может пройти продолжительный период, что приведет к неосновательному обогащению нового собственника объекта незавершенного строительства исходя из принципа платности использования земли, закрепленного в подпункте 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ.
Согласно подпункту 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 этой статьи, в случае если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В соответствии с пунктом 9 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления земельного участка, в соответствии с основным
видом разрешенного использования которого предусмотрено строительство зданий, сооружений, в аренду на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев проведения аукционов в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, в два раза превышающий срок, установленный уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти в качестве срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений. При этом если в соответствии с основными видами разрешенного использования земельного участка предусмотрено строительство нескольких зданий, сооружений, то договор аренды такого земельного участка заключается исходя из наибольшего срока, установленного для таких зданий, сооружений в соответствии с положениями пункта 9 статьи 39.8 ЗК РФ.
Таким образом, по общему правилу, с собственником объекта незавершенного строительства, которому земельный участок предоставлялся первоначально, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет, а с новым собственником, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, - на срок, в два раза превышающий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий и строительства зданий, сооружений.
В этом случае дифференцированный подход к установлению сроков аренды представляется оправданным, поскольку на практике для получения новым собственником объекта незавершенного строительства документов, необходимых для завер-
шения строительства, может потребоваться много времени.
Подводя итог, можно сделать следующие обобщающие выводы:
1) одним из недостатков законодательства Российской Федерации является отсутствие четкого легального понятия объекта незавершенного строительства, что порождает различную правоприменительную практику, в том числе служит предпосылкой для недобросовестного поведения (государственная регистрация прав при физическом отсутствии объектов, необоснованное предоставление земельных участков под несуществующими объектами и т. п.) либо приводит к нарушению прав и законных интересов добросовестных лиц (необоснованные отказы в государственной регистрации прав, предоставлении земельных участков для окончания строительства и т. д.);
2) анализ судебной практики показывает, что при рассмотрении споров о признании права собственности на объект незавершенного строительства либо об оспаривании решений регистрирующих органов суды исследуют вопросы, связанные с физическими характеристиками объектов незавершенного строительства (фактическое наличие, движимые либо недвижимые, степень готовности), с отклонением от проектной документации, а также вопросы, связанные с основаниями для признания объекта незавершенного строительства самовольной постройкой;
3) факт прекращения земельных правоотношений при условии их надлежащего оформления до начала строительства и получения необходимых для строительства документов в соответствии с требованиями российского законодательства не является препятствием для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства;
4) законодательством Российской Федерации предусмотрены правовые механизмы, позволяющие принудительно осуществлять отчуждение объекта незавершенного строи-
тельства и особый порядок оформления земельных правоотношений, связанных с такими объектами. Это позволяет утверждать, что существуют особенности правового режима объектов незавершенного строительства и предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под ними;
5) с учетом действия закона во времени особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, под объектами незавершенного строительства, можно условно разделить таким образом:
• если право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано до 1 марта 2015 года или земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, предоставлен для целей строительства до 1 марта 201 5 года (ранее возникшие правоотношения);
• если земельный участок предоставлен для целей строительства после 1 марта 201 5 года (правоотношения, возникшие после вступления в силу Закона № 171-ФЗ), при этом правовой механизм регулирования таких правоотношений аналогичен;
6) реализация положений законодательства Российской Федерации в части принудительной продажи объекта незавершенного строительства по решению суда возможна не ранее 1 марта 2018 года, если собственник объекта незавершенного строительства воспользовался правом на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства.
Одновременно необходимо учесть, что действие статьи 239.1 ГК РФ не распространяется на случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Закона № 171-ФЗ, в связи с чем объекты незавершенного строительства, возведенные до 1 марта 201 5 года, не могут
быть принудительно изъяты, если после указанной даты их собственником не заключен договор аренды земельного участка для завершения строительства;
7) в обоих случаях реализовать право на заключение договора аренды для завершения строительства можно только однократно. По общему правилу, с собственником объекта незавершенного строительства, которому земельный участок предоставлялся первоначально, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет, а с новым собственником, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов, - на срок, в два раза превышающий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства;
8) прекращение действия договора аренды земельного участка, находящегося в собственности публично-правового образования, может послужить основанием принудительного изъятия такого объекта у собственника. Непосредственной обязанности для уполномоченного органа осуществить действия по изъятию, равно как и обязанности приобрести объект незавершенного строительства в случае, если торги по его продаже не состоятся, законодательством в настоящее время не предусмотрено, и разрешение указанных вопросов зависит от волеизъявления соответствующего органа;
9) принудительное изъятие может быть осуществлено только на основании вступившего в законную силу решения суда. Срок обращения уполномоченного органа в суд с требованием о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства ограничен шестью месяцами с момента истечения срока договора аренды земельного участка. Нарушение срока строительства, обусловленное неправомерными действиями третьих лиц, является основанием для отказа в удовлетворении требования о при-
нудительном изъятии объекта незавершенного строительства, прямо предусмотренным законом;
10) по общему правилу, собственник объекта незавершенного строительства, приобретенного на торгах в результате принудительного изъятия такого объекта, вправе без торгов оформить право аренды на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества. Если суд откажет в удовлетворении требования о принудительном изъятии объекта незавершенного строительства или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах, то собственник такого объекта также вправе оформить право аренды на земельный участок;
11) законодатель предусмотрел существенное ограничение действия правила о возможности реализации права на заключение договора аренды на новый срок для завершения строительства - предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Однако в некоторых случаях эта норма необоснованно ограничивает собственников объектов незавершенного строительства в части возможности оформления земельных правоотношений, что является ее недостатком.
С учетом проведенного анализа представляется целесообразным внести следующие изменения в законодательство Российской Федерации:
• указать конкретные исчерпывающие основания для отказа судом в принудительном изъятии объектов незавершенного строительства;
• исключить норму, ограничивающую право нового собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка на праве аренды без торгов либо уточнить ее правовое содержание;
• установить запрет на участие в публичных торгах по продаже объекта незавершенного строительства его предыдущего собственника и аффилированных с ним лиц;
• установить срок оформления договора аренды земельного участка новым собственником объекта незавершенного строительства, предусмотрев административную ответственность за его нарушение.
ЛИТЕРАТУРА
1 . Конституция Российской Федерации : принята 1 2 декабря 1 993 года в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 15 октября 1993 года № 1633 «О проведении всенародного голосования по проекту Конституции Российской Федерации».
2. О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ.
4. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ.
6. О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ.
7. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений : Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ.
8. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 3 июля 2015 года № 218-ФЗ.
9. О приватизации государственного и муниципального имущества : Федеральный закон от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ.
10. Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
11. Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства : постановление Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299.
12. Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях : утверждены Министерством сельского хозяйства Российской Федерации 22 октября 2008 года.
13. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73.
14. О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 201 5 года № 25.
15. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 1 0, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.
16. Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости : информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 3 ноября 1 997 года № 21.
17. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 1 февраля 2016 года № 310-КГ16-46 по делу № А35-2090/2014.
18. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 31 марта 2016 года
№ 301-ЭС16-2023 по делу № А28-9033/2014.
19. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 21 марта 2016 года № 310-ЭС15-6547 по делу № А84-469/2014.
20. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22 февраля 2012 года № 71-В11-13.
21. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2016 года № 305-КГ15-19738 по делу А41-453/2015.
22. Определение Верховного Суда Рос-
сийской Федерации от 22 марта 2016 года № 305-ЭС16-922 по делу № А41-5517/15.
23. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года № 310-КГ15-13852 по делу № А14-4057/2014.
24. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 года № 8985/08.
25. Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 марта 2011 года № 14880/10.
«Если прокуратура - адвокат государства, то адвокатура - защитник гражданского общества»
Гвнри Резник
«Участие в сегодняшней правовой жизни для гражданина без юридического советника - это просто игра с ловушкой, ловушкой для неосторожных. Печальный результат сразу наступит»
Николай Гагарин
Адвокатское бюро «Резник, Гагарин и Партнеры» - одно из старейших (основано в 1993 году) и наиболее авторитетных адвокатских образований России - сообщает об открытии практики в сфере недропользования, использования различных природных ресурсов, по защите или оспариванию прав на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества.
Руководитель практики - адвокат Геннадий Волков, доктор юридических наук, профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ имени М.В. Ломоносова.
В рамках практики адвокаты соответствующей специализации оказывают следующие услуги:
• проведение юридической экспертизы документов в сфере недропользования, использования других природных ресурсов, при сделках с недвижимым имуществом;
• сопровождение инвестиционных и строительных проектов;
• представление интересов клиентов в судах для защиты или оспаривания прав на недра и другие природные ресурсы, недвижимое имущество, в спорах, связанных с использованием земельных ресурсов и созданием объектов недвижимости на землях различных категорий, а также в смежных спорах, в том числе в области охраны окружающей среды.
123022, Москва, ул. Рочдельская, д. 15, стр. 1, Тел.: +7(916)148-0542; +7(495)232-1080 Тел./факс: +7(495)232-1081, E-mail: BURO@RGPBURO.RU Web-сайт: http://www.abrgp.ru/
