CC BY
52
Предпосылки признания частей объекта капитального строительства в качестве самостоятельных недвижимых вещей
Е.А. Колбасюк начальник отдела судебной и договорной работы Правового управления государственного унитарного предприятия Московской области «Московское областное бюро технической инвентаризации» (Красногорский район Московской области)
Евгений Александрович Колбасюк, evgenik-80@yandex.ru
В составе сложных недвижимых вещей, к которым относятся объекты капитального строительства, можно выделить как реальные (юридически отделимые части - самостоятельные вещи, например лифт), так и идеальные части (юридически неотделимые части - части, не являющиеся по природе самостоятельными вещями (помещения) (подробнее см. [1]).
Справедливости ради следует сказать, что в законодательстве собственно помещение признано вещью лишь условно. Как метко отметил К.И. Скловский, «помещение может быть вещью только в качестве фикции вещи», признавая помещение как «пространственное качество здания» [2, с. 879], с чем мы полностью солидарны.
Легальное определение термина «помещение» содержится в Федеральном законе от 30 декабря 2009 года № 384-Ф3 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений» (далее - Технический регламент), в соответствии с подпунктом 14 части 2 статьи 2 которого помещением признается «часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями» (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.К.). При этом строительной конструкцией признается часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции (п. 24 ч. 2 ст. 2. Технического регламента). При внимательном
прочтении этого положения мы убеждаемся, что строго материальной (телесной) частью вещи (здания) является строительная конструкция, а не помещение.
Таким образом, фактически помещение является пространством, границы которого определены возведением перегородок, рассекающих пространство в здании горизонтально (полами и потолками) и вертикально (стенами), что указывает на бестелесность помещения как вещи. В конечном счете разрешение на строительство выдается на создание здания, а не помещений, то есть создаваемой вещью является именно здание.
То же следует указать и в отношении земельного участка, под которым понимается недвижимая вещь, представляющая собой «часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи» (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.К.) (ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - ЗК РФ).
В общеупотребительном значении под земной поверхностью понимается совокупность суши и океана, то есть материи в твердом и жидком состоянии. Очевидно, что земельным участком не может считаться часть океана, поэтому им может считаться только твердая часть земной поверхности.
На первый взгляд телесность земельного участка как вещи прямо явствует из ле-
гального определения (твердая часть земной поверхности в определенных границах, то есть почва). Однако необходимо помнить, что изъятие почвенного слоя не приводит к прекращению земельного участка до тех пор, пока сохраняются его границы. При этом согласно части 2 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Следовательно, под земельным участком нелогично понимать почву, иначе законодатель специально не оговаривал бы, что собственнику участка принадлежит почвенный слой, так как этим слоем собственно и является земельный участок.
Таким образом, по нашему мнению, земельный участок по своей природе также представляет собой пространство на суше в определенных границах, что и следовало бы закрепить в легальном определении земельного участка, приводимом в ЗК РФ. Это также обеспечивало бы единообразное понимание норм ЗК РФ и ГК РФ.
Как верно отмечено А.В. Егоровым и М.А. Церковниковым в комментарии к судьбоносному постановлению Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64, «право собственности на помещение - это не право на окружающие правообладателя со всех сторон бревна, кирпичи или бетонные блоки, это право господства над неким пространством» (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.К.) [6, с. 55].
Очевидно, что признание помещений и земельных участков в качестве вещей обусловлено настоятельной потребностью (требованиями) гражданского оборота, и они представляют собой «вынужденные» вещи или фикцию вещи (абстракцию).
Как при разделе земли на земельные участки, так и при разделе земельного участка на части не происходит физическое отделение земельного участка от земли, а
также одной части земельного участка от другой, что также свидетельствует об абстрактном характере раздела земельных участков.
Как абстрактный характер раздела недвижимости, так и абстрактный характер частей здания (помещений) и земельных участков как вещей позволяют сделать вывод, что основополагающей каузой (причиной) законодательной возможности раздела недвижимых вещей по природе на идеальные части, которым придается статус вещей по закону, выступает потребность гражданского оборота.
Означает ли это возможность раздела всего и вся на любые части, например фасадных стен здания или крыши, лестниц и т. п., только лишь исходя из потребности гражданского оборота? Ответ, безусловно, отрицательный. Это связано с тем, что образуемые в результате раздела недвижимой вещи идеальные части, признаваемые правопорядком «вынужденными» вещями, должны иметь самостоятельное значение, а точнее, должны соответствовать признаку пригодности (предназначенности) для самостоятельного использования.
В связи с этим А.В. Егоровым и М.А. Церковниковым очень правильно обозначено право собственности на идеальные части вещи, имеющие самостоятельное значение, которым можно придать статус самостоятельной вещи, как «обособленная собственность» или «собственность на пространство» [6, с. 65].
Такое специфическое право необходимо отличать от индивидуальной собственности, предметом которой может быть любая вещь, а не только идеальная часть вещи, признаваемая правопорядком самостоятельной вещью.
В свою очередь, «вынужденная» вещь (пространство в (на) вещи) должна обладать признаком дискретности, то есть быть способной к описанию (индивидуализации).
Одной из важных предпосылок для учреждения законодателем возможности раздела здания на «вынужденные» вещи
и признания идеальных частей здания (пространств в нем) в качестве самостоятельных вещей является сформированный общественный спрос на обособленную собственность в отношении таких частей.
Именно в силу общественного спроса законодателем также была признана в качестве самостоятельной вещи комната в квартире, хотя раздел квартиры на комнаты законодательно прямо не разрешен, но и не запрещен.
Так, в статье 558 ГК РФ утверждается, что предметом договора купли-продажи могут быть части жилого дома или квартиры (надо полагать комнаты), тогда как собственно правило, допускающее раздел жилого дома или квартиры на комнаты, ГК РФ не урегулировано.
В статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилым помещением признается комната, а институт раздела жилого дома или квартиры на комнаты ЖК РФ не установлен. В статье 40 ЖК РФ предусматривается раздел жилых помещений, но только смежных. То есть указанный в статье 40 ЖК РФ раздел осуществляется в отношении двух квартир одновременно, что в большей степени напоминает одновременный раздел, которым осуществляется перераспределение площади между квартирами, а не «покомнат-ный» раздел одной из квартир.
Кроме того, ни ГК РФ, ни ЖК РФ не содержат прямой запрет на действия собственника по разделу жилого дома и квартиры на комнаты. Такой запрет следует из судебной практики.
Так, в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года № 4 «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом» разъясняется, что «Выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квар-
тиру), либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования» (курсивным шрифтом выделено мной. -Е.К.).
В свою очередь, в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8 «О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» указано: «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой» (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.К.).
Таким образом, судебная практика исходит из возможности раздела жилых домов на квартиры и раздела квартир на квартиры, не допуская тем самым раздел исходного жилого помещения на комнаты. Однако такие судебные акты были приняты до принятия ЖК РФ, что ставит под сомнение актуальность приведенных судами разъяснений.
В этом аспекте также обращает на себя внимание проблематика возможности раздела объекта капитального строительства - сооружения парковки - на парковоч-ные места или, как принято их называть, «машино-места» либо формирование машино-мест в частях здания, предназначенных для парковки (подземный паркинг), на открытых автостоянках. Эта проблематика возникла в связи с принятием Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», которым был установлен исчерпывающий перечень видов объектов недвижимости, подлежащих индивидуали-
зации (описанию), среди которых машино-место не поименовано, при том что до принятия указанного законодательного акта машино-места описывались, в отношении них осуществлялись технический учет и государственная регистрация прав.
Справедливости ради следует отметить, что указанный Федеральный закон как процессуальный акт должен регулировать исключительно процедурные вопросы, связанные с порядком описания и постановки на кадастровый учет недвижимых вещей, и не должен вторгаться в сферу материального права, определяющего виды недвижимых вещей. Использование императивного способа изложения перечня недвижимых вещей, подлежащих кадастровому учету, безусловно, нельзя признать удачным. В письмах же разработчика этого законодательного акта (Министерства экономического развития Российской Федерации) последовательно продвигался тезис о возможности описания машино-места только при условии его соответствия признакам помещения (см. [12, 13]), что противоречило существу машино-места как идеальной части объекта капитального строительства, не ограниченной строительными конструкциями.
Таким образом, профильное ведомство фактически нивелировало идею признания машино-места объектом права собственности, оставляя возможность исключительно владения и пользования им по соглашению между всеми сособственниками объекта капитального строительства (парковки, жилого здания) в целом.
В письме [14] профильным ведомством высказана менее категоричная позиция -отмечена возможность существования машино-места в качестве самостоятельной вещи только после внесения соответствующих изменений в существующее гражданское законодательство.
При этом не так давно в Налоговый кодекс Российской Федерации были внесены поправки, согласно которым машино-места признаны объектами обложения налогом
на имущество физических лиц и перечислены в одном ряду с объектами недвижимости [15], то есть законодатель, хоть и не в статутном законе, исходил из того, что машино-место является недвижимой вещью. На наш взгляд, это в полной мере свидетельствовало о высоком общественном спросе на введение в гражданский оборот машино-места в качестве обособленного объекта права собственности.
Машино-место по своему назначению также отвечает предлагаемому нами признаку обособления идеальных частей вещи в самостоятельные вещи в виде пригодности (предназначенности) для самостоятельного использования, так как оно никем, кроме правообладателя, использоваться не должно. Что касается механизма описания машино-места, то это вопрос абсолютно технический.
Как мы уже отмечали, А.В. Егоровым и М.А. Церковниковым допускается установление права господства над неким пространством, иногда даже не имеющим стен (авторы как раз упоминали места для парковки в подземной части здания) [6, с. 55]. При этом авторами приводятся примеры индивидуализации машино-мест в различных правопорядках.
Так, в законодательстве Германии для регистрации в качестве обособленной собственности закон называет долговечность маркировки (отметка на чертеже, установка демаркационного столбика).
В Австрии объектом права обособленной собственности признается квартира и иная пространственная единица (к ней можно отнести машино-место), а индивидуализация машино-места осуществляется посредством нанесения маркировки на поверхность земли, которая предназначена исключительно для парковки автомобиля и пригодна для этого по своему размеру, местоположению и свойствам, при этом не важно, где оно находится, в здании или на открытом воздухе (см. [6, с. 53, 72, 73]).
Изложенное позволяет сделать вывод об отсутствии как теоретических, так и прак-
тических препятствий для раздела зданий и сооружений на машино-места. В связи с этим вспоминается римское изречение: «общее имущество - мать раздоров», поэтому введение норм, направленных на обеспечение более устойчивого гражданского оборота, следует признать закономерным.
По нашему мнению, учреждение машино-места как «вынужденной» вещи должно быть предусмотрено в статутном законе, содержащем нормы материального права, коим нельзя признать законодательный акт, регулирующий порядок кадастрового учета недвижимости и регистрации прав на нее, поскольку он является процессуальным законом.
В части 1 статьи 130 ГК РФ приводится примерный перечень объектов недвижимости, однако указанный перечень ограничен недвижимыми вещами «по природе», поэтому логично было бы предположить, что учреждение машино-места как «вынужденной» вещи должно осуществляться в ином законодательном акте.
Вместе с тем субъектами правотворческой инициативы роль родительского закона для норм о самостоятельном статусе машино-места в ряду недвижимых вещей отведена именно ГК РФ.
По поручению Президента Российской Федерации о вовлечении парковочных мест в гражданский оборот Министерством экономического развития Российской Федерации был разработан и внесен на общественное обсуждение проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения)» (Ю 02/04/08-15/00039290) [16]. Этим законопроектом предусматривались:
1) дополнение пункта 1 статьи 130 ГК РФ предложением следующего содержания: «К недвижимым вещам также относятся входящие в состав здания или сооружения определенные в соответствии с требованиями федерального закона помещения и
площадки» (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.К.);
2) введение в Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определение термина «площадка», под которой понималось «определенная в соответствии с федеральным законом часть здания или сооружения неограниченная строительной конструкцией».
Таким образом, в статье 130 ГК РФ наряду с недвижимыми вещами «по природе» предложено перечислить и части таких вещей, которые являются самостоятельными вещами «в силу закона» (помещения, площадки).
Вместе с тем в заключении об оценке регулирующего воздействия, подготовленном Министерством экономического развития Российской Федерации по итогам общественного обсуждения указанного законопроекта [17], предлагалось уточнить формулировку дополнения в пункт 1 статьи 130 ГК РФ, изложив его в следующей редакции: «К недвижимым вещам также относятся индивидуально-определенные в соответствии с требованиями федерального закона части зданий, строений, сооружений, помещений» (курсивным шрифтом выделено мной - Е.К.).
По нашему мнению, приведенную формулировку следовало уточнить с учетом предпосылки учреждения идеальных частей вещи в качестве самостоятельных вещей в виде предназначенности таких вещей для самостоятельного использования. В ином случае предложенная формулировка создавала бы опасность регистрации прав на такие части здания, как лестничные клетки и иные части зданий, которые не могут использоваться индивидуально. Также следует обратить внимание на то, что такая формулировка предполагала введение в гражданский оборот частей помещений, а при условии, что они не изолированы (не ограничены строительными конструкциями), - фактически квадратные метры в комнатах, что предполагало раздел ис-
ходного («материнского») объекта - здания на помещения, и, в свою очередь, раздел образуемых («дочерних») объектов - помещений - на меньшие «дочки» - части, не являющиеся помещениями. Таким образом, такая часть помещения выступала бы наименьшей «матрешкой» в здании, а сама объектно-правовая структура здания 1 являлась бы трехзвенной «здание - помещение - часть помещения».
Представляется, что авторы поправки стремились ввести в гражданский оборот места для банкоматов или иных нестационарных объектов, когда собственнику материнского объекта принадлежит не целое здание, а помещение в нем. Между тем, на наш взгляд, формирование общественного спроса на сделки с таким имуществом требовало дополнительного обоснования, а это предложение выходило за рамки первоначальной идеи, заложенной в законопроект. В связи с этим, по нашему мнению, дополнение пункта 1 статьи 130 ГК РФ следовало бы изложить в следующей редакции: «К недвижимым вещам также относятся индивидуально-определенные в соответствии с требованиями федерального закона части зданий и сооружений, предназначенные для самостоятельного использования».
В окончательной редакции дополнения пункта 1 статьи 130 ГК РФ указанная неточность устранена, и законодателем принято решение однозначно поименовать вводимые в гражданский оборот части объектов капитального строительства «машино-местом», что снимает с правоприменительных органов необходимость определения соответствия части недвижимой вещи признаку предназначенности для самостоятельного использования и исключает возможность злоупотреблений.
В итоге Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 315-ФЗ пункт 1 статьи 130 ГК РФ дополнен абзацем следующего со-
держания: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.К.).
Одновременно с этим были внесены поправки во вступающий в силу с 1 января 2017 года Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» [20], определяющие механизм описания (индивидуализации) машино-мест (что обеспечивает дискретность машино-места). Этот закон дополнен следующими нормами:
«Местоположение машино-места устанавливается посредством графического отображения на плане этажа или части этажа здания либо сооружения (при отсутствии этажности у здания либо сооружения - на плане здания либо сооружения) геометрической фигуры, соответствующей границам машино-места.
Границы машино-места определяются проектной документацией здания, сооружения и обозначаются или закрепляются лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания, сооружения, либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами). Границы машино-места на этаже (при отсутствии этажности - в здании или сооружении) устанавливаются либо восстанавливаются путем определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций этажа (стенах, перегородках, колоннах, на поверхности пола (далее -
1 С.А. Степанов метко отметил, что здание можно рассматривать как юридическую, объектно-правовую матрешку (см. [18, с. 155]).
специальные метки), до характерных точек границ машино-места (точек деления границ на части), а также расстояний между характерными точками границ машино-места. Площадь машино-места в пределах установленных границ должна соответствовать минимально и (или) максимально допустимым размерам машино-места, установленным органом нормативно-правового регулирования. По желанию заказчика кадастровых работ могут быть дополнительно определены координаты специальных меток. По желанию обладателя права на машино-место характерные точки границ машино-места могут быть дополнительно закреплены специальными метками на поверхности пола» (курсивным шрифтом выделено мной. - Е.К.).
Из указанных норм видно, что дискретность машино-места обеспечивается двумя требованиями:
• границы машино-места должны быть обозначены в натуре (нанесена краска и т. п.);
• должно быть закреплено местоположение специальных меток, от которых идет расчет расстояния до характерных точек машино-места.
По желанию заказчика могут быть определены координаты специальных меток (не характерных точек машино-места, а долговременных знаков (стен, колонн), к которым идет привязка таких характерных точек). И наконец, по желанию правообладателя, то есть лица, право которого уже возникло до вступления в силу закона, закон допускает закрепление границ специальными метками (долговременными знаками), если этого не было сделано ранее.
Необходимо отметить и то, что подзаконным актом должны быть определены минимальные (максимальные) размеры машино-места, что также должно упредить регистрацию прав на вещи, которые не могут использоваться по их функциональному предназначению (например машино-место размером 1 * 1 м, на котором невозможно разместить автомобиль).
Указанные нововведения в полной мере соответствуют формулируемым нами предпосылкам введения в гражданский оборот идеальных частей зданий и сооружений.
Подводя итог проведенному анализу, мы можем выделить три одновременные предпосылки для учреждения законодателем возможности раздела объекта капитального строительства на «вынужденные» вещи или признания идеальной части объекта капитального строительства (пространства в нем) в качестве самостоятельной вещи:
1) должен быть сформирован общественный спрос на обособленную собственность в отношении таких частей вещи;
2) такая часть должна быть пригодной (предназначенной) для самостоятельного использования;
3) такая часть должна быть индивидуализирована - отграничена от иных частей для определения границ (пределов) права обособленной собственности конкретного лица.
ЛИТЕРАТУРА И ИНФОРМАЦИОННЫЕ
ИСТОЧНИКИ
1. Колбасюк Е. А. История становления гражданско-правового института раздела объекта недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 5 (164).
2. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М. : Статут, 2010.
3. Технический регламент о безопасности зданий и сооружений : Федеральный закон от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1 994 года № 51 -ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Егоров А. В., Церковников М. А. Право
на пространство в здании // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2009. № 2.
7. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 26 января 1996 года № 14-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. Жилищный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
9. О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом : постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 года № 4. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
10. О некоторых вопросах применения судами закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 августа 1993 года № 8. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
11. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
12. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 9 декабря 2009 года № Д23-4171. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
13. Письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 июля 2011 года № Д23-3155. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
14. Письмо Министерства экономиче-
ского развития Российской Федерации от 9 июня 2011 года № Д23-2475. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
15. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) : Федеральный закон от 5 августа 2000 года № 117-ФЗ : в редакции Федерального закона от 4 октября 2014 года № 284-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
16. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения) : проект федерального закона. URL: http://regulation.gov. ru/projects#npa=39290 (дата обращения: 17 августа 2016 года).
17. Заключение об оценке регулирующего воздействия на проект федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в части вовлечения в гражданский оборот площадок, являющихся частями здания или сооружения). URL: http://regulation.gov. ru/projects#npa=39290 (дата обращения: 7 августа 2016 года).
18. Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М. : Статут, 2004.
19. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 315-Ф3. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
20. О государственной регистрации недвижимости : Федеральный закон от 1 3 июля 2015 года № 218-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант-Плюс».
