CC BY
164
Е.В. Тресцова*
МОДЕРНИЗАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ГРАЖДАНСКОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Аннотация. Реформирование российского гражданского законодательства создало серьезные предпосылки для развития оборота недвижимого имущества, в основе которого лежат представления о понятии недвижимости и критериях его дифференциации от иных вещей. Вместе с тем законодатель не учел запросы правоприменительной практики и не разрешил вопросы о трактовке квалификации прочной связи объекта с землей и невозможности перемещения его в пространстве без несоизмеримых затрат целевому назначению. Арсенал юридических средств был отодвинут из сферы права в практическую область. Именно там сформировались дефиниции будущей недвижимой вещи и критерии ее обо-ротоспособности. Кроме того, суды выразили свое отношение к связи земельного участка и расположенных на нем вещей через понятие улучшения земельного участка С учетом исторической традиции национального законодательства и зарубежного опыта были исследованы концепции единого объекта недвижимого имущества и множественности объектов недвижимости, а также частные случаи из судебной практики о составных недвижимых вещах, главной вещи и принадлежности С введением в оборот новеллы о едином недвижимом комплексе предпринята попытка установления его особенностей и соотношения с иными гражданско-правовыми категориями. Понятие единого недвижимого комплекса соотнесено с единицей технического учета — домовладением. Сделаны выводы о необходимости построения института об обороте недвижимого имущества в направлении развития единого объекта недвижимости и запросов правоприменительной практики.
Ключевые слова: недвижимость, недвижимое имущество, недвижимая вещь, признаки недвижимых вещей, будущая недвижимая вещь, единый недвижимый комплекс, домовладение, единый объект недвижимости, теория недвижимого имущества, модернизация гражданского законодательства.
Й!адцатилетие Конституции РФ подвело 1тог развития гражданского законода-ельства. Модернизированный Граждан-декс РФ (далее — ГК РФ) ввел с 1 октября 2013 г. новые правила об объектах гражданских прав1. Среди традиционных объектов в гражданском обороте главенствующее место занимает недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество)2.
К сожалению, законодатель не конкретизировал критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу, сохранив оценочные понятия о прочной связи объекта с землей и невозможности перемещения его в пространстве без несоизмеримых затрат целевому назначению. Представляется, что индивидуализация данных требований отдана на откуп судов, которые строят свою позицию не только на судейском ус-
1 Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подразд. 3 разд. 1 ч. 1 Гражданского кодекса РФ» // Российская газета. 2013. 5 июля.
2 Тресцова Е.В. Регулятивная функция гражданского пра-
ва и институт недвижимого имущества: проблемы модер-
низации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Междунар. науч.-практ. конф. (10-11 декабря 2011 г.): в 3 т. / сост. В.В. Груздев. Кострома: КГУ им. Н.А. Некрасова. Кострома, 2012. Т. 2. С. 33-34.
© Тресцова Е.В., 2015
* Тресцова Елена Владимировна — кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и
процесса Ивановского государственного университета
153002, Россия, г. Иваново, Посадский пер., д. 8.
мотрении при толковании положений ГК РФ об отнесении объекта к недвижимым вещам, но и представлениях о разумности, добросовестности и осмотрительности участников гражданского оборота, а также правовых позициях высших судов в данной сфере общественных отношений.
В качестве примера можно привести правовые позиции Высшего Арбитражного Суда РФ (далее — ВАС РФ) о правовом статусе недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь). Так, Пленум ВАС РФ в постановлении от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (постановление № 54)3, констатирует отсутствие запрещений заключать договоры купли-продажи в отношении будущих недвижимых вещей. Право собственности продавца на эти вещи не должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на дату заключения договора, но по его условиям возникает у продавца в будущем. Отсутствие у продавца права собственности на будущую недвижимую вещь в момент заключения договора не свидетельствует о его недействительности. Однако на момент передачи такой недвижимости по передаточному акту к покупателю продавец должен обладать правом собственности на нее4.
Правовая позиция высших судов свидетельствует о том, что в гражданском обороте появляется новое понятие трактовки недвижимого имущества в контексте недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь). Для нее, помимо общих признаков недвижимого имущества, характерны специальные квалифицирующие критерии: 1) на момент заключения договора купли-продажи будущая недвижимая вещь как объект сделки изначально отсутствует, так как предполагается ее создание или приобретение к моменту передачи вещи по договору; 2) на момент передачи вещи продавец обязан не только создать имущество или приобрести его у третьего лица, но и зарегистрировать право собственности на недвижимость в ЕГРП5.
3 Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. 2011. № 9. С. 148-153.
4 Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделки с будущей недвижимой вещью: комментарий к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 3. С. 85-86.
5 Тресцова Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. Вып. 1. С. 12-13.
Правовой статус как система юридически значимых действий по поводу будущей недвижимой вещи предполагает наличие следующих действий:
— создание, т.е. образование нового объекта гражданских прав продавцом;
— приобретение, т.е. совершение действий по приобретению в собственность недвижимой вещи продавцом у третьих лиц;
— отчуждение отсутствующей у продавца недвижимости по договору купли-продажи к покупателю до создания или приобретения предмета договора в будущем;
— передача созданной или приобретенной недвижимой вещи продавцом недвижимости по передаточному акту к покупателю с предварительным совершением действий по индивидуализации вещи, включая межевание, государственный кадастровый учет, регистрацию права собственности на имущество за продавцом;
— регистрация права собственности на вещь за покупателем в ЕГРП как надлежащее условие исполнения договора купли-продажи будущей недвижимости6.
Данная позиция Пленума ВАС РФ была конкретизирована Президиумом ВАС РФ в постановлении от 4 июня 2013 г. по делу А68-2003/12 и рекомендована к применению нижестоящими судами как правовая позиция при применении гражданского законодательства в сфере оборота недвижимого имущества7. Ее суть заключается в следующем: требование об индивидуализации будущей недвижимой вещи нельзя признать невыполнимым, если сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства, или если стороны своими фактическими действиями по исполнению договора, совершенными в разумный срок, восполнили отсутствие такого условия8. Отношения муниципального образования (арендодатель) и общества с ограниченной ответственностью (арендатор) по договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного дома с условием передачи в собственность арендодателя 10 % общей площади жилого дома после ввода его в эксплуатацию, были квалифицированы Президиумом ВАС РФ как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При ее индивидуализации в качестве предмета такого договора суд сослался
6 Тресцова Е.В. Указ. соч. С. 13-14.
7 Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2013 г. по делу А68-2003/12. Опубликовано не было // СПС «Кон-сультантПлюс»
8 СПС «КонсультантПлюс»: Аналитический обзор от 12 сентября 2013 г. Постановление Президиума ВАС РФ от 4 июля 2013 г. № 18221/12 по делу А68-2003/12 // СПС «Кон-сультантПлюс».
на п. 2 Постановления № 54 о том, что для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости, если таковой установлен. Кроме того, определение вещи возможно посредством указания иных сведений, а именно: местонахождения возводимой недвижимости, ориентировочной площади будущего здания или помещения, иных характеристик, свойств недвижимости, определенных в проектной документации. Если в договоре купли-продажи будущей недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они закреплены в акте приема-передачи, то такой договор нельзя признать незаключенным.
Имеет значение направленность действительной воли сторон на передачу конкретного объекта, что служит доказательством заключения договора и индивидуализации его предмета. Если суд при оценке доказательств не придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое конкретное имущество подлежит передаче в собственность, то такой договор не может считаться заключенным. Конкретизация доли сторон в отношении будущего недвижимого имущества по сложившимся обычаем строительной деятельности осуществляется путем указания процентов от общей площади объекта и является типичным правилом для таких сделок.
Суды трех инстанций, рассматривающих данное дело, признали договор аренды частично незаключенным по следующим основаниям: 1) стороны не согласовали предмет договора в части определения объекта недвижимого имущества, установив его в процентном отношении к общей площади жилого дома; 2) не были указаны сведения, определяющие расположение недвижимости на переданном в аренду земельном участке; 3) не установлено местонахождение недвижимости; 4) не определена ориентировочная площадь будущего здания.
При отмене принятых по данному делу актов судов нижестоящих инстанций Президиум ВАС РФ выработал новые правовые позиции о том, что требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполнимым, если сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства. Отсутствующее условие договора может быть восполнено фактическими действиями стороны, связанными с исполнением условий этого договора, совершенными в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор признается заключенным.
Для индивидуализации будущей недвижимой вещи достаточно установить следующие обстоятельства на момент исполнения обязательства: согласование сторонами характеристик земельного участка и исполнение договора в части передачи земельного участка в аренду; наличие документов, подтверждающих постановку земельного участка на кадастровый учет, и документов, содержащих данные об общей площади жилого дома, а также акта ввода жилого дома в эксплуатацию.
Представляется, что подобный подход расширяет правила п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 о том, что существует возможность устранения сторонами неопределенности в существенных условиях договора путем совершения действий, направленных на соблюдение таких условий в разумный срок. При возникновении спора по вопросу о том, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд, установив волю сторон, может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана, на основании критериев и условий, следующих из поведения сторон. Отсюда следуют два способа толкования судами неопределенности объекта недвижимого имущества: во-первых, посредством констатации действительной воли сторон, направленной на передачу конкретной недвижимости по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи; во-вторых, путем самостоятельного определения судом недвижимой вещи, которая должна быть передана по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи, на основании ряда критериев.
Среди таких критериев Президиум ВАС РФ назвал незапрещенность в Законе участникам гражданского оборота заключать договоры, предметом которых служит передача доли в праве собственности на вещь, которая будет создана или приобретена в будущем, с последующим выделением такой доли в натуре после создания или приобретения подобной недвижимости. При невозможности передать индивидуально-определенную вещь в качестве способа защиты нарушенного права рекомендовано обращение с исковым требованием о возмещении убытков в порядке ст. 398 ГК РФ.
Президиум ВАС РФ высказался на предмет возможности установления по договору арендной платы как в виде передачи арендатором арендодателю обусловленной договором части будущей недвижимой вещи в собственность, так и в виде сочетания иных форм арендной платы, закрепленных в п. 2 ст. 614 ГК РФ. В качестве сложившегося на практике обыкновения является установление в договоре условия об уплате арендной платы в виде передачи арендодателю определенного имущества.
В рассмотренном Постановлении Президиум ВАС РФ указал, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, которые расходятся с толкованием, содержащимся в рассматриваемом Постановлении, могут быть пересмотрены по вновь открывшимся обстоятельствам, если для этого нет других препятствий. Им придается обратная сила для пересмотра судебных актов.
Исходя из вышеизложенного можно констатировать появление в гражданском обороте новых объектов недвижимости, а именно: будущих недвижимых вещей, правовой статус которых определяется правовыми позициями высших судов и требует своей легитимации в ГК РФ. Его становление проходит в условиях гарантированного осуществления конституционных принципов защиты всех форм собственности и закрепления имущества в собственность путем владения, пользования и распоряжения им одним или несколькими лицами сообща. Таким образом, итоги конституционного развития российского законодательства о недвижимом имуществе за прошедшее двадцатилетие стали перспективой его дальнейшей модернизации на основе судебной практики высших судов РФ.
Небезынтересной для развития российского законодательства остается проблема квалификации объекта в качестве недвижимого имущества в связи с введением в ГК РФ ст. 133.1 о едином недвижимом комплексе, под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий и сооружений, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и др.), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь. Новая конструкция должна отвечать ряду признаков, среди которых можно выделить те, которые безусловно свидетельствуют о ее неделимости: неразрывная физическая или технологическая связь образующих ее вещей; единое функциональное назначение составляющих ее объектов; линейность (протяженность в пространстве).
По указанным критериям единый недвижимый комплекс можно дифференцировать от предприятия, которое как вид недвижимого имущества является делимым, но в силу использования в предпринимательской деятельности должно функционировать как единое целое. Кроме того, имущество предприятия обычно расположено на одном земельном участке.
Для единого недвижимого комплекса критерий взаимосвязи с земельным участком имеет необязательный характер. Данное требование становится императивным при условии, что права на расположенные на одном земельном участке объекты зарегистрированы в реестре в целом на одну недвижимую вещь.
С учетом регистрационной практики имеют место случаи, когда орган Росреестра выдает отдельные свидетельства о регистрации права собственности на расположенные объекты недвижимого имущества на одном земельном участке, отражая их как множественность объектов недвижимости, а в других случаях описывают их как одно целое и выдают свидетельство о праве собственности на жилой дом9.
Вместе с тем при оценке правильности действий регистрирующего органа можно обратиться к дефиниции «домовладение», которая применяется как единица технического учета и отражает расположенные на одном земельном участке здание жилого дома, вспомогательные постройки, обслуживающие такое здание и расположенные вместе с ним на одном земельном участке. В п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (ред. от 25 февраля 2014 г.) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»10 определено, что «домовладение» есть жилой дом (часть жилого дома) и примыкающие к нему и (или) отдельно стоящие на общем с жилым домом (частью жилого дома) земельном участке надворные постройки (гараж, баня (сауна, бассейн), теплица (зимний сад), помещения для содержания домашнего скота и птицы, иные объекты).
Представляется, что при определенных условиях данная конструкция может быть рассмотрена как разновидность единого недвижимого комплекса. Согласно письму Роснедвижимости от 6 июля 2007 г. № АМ/ 0889 «О порядке учета в ЕГРОКС домовладений»11 домовладение являет-
9 Примером может служить письмо Управления Росре-естра по Ивановской области от 15 февраля 2014 г., в котором определяются одновременно обе тенденции при оформлении прав на совокупность недвижимых вещей // Архив Управления Росреестра по Ивановской области за 2014 г.
10 Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 (ред. от 25 февраля 2014 г.) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» // Российская газета. 2011. 1 июня. URL: http:// www. pravo. gov.ru. (последнее обращение — 7 марта 2014 г.).
11 Письмо Роснедвижимости от 6 июля 2007 г. № АМ/0889
«О порядке учета в ЕГРОКС домовладений». Документ
опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс». Термин
ся единицей технического учета и представляет собой отдельно стоящее основное здание и обслуживающие его строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке. Отмечается, что в ГК РФ отсутствует понятие домовладения как комплекса объектов капитального строительства, однако его толкование может быть установлено через использование конструкции «главной вещи и принадлежности», закрепленной в ст. 135 ГК РФ. В связи с появлением единого недвижимого комплекса, по нашему мнению, в отношении домовладения следует использовать ст. 133.1 ГК РФ.
Судебная практика также подтверждает наличие таких тенденций применения законодательства12. В частности, при отказе в государственной регистрации права на конструкцию ограждения вокруг здания суд определил его вспомогательный характер по отношению к самому зданию. А функция по обслуживанию здания подтвердила неразрывную функциональную связь как совокупности вещей, где здание имело статус недвижимости, а забор являлся вспомогательной (обслуживающей) вещью, не имеющей статуса самостоятельного объекта права. Однако в целом здание и обслуживающие его строения должны рассматриваться как единый недвижимый комплекс, расположенный на одном земельном участке. По указанной причине государственная регистрация права собственности на ограждение невозможна.
В постановлении Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/1213 предметом рассмотрения явилась ситуация о невозможности государственной регистрации права собственности предпринимателя на футбольное поле. Суд оценил представленные в дело доказательства, в том числе технический паспорт на стадион, состоящий из бытового помещения, имеющего бутобетонный ленточный фундамент глубиной заложения до 1 метра; зрительской трибуны; футбольного поля, состоящего из газонного покрытия на земельной подсыпке; футбольного мини-поля, состоящего из земляной подсыпки.
Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, были квалифицированы в качестве улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся земельным участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую
часть земельного участка, на котором они расположены. Аналогичная правовая позиция была выражена в постановлениях Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11052/0914 о непризнании в качестве самостоятельного объекта права земляной насыпи на воздушной подушке и от 17 января 2012 г. № 4777/0815 о признании гидротехнических сооружений, состоящих из открытых приводящих каналов (канав, выложенных железобетонными лотками) и закрытой осушительной сети из асбестоцементных труб улучшениями земельного участка, на котором они расположены.
С учетом изложенных правовых позиций судов необходимо констатировать, что современное состояние гражданского законодательства требует совершенствования правовых норм о квалифицирующих признаках недвижимого имущества. Критерий прочной связи объекта с землей сам по себе не свидетельствует о невозможности его перемещения в пространстве без несоизмеримого ущерба его назначению. Если он подтверждается документами технического или кадастрового учета, то они могут искажать представления об указанном признаке имущества. В частности, постановлением Ивановского арбитражного суда от 4 октября 2002 г. № 1141/5к было установлено, что нормы гражданского законодательства, регулирующие права на земельный участок при продаже находящейся на нем недвижимости, не распространяются на отношения по купле-продаже торгового киоска, т.к. киоск не относится к недвижимости и является металлической конструкцией, перемещение которой возможно без несоизмеримого ущерба ее назначению16. Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 декабря 2012 г. № 1141/5к решение оставлено без изменения и указано, что наличие технического паспорта само по себе не свидетельствует о квалификации объекта в качестве недвижимой вещи17.
Аналогичной позиции придерживается и президиум Ивановского областного суда в постановлении от 6 августа 2010 г. № 44г-24/2010, где установлено, что основанием удовлетворения надзорной жалобы и отмены решений судов первой и апелляционной инстанций явилась неверная оценка судами доказательств, под-
ЕГРОКС означает Единый государственный реестр объектов капитального строительства.
12 Постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13 по делу № А76-1598/2-12 // СПС «Консуль-тантПлюс».
13 Постановление Президиума ВАС РФ от 28 мая 2013 г. № 17085/12 // Вестник ВАС РФ. 2013. № 12 // СПС «Консуль-тантПлюс».
14 Постановление Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11052/09 // Вестник ВАС РФ. 2010. № 5 // СПС «Консуль-тантПлюс».
15 Постановление Президиума ВАС РФ от 17 января 2012 г. № 4777/08 // Вестник ВАС РФ. 2012. № 5 // СПС «Консуль-тантПлюс».
16 Постановление Ивановского арбитражного суда от 4 октября 2002 г. № 1141/5к. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
17 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 декабря 2002 г. № 1141/5к. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
тверждающих возможность признания спорного объекта недвижимым имуществом, а также лишение возможности третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, приводить свои доводы относительно признания рекламного щита объектом недвижимости18. Было указано, что наличие технического паспорта на рекламный щит, свидетельствующий о том, что он состоит на техническом учете в органах, осуществляющих техническую инвентаризацию объектов капитального строительства, а также наличие кадастрового паспорта не являются доказательствами отнесения спорного объекта к недвижимому имуществу, права на которые подлежат государственной регистрации.
В части определения критериев недвижимых вещей законодатель придерживается ранее существовавшего подхода в первоначальной редакции ст. 130 ГК РФ. Однако он вызвал критику предпринимательского сообщества в период обсуждения Проекта изменений ФЗ № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса РФ, а также в отдельные законодательные акты РФ». В частности, по их мнению, он не раскрывает критериев «прочной связи с землей» и «несоразмерности ущерба» при перемещении объектов. В то же время отсутствие четких ориентиров позволяет отнести к сооружениям объекты, не имеющие прочной связи с земельным участком (заборы, дорожные покрытия, дренажные системы и т.п. вещи). В этих случаях, когда у собственника подобных объектов нет права собственности на земельный участок возможна перегрузка и усложнение учетно-регистрационной системы и усложнение гражданского оборота19.
Представляется, что по данному вопросу законодатель должен осмыслить конструкцию «единого объекта недвижимости», обсуждение которой было затронуто разработчиками Концепции развития гражданского законодательства РФ, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.20 Она позволяет обеспечить вещно-правовое единство земельного участка и его составных частей в виде зданий, сооружений и иных аналогичных объектов, в результате которых земельный участок и его составные части
18 Постановление президиума Ивановского областного суда от 6 августа 2010 г. № 44г-24/2010. Документ опубликован не был // СПС «КонсультантПлюс».
19 Замечания и предложения Российского союза промышленников и предпринимателей к проекту изменений ФЗ № 47538-6. Опубликован не был // Архив Союза промышленников и предпринимателей Ивановской области за 2013 г.
20 Концепция развития гражданского законодательства РФ. Одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г. // Вестник ВАС РФ. 2009. № 11 // СПС «КонсультантПлюс».
обретают единый правовой режим недвижимой вещи и на них распространяется единое вещное право. К сожалению, при реформировании ГК РФ данная дефиниция была отчасти заменена понятием единого недвижимого комплекса, которому был придан статус неделимой вещи. Вместе с тем юридическая, нежели физическая или технологическая, взаимосвязь объектов с земельным участком продиктована, прежде всего, требованием экономической, в том числе предпринимательской целесообразности, а также повышением надежности и упрощения оборота недвижимости.
К сожалению, в редакции ст. 133.1 ГК РФ можно усмотреть отступления от понятия единого объекта недвижимости, поскольку связь зданий, сооружений и всего того, что расположено на земельном участке с ним, не является обязательным требованием закона. Отсюда можно заключить, что новелла разрешает проблему правового статуса линейных объектов недвижимости, в отношении которых действовали специальные законы или существовали правовые позиции судов. Однако, как нам представляется, тенденция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе рано или поздно воспримет доктрину правовой иммобилизации вещей и опыт зарубежного законодательства, в основе которого находятся традиции римского права о едином объекте недвижимости.
Категория единого объекта недвижимости была известна доктрине римского права, в которой деление вещей на движимые и недвижимые вещи основывалось на механическом свойстве вещи, в качестве основного критерия выступал признак salva rei substantia — способность вещей к перемещению с сохранением физической сущности, экономического назначения и сохранения их ценности без вреда или ее значительного уменьшения. Основным и единственным самостоятельным объектом недвижимости в римском праве являлась земля (solum) и всякая ограниченная часть территории (fundus, praedium). Вещи, органически связанные с землей, а также здания, прочно (фундаментом) прикрепленные к земле, по римскому воззрению, не являлись самостоятельными вещами, но считались составными частями почвы, а потому находились всегда в собственности владельца земли. Л.А. Кассо указывал, что «вопрос о праве собственности на здание не мог вызвать у римлян существенных затруднений, так как принцип superficies solo cedit одинаково применялся как при застройке своей земли чужим материалом, так и при возведении здания на чужом участке. Приращение к земле всех предметов, неразрывно с ней связанных, издревле признавалось римским правом, и в классическую эпоху юристы считали противоположное явление прямо не-
мыслимым... Римляне никогда не отказывались от взгляда, признающего землю с постройками одним целым, причем земля считалась главной частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь. Это основное положение вещного права удержалось до самого конца, и римские юристы всегда применяли к таким явлениям одно только понятие об accessio, не допуская даже мысли о спецификации»21. Суть явления состояла в присоединении второстепенной вещи к главной вещи, т.е. к созданию принципа «единого объекта недвижимости».
По мнению Е.А. Суханова, в современной российской цивилистической литературе составные части недвижимой вещи сплошь и рядом отождествляются с принадлежностями главной вещи (вещей)22. Объяснение указанному явлению автор видит в том, что на протяжении веков концепции единого объекта недвижимости противопоставлялась теория множественности объектов недвижимости, которая рассматривала объекты над или под земельным участком в качестве самостоятельных объектов права.
Выбор национальным законодательством той или иной модели принято объяснять степенью влияния систематики римского права. Как подчеркивает С.А. Бабкин, обе концепции исходят из юридической и фактической связей земельного участка и расположенных на нем (под ним) объектов23.
Современное гражданское законодательство восприняло концепцию множественности объектов недвижимости в силу традиций дореволюционного российского права, в котором недвижимость есть все то, что прочно связано с земельным участком, т.е. любая вещь, которую нельзя обособить от земли без несоизмеримого ущерба ее целевому назначению. Вместе с тем классики русской цивилистики замечали, что отечественный подход был раскритикован в средневековом и новом праве по причине не физических свойств вещей, а их общественно-экономическим функциям24. В.И. Синайский усматривал в этом «воззрения оборота» и целесообразность рассмотрения земли в качестве недвижимости, а того, что на ней расположено, ее составной частью25.
Таким образом, единый объект недвижимости представляет собой вещно-правовое единство земельного участка и его составных частей
21 Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 6.
22 Суханов Е.А. О понятии недвижимости и ее влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. Т. 8. № 4. С. 6-16.
23 Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С. 51.
24 Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть / под ред. В.А. Томсинова. М., 2003. С. 610.
25 Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1. Общая часть. Вещное право. Авторское право. Киев, 1917. С. 127.
в виде зданий, сооружений и иных строений, в результате которого земельный участок и его составные части обретают единый правовой режим недвижимой вещи, на них распространяется единое вещное право. Предназначение такой конструкции позволяет не только сохранить ее экономическую ценность, а также повысить надежность и упростить оборот застроенного земельного участка. Запись в реестре относительно права собственника земельного участка исключает отчуждение без него иных вещей, расположенных на нем. Чтобы отчуждение состоялось, требуется произвести фактические и юридические действия по выделению этой вещи из состава недвижимости. При этом старый объект недвижимости прекращает свое существование, а новые объекты гражданских прав становятся оборотоспособными при условии, что действия по фактическому и юридическому выделению таких объектов были произведены в соответствии с законом.
К сожалению, введение в ГК РФ института единых недвижимых комплексов не решает проблему вычленения из их состава других вещей, поскольку законодательно устанавливается императивное требование об их неделимости. Представляется, что в отдельных случаях это будет тормозить развитие имущественного оборота недвижимости, а кроме того, существенно ограничивать сферу интересов отдельных лиц. Предположим, что в период брака супруги на общие средства приобрели право собственности на земельный участок и построили на нем жилой дом и другие обслуживающие его постройки. Учет объекта происходил в качестве домовладения, которое фактически связывает между собой вещи по принципу главной вещи и ее принадлежности. При этом все эти объекты по отношению к земельному участку имеют статус следования его судьбе. Юридически права на это имущество подтверждается свидетельствами о праве собственности и на земельный участок, и на жилой дом (в некоторых регионах — и на вспомогательные по отношению к жилому дому здания и сооружения). Если возникнет угроза расторжения брака между супругами и, как следствие, раздел их совместно нажитого имущества, то при опоре на единый недвижимый комплекс вещь оказывается неделимой. Если бы законодательно была урегулирована конструкция единого объекта недвижимости, то она как сложная вещь подлежала бы разделу по принципу делимости земельного участка на составляющие его части. Соответственно каждый получил бы не только причитающуюся ему часть земельного участка, но и то имущество, которым оно было обременено.
С учетом изложенного необходимо заключить, что реформирование гражданского законо-
дательства об обороте недвижимого имущества еще находится в начале своего пути. С течением времени в нем могут складываться тенденции перехода от теории множественности объектов недвижимости к концепции единого объекта недвижимости, если модернизация гражданско-правовых норм затронет не только сами объекты гражданских прав, но и вещные права на них. В указанном контексте будет формироваться новое представление о правовом статусе недвижимого имущества, в основе которого будет находиться правовой режим земельного участка. В силу
Библиография:
этого возникнет понимание о переносе частноправовых норм о земельном участке из сферы земельного законодательства в ГК РФ, тем самым будет создан действенный механизм гражданско-правового регулирования недвижимости. На данном пути в первую очередь необходимо забыть о политических притязаниях на землю и сконструировать правовые подходы, объединяющие право собственности на земельный участок и право собственности на объекты, расположенные на нем, используя исторический опыт и зарубежное законодательство.
1. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. — М., 2001. — 371 с.
2. Бевзенко Р.С. Квалификация и последствия сделки с будущей недвижимой вещью: комментарии к постановлению Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54 // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. — С. 84-105.
3. Гамбаров Ю.С. Гражданское право. Общая часть / под ред. В.А. Томсинова. — М., 2003. — 816 с.
4. Кассо Л.А. Здание на чужой земле. — М., 1905. — 48 с.
5. Синайский В.И. Русское гражданское право. Вып. 1. Общая часть. Вещное право. Авторское право. — Киев, 1917. — 256 с.
6. Суханов Е.А. О понятии недвижимости и ее влияние на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. Т. 8. № 4. — С. 6-16.
7. Тресцова Е.В. Правовой статус недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем (будущая недвижимая вещь) // Вестник Ивановского государственного университета. 2013. Вып. 1. — С. 12-20.
8. Тресцова Е.В. Регулятивная функция гражданского права и институт недвижимого имущества: проблемы модернизации // Модернизация функций права и государства: традиции, установки, тенденции, перспективы: сб. материалов IX Межд. науч.-практ. конф. (10-11 декабря 2011 г.): в 3 т. / сост. В.В. Груздев. Кострома: КГУ им. Н.А. Некрасова. — Кострома, 2012. Т. 2. — С. 33-47.
Материал поступил в редакцию 11 апреля 2014 г
MODERNIZATION OF THE OBJECTS OF REAL PROPERTY IN CIVIL LEGISLATION OF THE RUSSIAN FEDERATION
Trestsova Elena Vladimirovna
PhD in Law, assistant professor, Department of Civil Law and Procedure, Ivanovo State University
Abstract
The reformation of the Russian civil legislation has created sound ground for the development of real estate turnover which has as its backbone the concept and idea of real estate as well as the criteria of discriminating between it and other types of property. At the same time legislators have failed to take into account the requirements set forth by the law enforcement practice and have failed to provide adequate qualification of the cases while facing strong connections of the object with land and the impossibility of changing its place saving inappropriate expenses. The scope of legal means has been shifted from the area of law to the practical area. It was there that definitions of future real estate property and the criteria of its turnover capacity have been formulated. Besides, courts have expressed their attitude to the connection of the land plot and the objects situated on it through the notion of improvement of the land plot. There have been taken into consideration the historical traditions of the domestic legislation and the foreign experience while performing the research of the concepts of a single thing of real property and the multiplicity of the real property objects as well as separate cases from judicial practice involving multiple real property things, major thing and ownership. With the introduction in the turnover the novel law on the real property complex there has been made the attempt to identify its particulars and their correlation with other civil legal categories. The concept of single real property complex has been correlated with the technical registration unit — house ownership. There have been made the conclusions regarding the necessity of the introduction of the institute of the real property turnover having as the guideline the development of the single real property object and the demands of established practice in law application.
Keywords
Real property, chattels real, real thing, features of real property things, future real property thing, single real property complex, house ownership, single real property object, real estate theory, modernization of civil legislation.
References
1. Babkin S.A. The organizational basics of the real estate turnover. — M., 2001. — 371 p.
2. Bevzenko R.S. Qualification and consequences of the deal with future real thing: comments to Resolution of the Plenary Meeting of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation № 54 from July 11, 2011 // Courier of the Supreme Arbitration Court of the Russian Federation. 2012. № 3. — P. 84-105.
3. Gambarov Yu.S. Civil law. General part/ under the editorship of V.A. Tomsinov — M., 2003. — 816 p.
4. Kasso L.A. Superficiery. — M., 1905. — 48 p.
5. Sinaysky V.I. Russian civil law. Edition 1. General part. Interest in estate. Copyright law. — Kiev, 1917. — 256 p.
6. Sukhanov E.A. On the concept of real estate and its impact on other civil legal categories // Courier of civil law. 2008. Vol. 8. № 4. — P. 6-16.
7. Trestsova E.V. Legal status of real estate which will be created or acquired in future (future real thing) // Courier of Ivanovo State University. 2013. Edition 1. — P. 12-20.
8. Trestsova E.V. Regulatory function of civil law and the institution of real estate: modernization problems // Modernization of law and state functions: traditions, settings, tendencies, perspectives: collections of the documents of the IX International scientific practical conference (December 10-11, 2011): in 3 vol / compiled by V.V. Gruzdev. Kostroma: Kostroma State University named after N.A. Nekrasov. — Kostroma, 2012. Vol. 2. — P. 33-47.
