ПРЕДЕЛЫ ПРАВ ГРАЖДАН, ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 340

Ю.П. Кудряшова

ПРЕДЕЛЫ ПРАВ ГРАЖДАН, ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В предоставленной статье рассмотрены права и обязанности собственника жилого помещения, урегулированные различными отраслями российского законодательства. К ним отнесены такие вопросы как: регистрация имущества, оплата коммунальных платежей и налогов на имущество, соблюдение санитарных норм, проведение ремонта и перепланировки помещения, право на использование помещения в предпринимательских целях.

Ключевые слова: жилое помещение, право собственности на жилое помещение, содержание имущества, регистрация прав на недвижимость, налогообложение, санитарные нормы, ремонт, перепланировка, индивидуальный предприниматель.

Право собственности на любое имущество предусматривает определенную триаду правомочий на него: владение, распоряжение и пользование, - включающие в себя неиссякаемую систему отдельных прав на конкретный объект. Жилое помещение не является исключением, а в урегулированных законодательством случаях имеет даже больший объем обязанностей по его содержанию и меньший по правам пользования. Приобретая жилое помещение, собственник становится обладателем отдельного дома или его части, квартиры или ее части, а иногда даже и комнаты в отдельно зарегистрированной квартире.

В силу специализации регулирования объектов жилых помещений, предусмотренных для постоянного проживания граждан, по общему правилу, жилые помещения могут использоваться только для их проживания. Это является первой и одной из основных особенностей правового режима квартиры в отличие от иных вещей, как движимых, так и недвижимых. Таким образом, право пользования квартирой, даже для собственника, имеет значимые ограничения.

Самые первые обязанности, возникают у собственника с момента физического приобретения данного жилого помещения. Договор купли-продажи, мены, дарения или иной передачи права собственности на жилое помещение не является основанием для юридического возникновения такого права. Императивный характер 131 статьи Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусматривает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. В свою очередь, следующая ч. 1 ст. 551 ГК РФ указывает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю также подлежит государственной регистрации. [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 01.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)) // Консультант Плюс. -Режим доступа: http://www.consultant.ru/]. Согласно 3 статьи Федерального закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", органом, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав, а также обеспечивающим ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, является уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы (в основном теле Закона они обозначаются как «органы регистрации прав»). [Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594.]. На данном этапе таким органом выступает Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ФГБУ «ФКП Росре-естра»). Для удобного пользования гражданами всеми функциональными обязанностями данного учреждения, в каждом регионе России действуют филиалы Федеральной кадастровой палаты.

Следующим пунктом, с которым столкнется собственник жилого помещения, будут обязанности по его содержанию: оплата коммунальных услуг, налог на содержание недвижимого имущества, соблюдение санитарных и эпидемиологических норм, бремя содержания имущества и другие.

Кудряшова Ю.П., 2019.

Оплата коммунальных услуг в каждом отдельном случае рассчитывается по нормам и тарифам, предусмотренным индивидуально для различных регионов. Государственные и муниципальные унитарные предприятия, обеспечивающие подачу необходимых ресурсов или выполнение надлежащих услуг, лично, исходя из условий деятельности и функциональных обязанностей, предусматривает нормативно-урегулированные суммы выплат. Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги дифференцирован также для разных категорий населения. Правила внесения платы за жилое помещение, коммунальные услуги и капитальный ремонт установлены ст. 155 и 156 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ). [Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019)// Собр.за-конодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (Часть 1). Ст. 14.].

Наравне с существующими нормами, регулирующими обязательства человека гражданина по оплате коммунальных услуг, предоставляемых ему для комфортного проживания в жилом помещении, существуют нормы, также обязывающие его к выплате сумм за владение собственностью, которая отнесена к объектам налогообложения. Так, данное лицо называют налогоплательщиком и характеризуют его как физическое лицо, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения. Вопрос принадлежности объекта права собственности к объекту налогообложения урегулирован налоговым законодательством Российской Федерации, а конкретно статьей 401 Налогового кодекса (далек НК РФ), предусматривающей неисчерпывающий список данных объектов. Согласно налоговому законодательству к ним были отнесены: единые недвижимые комплексы, жилые дома, их части, квартиры и комнаты, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства и иные объекты, предусмотренные для постоянного проживания граждан или имеющие такое функциональное назначение в будущем. В контексте вышеизложенного списка к жилым домам также были отнесены дома и жилые строения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства [Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Электронный ресурс] : от 13.07.2015 № 214- ФЗ, №232-ФЗ (ред. от 29.09.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)) // Консультант Плюс. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/.]. Налоговые ставки зависят от применяемого в субъекте Российской Федерации порядка определения налоговой базы: исходя из кадастровой стоимости либо исходя из инвентаризационной стоимости налогооблагаемого недвижимого имущества и устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

Собственникам жилых помещений помимо иных требований к содержанию данного вида имущества предъявляются требования по соблюдению санитарно-эпидемиологических норм, а именно касающихся площади, планировки, освещенности, инсоляции, микроклимата, воздухообмена, уровня шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений. Вышеуказанные требования закреплены в Федеральном законе от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 26.07.2019) "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" [Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 апреля 1999 г. - №14. - Ст. 1650]. Конкретнее хотелось бы выделить актуальный на текущий момент аспект, затрагивающий вопрос шума в жилых помещениях. Особенно остро данная проблема касается собственников жилья в многоквартирном доме. Казалось бы, имея право собственности на вожделенные квадратные метры можно жить в квартире «по своим правилам», однако, всё немного сложнее. Шумом является нарушение тишины, источниками которого могут стать следующие факторы:

- громко включенная музыка;

- плач детей

- лай собаки;

- разговоры на повышенных тонах или скандалы между жильцами квартиры;

- ремонт

В разных регионах устанавливается различный допустимый уровень шума в определённое время суток, а также в определённые дни. К примеру, в Крыму действует Закон Республики Крым от 27.03.2017 № 372-3РК «Об обеспечении тишины и покоя граждан», регулирующий вышеобозначенный вопрос [Закон Республики Крым от 27.03.2017 № 372-3РК «Об обеспечении тишины и покоя граждан» [Электронный ресурс]: http://crimea.gov.rU/textdoc/ru/7/act/372z.pdf]. Критерии максимальной громкости и времени проведения шумных работ предусмотрены Санитарными нормами СН 2.2.4/2.1.8.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки». Среди основных, наиболее важных показателей, нарушение которых приведёт к привлечению к административной ответственности следует выделить:

1.ограничение на шумные работы, громкую музыку и иные шумовые воздействия действующее с 23:00 до 08:00, а в выходные и праздничные дни с 22:00 до 10:00;

2.дневной шум в жилых зданиях и помещениях не должен превышать 79 дБ, а ночное время не более

72 дБ.

Кодекс РФ Об административных правонарушениях в частности в ст.ст. 6.3 и 6.4 КоАП РФ; описывает специальный состав правонарушения для собственников пользования жилыми помещениями, что предусматривает административную ответственность за нарушение норм, направленных на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения. Что занимательно, дела подобной категории рассматриваются органами, осуществляющими функции по надзору в сфере обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия (в частности органы Роспотребнадзора, согласно ст. 23.13 КоАП РФ) В их полномочия также входят функции по выявлению и определению уровня производимого шума и составлению протокола [Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 7 января 2002 г. - №1. - Ст. 1.].

Однако, если исходить из толкования норм регионального законодательства, то нарушение допустимого уровня шума в значительной части регионов Российской Федерации квалифицируют совершенно по иным характеристикам. Нарушение «тишины и покоя» граждан в указанный период времени, следует в большей мере квалифицировать как посягательство на общественный порядок и спокойствие, а не на установленный и охраняемый государством режим обеспечения санитарного благополучия и условий проживания граждан. Подобное толкование указанной нормы также следует из того, что протоколы о таких правонарушениях уполномочены составлять представители органов внутренних дел, а не санитарно-эпидемиологического надзора.

Итак, в случае несоблюдения собственником жилого помещения, вышеуказанных требований, а особенно, если подобными действиями собственник доставляет кому-либо дискомфорт, возможно применение установленных законом санкций. В частности, на собственника может быть подано заявление в полицию, чьи сотрудники совместно с сотрудниками Роспотребнадзора проведут замеры уровня шума, на основании результатов которых привлекут собственника жилого помещения к административной ответственности. Сумма штрафа варьируется в зависимости от региона - в Крыму за умышленное совершение действий, нарушающих тишину и покой граждан в период с 23 до 7 часов нарушителю-гражданину грозит штраф от 500 до 1000 рублей, для сравнения в Москве данная сумма будет составлять уже от одной тысячи до двух тысяч рублей для физических лиц. Для должностных и юридических лиц эти штрафы значительно выше.

Собственники жилых помещений также наделены правом видоизменения жилого помещения предусмотренным, ст. 25-29 ЖК РФ [Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019)// Собр.законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (Часть 1). Ст. 14.].

В понятие видоизменения жилого помещения входят такие термины как переустройство и перепланировка. В соответствии со статьей 25 Жилищного Кодекса РФ переустройством жилого помещения является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. В свою очередь, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство жилых помещений может затрагивать установку бытовых электроплит вместо газовых; перенос нагревательных и сантехнических приборов; прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка в свою очередь заключаться в переносе и разборке перегородок, переносе и переустройстве дверных проемов; устройстве новых и существенном переустройстве существующих кухонь, санузлов и других помещений; расширении жилой площади за счет других помещений, то есть значительном изменении его конфигурации, требующей внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

При допустимости таких значительных изменений законодатель предупредил, что перепланировка, которая может привести к ухудшению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и т.п., а также ухудшающая условия эксплуатации и проживания в квартире или доме, не допускается (ст. 25 ЖК РФ).

По общему правилу, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения должны проводиться с соблюдением норм закона и по согласованию с органом местного самоуправления после вынесения принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник помещения или управомоченное им лицо обязано подать надлежащий список документом в орган, осуществляю-

щий согласование, по месту нахождения данного жилого помещения (п. 2 ст. 26 ЖК РФ). К этим документам относят исчерпывающий список актов, подтверждающий право собственности гражданина на имущество и документы, описывающие желаемые изменения. [Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019)// Собр.законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (Часть 1). Ст. 14.].

После вынесения органом согласия на проведение таких работ собственник вправе приступать к желаемым изменениям, не забывая о нормах соблюдения тишины, санитарии, вывоза отходов и т.п. Упра-вомоченный орган также имеет право дать отказ, в случаях несоответствие проекта требованиям законодательства; непредставление заявителем необходимого перечня документов; представления документов не в надлежащий орган.

После проведения работ по переустройству или перепланировке жилого помещения в обязанности собственника также включается принятие акта приемочной комиссии, который составляется и выдается органом местного самоуправления, выдавшим согласование. После составления акта он направляется в организацию или орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.

Несанкционированное проведение переустройства или перепланировки помещения может привести собственника к негативным последствиям, повлёкшим за собой дополнительные материальные затраты в виде штрафа и обязанности вернуть помещение в исходное состояние.

Таким образом, переустройство и перепланировка жилых помещений ограничивается соединением жилых комнат или соседних квартир, заменой санитарно-технического оборудования и так далее, а без соответствующего согласования собственнику разрешается только делать косметический ремонт.

К следующим специализированным дополнительным правам на жилое помещение можно отнести возможность его использования для регистрации и ведения предпринимательской деятельности.

Но как и в практически любой области регулирования, закон предусматривает как наделения собственника правами, так и определениями их граничных пределов.

Если обратиться к ч. 2 ст. 17 Жилищного кодекса РФ, то можно определить, что «допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение» [Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019)// Собр.законодательства РФ. 03.01.2005. № 1 (Часть 1). Ст. 14.]. Аналогичное положение содержится в п. 4 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями". Однако на сегодняшний день законодательством не определен исключительный или даже конкретизированный перечень видов предпринимательской деятельности, занятие которыми допускается или не допускается в жилом помещении без перевода его в нежилое. Законнообоснованным исключением из правил могут являться адвокаты (в соответствии с п. 6, 7 ст. 21 Федерального закона от 31 мая 2002 года № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации», адвокат может использовать в профессиональной деятельности (для размещения адвокатского кабинета) жилое помещение, которое принадлежит ему или членам его семьи на праве собственности, с согласия последних, или занимаемое им по договору найма, соответственно, если не против наймодатель) и нотариусы (по аналогии), которые могут заниматься своей профессиональной деятельностью в жилых помещениях, где они зарегистрированы.

Если рассмотреть и истолковать существующие нормы, то можно прийти к выводу, что использование жилого помещения в целях предпринимательской деятельности без перевода жилого помещения в нежилое дозволяется при условии соблюдения следующих обязательных требований:

1) основания проживания индивидуального предпринимателя обусловлены законными основаниями и наличием регистрации

2) осуществление предпринимательской деятельности не должно вызывать дискомфорт, а также нарушать права и законные интересы совладельцев, граждан, как проживающих совместно с предпринимателем, так и соседей

3) жилое помещение должно быть надлежаще зарегистрировано и отвечать установленным требованиям

Таким образом, законом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое при условии соблюдения собственниками правила, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Исходя из рассмотренных данных, собственник, являясь индивидуальным предпринимателем, на совершенно законных основаниях может по своему желанию и согласию сожителей (при наличии таковых) имеет право организовать в собственной квартире без перевода ее в нежилое помещение массажный

кабинет, оказывать парикмахерские, бухгалтерские и иные услуги, при отсутствии использования оборудования, механизмов, станков и иного приборов, потребляющие большое количество электроэнергии и нарушающие допустимые нормы вибрации, создающих шум, возможность санитарного дискомфорта, угрозы или иной опасности граждан.

Следует обратить внимание, что за использование жилых помещений не по назначению, физическое лицо может быть оштрафовано на сумму с 1 тыс. до 1,5 тыс.рублей по ст.7.21 КоАП РФ («Нарушение правил пользования жилыми помещениями»). [Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 7 января 2002 г. - №1. - Ст. 1].

Как видно из вышеизложенного, право собственности на жилое помещение априори кажущиеся безграничными, по законодательству всё-таки имеют свои ограничения. Вопросы связанные с перепланировкой помещения, обязанностью его содержания, с оплатой налогов и коммунальных платежей является неотъемлемой составляющей права собственника жилого помещения и напрямую предусмотренных законодательством. Автор ни в коем случае не хотела показать, что триада правомочий собственника жилого помещения включает в себя лишь негативные стороны. Основным вопросом, рассмотренным в представленной работе являлось нахождение пределов прав собственников, обусловленное их обязательствами. И даже данный список рассмотренных вопросов не является исчерпывающим. Законодатель, создавая рассмотренные ограничения, предусматривал соблюдение прав иных граждан, проживающих по соседству или имеющих права на это же имущество, соблюдая при этом основополагающие принципы российского законодательства.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51 -ФЗ (ред. от 01.08.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)) // Консультант Плюс. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019)// Собр.законодатель-ства РФ. 03.01.2005. № 1 (Часть 1). Ст. 14.

3.Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть вторая [Электронный ресурс]: от 13.07.2015 № 214- ФЗ, №232-ФЗ (ред. от 29.09.2019) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2019)) // Консультант Плюс. - Режим доступа: http://www.consultant.ru

4.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. N 195-ФЗ (ред. от 02.08.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 7 января 2002 г. - №1. - Ст. 1.

5.Федеральный закон от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" // Собрание законодательства Российской Федерации. - 5 апреля 1999 г. - №14. - Ст. 1650

6.Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. - 28 июля 1997 г. - №30. - Ст. 3594

7. Федерального закона от 31 мая 2002 года № 63-ФЗ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации» (ред. от 03.12.2007) [Электронный ресурс]: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_36945/

8.Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 "Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями" [Электронный ресурс]: http://base.garant.ru/12144571/

9.Закон Республики Крым от 27.03.2017 № 372-3РК «Об обеспечении тишины и покоя граждан» [Электронный ресурс]: http://crimea.gov.ru/textdoc/ru/7/act/372z.pdf

КУДРЯШОВА ЮЛИЯ ПЕТРОВНА - магистрант, Севастопольский государственный университет, Россия.