CC BY
163УДК 340
Ю.П. Кудряшова
РАЗГРАНИЧЕНИЕ ПОНЯТИЙ ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ ПРЕДУСМОТРЕННОЕ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО, ВРЕМЕННОГО ПРОЖИВАНИЯ И НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ
В статье рассматривается различие между жилыми помещениями, предусмотренными для постоянного, временного проживания и нежилыми помещениями. Исходя из норм актуального законодательства описаны требования, которые необходимы для их определения. Приводятся пример современных видов помещений.
Ключевые слова: жилое помещение, нежилое помещение, апартаменты, требования к жилым помещениям
Квартирный вопрос является одним из наиболее актуальных во все времена существования человечества. Места проживания - пригодные для этого и не очень - создавались, передавались, реконструировались, но всегда были желанным объектом владения. Для лучшего урегулирования вопросов, связанных с недвижимым имуществом, а именно его приобретением, использованием и изменением, законодатель создал ряд норм, регулирующих его правовой статус и основные характеристики.
Так, в науке права появились понятия «жилое» и «нежилое» помещение, строение, квартира, комната и многие другие, список которых в теории можно назвать устоявшимся, но на практике, он все еще находится в динамике.
На сегодняшний день, в силу объективных причин встречаются ситуации, в которых правовое и обывательское понятия имеют значимые различия, что может привести одну из сторон как минимум в замешательство. В довесок к этому недоработанность или социальная неактуальность норм законодательства создает подводные камни в имущественных и обязательственных правоотношениях.
Рассматривая изучаемую ситуацию в разных аспектах, следует все же начать с основ.
Итак, законодателем в части 2 статьи 15 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) указано понятие жилого помещения, а именно «изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства». ["Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019, с изм. от 10.07.2018)]. При этом в части 1 той же статьи указывается, что объектами жилищных прав являются жилые помещения - исчерпывающий список. В дополнение к вышеизложенному понятию можно добавить положения Гражданского Кодекса РФ (далее ГК РФ), а именно п. 2 ст. 288 ГК РФ, указывающие на то, что жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан (данные положения также дублируются в ст. 17 ЖК РФ) [Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 01.08.2019)].
Следующим пунктом законодатель закрепил исчерпывающий список видов жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома (индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании - ч. 2 ст. 16 ЖК РФ);
2) квартира, часть квартиры (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении - ч. 3 ст. 16 ЖК РФ);
3) комната (часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире - ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
Среди данного перечня необходимо выделить первостепенные требования, отсутствие хотя бы одного из которых не позволит признать помещение жилым. К таким требованиям, в частности, относятся:
1) изолированность жилого помещения;
2) принадлежность его к недвижимому имуществу;
Кудряшова Ю.П., 2019.
3) пригодность для постоянного проживания граждан.
Под изолированностью жилого помещения следует понимать наличие отдельного входа для помещения, предназначенного для проживания и личного пользования и отсутствие необходимости прохода через иные помещения. Суть данного требования проявляется наиболее часто в правоотношениях, связанных с выделом доли в праве собственности на жилое помещение. Наибольшей проблемой данного принципа является отсутствие его законодательного закрепления в ГК РФ, в ЖК РФ, а также в иных нормативных правовых актах. Данный принцип был закреплен в прежнем жилищном законодательстве, которое на данный момент утратило силу. В соответствии со ст. 52 Жилищного кодекса РСФСР предметом договора найма могло быть только изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат либо квартиры. Эта же статья регулировала отсутствие возможности быть отдельным предметом договора найма комнаты или части комнаты, связанных с другой комнатой общим входом, подсобным помещением. [Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 / Ведомости ВС РСФСР № 26. Документ утратил силу].
В свою очередь, такое требование как признак пригодности для постоянного проживания граждан необходимо рассматривать как первостепенное назначение жилого помещения, предусматривающей соблюдение установленных санитарных, технических, пожарных правил и норм. В соответствии с ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» существуют определённые требования, соответствующие санитарным нормам и применяемые к жилым помещениям с целью обеспечения безвредных и безопасных условий проживания в помещении, независимо от его срока. Данные требования относятся к площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений. [«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» ФЗ от 30.03. 1999. №2 52 — ФЗ // Российская газета. №2 64-65. 06.04.1999 (с послед. изм. и доп.)]. А в соответствии с ФЗ «О пожарной безопасности», исследуемое помещение должно отвечать требованиям пожарной безопасности — специализированным условиям общественного и (или) технического характера, предусмотренным с целью обеспечить пожарную безопасность, урегулированной законодательством Российской Федерации, нормативными документами или приказами уполномоченных государственных органов [«О пожарной безопасности» ФЗ от 21.12.1994. № 69 — ФЗ // Российская газета. № 3. 05.01.1995 (с послед. изм. и доп.)]. Законодатель также определил, что использование помещений в жилых домах возможно с целью реализации отдельных видов предпринимательской деятельности, однако не допускается использование для нужд промышленного характера (ч.3 ст.288 ГК). При желании осуществления данных видов деятельности, собственнику или арендатору будет необходимо оформить перевод помещения из статуса жилого в нежилое.
Следующим условием признания помещения жилым законодатель указывает на необходимость его расположения преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.
К части требований, предъявляемых к жилому помещению, также относятся положения, регулирующие технический аспект:
• в работоспособном состоянии должны находиться несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
• жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения;
• жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение);
• инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарноэпи-демиологической безопасности;
• наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, а также пароизоляцию;
• наличие лифта, расположенного в многоквартирном доме, имеющем более пяти этажей (за исключением мансардного этажа) с целью осуществления беспрепятственного доступ к жилому помещению.
• объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме
прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
• не допускается размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах - отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
• в комнатах и кухнях жилого помещения должны быть в наличии источники естественного освещения, в соответствии с соотношением площади световых проемов к площади пола комнат и кухни с учетом светотехнических требований и другие. [«Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» Постановление Правительства РФ от 28.01.2006. № 47 // Российская газета. № 28. 10.02.2006]
Положениями Жилищного Кодекса РФ наравне с жилыми помещениями, предназначенными для постоянного проживания, предусмотрен перечень жилых помещений, предусмотренных для временного проживания. В этот перечень входят жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан, служебные жилые помещения, общежития, жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей и другие (ст. 92 ЖК РФ)
Например, термин общежития включает в себя определенные правовые характеристики как специализированного жилого помещения, имеющего предназначение лишь для непродолжительного проживания лиц (ст.ст. 99, 100 ЖК РФ). Назначение общежития заключается во временном проживании в нем студентов, учащихся, рабочих, служащих, а также других граждан, к которым также относятся военнослужащие в период службы, работы или учебы, т.е. это место жительства, не предназначено для постоянного проживания.
Одним из аргументов в пользу того, что специализированные жилые помещения должны иметь признаки помещений, предназначенных для постоянного проживания является то обстоятельство, что так называемая «временность» проживания в жилых помещениях специализированного жилищного фонда обусловлена именно спецификой условий и основаниями предоставления специализированных жилых помещений определенным категориям лиц, а не требованиями, установленными санитарными, пожарными, эпидемиологическими, техническими и иными нормами к самим жилым помещениям. То есть, по мнению законодателя, данные жилые помещения полностью отвечают требованиями, предусмотренными для жилища, за исключением особенности его владения и назначения.
Последним нерассмотренным вопросом остается правовое положение такого объекта недвижимости как апартаменты.
Исходя из существующих норм, урегулированных законодательством, термин «апартаменты» трактуется довольно абстрактно. До апреля 2011-го года действовал приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г. "Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения" (ныне утративший силу), согласно которому понятие апартаментов подразумевало номер высшей категории площадью не менее 40 кв. м. с двумя и более жилыми комнатами, оборудованные сантехническим и кухонным оборудованием.
В январе 2011 -го года был создан приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35 " Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи" (вступивший в силу 15 апреля 2011 г.). Нововведения привели к тому, что апартаменты не могут рассматриваться как отдельный вид недвижимого имущества. Теперь данный термин подразумевает, что апартаменты являются одной из высших категорий номеров, расположенных в предусмотренных для этого строениях. К последним можно отнести гостиницы, отели, дома отдыха, хостелы, мотели, санатории и прочие объекты. Другими словами, апартамент — это комфортабельный номер в строениях, предусматривающих возможность временного размещения и проживания, оборудованный мебелью и инвентарем соответствующего класса.
Первостепенным признаком, отличающим апартаменты от квартир в их привычном понимании, является их юридический статус. Выше уже обозначалось, что ЖК РФ к жилым помещениям относятся следующие объекты: жилой дом, квартиру или комнату.
Безапелляционной характеристикой любого вида жилья является его функциональное назначение. Согласно законам и нормативно-правовым актам Российской Федерации жилым является изолированное помещение, которое подходит для постоянного проживания граждан и соответствует установленным са-нитарно-техническим, эпидемиологическим и иным нормам, и специальным требованиям законодательства.
Как следствие, апартаменты — это нежилые помещения (юридический аспект), с созданными в них условиями для проживания (практический аспект). Исходя из нормативно-правовых актов, к ним относятся гостиничные номера - коммерческие объекты, с возможностью проживания в них. Гостиницы (и их части - апартаменты), санатории, пансионаты, отели и прочие недвижимые объекты, предусматривающие
возможность размещения граждан все-таки в своей основе имеют отличное функциональное назначение от жилых помещений - они используются для временного пребывания граждан. Но в то же время, сами нормы и требования, применяемые к апартаментам, предусматривающие возможность их функционирования, с большим трудом можно назвать менее жесткими, нежели нормы и требования, регулирующие признание помещения жилым.
Таким образом, с правовой точки зрения апартаменты все еще признаются нежилыми помещениями, даже несмотря на тот факт, что при возведении объекта застройщик будет соблюдать все необходимые технические, противопожарные и санитарные нормы.
Для примера, некоторые страны в своем законодательстве уже признали апартаменты жилыми помещениями. Согласно законодательству отдельных государств и их юридическим определениям, апартаментами могут быть как жилые, так и нежилые помещения, в зависимости от их использования и назначения. То есть, законодательство этих государств предусматривает возможность прописки в таких апартаментах, в отличии от российского, что значительно уменьшает интерес граждан к апартаментам, особенно в тех случаях когда они приобретали их в качестве основного жилья.
Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации уже был подготовлен законопроект, который приравнивал апартаменты в зданиях многофункционального назначения к обычным квартирам, считающимся жилыми помещениями. Принятие данного законопроекта позволило бы решить немало вопросов, которые были подняты выше. Но пока что никаких изменений внесено не было.
Однако же, стоит также вспомнить о понятие нежилого помещения. Ни в Гражданском или Жилищном кодексе ни, в частности, в статьях Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (данный документ утратит силу с 1 января 2019 года), ни в нормативно-правовых актах, утративших силу на момент написания работы, не было дано четкого понятия нежилого помещения и его определенных признаков. В теории права можно найти требования к нежилому помещению, дублирующие требования и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом. Границами (контурами) его определения выступают стены, потолочная поверхность и пол. Обязательно наличие входа. Кроме этого, нежилое помещение должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер или привязку к земельному участку. Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях. Главным прописанным отличием нежилого помещения от жилого является условие, связанное с отсутствием предназначения для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей. Например, нежилыми помещениями в многоквартирных домах являются обычно кафе, магазины, офисы и другие объекты, отвечающие данному статусу. Не следует забывать о том, что у таких помещений имеются владельцы и на них в обязательном порядке оформляется свидетельство о праве собственности.
Обратимся к Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 13.07.2019) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов". В данном постановлении есть прямое указание на характеристику нежилого помещения. Оно говорит, что подобным считается помещение в многоквартирном доме, на что есть указание в проектной или технической документации на многоквартирный дом (подобные данные могут также содержаться в электронном паспорте многоквартирного дома). Данное помещение не характеризуется как жилое и не входит в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме независимо от наличия отдельного входа или подключения (технологического присоединения) к внешним сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе встроенные и пристроенные помещения. Помимо этого, к нежилым помещениям приравниваются специализированные части многоквартирных домов, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места, подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией) (абз. 11 п. 2 Постановления).
Непростительным было бы не отметить то, что данный нормативно-правовой акт, несмотря на свою относительно узкую направленность, позволяет «расставить точки и» во многих вопросах, связанных с разграничением жилого и нежилого помещения.
Из вышеизложенного можно сделать вывод, что нежилые помещения - это объекты различного назначения. Выделение отдельных типов помещений для создания норморегулирующей классификации ограничивает осуществление реализации прав на помещение, а также влияет на его гражданско-правовой оборот. Среди таких помещений принято выделять следующие виды:
•помещения в образовательных заведений: детсады, вузы, школы;
•помещения, необходимые для системы здравоохранения: специализированные помещения поликлиник, больниц, станций скорой помощи, медицинских пунктов;
•помещения, предназначенные для нужд производственного характера: топливной, нефтехимической, химической промышленности, электроэнергетики и др.
•помещения, помогающие обеспечить объекты общественного питания и торговли: площади торговых точек и строений различного назначения (продовольственных, продуктовых), имущественных комплексов, которые производят и реализуют продуктовые изделия, ресторанов, столовых, кафе;
•административно-управленческие объекты (офисы);
•помещения, для сферы коммунально-бытового обслуживания: площади ателье, ремонтных мастерских, химчисток, диспетчерских пунктов, предприятий ритуальных услуг;
•помещения, предназначенные для отдыха и развлечений: залы кинотеатров, ночных клубов;
•городского коммунального хозяйства: изолированные объекты тепло-, газо-, водо- и электроснабжения.
•иная недвижимость.
Как видно из вышеизложенного материала, значительные пробелы в законодательстве, затрудняют четкое разграничение объектов недвижимости и помещений, которых можно отнести к жилым или не жилым помещениям. Существующее законодательство до сих пор имеет недоработки, приводящие к недопониманию сторон или осложнению их правоотношений. Актуальность законодательства - один из его основополагающих факторов, способствующий его рациональному и регулятивному использованию.
На наш взгляд некоторые положения, касающиеся отдельных видов и понятий жилых или же нежилых помещений имеют излишне размытый характер и требуют конкретизации, которая будет способствовать более логичному и объективному их определению. Например, корректировка такого понятия как апартаменты, которые, как нам видится, по своим характеристикам все-таки имеют полное основание считаться жилым помещением, даже с учетом непостоянности проживания в них, могла бы иметь немалое значение. Ведь это способствует не только улучшению регулирования в национальном, но и международном законодательстве. Активная социализация и легкость современного правообращения лежит в основе рыночных отношений, которые «спотыкаются» о разницу в законодательствах. Гармонизация понятий в сфере жилых и нежилых помещений, их модернизация и рационализация - еще один важный шаг для развития и совершенствования российского законодательства.
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 01.08.2019)
2.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 26.07.2019, с изм. от 10.07.2018)
3.«О пожарной безопасности» ФЗ от 21.12.1994. № 69 — ФЗ // Российская газета. № 3. 05.01.1995 (с послед. изм. и доп.)
4.«О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» ФЗ от 30.03. 1999. № 52 — ФЗ // Российская газета. № 64-65. 06.04.1999 (с послед. изм. и доп.)
5. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
6.Постановление Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 13.07.2019) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"
7.Постановление Правительства РФ от 28.01.2006. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Российская газета. № 28. 10.02.2006
8. "Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы, пляжи" приказ Министерства спорта и туризма РФ № 35
9.Жилищный кодекс РСФСР от 24.06.1983 / Ведомости ВС РСФСР № 26. Документ утратил силу
10. "Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения" Приказ Ростуризма № 86 от 21.07.2005 г. (ныне утративший силу)
КУДРЯШОВА ЮЛИЯ ПЕТРОВНА - магистрант, Севастопольский государственный университет, Россия.
