CC BY
341
Бизнес в законе.
Экономико-юридический журнал
5'2016
11.4. ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Исмаилов Сабухи Нариман оглы, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин юридического факультета Место учебы: Российский государственный социальный университет
Аннотация: В статье анализируются нормативно правовые акты: защищающие право собственности и иные вещные права, защита и восстановление различных правомочий собственника или лица, не являющегося собственником. В целях разрешения определенных проблемных ситуаций, в сфере защиты права собственности на жилые помещения, автором данной статьи, предлагаются определенные решения и нововведения. Ключевые слова: право собственности, жилое помещение, право собственности на жилое помещение, недвижимость, признаки недвижимости.
THE LIVING AREA AS AN OBJECT OF OWNERSHIP
Ismailov Sabuhi N., Graduate of civil-legal disciplines branch Law faculty
Study place: Russian State Social University
Annotation: The article analyzes the normative legal acts: protecting property rights and other property rights, protection and restoration of the different powers of the owner or person who is not an owner. In order to solve specific problematic situations in the field of protection of property rights to residential premises. The author of this article offered a specific solution and innovations.
Keywords: rights of ownership, property, real estate signs, real estate.
Принятый в 2004 г. и действующий в настоящее время Жилищный кодекс Российской Федерации состоит из 14 глав и 165 статей, и регулирует институт права собственности граждан на жилое помещение, правоприменение которого связано с большим количеством судебных споров. Но чтобы разобраться в них, необходимо ознакомится с сущностью и содержанием самого института права собственности на жилое помещение.
В содержании права собственности следует выделить:
1) правомочия на собственные действия, то есть возможность собственника действовать в отношении принадлежащего ему имущества самостоятельно и независимо;
2) юридически обусловленную возможность устранения любых попыток воздействия на имущество со стороны третьих лиц (правомочие на защиту);
3)ответственность, то есть обязанность несения бремени содержания, принадлежащего собственнику имущества.
Как считает Е.А. Суханов, одним из характеризующих правомочий собственника в российском гражданском праве, является возможность осуществлять их по своему усмотрению, не выходя за рамки закона. «В этом-то и состоит существо юридической власти собственника над вещью» [1].
Одним из устоявшихся определений права собственности как субъективного права, является такое выражение как: «Право собственности - это право владения, пользования и распоряжения вещью», из чего следует, что, владение, пользование и распоряжение - это правомочия собственника, которые и являются основой права собственности.
Основанием для утверждения о большей сфере правомочий собственника в наше время является следующая формулировка: п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в соответствии с которым собственник вправе совершать любые действия, не противоречащие закону, в отношении принадлежащего ему имущества. Это означает, что собственник, вдобавок, владению, пользованию и распоряжению, обладает и иными правами. Тем не менее, как указывалось в литературе, такой вывод не полностью соответствует смыслу закона, поскольку в п. 2 ст. 209 ГК РФ речь идет:
а) о конкретизации правомочий собственника;
б) о способах их реализации, но не о выделении каких-либо новых правомочий, не входящих в триаду.
Теперь перейдем непосредственно к анализу содержания права собственности на такой объект, как жилые помещения, отличие которого влияет на объем и порядок осуществления права собственности, в дополнение все элементы данного права обладают свойственными особенностями. То есть, если человек владеет жилым помещением, это означает что он независимо от времени может осуществлять фактическое господство над ним, но одновременно с этим это не означает что он должен обязательно владеть данным объектом, учитывая то, что в наше время во владении жилыми помещениями, которые находятся в собственности, гражданин не ограничен. При не определенности о том является ли помещение жилым или нет, одним из главных факторов является, сможет ли гражданин (владелец) пользоваться данным помещением. Так же нужно отметить, что в основном для того что бы пользоваться помещением, необходимо наличие владения, но не обязательно права собственности. Пользование расходится от владения лишь в тех случаях, когда пользователю предоставляется вещь, находящаяся во владении наймодателя (ст. 606 ГК РФ). Владелец не обязательно пользуется вещью, нет, он имеет на это право, он имеет право на фактическую возможность, после чего у него возникнет право на владение.
Из всего выше сказанного напрашивается закономерный вывод, что пользование вещью и владение вещью - тождественны, то есть не разделимы. Право владения означает, что за ним стоит правовое основание, следовательно, правовая охрана владения и возможности его защиты. Вопросы насчет права пользования разрешаются исходя из характера юридического обоснования, лежащего в основе права владения. Таким образом, право владения, которое принадлежит собственнику или нанимателю жилого помещения, тесно соприкасается с правом пользования данным помещением, а право владения, которое принадлежит залогодержателю, существует при отсутствии у данного субъекта права пользования.
Жилое помещение собственник может передать во владение другому лицу по договору найма, безвозмездного пользования имуществом без передачи права собственности, с сохранением этого права в полном объеме за собственником, включая и правомочие владения, и с возникновением этого права у титульного владельца [5, с. 9-17; 13].
Исмаилов С. Н.о.
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
Обратимся к иному правомочию собственника - праву пользования - одно из лучших определений, по нашему мнению, дал М.М. Агарков: «Пользованием является употребление вещи для достижения тех или иных целей, в частности, для удовлетворения каких-либо потребностей, а также для извлечения доходов». Пользование подразумевает под собой непосредственное использование объектов присвоения в соответствии с их назначением в качестве средств производства или предметов потребления, извлечение из них полезных свойств. Но если говорить о жилом помещении, правильнее будет говорить не только о применении вещи, но и о применении ее в соответствии с ее назначением, для проживания, отчуждения, в том числе проживания и отчуждения в жилом помещении определенной категории лиц [6; 9]. Помимо всего этого, каждый пользователь обязан соблюдать определенные требования, такие как: строительные, противопожарные, санитарно-гигиенические, требования к содержанию жилого помещения под угрозой применения к нему санкций со стороны уполномоченных на то органов.
Через действия и бездействия выражается пользование. Законом не предусмотрено, чтобы собственник обязательно пользовался своим имуществом, но тем не менее есть такие случаи в которых не прямо а косвенно есть указания к пользованию имуществом (ст. 426 ГК РФ), в том числе и жилым помещением.
Одним из самых важных правомочий собственника является такое непосредственное его право, как распоряжение, под которым надо понимать, тот факт, что собственник может совершать определенные действия над своей вещью, которые могут повлечь за собой существенные изменения самой вещи (вплоть до перехода ее в иное состояние) или ее правовой принадлежности, а также предполагающих возможность такой перемены. Такими действиями могут быть: отчуждение вещи, отказ от нее, залог, переработка, уничтожение, изменение правового статуса [10, 11] (перевод жилого помещения в нежилое).
Разберем такие понятия как, распоряжение и пользование, которые связаны между собой. При осуществлении собственником таких своих прав, как распоряжение и пользование, не имеет большого значения, где заканчивается распоряжение и начинается пользование, но если собственник передает вещь или имущество другому лицу, то необходимо четко выяснить и расположить границы между двумя этими рассматриваемыми понятиями. Право распоряжения более специфичный элемент права собственности, поэтому оно зачастую редко осуществляется лицами, которые не являются собственниками вещи. Для удовлетворения собственником своих потребностей служит право распоряжения. Таким образом, собственник жилого помещения может сдавать его в наем, аренду, отдавать в залог, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если, конечно же, при этом не нарушает правовые нормы, права и свободы граждан, а также общественные интересы.
Следует отметить, что ст. 288 ГК РФ закрепляя институт права собственности и раскрывая его через правомочия владения, пользования и распоряжения, указывает на то, что данное право может применяться лишь при соответствующем назначении вещи, на которую распространятся данные правомочия. В связи с этим, можно сказать, что законодательство ограничивает права собственника на жилое помещение такими категориями, как назначение жилого помещения и пределы его использования [4, с. 142; 15].
Вопрос, касающийся категории назначения жилого помещения, обозначается в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых прямо указывается на то, что помещение должно быть предназначено для проживания граждан. Что же касается такой категории, как «пределы использования» жилого помещения, то она не получила должного закрепления в действующем законодательстве.
Чтобы разобраться в сущности данной категории, необходимо обратится к ст. 10 ГК РФ, которая закрепляет институт «пределов осуществления гражданских прав». Согласно данной статье, под пределами гражданских прав подразумевается ограничение действия физических и юридических лиц, в частности не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
Отметим, что категория «пределы осуществления субъективного права» выступала предметом исследования многих известных ученых и современных юристов, отечественных и зарубежных правоведов. В соответствие с проведенными исследованиями в юридической литературе высказывается мысль, что пределы осуществления субъективных гражданских прав - это не что иное, как установленные законом пределы (границы) деятельности физических и юридических лиц по реализации своих прав, где основным критерием определения пределов выступают правовые или законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав [1].
Из вышесказанного напрашивается вывод, что пределами использования в нашем случае жилого помещения выступают запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением, которые прямо предусматриваются жилищным законодательством. И мало того, данные запреты должны распространять свое действие не только на правомочие пользования, но и на все право собственности. В данном случае, можно говорить о трактовании категории «пределы использования» в широком смысле, которое вытекает из правовых норм жилищного законодательства, которые закрепляют права и обязанности собственника жилого помещения, порядок осуществления перепланировки и переоборудования жилого помещения, перевод жилого помещения в нежилое и многое другое.
Собственник жилья, осуществляя свои правомочия, не вправе нарушать или каким-либо иным образом ущемлять права и законные интересы других лиц. Если собственник жилого помещения нарушает права и законные интересы других лиц, то на его правомочия владения, пользования и распоряжения суд может наложить временные ограничения. Однако, несмотря на наложенные судом ограничения, собственник по-прежнему обладает правом владения и пользования жилым помещением. Так, например, в случае ареста жилого помещения, собственник временно лишается только права распоряжения своим имуществом, которое в дальнейшем может быть восстановлено тем же судом, которое вынес первоначальное решение об аресте жилья. Однако собственник может быть лишен и других правомочий, если суд лишит его собственности.
Таким образом, право собственности как субъективное право включает в себя права владения, пользования и распоряжения, охватывающие несколько вариантов юридических действий, ошибочно отождествляемых некоторыми учеными с самостоятельными правомочиями.
Бизнес в законе.
Экономико-юридический журнал
5'2016
Статья 15 Жилищного кодекса РФ называет жилые помещения в качестве единственного объекта жилищных прав. В части 2 ст. 15 ЖК РФ дается понятие жилого помещения «...как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан».
Такое определение жилого помещения отличается от понятия жилого помещения как объекта права собственности, закрепленного Гражданским кодексом (п. 2 ст. 288), как помещения пригодного для проживания граждан. Известно, что есть существенное различие между помещениями, которые предназначены для постоянного проживания граждан, к которым относятся жилые дома, квартиры, дома престарелых, и помещениями, предназначенными для временного проживания граждан, каковыми являются гостиницы, дома отдыха, кемпинги, садовые дома. Ужесточение требований к функциональному назначению жилого помещения (только постоянное проживание) необходимо приветствовать. Такое широкое закрепление в ГК РФ понятия жилого помещения, как пригодного для проживания граждан, не было поддержано в юридической литературе. Следует согласиться с весьма справедливым суждением В.Н. Литовкина, что «.понятие жилого помещения как объекта права собственности в Гражданском кодексе РФ следует понимать в узком смысле этого слова - как места жительства».
В ст. 15 ЖК РФ законодатель дополняет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. При этом не указывает на неразрывную связь с землей. И только в ст. 130 ГК РФ говорит о том, что к недвижимым вещам относится то, что прочно связано с землей. На мой взгляд, это не совсем правильно и именно ст. 15 ЖК РФ необходимо дополнить тем, что жилое помещение должно быть неразрывно связано с землей. В противном случае можно будет говорить о том, что строительные домики, предназначенные для временного проживания рабочих, будут признаваться жилыми помещениями, потому что они могут быть фактически использованы для целей постоянного проживания.
Одним из объектов права собственности на жилое помещение является квартира (ее часть, изолированная комната). Собственник указанного имущества обязан соблюдать жилищное законодательство, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, не нарушать прав и законных интересов, проживающих в таком помещении граждан, соседей, не нарушать нормы и правила его эксплуатации.
В то же время понятие «квартира» как объекта права, законодательно не определено ни в Гражданском, ни в Жилищном Кодексе. В ГК РФ в ст. 289 говорится о квартире как об объекте собственности, не раскрывая ее сущность: «.собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома».
В юридической литературе подчеркивается, что, так как квартира является самостоятельной частью многоквартирного жилого дома, она выступает в гражданском обороте в качестве отдельной вещи, а не как часть дома.
Собственник жилого помещения помимо права собственности на жилое помещение обладает и правом собственности на долю в общем имуществе многоквартирного дома. Размер доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется пропорционально об-
щей площади принадлежащего собственнику помещения (ст. 37 ЖК РФ) [2]. При переходе права собственности на жилое помещение указанная доля переходит к новому собственнику в том размере, которая принадлежит предыдущему собственнику. Также собственник несет бремя содержания жилого помещения и доли в общем имуществе многоквартирного дома, т. е обязан ежемесячно вносить плату за жилое помещение, плату за ремонт и содержания общего имущества многоквартирного дома.
Вторым объектом права собственности на жилое помещение является жилой дом (его часть, изолированная комната). В данных правоотношениях при переходе права собственности на жилой дом, за таким помещением следует расположенный за ним и неразрывно связанный с ним земельный участок. Кроме этого в соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник, чья недвижимость расположена на земельном участке, принадлежащих другому лицу, вправе пользоваться земельным участком, на котором расположена принадлежащая ему недвижимость. При переходе права собственности на недвижимость, расположенную на чужом участке, к другому лицу, новый собственник недвижимости приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник жилого помещения. Данное обстоятельство согласно п.2 ст. 271 ГК РФ не будет являться основанием для прекращения или изменения права пользования земельным участком того собственника, чья недвижимость - жилой дом расположен на нем. При переходе права собственности на жилой дом, принадлежащий собственнику земельного участок, занятый недвижимостью и необходимый для его использования.
Таким образом, при переходе права собственности на жилой дом, его часть, изолированную комнату в нем к новому собственнику переходят права собственника (владение, пользование, распоряжение) и соответствующие право на часть земельного участка, расположенного под жилым домом.
Следующим объектом права собственности на жилое помещение является изолированная комната - в квартире, в том числе коммунальной, жилом доме. В Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» [3]. В соответствии с указанным законом гражданин, проживающий в коммунальной квартире, было предоставлено право при освобождении соседних комнат, приобрести в собственность по договору купли-продажи освободившуюся недвижимость -комнату. Окончательный правовой режим комнаты был закреплен в части 2 ГК РФ, в соответствии с которой комната стала считаться самостоятельным объектом гражданского оборота жилых помещений [7].
Второй и третий элементы, входящие в состав системы вещных прав на квартиры, объединяются их общей принадлежностью к иным вещным правам граждан на жилые помещения [8]. Экономический смысл данной категории прав заключается в возможности пользоваться квартирой, использовать его непосредственно для проживания. По мнению автора, поскольку осуществление права пользования квартирой происходит путем проживания в нем, не следует вводить дополнительных понятий, в том числе права проживания.
На основании изложенного следует сделать вывод, что жилые помещения являются недвижимым имуществом и выступают в виде - квартиры и ее части, жилого дома и его части, изолированной комнаты в квартире, жилом доме. Жилое помещение может выступать объектом гражданско-правовых
Исмаилов С. Н.о.
ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ КАК ОБЪЕКТ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
сделок - купли продажи, аренды, дарения, завещания, наследования, мена, залог и др. [13; 14].
Список литературы:
1. Гражданское право. Т. 2. Полутом 1 / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2009. С. 528.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188 -ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1, С.37.
3. Закон РФ от 24.12.1992 № 4218 - 1 «Об основах федеральной жилищной политики»//ВСНД и ВС РФ. 1993. № 3, Ст.99.(утратил юридическую силу)
4. Литовкин В.Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный). М.: Юристь, 2010.
5. Ситдикова Л.Б. Жилое помещение как особый объект гражданско-правовой сделки // Российская юстиция. 2016. № 8. С. 9-11.
6. Ситдикова Л.Б. Шикина С.Н. Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2013. № 3. С. 33-36;
7. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус. 2013. № 5. С.15-17.
8. Ситдикова Л.Б. Некоторые проблемы охраны и защиты имущественных интересов несовершеннолетних собственников и сособ-ственников жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2012. № 6. С. 40-42.
9. Ситдикова Л.Б., Шиловская А.Л. Исполнение решений суда по определению порядка осуществления родительских прав родителем, проживающим отдельно // Семейное и жилищное право. 2011. № 3. С. 19-23.
10. Шиловская А.Л. Правовой статус апартаментов // Правовые вопросы недвижимости. 2015. № 2. С. 36-39;
11. Шиловская А.Л. К вопросу об отнесении понятия «апартаменты» к жилым и нежилым помещениям // Актуальные проблемы российского законодательства. 2015. № 10. С. 128-139.
12. Шевченко Л.И. О механизме договорного регулирования имущественных отношений // Коммерческое право. Научно-практический журнал. 2010. № 2(7). С. 13-24.
13. Шевченко Л.И. Спорные вопросы совершения условных сделок в предпринимательской деятельности и судебно-арбитражной практике // Закон. 2009. № 7. С. 205-214.
14. Шевченко Л.И. Об экономической и социальной ценности гражданско-правового договора в условиях рыночной экономики. // В Сборник Цивилистические исследования сборник научных трудов памяти профессора И.В. Федорова. Томский государственный университет. Москва, 2004. С. 111-123.
15. Шиловская А.Л., Коновалов Н.М. Строительное и жилищное право. Учебное пособие. М. 2010. Московская государственная академия коммунального хозяйства и строительства. 469 с.
