CC BY
123
3.23. ОГРАНИЧЕНИЯ ПРАВА НА ЖИЛИЩЕ ПРИ ПЕРЕВОДЕ ПОМЕЩЕНИЯ ИЗ ЖИЛОГО В НЕЖИЛОЕ
Крылов Павел Владимирович, аспирант. Место учебы: кафедра гражданского права и процесса, Волгоградский государственный университет. E-mail: fish-er_2005@mail.ru
Аннотация: В настоящей статье рассматриваются ограничения права на жилище при переводе помещений как жилых, так и нежилых в разряд нежилых или, соответственно жилых. В публикации достаточно подробно освещены и проанализированы предусмотренные действующим законодательством Российской Федерации условия, основания и порядок проведения процедуры перевода помещения, а также указаны случаи отказа такого перевода.
Ключевые слова: собственник, жилое помещение, право собственности, градостроительная деятельность, многоквартирный дом, ограничение права.
THE RIGHTS LIMITATION TO LIVING QUARTERS WHEN TRANSFERRING THE HOUSING INTO THE PREMISES
Krylov Pavel Vladimirovich, рostgraduate student. Place of study: Chair of the Civil Law and Lawsuit, Volgograd state University. E-mail: fisher_2005@mail.ru
Annotation: in this article the rights restrictions to housing are considered when somebody transfers both housing and premises into the category of premises or accordingly premises into the category of housing. In this publication the conditions which are provided for the operating legislation of the Russian Federation are covered and sufficiently in detail analised, foundation and the order of the procedure when transferring housing and the cases of the refusal of such transferring are pointed out too.
Keywords: owner, housing, the right to property, city
— building activity, tenement, block of flat, the rights limitation.
Жилые помещения не всегда приобретают соответствующий статус непосредственно после возведения того здания или сооружения, в котором они находятся. Конечно, значительная часть жилого фонда изначально была предназначена именно для удовлетворения потребности населения в жилье. Однако даже и в отношении этих помещений признанию их жилыми предшествует проверка состояния соответствующего помещения и оценка пригодности его для постоянного проживания граждан. Напомним, что, в соответствии со статьей 15 действующего ЖК РФ, «жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». В той же статье 15 Жилищного Кодекса устанавливается, что «порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами».
Кроме того, в соответствии с частью 4 статьи 15 ЖК РФ, жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке,
которые установлены Правительством Российской Федерации.
Жилое помещение может перестать удовлетворять установленным требованиям в силу различных причин как естественного, так и искусственного, (точнее, антропогенного), характера. В отношении таких жилых помещений принимается решение о переводе их в разряд нежилых.
Значительная часть возводимых в РФ зданий и сооружений предназначена именно для использования в целях, не связанных с проживанием в них граждан. Соответственно, при их возведении и строительстве применяются иные стандарты и выполняются иные требования, нежели те, которые установлены ЖК и иными актами жилищного законодательства для жилых помещений.
Однако, как жилые, так и нежилые помещения при определенных условиях могут быть переведены в разряд нежилых или, соответственно, жилых. При этом действующее законодательство РФ устанавливает условия, основания и порядок осуществления такого перевода. Этим вопросам посвящена, в частности, глава 3 действующего ЖК РФ. Она включает в себя всего три статьи (22-24), которые посвящены, соответственно, определению условий, порядка перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также оснований для отказа в таком переводе.
Условия перевода жилых помещений в нежилые, а также нежилых помещений в жилые, предусмотренные статьей 22 ЖК РФ, - это, по своей природе, ограничения права собственности, поскольку именно собственник, как будет показано ниже, является инициатором осуществления соответствующего перевода, кроме тех случаев, когда речь идет об изъятии помещения у собственника и о переоборудовании его для использования в иных целях. Однако, нормы главы 3 ЖК РФ, по отношению к остальным нормам Кодекса, касающимся ограничений права собственности, выступают в качестве lex specialis (специального закона), именно в связи с тем, что они определяют условия, основания и порядок проведения особой процедуры, предусмотренной действующим жилищным законодательством РФ.
В соответствии со статьей 22 ЖК РФ, «перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности». Как отмечает, комментируя указанное законоположение, А.Н. Гуев, «применяя правила ч. 1 ст. 22, нужно учесть, что перевод жилого помещения в нежилое и обратно допускается только в той мере, в какой соблюдены:
1. Требования, предусмотренные в нормах самого ЖК.
В частности, необходимо соблюсти требования:
а) ст. 23 ЖК о порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение (и нежилого в жилое);
б) ст. 24 ЖК (о том, чтобы отсутствовали основания для отказа в таком переводе);
2. Положения законодательства о градостроительной деятельности.
В частности, перевод жилого помещения в нежилое (или нежилого в жилое) должен осуществляться с учетом следующих норм Градостроительного Кодекса:
а) ст. 48 (она посвящена необходимости иметь проектную документацию (в виде карт, схем и т.п.), допускающую такой перевод с точки зрения архитектурных,
2'2010
Пробелы в российском законодательстве
функционально-технологических, конструктивных, инженерно-технических требований);
б) ст. 49-50 (о необходимости заключений государственной и (или) негосударственной экспертизы для осуществления перевода);
в) ст. 51, 55 (о наличии соответствующих разрешений);
г) ст. 53-54 (о контроле и надзоре за порядком осуществления перевода жилого помещения в нежилое (или нежилого помещения в жилое)»1.
«Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц»2.
Процитированный несколько выше А.Н. Гуев, в отношении части 2 статьи 22 ЖК РФ отмечает, что условия, предусмотренные данной правовой нормой, изложены исчерпывающим образом. Это означает, что в законах субъектов РФ недопустимо устанавливать дополнительные условия, запрещающие перевод жилых помещений в нежилые3.
Согласно части 3 статьи 22 ЖК РФ, «перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми».
Наконец, часть 4 той же статьи действующего Жилищного кодекса РФ устанавливает, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Часть 2 комментируемой статьи ЖК РФ содержит правило, во многом схожее с вышеприведенным. Установленный им запрет развивает положение статьи 15 ЖК РФ, в соответствии с которым «жилым помещением признается изолированное, [курсив мой. - Авт.], помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». В самом деле, если говорить о части 2 статьи
22 ЖК РФ, то предусмотренный ею запрет распространяется именно на случаи, когда собственник продолжает использовать нежилое помещение для проживания, либо же в разряд нежилых помещений переводится лишь часть жилого помещения. И в том, и в другом случае нарушается правовая норма, содержащая легальное определение жилого помещения. В первом случае, речь идет о проживании в помещении, непригодном для этой цели, а во втором жилое поме-
1 Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. - М.: Дело, 2005. С. 82.
2 Там же. С. 84.
3 Там же. С 88.
щение теряет необходимый для признания его таковым признак изолированности, причем, как следует из содержания части 2 статьи 22 ЖК, безвозвратно.
Эта же правовая норма воспрещает перевод жилых помещений в нежилые, если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами каких либо лиц.
Что же касается части 3 статьи 22 ЖК РФ, то предусмотренное ею ограничение установлено в интересах лиц, проживающих в жилых помещениях, соседних по отношению к тому, которое его собственник намерен перевести в разряд нежилых. Справедливость установления подобного ограничения не вызывает сомнений. В зависимости от целей, в которых, в отсутствие этого ограничения, могло бы использоваться нежилое помещение, негативные последствия такого соседства для вблизи расположенных жилых помещений могли бы быть самыми различными (сброс сточных вод, отходов производства и т.д.), во избежание чего отечественный законодатель и установил рассматриваемый нами запрет.
В известной мере, запрет на размещение в жилых домах промышленных производств можно трактовать, как конкретизацию именно данного правила. Напомним, что выше нами был сделан вывод о недопустимости размещения промышленного производства в квартире или ином помещении многоквартирного дома после перевода этого помещения в нежилое. Жилой дом в целом остается при этом жилым, и поэтому факт перевода в разряд нежилых одного или нескольких помещений в нем, на наш взгляд, значения не имеет. Размещение промышленных производств в таких многоквартирных домах все равно противоречит нормам Гражданского и Жилищного кодексов РФ.
Статья 23 ЖК РФ посвящена основаниям и порядку перевода жилых помещений в нежилые, а также нежилых помещений - в жилые. Собственно, ограничения субъективных гражданских прав при переводе помещения из жилого в нежилое и наоборот, содержатся, в определенной мере, лишь в частях 6, 7, и 8 данной статьи ЖК РФ, касающихся порядка действий управомоченных лиц в случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилых или, соответственно, нежилых помещений.
Завершение указанных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений (далее - акт приемочной комиссии). Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение такого переустройства и (или) перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения4.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах».
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое, либо, соответственно, нежилого помещения в жилое до-
4 См.: Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ. -М., 2005. С. 42.
пускается, в соответствии с действующим ЖК РФ, лишь в следующих случаях:
1) непредставления определенных частью 2 статьи
23 ЖК докумен-тов;
2) представления документов в ненадлежащий орган;
3) несоблюдения предусмотренных ЖК условий перевода помещения;
4) несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
При этом решение об отказе в осуществлении перевода обязательно должно быть мотивированным, причем содержать обязательную ссылку на одно из вышеназванных нарушений. В трехдневный срок принятое решение выдается или направляется заявителю и может быть обжаловано последним в судебном поряд-
ке5.
Установленные ЖК основания для отказа в изменении статуса жилого (нежилого) помещения, на наш взгляд, нельзя считать ограничениями ни права собственности, ни даже права на осуществление соответствующего перевода, поскольку никаких дополнительных стеснений и обременений для правообладателя они не устанавливают, и перевод помещения из жилого в нежилое и наоборот, как таковой, не воспрещают, оставляя за правообладателем возможность сделать это после устранения допущенных ранее нарушений. А общую обязанность всех и каждого соблюдать при осуществлении какого бы то ни было вида деятельности требования, установленные действующим законодательством, рассматривать в качестве ограничения субъективных прав участников гражданских правоотношений, как уже отмечалось выше, недопустимо.
Список литературы:
1. Жилищный Кодекс РФ от 29.12.2004 г., № 188-ФЗ, в ред. от 30.12.2006 г.
2. Градостроительный Кодекс РФ, от 29.12.2004, № 190-ФЗ.
3. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», от 28.01.2006 г., № 47, в редакции от 02.08.2007 г.
4. Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. - М.: Дело, 2005.
5. Грудцына Л.Ю. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ. - М., 2005
6. Грудцына Л.Ю. Новое жилищное законодательство в вопросах и ответах. - М.: Эксмо, 2005.
7. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное. / Под общ. ред. Жуйкова В.М. -М.: Юридическая фирма «Контракт», 2007.
8. Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное. / Под общ. ред. Н.В. Федосеева.
- М.: «Консалтбанкир», 2006.
9. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. Учебное пособие. - М.: Эксмо, 2005.
10. Лыкова Э.Б. Жилищное право России: учеб. пособие. - Воронеж, 2002.
5 См.: Комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации (постатейный). Издание второе, исправленное, дополненное. / Под общ. ред. Жуйкова В.М. - М.: Юридическая фирма «Контракт», 2007. С. 124.
Рецензия
на статью Крылова П.В. «Ограничения права на жилище при переводе помещения из жилого в нежилое»
Проблемы ограничения права на жилище приобретает особое значение при совместной собственности в многоквартирном доме. Острота проблемы возрастает при сооружении олимпийского комплекса в г. Сочи, когда сносятся дома в связи с отводом земельных участков для государственных нужд.
В теории и судебной практике возникает много вопросов при переводе помещения из жилого в нежилое. При этом законом установлены условия, основания и порядок осуществления такого перевода, а это по своей юридической природе является ограничением права собственности на жилое помещение.
Автором правильно заостряется внимание на то обстоятельство, что в таких случаях необходимо соблюдение следующих условий: требований ЖК РФ, Градостроительного кодекса РФ, заключения экспертизы, наличие соответствующих разрешений, контроль и надзор за переводом. Автор обосновывает позицию, согласно которой запрещается перевод жилых помещений в нежилые, если право собственности на переводимое жилое помещение обременено правами третьих лиц.
Заслуживает одобрения вывод о недопустимости размещения промышленного производства в квартире или ином помещении многоквартирного дома после перевода этого помещения в нежилое. Правильно освещается случаи отказа в переводе жилого помещения в нежилое.
Статья соответствует всем предъявляемым требованиям и рекомендуется к опубликованию.
Заведующий сектором современного права НИИ общественных и гуманитарных наук Волгоградской академии государственной службы, д.ю.н., профессор А.Я. Рыженков.
