CC BY
378
УДК 347 ББК 67.304
особенности правового режима
нежилых помещений как объектов
гражданских прав
даниил александрович кузнецов,
Слушатель 501 ЮГП учебной группы Омской академии МВД России Научная специальность 12.00.03. — гражданское право, семейное право,
международное частное право E-mail: [email protected]
Citation-индекс в электронной библиотеке нииОн
Аннотация. В гражданском законодательстве РФ и правовой науке остается нерешенным вопрос о самостоятельности нежилых помещений, их месте в системе вещей и объектов прав. Этот факт вызывает многочисленные дискуссии как в теории, так и на практике: какие помещения можно отнести к самостоятельным недвижимым вещам; какие нормы должны применяться к данным правоотношениям; какие права и обязанности приобретают субъекты правоотношений относительно обшдх конструкций здания, земельных участков и т.д. Автор исследует научные подходы к определению правового режима нежилых помещений, способов приобретения нежилых помещений и т.д.; делает акцент на недостаточном законодательном урегулировании правового статуса нежилых помещений и их характерных признаков.
Ключевые слова: правовой режим, нежилое помещение, Жилищный кодекс РФ, перевод из нежилого помещения в жилое, гражданский оборот объектов нежилой недвижимости, способы приобретения нежилой недвижимости.
Annotation. In the civil legislation of the Russian Federation and the science of law remains unresolved the question of the independence of non-residential premises, their place in the scheme of things and rights objects, causing much controversy, both in theory and in practice: what areas can be attributed to the independent real things; what rules should be applied to the data relationship; what rights and obligations become subjects of legal relations concerning the general structures of the building, land, etc. The author explores the scientific approaches to the determination of the legal regime of non-residential premises, means of obtaining nonresidential premises, etc. The author focuses on the lack of legislative regulation of the legal status of non-residential premises and their characteristic features.
Keywords: legal regime, non-residential premises, the Housing Code of the Russian Federation, the translation of non-residential to residential, civil circulation of objects of non-residential real estate, how to purchase residential property.
Гражданские правоотношения, возникающие относительно объектов нежилой недвижимости, прямо зависят от их правового режима. Как справедливо утверждает В.И. Сенчищев, в том, что рассмотрение вопроса о любом объекте гражданских прав практически означает рассмотрение вопроса о гражданско-правовом режиме некоторой категории явлений объективной действительности, относимых действующим законодательством к числу объектов гражданских прав1. Таким образом, исследование правового режима нежилых помещений необходимо для определения правовой дефиниции нежилых помещений.
В настоящее время в правовой системе Российской Федерации существует необходимость правовой регламентации особого правового режима для объектов недвижимого имущества (в частности, нежилых помещений). Это вызвано особой ролью объектов недвижимости в экономике государства, высокой стоимостью,
а также тем, что это имущество является основой осуществления производственной, хозяйственной или иной деятельности. В связи с тем, что правоприменительная практика и юридическая наука проявляют тенденцию к отказу от концепции единого объекта недвижимости, правовой режим нежилых помещений обладает особой актуальностью исследования.
Отсутствие соответствующей правовой регламентации правоотношений, которые складываются по поводу нежилых помещений, а также наличие судебной и правоприменительной практики указывают на острую необходимость формирования особого правового режима нежилых помещений в действующем гражданском законодательстве.
Общие положения, которые являются основой формирования правового режима нежилого помещения, соотносятся с недвижимым характером данного гражданского объекта. Данное обстоятельство накладывает
соответствующие обязательства и ограничения на субъекты гражданского оборота при приобретении, пользовании и распоряжении нежилыми помещениями.
В научной правовой литературе правовому режиму недвижимости, в частности, нежилым помещениям посвящено достаточно внимания. Существует ряд научных работ, в которых авторы выделяют как общие, так и специальные правила, входящие в состав режима любой недвижимой вещи. К общим относят следующие правила:
• совершение сделок (ст., ст. 550,551,554 ГК РФ),
• государственная регистрация прав на нежилые помещения (ст. 131 ГК РФ),
• порядок обращения взыскания при залоге (ст. 349 ГК РФ),
• срок приобретательной давности (п. 1 ст. 234 ГК РФ),
• подсудность по месту нахождения нежилого помещения (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ),
• прочее 2.
Наряду с общими правилами существуют, соответственно, и специальные составляющие правового режима нежилого помещения. Они представляют собой те правила, которые относятся исключительно к нежилым помещениям и определяют наличие своего особенного правового режима нежилых помещений, отличного от режима недвижимости. Среди таких правил можно выделить следующие:
1. Особое правовое регулирование отношений, складывающихся относительно нежилых помещений (которые расположены в жилых домах) нормами Жилищного кодекса РФ. Порядок, установленный жилищным законодательством, привел к уравниванию прав и обязанностей собственников жилых и нежилых помещений в отношении управления многоквартирным домом и общим имуществом данного дома.
2. Правовое положение вспомогательных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. Особенностью таких помещений является их ограниченная оборотоспособность. Они не являются самостоятельными объектами гражданских прав и могут отчуждаться только вместе со зданием или основными помещениями.
3. Перевод нежилых помещений в жилые и жилых в нежилые является основанием для изменения правового режима таких помещений.
4. Целевое использование нежилых помещений.
5. Особенности совершения сделок с нежилыми помещениями3.
Определяя категорию правового режима нежилого помещения, особое внимание следует обратить на существенные характерные признаки правого режима недвижимости, на которые указывают некоторые ученые-цивилисты.
В частности, И.Д. Кузьмина утверждает, что «для правового режима недвижимости в сфере гражданского оборота свойственны формальность, публичность и публичная достоверность. Формализм оборота проявляется в ведении государственных реестров, отражающих правовую судьбу конкретного объекта недвижимости: переход права собственности, возникновение обременении и ограничений, в том числе и залога, государственные реестры открыты для всех заинтересованных лиц (т.е. носят публичный характер), а внесенные в них записи считаются достоверными (правильными, истинными)»4.
Иное мнение на правовой режим нежилого помещения высказывает Е.М. Андреева. Согласно ее утверждению, в правовом режиме недвижимости можно определить следующие особые признаки:
• при совершении сделок с рассматриваемыми объектами требуется обязательное соблюдение установленной законом формы, всегда простой письменной, в некоторых случаях — и нотариальной;
• закон устанавливает существенные условия сделок с недвижимостью. К ним относятся:
• сведения, позволяющие определенно установить предмет сделки, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (если предметом договора не является сам земельный участок) (ст.ст. 554, 607 ГК РФ);
• цена недвижимости либо размер платы за предоставление права пользования ею (за исключением безвозмездных сделок), при этом к недвижимости не применяются правила п. З ст. 424 ГК РФ об определении обычно взимаемой цены за аналогичные товары, работы или услуги при сравнимых обстоятельствах при отсутствии цены в договоре (ст.ст. 555, 654, 682 ГК РФ);
• составной частью сделки с недвижимостью является составление передаточного акта либо иного документа о передаче (ст.ст. 556, 655, 659 ГК РФ);
• право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.5
Представляется целесообразным и обоснованным утверждение Ю.В. Харитоновой о том, что авторы, выделяя различные особенности правового режима недвижимости, определяют в нем как характерные динамические моменты, так и статические.
Особым признаком правового режима таких объек-
тов гражданских прав, как нежилые помещения, является юридический раздел самостоятельного, отдельного здания на помещения, как основание приобретения права собственности на них. При исследовании данного вопроса считаем необходимым обратиться к такой категории, как «способ приобретения права собственности».
В качестве «способов» и «оснований» ученые-цивилисты указывают, как правило, тождественные юридические факты. Например, в одном случае в качестве основного первоначального способа указывает изготовление новой вещи6. В другом — изготовление новой вещи это первоначальное основание возникновения права собственности.
Заслуживает внимания мнение Л.В. Щенниковой о том, что способы это не все юридические факты, а лишь группа юридических действий. Основания же — это все юридические факты, как юридические действия, так и юридические бездействия7.
Стоит согласиться с мнением А.В. Сафронова, который утверждает, что понятие «основание приобретения права собственности» является родовым по отношению к понятию «способ приобретения права собственности». Например, переработка является как способом (юридически значимым действием), так и основанием приобретения права собственности на новую движимую вещь, предусмотренным ст. 220 ГК РФ. Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность гражданина является только основанием приобретения права собственности (ст. 29 ЗК РФ)8.
Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что действующее гражданское законодательство выделяет в качестве критерия именно основания приобретения права собственности (ст. 218 ГК РФ).
Таким образом, правоприменительная практика в РФ идет по пути разграничения правовых режимов объектов недвижимости различных видов, а не по пути их соответствующей интеграции, что особо усиливает актуальность уточнения понятия правового режима нежилых помещений и его научного исследования.
1 Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1998. С. 109.
2 См.: Гражданский кодекс РФ// СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
3 Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав Дис. ... к.ю.н./ Сафонов А.В. — Екатеринбург.: РГБ ОД, 2011.
4 Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс... докт. юрид. наук. Томск, 2004. — 32 с.
5 Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству. Дис. ... к.ю.н./ Харитонова Ю.В. — М.: РГБ ОД, 2009.
6 Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) — «Инфра — М», 1998. С.204.
7 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Изд-во БЕК, 1996. С. 27.
8 Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав Дис. ... к.ю.н./ Сафонов А.В. — Екатеринбург.: РГБ ОД, 2011.
Литература
1. Гражданский кодекс РФ// СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
2. Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. Дисс... докт. юрид. наук. Томск, 2004. — 32 с.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) (под ред. О.Н.Садикова) — «Инфра — М», 1998. С.204.
4. Ожегов С.И., Швецова Н.Ю. Указ. соч. С.757.
5. Сенчищев В.И. Объект гражданского правоотношения // Актуальные вопросы гражданского права / Под ред. М.И. Брагинского. М.: Статут, 1998. С. 109
6. Сафонов А.В. Нежилое помещение как объект гражданских прав Дис. ... к.ю.н./ Сафонов А.В. — Екатеринбург.: РГБ ОД, 2011.
7. Харитонова Ю.В. Правовой статус нежилых помещений по российскому законодательству. Дис. ... к.ю.н./ Харитонова Ю.В. — М.: РГБ ОД, 2009.
8. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. М.: Изд-во БЕК, 1996. С. 27.
