CC BY
449
ПРОБЛЕМЫ ГРАЖДАНСКОГО, ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОГО И ФИНАНСОВОГО ПРАВА
УДК 347.21
Сафонов А.В.
Соискатель Уральской государственной юридической академии (УрГЮА)
КЛАССИФИКАЦИЯ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ЕЕ ПРАВОВОЕ ЗНАЧЕНИЕ
В данной статье описывается классификация нежилых помещений, ее правовое значение и некоторые теоретические и практические проблемы статуса нежилых помещений.
This article describes the classification of uninhabited rooms in buildings and its law meaning. Some theoretical and practical problems of its status are also concerned.
Ключевые слова: нежилое помещение, классификация, общее имущество собственников нежилых помещений.
Key words: the uninhabited room in building, the classification, common property holders of uninhabited rooms in buildings.
Классификация каких-либо объектов гражданских прав имеет значение, когда в ее основе лежит деление на группы, обладающие самостоятельными юридическими признаками. В этом смысле следует согласиться с мнением К.И. Скловского о том, что большинство классификаций закрепляет именно особенности вещи в обороте [1, с. 429]. В нашем случае деление нежилых помещений на определенные виды будет означать для каждого вида свой правовой режим.
Законодательное регламентирование всех нежилых помещений основано на нормах, содержащихся в гражданском законодательстве. Среди них особое значение имеют Гражданский кодекс РФ (ГК РФ), Градостроительный кодекс, строительные нормы и правила. Указанные нормативные акты устанавливают правовой статус нежилых помещений, оборотоспособность данных объектов гражданских прав, права и обязанности, которые могут возникать в отношении данных объектов. Вместе с тем отношения, связанные с нежилыми помещениями, расположенными в жилых домах, регламентированы как жилищным, так и гражданским законодательством. Причем Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), в отличие от своего предшественника ЖК РСФСР, уделил большое внимание именно этим нежилым помещениям.
Указанная особенность правового регулирования позволила разделить все нежилые помещения на помещения, расположенные в жилых домах, и помещения, расположенные в нежилых зданиях и сооружениях.
Содержащиеся в Жилищном кодексе РФ новеллы, касающиеся нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, можно свести к следующим положениям.
В ЖК РФ содержится третья глава, регламентирующая порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое. Увеличившееся в последнее время количество переводов жилых помещений в нежилые послужило причиной появления данной главы. До вступления в действие ЖК РФ ЖК РСФСР содержал лишь ст. 9, в которой указывалось, что перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается.
Согласно ст. 288 ГК РФ перевод жилых помещений в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. В соответствии с п. «к» ч. 1 ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. В связи с чем, до вступления в действие ЖК РФ фактически порядок перевода жилых помещений в нежилые регионы определяли самостоятельно. Например, в г. Москве этот вопрос был урегулирован распоряжением мэра Москвы от 11.11.1994 № 560-РМ (в ред. распоряжения мэра от 31.07.1996 № 166 (1-РМ) и Положением, утвержденным указанным распоряжением. В г. Челябинске действовало Постановление главы администрации г. Челябинска от 1 февраля 1996 г. № 121-п «О порядке перевода жилых помещений (домов) в разряд нежилых». Такое нормотворчество приводило к тому, что
в различных субъектах Российской Федерации действовали различные условия перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые.
Указанная глава Жилищного кодекса установила единые критерии к переводимому помещению, порядок осуществления перевода. При этом собственники помещения, переведенного в нежилое, фактически приравнены по своему правому статусу к собственникам квартир в многоквартирном жилом доме.
Статьи 36—39 ЖК РФ устанавливают режим общей долевой собственности на нежилые помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, регламентируют права и обязанности, связанные с использованием данных помещений. Аналогичное положение уже ранее содержалось в ст. 290 ГК РФ, но в ней не были установлены правила определения доли в общей долевой собственности на общее имущество жилого дома, что создавало определенные трудности в правоприменительной практике.
Таким образом, местонахождение нежилого помещения (в многоквартирном доме или нежилом здании) во многом определяет его нормативно-правовое регулирование. Данный вывод подтверждается и известным постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673/02, которое мы рассмотрим подробно чуть позже [2].
Вторым критерием для классификации является возможность их самостоятельного использования. В зависимости от данного фактора все нежилые помещения можно разделить на основные (например, офисное помещение) и вспомогательные или служебные (например, коридор), т. е. предназначенные для обслуживания основных. Этот критерий берет свое начало в делении вещей на главную и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
Однако, применяя данную правовую конструкцию к нежилым помещениям, следует пояснить, какой юридический смысл мы в нее вкладываем. В науке гражданского права существуют две полярные точки зрения по вопросу возможности использования вещи, являющейся принадлежностью к главной вещи без самой главной вещи. Так, одни авторы считают, что главная вещь и ее принадлежность представляют собой отделимые друг от друга разнородные вещи. Различия между ними состоят в том, что
главная вещь может использоваться по назначению и без принадлежности, а принадлежность по этому общему для них назначению без главной вещи использоваться не может. Главная вещь имеет самостоятельное значение, а принадлежность лишь призвана ей служить (обслуживать). Правовое значение деления вещей на главную и принадлежность состоит в том, что принадлежность следует судьбе главной вещи. Это означает, что по сделке, объектом которой является главная вещь, должна быть передана и ее принадлежность [3, с. 35]. Другие авторы указывают, что в отличие от сложной вещи, где подчинение части целому предполагает, что одно не используется без другого, принадлежности сохраняют значение самостоятельных вещей, поэтому закон разрешает в договорном порядке ограничивать общее правило о следовании принадлежности судьбе главной вещи. Принадлежность может иметь иного собственника, чем главная вещь, и быть предметом залога или сервитута независимо от главной вещи, равно как и главная вещь может быть предметом залога или сервитута независимо от своей принадлежности. Различным может быть и срок исковой давности для главной вещи и принадлежности [4, с. 401].
Говоря о делении нежилых помещений на основные и вспомогательные, будем придерживаться первой точки зрения в связи со следующими положениями. Под вспомогательным нежилым помещением необходимо понимать помещение, которое по своему функциональному назначению обслуживает одно, несколько помещений или все здание и не может самостоятельно использоваться лицами, не являющимися владельцами здания или помещений в данном здании. Под такими помещениями, прежде всего, понимают объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения здания (сооружения).
Статья 36 ЖК РФ содержит примерный перечень общего имущества, который применяется только к помещениям, расположенным в многоквартирных домах. Указанная норма права также устанавливает режим общей долевой собственности в отношении вспомогательных помещений. Однако такое правовое регулирование сталкивается на практике с проблемой определения, предназначено ли нежилое помещение для обслуживания более одного помещения или данное помещение может быть самостоятельно использовано и соответственно быть самостоятельным объектом гражданских прав. Наиболее противоречивая судебная практика в связи с этим сложилась по поводу использования подвальных помещений. Так, при схожих обстоятельствах в одном случае суд удовлетворяет исковые
требования о признании недействительным договора аренды подвального помещения в связи с тем, что данное помещение находится в многоквартирном доме и предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме. При этом довод заявителя о том, что спорный объект недвижимости является муниципальной собственностью, подвальное помещение сформировано как самостоятельный объект права, судом отклоняется как не нашедший подтверждения в материалах дела [5].
В другом случае суд сделал вывод, что нежилое подвальное помещение может быть предметом договора аренды, заключенного с Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Челябинской области [6].
Данные судебные разбирательства свидетельствуют о затруднении судов при определении, является ли спорное помещение вспомогательным, т. е. предназначено ли оно для обслуживания более одного помещения в данном здании или сооружении. Само по себе нахождение общего имущества (например, инженерных коммуникаций) в помещении однозначно не свидетельствует о невозможности самостоятельного использования указанного помещения. Данная категория носит оценочный характер, и решать вопрос о наличии или об отсутствии у такого помещения статуса объекта гражданского права необходимо в каждом конкретном случаи. При этом возможно использование заключения специалистов или экспертов, указывающих на возможность самостоятельного использования таких помещений. Так, при разрешении вопроса о том, является ли теплопункт с проходным тоннелем инженерных коммуникаций общим имуществом домовладельцев в комплексе недвижимого имущества (кондоминиуме), расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, 239, была проведена экспертиза. Согласно заключению эксперта ОАО институт «УралНИИАС» спорный теплопункт обслуживает только семисекционный жилой дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мичурина, 239, снабжая его теплом, горячей, холодной водой, электроэнергией, телефонной, лифтовой, домофонной связью, возможность переноса оборудования в другие помещения отсутствует. Эксплуатация жилого дома без теплопункта невозможна.
При таких обстоятельствах суд обоснованно пришел к выводу о признании теплопункта с проходным тоннелем инженерных коммуникаций общим имуществом домовладельцев в комплексе недвижимого имущества (кондоминиуме) [7].
Вместе с тем аналогичное правовое регулирование вспомогательных нежилых помещений, не расположенных в многоквартирных домах, отсутствует. Не имеется и легитимных критериев разделения этих нежилых помещений на основные и вспомогательные. Данный законодательный пробел привел к тому, что вспомогательные нежилые помещения в здании остались не ограниченными в гражданском обороте, что привело к правовому хаосу в вопросах их использования.
Правовая ситуация еще более усугубилась в связи с выходом постановления президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Высшая судебная инстанция не согласилась с доводами кассационной инстанции о том, что право долевой собственности на общее имущество (коридоры, лестницы, туалетные комнаты, крышу, подвал, аварийный выход, инженерные коммуникации) в здании, расположенном по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, д. 8/1 возникло у истца на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая была применена по аналогии закона, в связи с чем у истца отсутствовала необходимость обращения с иском о признании права долевой собственности, т. е. отсутствовал предмет спора.
В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющимся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения [8].
Отказывая в применении ст. 290 ГК РФ по аналогии, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации четко разграничил правовые режимы вспомогательных нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, и нежилых помещений, расположенных в нежилых зданиях и сооружениях. При этом суд не указал, каким образом может быть заполнен правовой «вакуум» в регулировании отношений по поводу использования общего имущества здания собственниками нежилых помещений. Что делать собственнику нежилого помещения, который не может пользоваться своим помещением, не используя при этом общую лестницу, коридор, туалетные комнаты, расположенные в здании? Представляется несколько выходов из данной ситуации. Например, возможно применение норм о серви-
туте здания или сооружения. Так, основываясь на ст. 274, 277 ГК РФ, своим постановлением Федеральный арбитражный суд Уральского округа от 15 июня 2006 г. № Ф09-5008/06-С3 установил сервитут в отношении коридора и лестницы, находящихся на первом этаже здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Турбинная, д. 7 [9].
Решение проблемы использования вспомогательных помещений с помощью сервитутов является достаточно «громоздким» механизмом правового регулирования. Это связано с необходимостью обращения в суд, в случае если заинтересованные лица не достигнут соглашения об установлении сервитута в добровольном порядке и его последующей государственной регистрацией в силу ст. 131 ГК РФ, ст. 27 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». На практике это может привести к ситуации, когда, например, одно лицо владеет в многоэтажном здании общей лестницей и препятствует ее использованию, а все остальные собственники вынуждены будут обращаться в суд за установлением сервитута. Столь сложный способ разрешения довольно обыденного вопроса свидетельствует о несовершенстве действующего законодательства.
Второй вариант решения данной проблемы предлагают сторонники существования лишь одного объекта (здания или помещения в нем) [10]. Указанные правоотношения могут быть урегулированы с помощью введения нормы права, устанавливающей режим общей долевой собственности общего имущества здания для собственников нежилых помещений, расположенных в зданиях или сооружениях. Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе предлагают помещения общего пользования не рассматривать в качестве самостоятельных вещей, поскольку они полностью лишены оборотоспособности. Следовательно, невозможно установление в отношении такого имущества и сервитутов [10]. Действие данной правовой конструкции фактически опробовано на примере нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах, но оправданно ли ее применение в нежилых зданиях, где собственники помещений не столь тесно связаны друг с другом и не имеют органов управления общим имуществом.
Предложенный вариант развития законодательства также не лишен недостатков. Как справедливо указывает К. Скловский, общая собственность на объекты общего пользования может быть установлена только в силу закона. При этом нормы, содержащиеся в ст. 244—255 ГК РФ, фактически
к данному имуществу не применимы [11, с. 49]. Например, на такое имущество не распространяются правила о преимущественном праве покупки другими сособственниками (ст. 250, 251 ГК РФ) или выдел доли в натуре (ст. 252 ГК РФ). Предлагается создать свой правовой режим в отношении данного имущества, который совершенно не решает проблемы согласования воли собственников помещений в здании по вопросам управления, содержания и пользования общим имуществом. Например, каким образом собственники помещений (особенно, если их количество будет превышать несколько десятков) будут решать вопрос о необходимости проведения капитального ремонта в здании. Правовой механизм управления общим имуществом в здании, как это предусмотрено в жилищном законодательстве, авторами концепции не разработан, а без него правоотношения нельзя считать урегулированными.
Казалось бы, в июле 2009 г. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ наконец разрешил проблему правового регулирования нежилых помещений. Суд фактически пересмотрел свою ранее изложенную точку зрения и распространил правовой режим общего имущества в многоквартирном доме на общее имущество здания или сооружения путем применения аналогии закона [12]. Следует согласиться с Постановлением Пленума ВАС РФ в той части, что пока данные предложения по изменению законодательства не обрели форму закона, вывод Президиума ВАС РФ о невозможности применения по аналогии ст. 290 ГК РФ представляется неправильным.
В соответствии со ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Правоотношения по поводу владения, использования и распоряжения нежилыми помещениями, обслуживающими более одного помещения в здании (холл, туалетная комната), относятся в силу ст. 2 ГК РФ к гражданским правоотношениям, но прямо не урегулированным законом. Данные правоотношения, безусловно, являются схожими с отношениями, складывающимися между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу использования общего имущества. Таким образом, условия для применения аналогии закона
ст. 290 ГК РФ к спорным правоотношениям полностью соблюдены.
Следовательно, в сложившейся ситуации наиболее правильным и логичным, с точки зрения системности правового регулирования гражданского права, представляется применение по аналогии ст. 290 ГК РФ при регулировании указанных правоотношений.
Однако разъяснения Пленума ВАС РФ явно выходят за пределы принципа аналогии закона. Так, в пункте 8 данного постановления предлагается предусмотреть возможность юридического существования только одного объекта здания или помещения в нем с внесением соответствующих изменений в кадастровый учет данных объектов недвижимости и прекращением права собственности на здание в случае выделения из него помещения. В пункте 9 речь идет фактически о прекращении зарегистрированного за одним лицом права собственности на общее имущество. Аналогичных норм права ни в гражданском, ни в жилищном законодательстве не содержится. Думается, что такие изменения в правовом режиме нежилых помещений могут быть установлены только законом.
Предложение, изложенное в п. 6 постановления о применении по аналогии статей 44—48 ЖК РФ, устанавливающих порядок проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, прямо противоречит нормам гражданского законодательства. Осуществление правомочий собственника в отношении имущества, находящегося в долевой собственности, регламентировано нормами главы 16 ГК РФ. Так, в частности, в соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Учитывая порядок проведения собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме и обжалования решений, принятых на таком собрании, предусмотренный ст. 45, 46 ЖК РФ, законодатель допускает распоряжение общим имуществом многоквартирного дома без учета мнения или против воли конкретного сособственника при том, что большая часть сособственников общего имущества пришла к единому мнению.
Таким образом, в ГК РФ определен порядок использования и распоряжения объектами, находящими в долевой собственности, и применение
ст. 44—48 ЖК РФ по аналогии в данном случае представляется необоснованным.
Резюмируя, можно указать следующие особенности вспомогательных нежилых помещений.
1. Указанные помещения предназначены для обслуживания более одного помещения в данном здании или сооружении. Критерий отграничения данных помещений от основных нуждается в большей конкретизации.
2. Они не могут быть самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок, выделены в натуре в порядке ст. 252 ГК РФ, на них не распространяется правило о преимущественном праве покупки, предусмотренное ст. 250 ГК РФ. Необходимо законодательно закрепить невозможность их отчуждения без здания или основного помещения.
3. Риск случайной гибели и бремя содержания данных помещений несут все сособственники соразмерно своей доле в праве собственности, если они находятся в жилом доме.
4. Указанные помещения находятся в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в жилом доме. Оборотоспособ-ность вспомогательных помещений, расположенных в нежилом здании, законодательно не ограничена, что порождает большое количество коллизий по поводу их использования. До внесения изменений в законодательство представляется правильным к вспомогательным помещениям, расположенным в нежилом здании, применять по аналогии ст. 290 ГК РФ.
Рассматривая классификацию нежилых помещений, невозможно не отметить деления всех помещений по функциональному (целевому) назначению. Многообразие нежилых помещений не позволяет составить какой-либо закрытый или даже примерный перечень видов помещений, разделенных по данному признаку. Помещения могут быть административного, производственного, образовательного, лечебного или иного назначения. Вместе с тем, деление помещений по указанному признаку также имеет юридическое значение.
Целевое назначение здания закладывается еще на стадии проектирования объекта капитального строительства. Так, ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ указывает, что состав и требования к содержанию разделов проектной документации устанавливаются Правительством Российской Федерации применительно к различным видам объектов капитального строительства.
Существует достаточно большое количество строительных норм и правил в отношении различ-
ных видов нежилых помещений, целью которых является охрана прав и охраняемых законом интересов как собственника помещения, так и других лиц, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан [14].
Целевое назначение помещения также отражается в подразделе 1—2 приложения 1 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219. В соответствии с п. 30 указанных правил в графе «Назначение» указывается основное назначение объекта: жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т. п.
Таким образом, сведения о целевом назначении указываются как при строительстве объекта, так и при последующей регистрации в федеральной регистрационной службе и содержатся в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем возникает вопрос, возможно ли использовать помещение не по целевому назначению? В отношении жилых помещений данный вопрос решен однозначно в ст. 17 ЖК РФ. Аналогичной нормы в отношении нежилых помещений нет. Однако существует ряд норм права, которые регламентируют данные правоотношения применительно к конкретному виду нежилых помещений, зданий, сооружений. Например, в ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлено, что помещения, переданные субъектам малого и среднего предпринимательства органами государственной власти и органами местного самоуправления во владение и (или) в пользование, должны использоваться по целевому назначению.
Законодатель, хотя и не во всех случаях, устанавливает целевое назначение нежилых помещений и не допускает самопроизвольного изменения целевого назначения нежилого помещения.
Дополнительно, при вводе в эксплуатацию нежилого помещения контролирующие органы предъявляют к помещению требования, установленные строительными нормами и правилами, исходя именно из целевого назначения, которые должны соблюдаться и в процессе эксплуатации. Соответственно, нельзя разместить детский сад в помещении, которое проектировалось как офисное. Офис, как правило, нельзя разместить в складском помещении, так как скорей всего не будут выполнены требования по инсоляции.
Данные правила также согласуются с ч. 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
С учетом изложенного можно сделать вывод, что целевое назначение создает определенные ограничительные условия для оборотоспособ-ности нежилых помещений и оказывает влияние на формирование правового режима данного объекта гражданских прав.
Таким образом, нежилые помещения следует разделять по трем основным критериям:
— по месту расположения в многоквартирных жилых домах и нежилых зданиях;
— в зависимости от возможности самостоятельного использования — на основные (например, офисное помещение) и вспомогательные (например, коридор), т. е. предназначенные для обслуживания основных;
— по функциональному (целевому) назначению.
Ценность приведенной выше классификации проявляется в двух аспектах:
1. Правоприменительный аспект. Классификация позволяет правильно определить права и обязанности участников правоотношений, возникающих по поводу нежилого помещения, относящегося к той или иной группе.
2. Нормотворческий аспект. С помощью данной классификации были выявлены законодательные пробелы, не позволяющие признать правовой режим нежилых помещений сформированным. Обозначив вопросы, по которым законодательное регулирование в отношении нежилых помещений отсутствует, можно сформулировать предложения по совершенствованию законодательства в данной сфере.
Литература
1. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практическое пособие. М., 1999.
2. Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 2002. № 12.
3. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (по-статейный)/Под ред. О.Н. Садикова. М., 1998.
4. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ: В 3 т. Т. 1./Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2005.
5. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 февраля 2007 г. № Ф09-41/07-С6//Справочно-правовая система «Гарант».
6. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 12 апреля 2006 г.
№ Ф09-2446/06-С3//Справочно-правовая система «Гарант».
7. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 апреля 2004 г. № Ф09-814/04 ГК//Справочно-правовая система «Гарант».
8. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 2002 г. № 3673/02//Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации». 2002., № 12.
9. Справочно-правовая система «Гарант».
10. См. например: Чубаров В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости//Право и экономика. 2003. № 3.; Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе//Совершенствование законо-
УДК 347.4
дательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции/Отв. ред. В.В. Витрян-ский. М., 2003.
11. Скловский К.И. Договор долевого участия в строительстве и возникновение права собственности на объект долевого строительства//Хозяйство и право. 2008 № 7.
12. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 64 от 23.07.2009 г. //Вестник Высшего Арбитражного Суда. 2009. № 9.
13. См., например: Строительные нормы и правила СНиП 2.10.02—84 «Здания и помещения для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции», утв. постановлением Госстроя СССР от 13 июня 1984 г. №84//Госстрой России ГУП ЦПП. М., 1998.
Майдаровский Д.В.
Аспирант Северо-Кавказской академии государственной службы
ОБ ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ, ВЫТЕКАЮЩИХ ИЗ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА
В статье рассматриваются обязательства, вытекающие из предварительного договора. Автор исследовал правовую природу обязательств, вытекающих из предварительного договора, с точки зрения так называемых секундарных прав.
The given article is devoted to the obligations arising out of the preliminary treaty. The author had carried out the investigation of the legal nature of the obligations arising out of the preliminary treaty through the prism of the so-called secondary rights.
Ключевые слова: предварительный договор, обязательства, секундарное право.
Key words: preliminary treaty, obligations, secondary right
В современном гражданском праве одним из наиболее дискуссионных является вопрос о правовой природе обязательств, вытекающих из предварительного договора.
Большинство исследователей считают, что в соответствии со ст. 429 ГК РФ предварительный договор порождает только обязательство заключить основной договор в будущем [1].
По мнению Е.В. Бутенко, содержанием предварительного договора-обязательства являются право сторон требовать заключения в будущем основного договора и обязанность заключить его при наличии такого требования. Существующий вопрос о характеристике этих прав и обязанностей он разрешает в пользу признания их имущественными. Такой вывод делается из опосредованной направленности прав участника предварительного договора, в конечном счете, на определенное имущество, услугу, результат работ [2].
Е.А. Суханов считает, что предварительный договор представляет собой организационное соглашение, направленное на обязание сторон в будущем заключить имущественный договор [3].
Рассматривая организационные правоотношения, О.А. Красавчиков выделил четыре группы таких гражданско-правовых отношений, которые должны входить в сферу правового регулирования предмета гражданского права:
1) предпосылочные, служащие завязке или развитию имущественных отношений (например, специальные договоры авиатранспортных предприятий, навигационные договоры и др.);
2) делигирующие, наделяющие полномочиями одних лиц для совершения определенных действий от имени других (например, выдача и отзыв доверенности);
3) контрольные, позволяющие одному субъекту гражданско-правового отношения контролировать другого (например, контроль заказчика, авторский надзор проектных организаций и т. д.);
4) информационные, в силу которых стороны обязаны обмениваться определенной информацией (например, обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на проданное имущество и др.) [4].
