CC BY
496
С. П. Цыденов*
многоквартирный дом как комплексный объект
НЕДВИЖИМОСТИ
Ключевые слова: многоквартирный дом, жилые и нежилые помещения, комплексный объект, недвижимость, недвижимое имущество, собственность.
Аннотация: В статье проводится анализ законодательства в сфере оборота многоквартирных домов, выявляются недостатки правового регулирования, освещаются позиции ученых по проблематике соотношения правовых режимов многоквартирных домов и помещений в них, раскрываются подходы, используемые в правоприменительной практике. Автор предлагает собственную модель квалификации соотношения правовых режимов многоквартирных домов и помещений в них.
Key words: law of property, real property, dwelling house, apartment. Summary: The main idea of the article is concerned to the using of real property, especially apartments in the multi-story dwelling houses. The author determines the classification of the legal regulations of apartments and nonresidential premises as the objects of real property.
Понятие многоквартирного дома, используемое в действующем законодательстве, для отечественной правовой системы не ново. Так, правоотношения, связанные с оборотом квартир в многоквартирных домах, регулировались нормативными правовыми актами РСФСР (постановление Совмина РСФСР от 09.07.1959 № 1184 «О мерах содействия коллективному строительству многоквартирных и одноквартирных индивидуальных жилых домов»,1 Гражданский кодекс РСФСР 1964 года, Инструкция о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденная приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21.02.1968 № 83, Инструкция о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в РСФСР. РСН 25-82, утвержденная постановлением Госстроя РСФСР от 23.12.1982 № 147, Методические указания по борьбе с комарами в городах, утвержденные Минздравом СССР 25.08.1988 № 15-6/27, Постановление Совмина СССР от 02.12.1988
* Соискатель кафедры гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД РФ.
1 Свод законов РСФСР. Т. 6. С. 104, 1988 г., СП РСФСР, 1959. № 9, ст. 77; 1981. N 5.
ст. 22.
№ 1400 «О продаже гражданам в личную собственность квартир в домах государственного и общественного жилищного фонда»,2 Жилищный Кодекс РСФСР от 24.06.1983 и т. д.).
В Федеральном законе от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее - Закон о ТСЖ) данный термин также применялся. При этом, несмотря на утверждения ряда авторов (А. Д. Сидоренко, Е. А. Чефранова,3 Б. Уткин,4 И. Б. Миронов5 и др.), Жилищный кодекс РФ 2005 года не заменяет понятием многоквартирного дома понятие кондоминиума, поскольку, как справедливо отмечает С. Г. Певницкий, понятие «многоквартирный дом» гораздо уже понятия «кондоминиум»,6 в связи с тем, что в соответствии со ст. 1 закона о ТСЖ под кондоминиумом понимается единый комплекс недвижимого имущества, включающий жилое здание, земельный участок под ним и иные объекты).7
Содержится понятие «многоквартирный дом» и в Жилищном кодексе РФ. Однако легальной дефиниции данного понятия не содержится ни в одном законе, что обусловило разнообразие взглядов ученых. Так, по мнению А. П. Сергеева,8 Е. А. Максимкина,9 В. Н. Литовкин10 и др., для характеристики этого понятия следует исходить из того, что многоквартирный дом - это вид жилого дома. То есть понятие «жилой дом» рассматривается как родовое по отношению к понятию «многоквартирный дом».11
Справедливость данной позиции подтверждается положениями законодательных актов, в которых используется термин «многоквартирный жилой дом» (ст. 32 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-Ф3
2 Свод законов СССР, т. 3, с. 48, 1990 г. СП СССР, 1989. № 1. ст. 4.
3 Сидоренко А. Д., Чефранова Е. А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. № 6. С. 45.
4 Уткин Б. Земля для жилья // ЭЖ-Юрист, 2005. № 19. С.4.
5 Миронов И. Б. Общее собрание собственников помещений как механизм управления многоквартирным домом // Семейное и жилищное право, 2005. № 4. С. 44.
6 Певницкий С. Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности // Нотариус. 2005. № 3. С.32.
7 СЗ РФ. 17.06.1996. - N 25. ст. 2963, Российская газета. № 119. 26.06.1996.
8 Сергеев А. П. Жилищное право. М., 2006. С. 20.
9 Максимкин Е. А. Изменение жилищных отношений в связи с принятием нового Жилищного кодекса // Право и политика. 2005. № 8. Право и политика, 2006. № 3. С.36.
10 Литовкин В. Н. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М., 2005. С. 46.
11 Скворцов О. Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / отв. ред. М. А. Рожкова. М., 2007. С.56.
«Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»,12 ст. 27 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-Ф3 «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»,13 ст. 75 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»14 и т. д.)
Несколько иной точки зрения придерживается М. Г. Масевич,15 полагающий, что понятием многоквартирного жилого дома конкретизируется здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры. Возможно, что основанием для данного вывода послужили положения п. 2.10 фактически утратившего силу приказа Минстроя России от 30.10.95 № 17-11516 и материалы судебной практики (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.05.1997 № 1141/97).17
Своеобразное понятие многоквартирного дома дано в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47,18 согласно которому многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Однако данное определение не способно в полной мере охарактеризовать такой объект, как многоквартирный дом, поскольку в составе данного дома могут размещаться и нежилые помещения.
При этом в статье 16 ЖК РФ раскрывается понятие жилого дома как индивидуально-определенного здания, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Таким образом, ввиду того, что в состав мно-
12 СЗ РФ. 28.07.2008. № 30 (ч. 1), ст. 3579, Парламентская газета. №47-49, 31.07.2008., Российская газета. № 163, 01.08.2008.
13 СЗ РФ. 06.10.2003. № 40. ст. 3822, Парламентская газета. № 186, 08.10.2003, Российская газета. № 202, 08.10.2003.
14 Российская газета. № 137, 22.07.1998, СЗ РФ. 20.07.1998. № 29, ст. 3400.
15 Постатейный комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» / Под ред. М. Г. Масевич // Законодательство и экономика. 1999. № 10.
16 Досье бухгалтера. 1996. № 1.
17 СПС КосультантПлюс: Судебная практика.
18 СЗ РФ. 06.02.2006. № 6. ст. 702, Российская газета. № 28. 10.02.2006.
гоквартирного дома входят квартиры, кодекс исключает возможность квалификации многоквартирного дома в качестве жилого дома, что не согласуется с положениями иных законодательных актов, использующих термин «многоквартирный жилой дом».
Вопрос о квалификации многоквартирного дома в качестве самостоятельного объекта недвижимости обсуждается в научной литературе и рассматривается в судебной практике. Так, по мнению И. А. Дроздова. многоквартирный дом не является самостоятельным объектом недвижимости и представляет собой совокупность одной «обслуживающей» вещи и нескольких «обслуживаемых» вещей, находящихся в раздельной собственности, по крайней мере, двух лиц».19 Не считает возможным квалифицировать многоквартирный дом в качестве объекта недвижимости и О. Ю. Скворцов,20 аргументируя свою позицию выдержками из приказа Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 28.06.2000 № 149 «Об утверждении рекомендаций по дальнейшему развитию страхования в жилищно-коммунальном комплексе»,21 согласно которому при переходе жилых помещений в частную собственность сами дома продолжают оставаться муниципальной или государственной собственностью, а также требованиями отдельных правоприменительных органов, требующих представления передаточных документов при оформлении прав на общее имущество многоквартирного дома.22
Ряд авторов предлагает рассматривать многоквартирный дом как комплекс объектов недвижимого имущества, каждый из элементов которого представляет собой самостоятельный объект права.23
В Концепции развития гражданского законодательства о недви-
19 Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: Гражданско-правовое регулирование. М., 2006. С. 90.
20 Скворцов О. Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома. С. 56.
21 Бюллетень строительной техники. 2000. № 9.
22 Певницкий С. Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М., 2006. С. 77.
23 Пискунова М. Г. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимым имуществом в кондоминиумах // Государственная регистрация прав на недвижимость: Проблемы регистрационного права. М., 2003. С. 258; Симонов В. Н. Совершенствование законодательства о товариществах собственников жилья // Актуальные проблемы жилищного права: Сб. памяти П. И. Седугина. М.: Статут, 2003. С. 172, 176; Симонов В. Н., Гетман Е. С. Общее имущество в многоквартирном доме (новое законодательство) // Нотариус. 2005. № 3. С. 31; Дроздов И. А. Обслуживание жилых помщений. С. 76.
жимом имуществе отмечается, что «признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами необходимо означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта не-
24
движимо сти».24
Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 8 Постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»,25 если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.
Думается, что с односторонним рассмотрением проблемы существования многоквартирного дома исключительно как технического объекта26 нельзя согласиться, поскольку многоквартирный дом в силу гражданского и жилищного законодательства способен выступать в качестве объекта гражданско-правовых сделок (договор подряда на капитальный ремонт, договор на оказание услуг по охране, договоры на обслуживание, заключаемые управляющими организациями с эксплуатирующими и т. д.).
В статье 7 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О госу-
27
дарственном кадастре недвижимости»27 многоквартирный дом прямо указан в качестве объекта недвижимости. Однако, не умаляя значения прямого указания закона, представляется, что нельзя отрицать тот факт, что многоквартирный дом создается в соответствии с градостроительным (Градостроительный кодекс РФ) и строительным (СНИПы) законодательством, прочно связан с землей и его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Указанное означает, что многоквартирный дом полностью отвечает критериям, которые предъявлены статьей 130 ГК РФ к
24 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В. В. Витрянского, О. М. Козырь, А. А. Маковской. М., 2004. С. 49-50.
25 Вестник ВАС РФ, N 9, сентябрь, 2009, Экономика и жизнь, № 34, август, 2009 (бухгалтерское приложение).
26 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе.
Там же.
27 СЗ РФ. 30.07.2007. № 31. ст. 4017, Российская газета. № 165. 01.08.2007, Парламентская газета. № 99-101, 09.08.2007.
объектам недвижимости.
При этом особенностью многоквартирного дома является то, что в его состав входят иные объекты недвижимости - жилые и нежилые помещения.
Понятие помещения в законодательных актах на сегодняшний момент не определено. Вместе с тем, анализ законодательства позволяет сделать вывод о классификации помещений на жилые и нежилые.
Определение понятия жилого помещения дано в статье 15 ЖК РФ, согласно которой жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Специально закрепляется признак назначения помещения (проживание граждан) в статье 17 ЖК РФ.
Виды жилых помещений перечислены в статье 16 ЖК РФ, в соответствии с которой к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Далее в статье раскрывается значение терминов «жилой дом», «квартира» и «комната». При этом под жилым домом в ЖК РФ подразумевается дом, не включающий в себя самостоятельные помещения, что исключает возможность квалификации многоквартирного в качестве жилого дома. С учетом специфики предмета регулирования жилищного законодательства, данное в ЖК РФ определение жилого дома не может являться применимым для гражданского законодательства.
Попытка раскрытия понятия жилого помещения через предмет договора найма предпринята в ГК РФ. Так, из статьи 673 ГК РФ следует, что к признакам жилого помещения относятся изолированность, пригодность для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). При этом, согласно ст. 41 ЖК РФ, комната как объект права собственности (то есть объект гражданских прав) выступает при ее нахождении в составе коммунальной квартиры.
Определение понятия нежилого помещения в гражданском законодательстве также буквально не дано. Вместе с тем, термин «нежилое помещение» использовался в утративших на сегодняшний момент силу законодательных актах (ГК РСФСР 1964 года, ЖК РСФСР 1983 года, Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной по-
литики», Федеральный закон от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» и т. д.) и используется в действующих законодательных актах (Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и т. д.).
При этом в Федеральных законах от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нежилые помещения прямо отнесены к объектам недвижимости.
Вместе с тем, стоит согласиться с В. В. Чубаровым,28 полагающим, что отсутствие норм, детально регламентирующих правовой режим нежилых помещений, является причиной возникновения судебных споров и грозит возрастанием их числа в будущем. В научной же литературе понятие нежилого помещения было сформулировано неоднократно.29
Доктринальные определения предполагают наличие обязательного признака нежилого помещения - его оборотоспособность,30 принадлежность к объектам недвижимости, помимо нахождения в составе здания. Данное понимание нежилого помещения принято характеризовать как понимание в узком смысле.31 Понимание нежилого помещения в широком смысле предполагает отнесение к ним и нежилых зданий.32 Можно утверждать, что нежилое помещение, входящее в состав здания, выступает объектом недвижимости, а здание, как нежилое помещение, выступает объектом
28 Чубаров В. В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика. 2003. № 3. С. 40, 41.
29 Певницкий С. Г., Чефранова Е. А. Многоквартирные дома: проблемы и решения
С. 190.
30 Скворцов О. Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. С. 129.
31 Гришаев С. П. Нежилые помещения как объекты гражданского права // Гражданин и право. 2006. № 1. С. 45-50.
32 Свердлык Г. А. Жилые помещения, предоставляемые по договорам социального найма: Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право. 2007. № 6. С. 32.
недвижимости в случае отсутствия в нем помещений, являющихся объектами недвижимости.
Вместе с тем, действующим законодательством, наряду с помещениями как объектами недвижимости, предусматриваются также помещения, не являющиеся самостоятельными объектами гражданского оборота. Речь идет о вспомогательных помещениях (помещения вспомогательного использования, входящие в состав жилых помещений и предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении,33 подсобные помещения,34 колясоч-ные,35 чердаки и подполья36 и т. д.). Однако представляется, что помещения такого типа не являются ни жилыми, ни нежилыми, а собственно помещениями вспомогательного (подсобного) назначения, а значит - третьим видом помещений.
Сторонники концепции фикции (Е. А. Суханов,37 К. И. Скловский38) полагают, что законодательное объявление помещений объектами недвижимости в действительности представляет собой юридическую фикцию. Аналогичной точки зрения придерживаются авторы Концепции совершенствования общих положений ГК РФ,39 согласно п. 1.8 которой помещение, в отличие от здания, с землей не связано. В качестве примера реализации данного подхода приводится германская модель, предполагающая исключительное право пользования квартирой наряду с правом долевой собственности на дом.40
В нашей стране практическое воплощение данной модели осуществлено в регулировании соответствующего вопроса в Санкт-Петербурге.
33 Ст. 15 ЖК РФ.
34 Инструкция о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденная Госкомстатом СССР 03.09.1987 N 17-06-0369). М., 1987
35 П.2.14 СНИП 2.08.01-89 «Жилые здания», утвержденный постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 № 78
36 П.4.10.2.1 Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета. № 214, 23.10.2003 (дополнительный выпуск).
37 Гражданское право: В 4 т. Т. I. Учебник / Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. 3-е изд., перераб. и доп. М., 2004. С. 405.
38 Скловский К. И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2003. № 8.
39 Портал российского частного права: www.privlaw.ru (Новости. 2009. 13 марта).
40 Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 48.
Речь идет о таком явлении как коммунальные квартиры, правовая конструкция которого может быть рассмотрена как модель конструкции многоквартирного дома. Так, в Санкт-Петербурге коммунальные квартиры подлежат техническому учету в качестве самостоятельных объектов недвижимости, находящихся в общей долевой собственности разных правообладателей, которые, в свою очередь, реализуют права пользования отдельными комнатами.
Приверженцы концепции пространства (С. А. Степанов,41 И. А. Дроздов42) считают, что помещение есть не что иное как пространство, ограниченное трехмерным замкнутым контуром, который имеет вход.
Как справедливо отметил Б. М. Гонгало,43 концепция фикции и концепция пространства базируются на отрицании материальности жилого помещения, отрицании недвижимого характера жилого помещения, объявлении квартиры, комнаты недвижимостью в силу закона, а не исходя из естественных свойств.
Сторонники же концепции материального объекта (Г. Ф. Шер-шеневич,44 П. В. Крашенинников,45 Б. М. Гонгало46) считают помещение объектом недвижимости в силу его материального, природного характера. Можно предположить, что данная модель на сегодняшний момент является «официальной». Так, действующее законодательство Российской Федерации признает комнаты в коммунальной квартире в качестве самостоятельных объектов гражданских прав. По этому поводу имеется позиция Конституционного Суда РФ, выраженная в Определении от 06.02.04 № 135-О, согласно которой изолированные жилые помещения (комнаты) в коммунальных квартирах являются самостоятельным объектом права собс-
41 Степанов С. А. Парадокс недвижимых вещей. Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. / Институт частного права. М., 2006. С. 142. См. также: Степанов С. А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 147.
42 Дроздов И. А. Тенденции развития жилищного законодательства. В сб.: Труды по гражданскому праву: К 75-летию Ю. К. Толстого / Под ред. А. А. Иванова. М., 2003. С. 133.
43 Гонгало Б. М. Жилое помещение - объект недвижимости (краткое вступление к большой дискуссии) // Семейное и жилищное право. 2007. № 2. С. 2-5.
44 Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 г.). М., 1995. С. 355, 358.
45 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под общ. ред. П. В. Крашенинникова. М., 1999. С. 13-19.
46 Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР (постатейный) / Отв. ред. Б. М. Гонгало. М., 2004. С. 70-71.
твенности и их участие в гражданском обороте не ограничено. Указанная «официальная» модель используется в Москве, где техническому (кадастровому) учету подлежат комнаты в отдельности.
При этом можно привести ряд аргументов, ставящих под сомнение каждую концепцию в отдельности. Так, в противоречие утверждению о том, что квартира не связана с землей, можно констатировать факт принадлежности квартиры к зданию, ее строительство (создание), ввод в эксплуатацию и последующее использование осуществляется исключительно в составе здания. Согласно ст. 55 ГрадК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет, в том числе, соответствие построенного объекта капитального строительства проектной документации. Состав жилого многоквартирного дома определяется уже на стадии подготовки проектной документации, при этом уже на стадии разработки проектной документации в качестве самостоятельных объектов определяются квартиры, нежилые помещения, проектируются иные помещения дома.47 Таким образом, строительство дома фактически означает строительство помещений.
В качестве возражения по поводу идеи о помещении-пространстве можно привести ранее высказанные учеными доводы о материальном характере самих стен, отграничивающих жилые (нежилые) помещения от других и от улицы, и отграничивающих помещения внутри жилых (нежилых) помещений, о возможности помещений выступать в качестве объектов таких «материальных» сделок, как ремонт, хранение (секвестр), о материальности характеристик помещений (наличие, высоты, площади, санузла и т. д.).
Нетрудно заметить, что, в сущности, приведенные выше позиции ученых разделяются по принципиальному критерию - исключения одного другим - если здание является объектом недвижимости, то помещения в нем таковыми не являются, и наоборот. На первый взгляд, такое взаимоисключение оборотоспособности помещений и здания вполне закономерно. Ведь если объект (здание) «дробится» на иные объекты (помещения), автоматически исключается сохранение здания как единого (целого) объекта.
Подобный подход используется в научной литературе и применяется в судебной практике. Так, по мнению авторов Концепции развития
47 Строительные нормы и правила СНиП 2.08.01-89* «Жилые здания» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78) // Текст документа приводится по официальному изданию Госстроя России, ГУП ЦПП, 1998 г.
гражданского законодательства о недвижимом имуществе,48 с регистрацией права собственности на помещение прекращается право собственности на здание. Согласно позиции ВАС РФ, выраженной в п. 8 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»,49 если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости. Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае прекращается право собственности на отдельные помещения. В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.08.2002 № А56-8577/0250 отмечается, что права могут быть зарегистрированы либо на здание или сооружение в целом, либо на самостоятельные вторичные объекты - нежилые помещения, входящие в его состав. Регистрация права собственности одного лица на нежилое помещение, входящее в состав здания, исключает возможность регистрации права иного лица на все это здание.
Необходимо отметить, что в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 также сделан важный вывод относительно применения к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, норм законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
Тогда в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Несмотря на то, что относительно судьбы земельного участка под нежилым зданием высшая судебная инстанция умолчала, несомненно, важным является вывод относительно признания сходности правовых режи-
48 Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе // Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества: Материалы конференции / Отв. ред. В. В. Витрянский. М., 2003. С. 3.
49 Вестник ВАС РФ. № 9. сентябрь, 2009.
50 СПС Консультант Плюс Судебная практика.
мов нежилых зданий, включающих самостоятельные помещения (объекты недвижимости) и многоквартирных домов.
Вместе с тем, не бесспорной представляется позиция по поводу прекращения права на помещения ввиду возникновения права на здание у одного лица. Ведь, используя в качестве критерия количество собственников помещений в случае с многоквартирным домом, можно утверждать, что если все квартиры находятся в собственности одного лица (к примеру, публичного образования), то собственник может принять решение об учете всего здания, с утратой квартир своего статуса. Однако полагаем, что данное положение неприемлемо по причине приобретения квартирами своего статуса, как было сказано выше, уже на стадии проектирования, и невозможностью утраты данного статуса до момента уничтожения (не считая реконструкций, перевода в нежилое помещение и т. д.).
Возвращаясь к проблематике соотношения понятий многоквартирного дома и квартир (и нежилых помещений) как объектов гражданского права, стоит остановиться на положениях статьи 36 ЖК РФ. И здесь мы сталкиваемся с вопросом об определении пообъектного состава общего имущества многоквартирного дома. Так, из буквального содержания статьи 36 ЖК РФ следует, что объектом (объектами) права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме (помимо земельного участка и прочих объектов на нем) является (являются) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
При анализе данной нормы возникают сомнения по поводу вопроса об индивидуализации объектов, входящих в общее имущество. Так, руководствуясь позицией, согласно которой многоквартирного дома как объекта гражданского права не существует, можно утверждать также и то, что не существует и (конструктивных) элементов данного многоквартирно-
го дома. Следствием такого подхода является вывод о ничтожности сделок, направленных на реконструкцию, капитальный ремонт многоквартирного дома, ввиду отсутствия последнего в правовой природе. О недостатке такой правовой конструкции, как общее имущество многоквартирного дома, вел речь Е. А. Суханов.51
Все вышеизложенное служит подтверждением необоснованности подхода, при котором многоквартирный дом лишается статуса объекта гражданских прав - объекта недвижимости. И здесь, как уже было сказано выше, сразу возникает вопрос об исключении помещений из ряда объектов гражданских прав.
Представляется, что вопрос о взаимоисключении оборотоспособ-ности («объектоспособности») дома и помещений поставлен более чем категорично. Так, согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых поме-щений»,52 нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Не отрываясь на детали, связанные с тем, рассматривал ли ВАС РФ вопрос об отнесении помещений к объектам недвижимости в силу закона либо ввиду естественных его свойств, стоит признать колоссальную значимость сделанного высшей судебной инстанцией вывода для отечественной правоприменительной практики и цивилистики, поскольку данный вывод позволяет рассмотреть вопрос об оборотоспособности здания и помещений не только в сжатом виде с позиции их взаимоисключения, но и более широко - с позиции признания одновременного наличия их оборотоспособности.
В этой связи рядом авторов предпринята попытка обоснования правовой природы «сосуществования» оборотоспособности здания и помещений. Так, по мнению Д. А. Максимович,53 помещение является не только относительно самостоятельным объектом недвижимости, но и одновременно натуральной долей в праве общей собственности на здание. Несмотря на то, что несколько сомнительными представляются добавление
51 Суханов Е. А. О понятии и видах вещных прав в российском гражданском праве // Журнал российского права. 2006. № 12. С. 48.
52 «Вестник ВАС РФ», № 7, 2000. С.70.
53 Максимович Д. А. Совершенствование правового режима зданий и помещений. Законы России: опыт, анализ, практика 2009. № 7. С. 26.
к термину «объект недвижимости» прилагательного «самостоятельного», а также необходимость замены (введения в оборот) термином «натуральная доля» термина «идеальная доля», позиция признания «сосуществования» оборотоспособности здания и помещений заслуживает поддержки.
Помимо прямого указания в законе, думается, что жилые и нежилые помещения, даже будучи частями таких объектов недвижимости, как здание, отвечают всем признакам недвижимости в силу их естественных свойств. Так, возводимые в составе многоквартирных домов данные объекты создаются в соответствии с градостроительным и строительным законодательством, и, будучи неразрывными частями здания, прочно связаны с землей, а их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Охарактеризовать же в этом смысле многоквартирный дом можно при помощи ранее используемого в цивилистической литературе термина «комплексный объект недвижимости».54
Вместе с тем, констатация факта одновременного существования недвижимых объектов - многоквартирного дома и помещений - не достаточна для полного понимания правовой природы многоквартирного дома.
В этой связи стоит привести позицию Верховного Суда РФ, выраженную в Определении от 25.12.2000 от 25.12.2000 № 78-Г00-61. По мнению высшей судебной инстанции, квартиры, находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением.
Резюмируя изложенное, можно сказать, что многоквартирный дом является комплексным объектом недвижимости - жилым зданием, обслуживающим и обеспечивающим входящие в его состав объекты недвижимости (жилые и нежилые помещения) и принадлежащим на праве общей долевой собственности собственникам данных помещений.
54 Тарасова А. Е. Обороноспособность объектов общего имущества в многоквартирном доме // Жилищное право. 2006. № 11; Скворцов О. Ю. Некоторые аспекты правового режима и оборотоспособности имущества, входящего в состав многоквартирного дома // Объекты гражданского оборота: Сборник статей / Отв. ред. М. А. Рожкова; Рыбин С. В. Объекты долевого строительства в многоквартирном доме // Общество и право. 2008. № 2.
