Научная статья на тему 'Правовое регулирование отношений между собственниками нежилых помещений и товариществом собственников жилья'

Правовое регулирование отношений между собственниками нежилых помещений и товариществом собственников жилья Текст научной статьи по специальности «Право»

CC BY
2642
156
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
Ключевые слова
ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ / НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ / МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ / СОДЕРЖАНИЕ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА / HOUSEHOLDERS SOCIETY / NON-RESIDENTIAL PREMISE / APARTMENT BUILDING / UPKEEP OF COMMON PROPERTY

Аннотация научной статьи по праву, автор научной работы — Ломако Надежда Николаевна

В статье рассмотрена проблема, возникающая при регулировании отношений между собственниками нежилых помещений и товариществом собственников жилья. Собственники нежилых помещений, во избежание различий в размерах платежей и взносов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязаны заключать с товариществом собственников жилья соответствующие договоры. В свою очередь, возможность заключения договоров зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме.

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.
iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.

LEGAL REGULATION OF THE RELATIONS BETWEEN THE OWNERS OF NON-RESIDENTIAL PREMISES AND THE HOUSEHOLDERS SOCIETY

The article deals with the problem arising at the legal regulation of the relations between the owners of non-residential premises and the householders society. The owners of non-residential premises to avoid the differences in payments and contributions for upkeep of the common property in apartment building have to make a contract with the householders society. In its turn, conclusion of the contract depends on the will of all owners of premises in the apartment building.

Текст научной работы на тему «Правовое регулирование отношений между собственниками нежилых помещений и товариществом собственников жилья»

УДК 34. 347. 254 © Н.Н. Ломако

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ МЕЖДУ СОБСТВЕННИКАМИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ТОВАРИЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

В статье рассмотрена проблема, возникающая при регулировании отношений между собственниками нежилых помещений и товариществом собственников жилья. Собственники нежилых помещений, во избежание различий в размерах платежей и взносов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, обязаны заключать с товариществом собственников жилья соответствующие договоры. В свою очередь, возможность заключения договоров зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ключевые слова: товарищество собственников жилья, нежилое помещение, многоквартирный дом, содержание общего имущества.

N.N. Lomako

LEGAL REGULATION OF THE RELATIONS BETWEEN THE OWNERS OF NON-RESIDENTIAL PREMISES AND THE HOUSEHOLDERS SOCIETY

The article deals with the problem arising at the legal regulation of the relations between the owners of non-residential premises and the householders society. The owners of non-residential premises to avoid the differences in payments and contributions for upkeep of the common property in apartment building have to make a contract with the householders society. In its turn, conclusion of the contract depends on the will of all owners ofpremises in the apartment building.

Keywords: householders society, non-residential premise, apartment building, upkeep of common property.

Вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости рядом нормативных актов достаточно давно. В соответствии с приложением 3 к постановлению ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» [7] нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социальнокультурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 [5], и в разд. 4 основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 [6], до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации. С 31 января 1998 г. вступил в силу федеральный закон от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое

имущество и сделок с ним» [3], в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Параллельно с перечисленными документами действовал федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [4], а затем федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации [1], которые определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Действующее законодательство в постановлении правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» содержит определение нежилого помещения. Нежилое помещение в многоквартирном доме - помещение, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Необходимо отметить, что ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] (далее - ГК РФ), определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых

231

вещей нежилое помещение не упоминает. Однако ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [13, с. 247]. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику [9, с. 100]. И. Исра-филов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [11, с. 115].

Анализируя законодательство о праве на нежилые помещения, В. Лапач приходит к выводу, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно» [12, с. 376]. Рассуждая аналогичным образом, С. Зинченко и С. Корх предлагают для нежилых помещений установить особый режим: указывать только идеальные доли, с определением порядка владения и пользования конкретными помещениями [10, с. 56]. Появление жилых помещений как объектов прав автоматически вводит в число объектов прав и помещения нежилые. Достаточно указать вполне обыденную ситуацию наличия в одном здании как жилых, так и нежилых помещений. Если жилые помещения принадлежат их собственникам на праве частной (исключительной) собственности, возникает вопрос -на каком праве могут присваиваться нежилые помещения. К.И. Скловский приходит к выводу, что, так как каждый из собственников - субъект не общей, а исключительной собственности, то сособственником нежилых помещений при общей собственности не могут выступать собственники квартир. Не может им выступить и юридическое лицо, объединяющее собственников (если оно создано), так как ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нем помещения. Таким образом, именно возникновение такого объекта, как жилое помещение, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав [14, с. 84-85].

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (не являющимся собственниками

помещений в доме) по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в «дополнительное» пользование коммерческим организациям, являющимся собственниками помещений в доме. Во-первых, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности [15, с. 14-18]. Для принятия решения о передаче в пользование объектов общего имущества требуется квалифицированное большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Следует подчеркнуть, что ЖК РФ в ч. 1 ст. 39 не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения: «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме». Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Нежилое помещение признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. На практике известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан - одни, а для организаций и индивидуальных предпринимателей (собственников нежилых помещений) - в повышенном размере, невзирая на факт членства таких собственников в товариществе. Собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01 апреля 2008 г. № А43-4327/2007-28-57). Суд подтверждает, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (постановление ФАС ЦО от 29 апреля

232

2008 г. № А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, где их позиция так же будет поддержана (постановление ФАС ЗСО от 13 декабря 2007 г. № Ф04-8339/2007 (40703-А70-30). ТСЖ также вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с собственника нежилого помещения неосновательного обогащения, возникшего в результате неисполнения последним обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (решение арбитражного суда Рязанской области от 15 июня 2012 г. по делу № А54-7123/2011). Неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения общим имуществом. Вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В решении от 26 мая 2005 г.

№ ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.

Если тот или иной объект общего имущества попадает в индивидуальное пользование одного лица, другие собственники в доме лишаются возможности использовать этот объект и имеют право на соразмерное уменьшение их платы за содержание общего имущества, за исключением случаев, если использование общего имущества не связано с невозможностью использовать его другими собственниками. Так, размещение рекламы на крыше не делает невозможным извлечение другими собственниками полезных свойств крыши как конструктивного элемента дома. Как указано в п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г.

№ 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [8], речь идет о предоставлении возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше дома. Тариф на такое использование утверждается на общем собрании. Не исключается безвозмездное предоставление объектов общего имущества в дополнительное пользование собственникам помещений в доме. Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ

заключение соответствующего договора с собственником помещения. Возможность заключения договора, в свою очередь, зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в доме (определение ВАС РФ от 27 августа 2008 г. № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27 февраля 2007 г. № Ф03 А51/07-1/240, ФАС СЗО от 12 февраля 2009 г. № А56-2429/2008).

Ч. 6 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. П. 33 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной ими сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. По мнению Г.Ю. Шариковой, в зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемый объект общего имущества, могут различаться заключаемые договоры. Как следует из п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, в отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, в отношении иных объектов - иной договор. При этом название и условия последнего договора полностью

зависят от сторон. Единственное предъявляемое к ним требование - непротиворечие действующему законодательству.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что в отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения -необходимость предусмотреть кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

- права собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома, например подвалом;

- порядок доступа представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в подвальные помещения, например, для снятия показаний с индивидуального прибора учета. Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Целесообразно в ЖК РФ предусмотреть понятие нежилого помещения и законодательно закрепить право, на котором оно может присваиваться. Так же урегулировать правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и собственником нежилого помещения, не являющегося членом товарищества, при заключении последним договора по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Литература

1. О введении в действие Жилищного кодекса Российской

Федерации: Федеральный закон от 29 декабря 2004 г.

№ 189-ФЗ (ред. от 25 декабря 2012 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (часть I). - Ст. 15.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.

3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ред. от 30 декабря 2012 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1997. - № 30. - Ст. 3594.

4. О товариществах собственников жилья: Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ (утратил силу с 1 марта 2005 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1996.

- № 25. - Ст. 2963.

5. О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации: Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 (ред. от 11 января 2011 г.) // Собрание актов Президента и Правительства РФ. - 1994. - № 1. - Ст. 2.13.

6. Об основных положениях государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года: Указ Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 (ред. от 02 апреля 1997 г., с изм. от 16 апреля 1998 г.) // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 13. - Ст. 1478.

7. О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность: постановление ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 (ред. от 15 июля 1998 г.) // Ведомости РФ. - 1992. -№.13. - Ст. 697.

8. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002.

- № 3.

9. Гришаев С.П. Здания и сооружения как объекты недвижимости // Хозяйство и право. - 2008. - №2.

10. Зинченко С., Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика // Хозяйство и право. - 2000. - № 6.

1 1. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. -1997. - № 10.

12. Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: теория и судебная практика. - СПб.: Юридический Центр ПРЕСС, 2002. - 544 с.

13. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте: учеб.-практ. пособие. - М.: Волтерс Клу-вер, 2006. - 368 с.

14. Скловский К.И. Некоторые проблемы права на нежилое помещение // Вестник ВАС РФ. - 2003. - № 8. - С. 8485.

15. Шарикова Г.Ю. Использование общего имущества собственником нежилого помещения // Жилищнокоммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2009. - № 3. - С. 14-18.

Ломако Надежда Николаевна, аспирант кафедры гражданского права юридического факультета Бурятского государственного университета. E-mail: [email protected]

Lomako Nadezhda Nikolaevna, postgraduate student at Buryat State University. E-mail: [email protected]

i Надоели баннеры? Вы всегда можете отключить рекламу.