CC BY
204
Вестник Омского университета. Серия «Право». 2007. № 3 (12). С. 62-65. © С.Э. Маслей, 2007
УДК 347
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПЕРЕВОДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В ЖИЛЫЕ
С.Э. МАСЛЕЙ (S.E. MASLEY)
Анализируются нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие вопросы перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Local government legal acts which regulate questions of transfer of living premises to non-living and vice versa are analysed.
Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) [1] впервые на уровне федерального закона закрепил единые условия и порядок перевода жилых помещений (ст. 22-24 ЖК РФ) [2]. Осуществляют перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое органы местного самоуправления. Пункт 6 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ определяет компетенцию органов местного самоуправления по принятию в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые. Действуя в рамках установленной компетенции, органы местного самоуправления осуществляют следующие полномочия, реализуемые при переводе помещений.
1. Определяют тот орган, который осуществляет перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое.
Например, в Улан-Удэ таким уполномоченным органом является Комитет городского хозяйства и строительства администрации города [3], в Ростове-на-Дону - Управление координации строительства [4], в Волгодонске эти полномочия осуществляет жилищный отдел администрации города [5]. В Брянске [6], Томске [7] (создаются приемочные комиссии в каждом районе города), Чите [8] формируются межведомственные комиссии и утверждается их персональный состав. Межведомственные комиссии являются постоянно действующим коллегиальным органом при
городской администрации. Срок полномочий комиссии составляет четыре года со дня утверждения ее персонального состава. Комиссия создается в составе 12-18 человек и состоит из председателя, заместителя председателя, ответственного секретаря, юриста и иных членов. В состав комиссии включаются представители администрации городского округа, Думы городского округа, государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, организации технической инвентаризации. Заседания комиссии проводятся по мере необходимости, но не реже двух раз в месяц.
Представляется, что решение вопросов по переводу помещений комиссионно, постоянно действующей комиссией, является положительным примером правового регулирования. Это обусловлено профессиональным составом комиссий, решением однородных вопросов, четким разграничением функций между членами комиссии, последовательностью и регламентированностью осуществляемых комиссией действий.
2. Принимают заявления собственников помещений или уполномоченных ими лиц о переводе и предусмотренные ст. 23 ЖК РФ документы.
Уполномоченный орган или секретарь межведомственной комиссии принимает документы от заявителей по вопросам перевода
жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые; проверяет поступившие документы на их соответствие требованиям жилищного и градостроительного законодательства.
Форма заявления и требования к его содержанию могут быть определены органом местного самоуправления, как, например, это сделано в Томске [9].
3. Выдают расписку в получении документов с указанием перечня документов и даты их получения.
4. Определяют процедуру рассмотрения документов и принятия решения о переводе или отказе в переводе. Форма и содержание решения определена Правительством Российской Федерации [10].
Представленные документы рассматриваются, и решение принимается на заседании комиссии. Решения комиссии принимаются большинством голосов от числа присутствующих и оформляются протоколом. Мнение членов комиссии, несогласных с принятым решением, оформляется отдельным документом и прилагается к протоколу заседания в виде приложения.
В Чите заявление и иные представленные документы подлежат рассмотрению в комиссии в течение 14 календарных дней со дня их представления. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения по результатам рассмотрения принимается председателем комиссии в течение 5 календарных дней со дня их рассмотрения в комиссии. В Брянске заявление и иные представленные документы подлежат рассмотрению в комиссии в течение 30 календарных дней со дня их представления. Решение о переводе помещения оформляется соответствующим постановлением Брянской городской администрации, которое принимается в течение 10 календарных дней со дня их рассмотрения в комиссии. В Ростове-на-Дону Управление координации строительства города в течение 10 дней со дня принятия документов осуществляет их рассмотрение на предмет возможности перевода помещений. После рассмотрения документов Управление в 7-дневный срок готовит проект постановления мэра города о переводе или отказе в переводе помещений.
В некоторых муниципальных нормативных правовых актах содержатся примерные формы извещений о переводе или отказе в переводе помещения, например в Курске [11]. Утверждение таких форм вряд ли можно признать целесообразным, так как форма уведомления, в соответствии с положениями
ч. 5. ст. 23 ЖК РФ, утверждается Правительством Российской Федерации и органы местного самоуправления не наделены полномочиями по утверждению таких документов. К тому же указанные формы, содержащиеся в муниципальных актах, по содержанию совпадают с документом, утвержденным правительством, а форма (оформление) документа несколько иная. ЖК РФ устанавливает обязанность органов местного самоуправления оформлять решения только такого содержания и в такой форме, как это установлено на федеральном уровне.
5. Информируют собственника помещения о принятом решении.
Не позднее чем через три рабочих дня со дня подписания постановления о переводе помещения секретарь комиссии выдает или направляет его копию заявителю.
6. Информируют о принятом решении собственников помещений, примыкающих к переведенному помещению.
Не позднее чем через три рабочих дня со дня подписания постановления о переводе помещения секретарь комиссии информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение. В постановлении, действующем в Ростове-на-Дону, установлено, что расходы по получению указанной информации несет заявитель.
Постановление о переводе помещения является основанием использования этого помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переоборудования и (или) перепланировки или иных работ. В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого, постановление о пере-
воде должно содержать требование об их проведении и перечень иных работ. В данном случае постановление одновременно является основанием проведения соответствующих переустройств и (или) перепланировки с учетом проекта, который представляется заявителем.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарногигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных жилых домах. Поэтому в нормативных правовых актах, действующих в Брянске и Чите, в соответствии с санитарными правилами и нормами дан перечень объектов, которые запрещено размещать в многоквартирных жилых домах. К ним, в частности, относятся: специализированные рыбные магазины, общественные уборные, похоронные бюро, встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции и пр.
Анализ нормативных правовых актов органов местного самоуправления, регулирующих вопросы осуществления перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, позволяет выделить их достоинства и недостатки.
Достоинства: создание межведомственных комиссий по решению вопросов перевода жилых помещений, действующих на постоянной основе, с четким разделением полномочий членов комиссий и регламентом работы; установление строго определенных сроков рассмотрения документов, принятия решений, доведения решений до заявителей; установление в нормативном правовом акте ограничений по размещению объектов, деятельность которых может оказывать негативное влияние на здоровье граждан и окружающую среду.
Недостатки: отсутствие в большинстве случаев унифицированных форм документов, сопровождающих процесс перевода жилых помещений (заявление о переводе, расписка в получении документов, уведомление собственников помещений, примыкающих к пе-
реводимому, о состоявшемся переводе); определенная «корректировка» норм федерального законодательства, например при направлении отказа в переводе; установление непродолжительных сроков для принятия решения [12], например 10 дней (Ростов-на-Дону [13]), при отсутствии санкций за нарушение этих сроков.
1. Федеральный закон Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (с изм. и доп. от 29 декабря 2006 г.) // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1. (Часть 1). -Ст. 14.
2. До принятия ЖК РФ вопросы перевода жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые регулировались в основном актами органов местного самоуправления, несмотря на то, что Жилищный кодекс РСФСР (ст. 9) предусматривал, что перевод может осуществляться только по решению органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации (см., напр.: Куринов А.Б. Актуальные проблемы перевода жилых помещений в нежилой фонд // Жилищное право. - 2002. - № 3. -С. 47).
3. Постановление администрации г. Улан-Удэ от 18 марта 2005 г. № 123 «О переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение; переустройстве и перепланировке жилого помещения» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
4. Порядок принятия решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения. Утв. Постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 15 июня 2005 г. № 830 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
5. Положение о переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение. Утв. Решением Волгодонской городской Думы от 6 июля 2005 г. № 93 (с изм. и доп. от 07 сентября 2005 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
6. Состав межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые и муниципальных общежитий в статус жилых домов на территории города Брянска; Положение о межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые, нежилых помещений в жилые и муниципальных общежитий в статус жилых домов и согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах на территории города Брянска. Утв. Постановлением Брянской городской ад-
министрации от 15 сентября 2005 г. № 3145-П (с изм. и доп. от 11 ноября 2005 г.) // Справочно-правовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
7. Постановление мэра города Томска от 6 февраля 2006 г. № 45 «О предоставлении полномочий органам администрации г. Томска по осуществлению перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения и принятию решений о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
8. Положение о межведомственной комиссии по рассмотрению вопросов о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые и согласовании переустройства и перепланировки помещений в многоквартирных жилых домах на территории городского округа «Город Чита», признанию жилых помещений жилищного фонда городского округа непригодными для проживания. Утв. Решением Думы городского округа «Город Чита» от 28 апреля 2005 г. № 84 (с изм. и доп. от 08 сентября 2005 г.) // Справочноправовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
9. Приложение 5 к Постановлению мэра города Томска от 6 февраля 2006 г. № 45 «О предоставлении полномочий органам администрации г. Томска по осуществлению перевода жилых помещений в нежилые помещения и
нежилых помещений в жилые помещения и принятию решений о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 10 августа 2005 г. № 502 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение» // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 33. - Ст. 3430.
11. Типовая форма извещения о принятии решения: Приложение 2 к Порядку перевода жилых помещений в нежилые помещения, нежилых помещений в жилые помещения, согласования переустройства и перепланировки жилых и нежилых помещений на территории города Курска. Утв. Постановлением администрации города Курска от 24 мая 2005 г. № 1369 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс, Версия Регион».
12. Жилищный кодекс РФ на принятие решения о переводе отводит не более 45 дней.
13. Следует также учесть, что в Ростове-на-Дону вопросы перевода помещений решает Управление координации строительства города, а не специально созданная комиссия. При этом деятельность Управления не сводится к принятию решений о переводе помещений, поэтому установление столь непродолжительных сроков на принятие решения вряд ли можно признать обоснованным.
