CC BY
32DOI 10.47643/1815-1329_2023_7_94
ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СРОКА ВЛАДЕНИЯ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ LEGAL ISSUES IN DETERMINING THE PERIOD OF OWNERSHIP OF REAL ESTATE FOR TAXATION PURPOSES
РЫБАКОВ Валентин Вячеславович,
кандидат юридических наук, доцент, доцент кафедры гражданского права и процесса Академии ФСИН России.
390000, Россия, Рязанская обл., г. Рязань, ул. Сенная, д. 1. E-mail: valr@yandex.ru;
Rybakov Valentin Vyacheslavovich,
Candidate of Juridical Sciences, Associate Professor, Associate Professor of the Department of Civil Law and Procedure at the Academy of the Federal Penitentiary Service of Russia. 1 Sennaya Street, Ryazan, 390000, Russia. E-mail: valr@yandex.ru
Краткая аннотация: в статье анализируются проблемы определения срока владения объектом недвижимого имущества для целей освобождения от уплаты налога на доходы физических лиц при продаже недвижимости. Рассматриваются различные подходы налоговых органов и судебная практика по данному вопросу. Обосновывается позиция о необходимости исчислять срок владения исходя из первоначальной даты регистрации права собственности.
Abstract: The article analyzes the problems of determining the ownership period of real estate for the purpose of exemption from personal income tax when selling real property. Various approaches of tax authorities and judicial practice on this issue are considered. The position on the need to calculate the ownership period based on the initial date of registration of ownership rights is substantiated.
Ключевые слова: налог на доходы физических лиц, недвижимое имущество, срок владения, регистрация права собственности.
Keywords: Personal income tax, real estate, ownership period, registration of ownership rights.
Для цитирования: Рыбаков В.В. Правовые проблемы определения срока владения объектом недвижимости для целей налогообложения // Аграрное и земельное право. 2023. № 7(223). С. 94-96. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_7_94.
For citation: Rybakov V. V. Legal issues in determining the period of ownership of real estate for taxation purposes // Agrarian and Land Law. 2023. No. 7(223). pp. 94-96. http://doi.org/10.47643/1815-1329_2023_7_94.
Статья поступила в редакцию: 29.06.2023
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) является одним из основных налогов в Российской Федерации. Он взимается с доходов физических лиц, полученных от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности, от продажи имущества и других источников.
Доходы, полученные от продажи объекта недвижимого имущества, облагаются НДФЛ по ставке 13%. Однако, если объект недвижимого имущества находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи могут быть освобождены от налогообложения.
Согласно российскому налоговому законодательству физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы при продаже объектов недвижимого имущества, находившихся в их собственности не менее минимального предельного срока владения (3 или 5 лет).
Данные правила действуют в отношении имущества, приобретенного в собственность после 1 января 2016 года. Если объект недвижимости находился в собственности налогоплательщика в течение определенного минимального срока владения (3 года в некоторых случаях, описанных ниже, и 5 лет в остальных случаях), то доходы, полученные от продажи такого объекта недвижимости, освобождаются от налогообложения и не требуют декларирования.
Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет 3 года, если выполняется хотя бы одно из следующих
условий:
- объект был унаследован или передан в дар от физического лица, являющегося членом семьи или близким родственником налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
- объект был приобретен в результате приватизации;
- объект был получен в результате договора пожизненного содержания с иждивением, где налогоплательщик является плательщиком
ренты;
- налогоплательщик (включая его супруга) не имеет другого жилого помещения (или доли в праве собственности на жилое помещение) на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект недвижимости, такой как комната, квартира, жилой дом или их часть.
Однако, если налогоплательщик и/или его супруг приобрели другое жилое помещение (или долю в нем) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (или долю в нем), то данное жилое помещение (или доля в нем) не будет учитываться при определении минимального срока владения.
Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет.
Определение даты начала течения этого срока владения в случаях объединения, раздела, перепланировки объектов недвижимости является неоднозначным и порождает споры между налогоплательщиками и налоговыми органами.
Частно-правовые (цивилистические) науки
Налогоплательщик может быть привлечен к ответственности за неуплату НДФЛ с дохода от продажи объекта недвижимого имущества в следующих случаях если: не представил декларацию о доходах за соответствующий налоговый период; не указал в декларации о доходах доход от продажи объекта недвижимого имущества; указал в декларации о доходах заниженный доход от продажи объекта недвижимого имущества.
Налогоплательщик, не уплативший НДФЛ с дохода от продажи объекта недвижимого имущества, подлежит привлечению к ответственности в соответствии со статьей 122 Налогового кодекса Российской Федерации.[1] Размер пени за неуплату НДФЛ составляет 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.
Налогоплательщик, не уплативший НДФЛ с дохода от продажи объекта недвижимого имущества, также может быть привлечен к ответственности в соответствии со статьей 123 Налогового кодекса Российской Федерации. Размер штрафа за неуплату НДФЛ составляет 20% от неуплаченной суммы.
Таким образом, неуплата НДФЛ с дохода от продажи объекта недвижимого имущества может иметь серьезные налоговые последствия для налогоплательщика. Налогоплательщик может быть привлечен к ответственности в виде пени и штрафа, а также может быть ограничен в праве на выезд из Российской Федерации.
Позиция налоговых органов в отношении сроков владения
Налоговые органы в своей практике зачастую придерживаются подхода, согласно которому срок владения объектом недвижимости следует исчислять с момента государственной регистрации прав после объединения, раздела или иного преобразования объекта недвижимости. Так, ссылаясь на нормы законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налоговые инспекции полагают, что в случае объединения нескольких объектов в один срок владения новым объектом должен рассчитываться с даты его регистрации после преобразования.
По мнению налоговиков, прежние права на объединяемые объекты прекращаются и возникают новые имущественные права на преобразованный объект недвижимости. А раз возникают новые права собственности, то отсчет срока владения должен вестись с новой регистрационной записи. Однако такой подход противоречит ГК РФ, согласно которому объединение объектов недвижимости само по себе не является основанием прекращения прежних имущественных прав. Право собственности прекращается лишь в случаях, указанных в законе, к которым объединение объектов не относится.
По мнению налогового органа, в соответствии с ч. 1 ст. 41 218-ФЗ (далее - 218-ФЗ) [2] в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменени я границ между смежными помещениями в результате перепланировки или изменения границ смежных машино-мест государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
Подобная позиция со стороны налогового ведомства может аргументироваться тем, что согласно ч. 3 ст. 41 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости. Исходя из этого, если в результате действий с объектами недвижимого имущества образуются новые объекты недвижимого имущества, а старые объекты прекращают свое существование и прекращаются права на старые объекты, то минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности.
Можно констатировать, что зачастую налоговые органы, проигнорировав положения ГК РФ об основаниях прекращения права собственности, а также соответствующие разъяснения, ошибочно по итогам проверки приходят к выводу, что если в результате действий с объектами недвижимого имущества образуются новые объекты недвижимого имущества, а старые объекты прекращают свое существование и прекращаются права на старые объекты, то минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты государственной регистрации на них права собственности.
Приведем ряд аргументов в защиту налогоплательщика. Как следует из письма Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189: моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности.
Аналогичный подход изложен в пояснениях, содержащихся в письме Министерстве финансов Российской Федерации от 3 ноября 2017 г. № 03-04-05/72486: при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения комнат квартиру (в пределах общих границ исходных комнат налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные комнаты, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика. При этом в ситуации, когда даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости не совпадают, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества следует считать наиболее позднюю из таких дат.
Проблема правоприменения возникает если налоговый орган руководствуясь ГК РФ, а также иными нормативными актами не учитывает положений п.1 ст. 235 ГК РФ, из которой следует, что право собственности прекращается: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам; отказе собственника от права собственности; гибели или уничтожении имущества; при утрате права собственности на имущество;
- в иных случаях, предусмотренных законом.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на н е-движимое имущество объединение двух объектов недвижимости в один с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.
Данное утверждение находит свое подтверждение в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189, в котором говорится о том, что изменение состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников общей долевой собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности на указанное имущество. При этом на основании статьи 131 ГК РФ изменение состава собственников имущества предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Подходы судебной практики
Судебная практика по данному вопросу неоднозначна, однако можно выделить ряд судебных актов, в которых содержатся правовые позиции в пользу исчисления срока владения объектом недвижимости с первоначальной даты регистрации прав на объединенные или разделенные объекты. Так, в одном из дел Верховный Суд РФ указал, что объединение нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один факт создания нового объекта не подтверждает. Следовательно, отсчет срока владения должен вестись с первичной регистрации прав на комнаты.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 06.04.2016 г. № 70-КГ15-16, из которого следует, что объединение нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один факт создания объекта не подтверждает. Подход, содержащийся в указанном Определении Верховного Суда Российской Федерации доведен до сведения налогового органа посредством письма ФНС от 7 июля 2016 г. № СА-4-7/12211@.
Аналогичная правовая позиция содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ, в котором отмечено, что раздел объекта недвижимости сам по себе не прекращает прежние имущественные права на части разделенного объекта.
Таким образом, имеется судебная практика, поддерживающая подход о необходимости исчислять срок владения недвижимостью с первоначальной регистрации прав на объединенные или разделенные части объекта.
Общее описание проблемы и способов её разрешения
Существующие противоречия в подходах к определению срока владения объектом недвижимости при его преобразовании порождают ряд правовых проблем:
1. Возникает правовая неопределенность, которая нарушает принципы налогового законодательства и права налогоплательщиков.
2. Налоговые органы получают возможность неоднозначного толкования норм в свою пользу и доначисления налогов.
3. У налогоплательщиков отсутствует гарантия стабильности своих прав при преобразовании объектов недвижимости.
4. Возникают многочисленные налоговые споры, увеличивается нагрузка на судебную систему.
5. Создаются условия для злоупотреблений и избирательного применения норм со стороны налоговых органов.
6. Страдает принцип справедливости налогообложения, так как налогоплательщики необоснованно лишаются налоговых льгот.
Таким образом, отсутствие единого подхода по данному вопросу создает существенные проблемы применения налогового законодательства, нарушает права и интересы налогоплательщиков. Это требует скорейшего разрешения на законодательном уровне.
Для разрешения обозначенной проблемы можно предложить следующие меры:
1. Внести изменения в Налоговый кодекс РФ, закрепив единый подход к определению срока владения объектами недвижимости при их преобразовании. Установить, что он исчисляется с первоначальной даты регистрации прав на объединенные или разделенные объекты.
2. Внести аналогичные изменения в законодательство о госрегистрации прав на недвижимость в части порядка исчисления сроков владения.
3. Подготовить разъяснения Пленума Верховного Суда РФ и Минфина России по данному вопросу в целях единообразного понимания и применения законодательства налоговыми органами и судами.
4. Организовать обучение сотрудников налоговых органов в части нового порядка определения сроков владения объектами недвижимости.
5. Усилить ведомственный и внешний контроль за соблюдением налоговыми органами единого подхода к исчислению сроков владения объектами недвижимости.
Реализация этих мер позволит устранить имеющиеся противоречия в законодательстве и правоприменении, обеспечит соблюдение прав налогоплательщиков и единообразие судебной практики.
Библиогра фия:
1. Налоговый кодекс Российской Федерации (ч. 1) от 31.07.1998 № 146-ФЗ Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ // Росс. газ. 1998. № 148-149.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» // Российская газета. 2015. № 156.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // сПс «КонсультантПлюс».
4. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 16.08.2016 № 305-КГ16-6002 // СПС «КонсультантПлюс».
5. Письмо Минфина России от 03.11.2017 № 03-04-05/72486 // СПС «КонсультантПлюс».
6. Письмо ФНС России от 18.12.2015 № БС-4-11/22718@ // СПС «КонсультантПлюс». References:
1. Russian Federal Tax Code (Part One) No. 146-FZ of 31 July 1998
2. Federal Law No. 122-FZ of 21 July 1997
3. Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation No. 25 of 23 June 2015
4. Ruling of the Judicial Collegium for Economic Disputes of the Supreme Court of the Russian Federation No. 305-KG16-6002 of 16 August 2016
5. Letter of the Ministry of Finance of Russia No. 03-04-05/72486 of 3 November 2017
6. Letter of the Federal Tax Service of Russia No. BS-4-11/22718@ of 18 December 2015
