CC BY
41Научная статья Original article УДК: 332.6:502
10.24412/2713-1424-2022-10008
ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РЕГИСТРАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ В ОБЛАСТИ КАДАСТРОВОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
LEGAL BASIS OF REGISTRATION OF REAL ESTATE IN THE FIELD OF
CADASTRAL ACTIVITY
Махотлова Маратина Шагировна, к.б.н., доцент кафедры Землеустройство и экспертиза недвижимости», ФГБОУ ВО Кабардино-Балкарский ГАУ, г. Нальчик,
E-mail: [email protected]
Джанеев Якуб Русланович, студент 1-го курса, ФГБОУ ВО Кабардино-Балкарский ГАУ, г. Нальчик
Малкаров Азрет Асланович, студент 1-го курса, ФГБОУ ВО Кабардино-Балкарский ГАУ, г. Нальчик
Makhotlova M.Sh., FSBEI HE Kabardino-Balkarian State Agrarian University Dzhaneev Ya.R., FSBEI HE Kabardino-Balkarian State Agrarian University Malkarov A.A., FSBEI HE Kabardino-Balkarian State Agrarian University
Аннотация
В статье рассматривается вопрос о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на недвижимое имущество которая представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) сведений. Сделаны выводы по рассмотренным
вопросам с учетом ретроспективы и современной практики при ведении кадастровых работ и регистрации прав на недвижимое имущество.
Annotation
The article deals with the concept of real estate in connection with the problems of state registration of rights to real estate, which is one of the foundations of the functioning of any economic system by entering information into the Unified State Register of Real Estate (EGRN). Conclusions are drawn on the issues considered, taking into account the retrospective and modern practice in the conduct of cadastral works and registration of rights to real estate.
Ключевые слова: кадастровая деятельность, правовой режим недвижимого имущества, единый государственный реестр недвижимости.
Keywords: cadastral activity, legal regime of immovable property, unified state register of real estate.
Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики.
Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом [3]. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) записи о праве на
недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости [7].
Точные характеристики каждого объекта отражаются в единой федеральной базе данных - ЕГРН. Ведут ЕГРН специалисты Росреестра. Однако все данные для учета и регистрации они получают из документации, которую выдает кадастровый инженер.
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимости, ограничения права на объект недвижимости, обременения объекта недвижимости или сделки с объектом недвижимости проводится при условии наличия государственной регистрации права на данный объект в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (ФЗ от 30.04.2021 № 120-ФЗ).
Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права [8].
Рассмотрение вопроса о понятии недвижимости в связи с проблемами государственной регистрации прав на него определяется рядом обстоятельств.
Во-первых, решение о том, относится ли данный объект к недвижимому имуществу, всегда должно предшествовать решению всех других вопросов, подлежащих рассмотрению регистрирующим органом.
Во-вторых, в научной дискуссии по поводу критериев отнесения объекта к недвижимости вопрос о правовом значении регистрации занимает очень важное место [6].
Назначение любого определения, а в особенности законодательного, состоит в том, чтобы иметь возможность из числа всех предметов и явлений в каждом случае выделить объекты, обозначаемые определяемым понятием. С учетом имеющихся в законе определений объект относится к недвижимости, если он:
• относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.е. является земельным участком, участком недр;
• является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Перечисленные две категории объектов в соответствии с законодательным определением недвижимости имеют самостоятельное значение, в то время как все остальные категории объектов, перечисленные в определении, приводятся в качестве примеров объектов, которые «связаны с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В то же время законодательство практически не содержит определений зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а на практике объекты, которые именуются зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, на самом деле могут не отвечать признаку законодательного определения. Так, например, в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин «сооружение» применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер -сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и пр.
Таким образом, лишь такой объект, который на основании закона может быть признан земельным участком или участком недр без установления каких-либо дополнительных признаков должен быть отнесен к недвижимости.
В отношении всех остальных объектов, как бы они ни назывались, должна быть установлена их прочная связь с землей, при которой их перемещение без несоразмерного ущерба назначению невозможно [4].
Таким образом, определяющее значение приобретают критерии установления той связи с землей, о которой говорится в определении недвижимости [1].
Как показывает практика, к сожалению, сегодня критериев, предлагаемых законодательством для отграничения недвижимых вещей от иных объектов, расположенных на земельных участках, бывает недостаточно. Прежде всего, это видно при разграничении объектов недвижимости и так называемых временных сооружений.
Современные технологии, с одной стороны, позволяют без ущерба переносить с места на место здания, отнесение которых к недвижимости не должно вызывать сомнения, а с другой стороны, весьма широко распространились сборно-разборные объекты, которые в весьма короткие сроки могут быть разобраны и собраны в другом месте. При этом в виде таких сооружений существует не только традиционные павильоны, гаражи, навесы, но и внушительные по размеру торговые и производственные комплексы. С учетом этих обстоятельств очевидно, что критерий невозможности перемещения без несоразмерного ущерба назначению становится для объекта недостаточно конкретным, а применение его достаточно произвольным.
Изучение практики регистрации прав на недвижимость показало, что разными учреждениями технической инвентаризации одинаковые объекты в одних случаях признаются недвижимостью, а в других нет.
Как уже отмечалось, категория недвижимого имущества выделена в законе для того, чтобы определить специфику тех правовых отношений, которые складываются по поводу данного объекта гражданских прав. Вот почему было бы логической ошибкой делать критерием отнесения объекта к недвижимости те отношения, которые существуют по поводу этого объекта.
Основой критикуемого подхода к понятию недвижимого имущества как при признании критерием отнесения объекта к недвижимости законности его создания, так и при признании критерием для объекта незавершенного строительства отсутствия действующего договора подряда является то, что в этих случаях объект, хотя и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по физическим свойствам, но, тем не менее, не «может стать объектом права собственности и других гражданских прав».
Таким образом, можно сказать, что именно такой критерий предлагается для разграничения движимого и недвижимого имущества.
Объект недвижимости - это всегда конкретный предмет материального мира, обладающий определенным местоположением, границами и
специфическими характеристиками (здание, сооружение, помещение). Он существует как физически, так и юридически независимо от тех отношений, которые существуют по поводу этого объекта [5]. В этом смысле абстрактными представляются те процессы, которые происходят в ЕГРН, поскольку они весьма условно отражают те события, которые фиксируют. Возможность в конкретный момент времени стать объектом права собственности не может влиять на признание объекта вещью (недвижимой вещью) в смысле гражданского права. Основной признак вещи - возможность в принципе, при определенных условиях стать объектом гражданских прав, недвижимая же вещь от других вещей должна отличаться лишь объективными признаками, т.е. такими, которые не связаны с правовыми отношениями, существующими по поводу этой вещи.
Такой подход обусловлен, в частности, взаимосвязью объекта правоотношения собственности (иного вещного права) и самого этого правоотношения. Объект всегда нечто внешнее к правоотношению, которое характеризуется взаимосвязью субъектов по поводу объекта. Без объекта правоотношение становится беспредметным, но отсутствие правоотношений по поводу объекта не делает этот объект несуществующим [2].
Но все может стать на свои места, если под возможностью быть объектом права собственности понимать не конкретную возможность приобретения конкретным лицом права собственности на данный предмет, а принципиальную возможность приобретения такого права кем бы то ни было. При таком подходе и самовольная постройка, и объект незавершенного строительства с действующим договором подряда могут быть отнесены к объектам недвижимости, поскольку они обладают необходимыми объективными признаками, а право собственности на них при определенных условиях может быть приобретено.
Таким образом, внешние проявления владения недвижимостью в сути своей точно такие же, как и признаки владения движимыми вещами. Ошибки же в статусе владельца одинаково возможны и там, и тут. Другое дело, что цена
заблуждения в правовом положении недвижимости обычно оказывается выше той, которую платят за ошибку в статусе движимого имущества. Поэтому правильным будет предположить, что необходимость особых гарантий в прочности прав на недвижимость оправдывается ее особенным социальным значением и хозяйственной ценностью.
Литература
1. Саватеева Е.Е., Ашиккалиев А.Х. Деятельность кадастрового инженера в условиях меняющегося законодательства. В сборнике: Актуальные проблемы геологии, географии, техносферной и экологической безопасности. XLШ Студенческая научная конференция геолого-географического факультета. Оренбург, 2021. С. 78-83.
2. Липски С.А. Новые решения законодателя в области учета недвижимого имущества и деятельности кадастровых инженеров. В сборнике: Актуальные проблемы землеустройства и кадастров на современном этапе. Материалы III Международной научно-практической конференции. 2016. С. 176-180.
3. Махотлова М.Ш., Маммеева А.Э., Хачиев Л.И., Мизиев З.И. Особенности недвижимости как объекта оценки. Аграрное и земельное право. 2021. № 2 (194). С. 113-116.
4. Мартынова Е.А. Роль кадастрового инженера при проведении кадастрового учета недвижимости. В сборнике: Студенческая наука - взгляд в будущее. Материалы XVI Всероссийской студенческой научной конференции. Красноярск, 2021. С. 212-214.
5. Махт В.А., Карпова О.А., Кочергин Е.Ю. Нововведения в кадастровой деятельности. В сборнике: Геодезия, землеустройство и кадастры: вчера, сегодня, завтра. Сборник материалов международной научно-практической конференции, посвященной 95-летию землеустроительного факультета Омского ГАУ. 2017. С. 298-303.
6. Ермакова Н.П. Формирование кадастровой деятельности в России. В сборнике: Будущее науки-2019. Сборник научных статей 7-й Международной молодежной научной конференции. 2019. С. 139-142.
7. Гусев А.А., Мезенцева Н.М., Шувтарева Я.В. Проблемы кадастровой деятельности. В сборнике: Студенческая наука - взгляд в будущее. Материалы XVI Всероссийской студенческой научной конференции. Красноярск, 2021. С. 168-171.
8. Малахов А.В., Шайхутдинова Р.А., Телятникова Н.А. Правовая основа кадастровой деятельности. В сборнике: Современное состояние, проблемы и перспективы развития отраслевой науки. Материалы Всероссийской конференции с международным участием. 2017. С. 174-177.
Literatura
1. Savateeva E.E., Ashikkaliev A.KH. Deyatel'nost' kadastrovogo inzhenera v usloviyakh menyayushchegosya zakonodatel'stva. V sbornike: Aktual'nye problemy geologii, geografii, tekhnosfernoi i ehkologicheskoi bezopasnosti. XLIII Studencheskaya nauchnaya konferentsiya geologo-geograficheskogo fakul'teta. Orenburg, 2021. S. 78-83.
2. Lipski S.A. Novye resheniya zakonodatelya v oblasti ucheta nedvizhimogo imushchestva i deyatel'nosti kadastrovykh inzhenerov. V sbornike: Aktual'nye problemy zemleustroistva i kadastrov na sovremennom ehtape. Materialy III Mezhdunarodnoi nauchno-prakticheskoi konferentsii. 2016. S. 176-180.
3. Makhotlova M.SH., Mammeeva A.EH., Khachiev L.I., Miziev Z.I. Osobennosti nedvizhimosti kak ob"ekta otsenki. Agrarnoe i zemel'noe pravo. 2021. №2 2 (194). S. 113-116.
4. Martynova E.A. Rol' kadastrovogo inzhenera pri provedenii kadastrovogo ucheta nedvizhimosti. V sbornike: Studencheskaya nauka - vzglyad v budushchee. Materialy KHVI Vserossiiskoi studencheskoi nauchnoi konferentsii. Krasnoyarsk, 2021. S. 212-214.
5. Makht V.A., Karpova O.A., Kochergin E.YU. Novovvedeniya v kadastrovoi deyatel'nosti. V sbornike: Geodeziya, zemleustroistvo i kadastry: vchera, segodnya, zavtra. Sbornik materialov mezhdunarodnoi nauchno-prakticheskoi konferentsii, posvyashchennoi 95-letiyu zemleustroitel'nogo fakul'teta Omskogo GAU. 2017. S. 298-303.
6. Ermakova N.P. Formirovanie kadastrovoi deyatel'nosti v Rossii. V sbornike: Budushchee nauki-2019. Sbornik nauchnykh statei 7-i Mezhdunarodnoi molodezhnoi nauchnoi konferentsii. 2019. S. 139-142.
7. Gusev A.A., Mezentseva N.M., Shuvtareva YA.V. Problemy kadastrovoi deyatel'nosti. V sbornike: Studencheskaya nauka - vzglyad v budushchee. Materialy KHVI Vserossiiskoi studencheskoi nauchnoi konferentsii. Krasnoyarsk, 2021. S. 168-171.
8. Malakhov A.V., Shaikhutdinova R.A., Telyatnikova N.A. Pravovaya osnova kadastrovoi deyatel'nosti. V sbornike: Sovremennoe sostoyanie, problemy i perspektivy razvitiya otraslevoi nauki. Materialy Vserossiiskoi konferentsii s mezhdunarodnym uchastiem. 2017. S. 174-177.
© Махотлова М.Ш., Джанеев Я.Р., Малкаров А.А., 2021 Научный сетевой журнал «Столыпинский вестник» №1/2022.
Для цитирования: Махотлова М.Ш., Джанеев Я.Р., Малкаров А.А. Правовые основы регистрации недвижимости в области кадастровой деятельности// Научный сетевой журнал «Столыпинский вестник» №1/2022.
