CC BY
79
Правовые основы «потребительского экстремизма» на рынке долевого строительства *
А.Р. Кирсанов заместитель генерального директора компании MR Group, председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, кандидат юридических наук (г. Москва)
Андрей Романович Кирсанов, [email protected]
В настоящее время в строительной сфере осуществляется переход от долевого жилищного строительства к проектному финансированию. Сегодня ситуация осложняется целым рядом хорошо известных отрицательных факторов, среди которых не последнее место занимает так называемый потребительский экстремизм.
Термин «потребительский экстремизм» может быть применен как в широком смысле, так и в узком. В широком смысле он используется тогда, когда участники долевого строительства при участии профессиональных консультантов (кадастровых инженеров, строителей и (или) юристов) искусственно затягивают приемку квартир после ввода многоквартирных домов в эксплуатацию, что позволяет им экономить на эксплуатационных расходах и уплате налогов, а после приемки квартиры предъявляют к взысканию неустойки, основанные на завышенных требованиях к качеству выполнения строительно-монтажных работ и претензиях к срокам исполнения застройщиками условий договоров участия в долевом строительстве.
В узком смысле потребительский экстремизм - это такое злоупотребление правом со стороны специализирующихся на этом юристов, приобретающих у участников долевого строительства право требовать от застройщика выплаты неустоек или штра-
фов, предусмотренных законодательством о защите прав потребителей, которое в качестве основной цели преследует не защиту прав граждан, а получение этими юристами материальной выгоды.
Потребительский экстремизм как явление на рынке долевого строительства возник в России как реакция на допускаемые недобросовестными застройщиками нарушения сроков и качества строительства и до определенного времени являлся действенным средством в борьбе участников долевого строительства за свое право получить обещанную по договору участия в долевом строительстве квартиру надлежащего качества и в предусмотренный договором срок. Не умаляя этого права участников долевого строительства, мы вынуждены констатировать, что уже давно волна потребительского экстремизма преодолела разумный уровень и сегодня представляет опасность не только для отдельных недобросовестных застройщиков, но и в целом для рынка жилищного строительства, переживающего не лучшие времена в связи с переходом от долевого строительства к проектному финансированию.
При этом в последние годы отмечен значительный рост числа случаев переуступки прав требования от граждан -участников долевого строительства жилья юридическим компаниям. За небольшую
Первоначально материал статьи размещен 27 ноября 2019 года на портале Единого ресурса застройщиков https://erzrf.ru
*
плату права требования неустоек переходят к «юристам-экстремистам». Отметим, что сложившаяся практика совершения таких сделок в простой письменной форме противоречит пункту 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ), согласно которому соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации основной сделки. Требование о государственной регистрации соглашения об уступке требования по зарегистрированной сделке объясняется необходимостью соблюдения требования пункта 2 статьи 390 ГК РФ о том, что при уступке цедентом должно быть соблюдено условие о том, что уступаемое требование ранее не было уступлено им другому лицу.
Следующий вопрос возникает по поводу объем прав участника долевого строительства, переходящих к другому лицу. По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, в частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (п. 1 ст. 384 ГК РФ). И только право требования по денежному обязательству может перейти к другому лицу в части. Очевидно, что речь идет об основном обязательстве.
Основным обязательством по договору участия в долевом строительстве является не денежное обязательство, а обязательство построить и передать участнику долевого строительства квартиру. Уступка прав «в части» по такому обязательству невозможна. Акцессорное денежное требование выплаты неустойки не должно быть самостоятельным предметом уступки, так как не соответствует логике законодателя, допустившего частичную уступку прав только по основному денежному обязательству. Автор отдает себе отчет в том, что такое
буквальное толкование может быть подвергнуто критике, но сложившаяся практика, хотя и поддерживаемая судами, не может быть решающим аргументом в научной дискуссии.
Правовую основу для свой деятельности потребительские экстремисты находят в Федеральном законе «О защите прав потребителей» от 7 февраля 1992 года № 2300-1 (далее - Закон № 2300-1) при явном несоответствии «юриста-экстремиста» правовому статусу потребителя, которым может быть только физическое лицо, заключившее договор участия в долевом строительстве и получающее построенную квартиру в собственность.
Почему стал возможным бизнес, специализирующийся на применении законодательства о защите прав потребителей в спорах о сроках строительства многоквартирных домов и о качестве квартир? Ответить на этот вопрос невозможно, не ответив на главный вопрос: участник долевого строительства - это потребитель или инвестор?
Для ответа на этот вопрос обратимся к специальному законодательству.
Федеральный закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ) определяет инвестиционную деятельность как вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Под инвестициями в этом законе понимаются денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. А капитальными вложениями законодатель называет инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, рекон-
струкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Если применить терминологию Закона № 39-Ф3 к долевому строительству, то этот процесс можно описать следующим образом: участник долевого строительства осуществляет инвестиции в предпринимательскую деятельность специализированного застройщика, а именно в осуществляемое им новое строительство, в целях достижения полезного для себя эффекта - получения в собственность объекта долевого строительства.
Закон № 2300-1 регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг). Этот закон называет потребителем гражданина, имеющего намерение заказать или приобрести либо заказывающего, приобретающего или использующего товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Лишь на первый взгляд может показаться, что это закон в том числе «о долевом строительстве». Анализ требований и санкций, предусмотренных им, приводит к выводу о том, что повышенные санкции действительно необходимы в тех случаях, когда речь идет о подавляющем большинстве недорогостоящих товаров, работ и услуг. Только угроза реальных, а не символических (базирующихся на относительно невысокой цене товаров, работ и услуг) штрафных санкций может заставить недобросовестных исполнителей и подрядчиков соблюдать договорные сроки и обеспечивать надлежащее качество. Этот закон применим к продаже товаров народного потребления, услугам связи, медицинским, ветеринарным, информационным, образовательным услугам, услугам по туристическому обслуживанию и иным услугам,
оказываемым гражданам, а также к выполнению бытового подряда.
Сравнительный анализ понятийного аппарата законодательства о защите прав потребителей и законодательства об инвестиционной деятельности приводит к выводу о том, что участник долевого строительства конечно же является инвестором, а не просто потребителем.
Этот вывод ранее был подтвержден Верховным Судом Российской Федерации. В Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года эти граждане названы субъектами инвестиционной деятельности. Но, несмотря на такое определение характера деятельности участников долевого строительства (и даже игнорируя его), в указанном Обобщении был сделан вывод о том, что закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем ГК РФ, ограничивающий права граждан рамками договора.
Впоследствии этот вывод был закреплен в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (далее - Закон № 214-ФЗ). Согласно части 9 статьи 4 этого закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом № 214-ФЗ. Интересно то, что ни в одном из изученных автором настоящей статьи судебных дел по взыска-
нию с застройщиков штрафов суд не требовал подтверждения того, что квартира приобреталась гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в то время как доподлинно известно, что значительная часть квартир ранее приобреталась гражданами в инвестиционных целях.
Итак, мы подошли к следующему вопросу: в какой части отношения участника долевого строительства и застройщика не были урегулированы Законом № 214-ФЗ? Если говорить об ответственности сторон договора участия в долевом строительстве, то она была изначально урегулирована статьей 10 Закона № 214-ФЗ следующим образом: в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом согласно пункту 4 статьи 7 Закона № 214-ФЗ условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.
Поскольку вопрос о том, в какой части ответственность застройщика не урегулирована Законом № 214-ФЗ, оставался долгое время без легального ответа, а при разрешении споров Закон № 2300-1 применялся «на полную катушку», 3 июля 2016 года был принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 304-ФЗ (далее - Закон № 304-ФЗ), которым было установлено, что за нарушение срока устранения недостатков (дефектов)
объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона № 2300-1. При этом если недостаток указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, то размер неустойки рассчитывается как процент, установленный все тем же пунктом 1 статьи 23 Закона № 2300-1, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка. Такое изменение Закона № 214-ФЗ несколько сузило правовую базу для потребительского экстремизма, но не уничтожило ее полностью.
Согласно пункту 1 статьи 23 Закона № 2300-1 за нарушение сроков устранения недостатков застройщик, допустивший такое нарушение, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере одного процента цены товара. При этом цена товара определяется исходя из его цены, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование добровольно удовлетворено не было. Кроме того, согласно пункту 6 статьи 13 Закона № 2300-1 при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере
пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Такой подход к расчету неустойки вполне обоснован применительно к широкой группе недорогостоящих товаров народного потребления, но возникает вопрос, соразмерно ли нарушению применение такого «калькулятора» в спорах, возникающих в сфере долевого строительства.
Также следует отметить, что процедуру признания жилого помещения непригодным для проживания в спорах о недостатках построенных квартир практически не используют. А в случае возникновения спора о признании жилого помещения непригодным для проживания в защиту застройщика вполне мог бы выступить орган государственного строительного надзора, который согласно статье 55 ГК РФ перед вводом дома в эксплуатацию выдает после соответствующей проверки заключение о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации (включая проектную документацию, в которой учтены внесенные изменения), в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.
Таким образом, если жилое помещение пригодно для использования по назначению, что подтверждается названным заключением органа государственного строительного надзора, то расчет неустоек за нарушение сроков устранения отдельных недостатков квартиры не может быть таким же, как при устранении недостатков товаров народного потребления из-за явной несоразмерности.
Адвокат Олег Сухов в своей статье «Потребительский экстремизм, или Как на самом деле выносятся судебные решения при нарушении прав дольщиков» приводит следующие примеры: при просрочке сдачи жилого комплекса на Карамышевской набережной в Москве некоторые потребители получили через суд по 9 и более мил-
лионов рублей; житель Санкт-Петербурга в феврале 2017 года потребовал со строительной компании 2 252 653 рубля неустойки и 50 000 рублей за моральный вред; один из участников долевого строительства апарт-отеля в Сочи отсудил у застройщика в июле 2017 года почти 37 миллионов рублей. В эту сумму вошла неустойка, штраф по закону № 2300-1 и проценты за пользование денежными средствами. При этом автор статьи считает, что термин «потребительский экстремизм» является надуманным.
На необходимость обеспечения соразмерности наказания допущенному нарушению обратил внимание Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21 декабря 2000 года № 263-О, в котором речь идет о применении статьи 333 ГК РФ: «предоставленная суду возможность снижать размер неустойки ... является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом,.. когда осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому . речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (здесь и далее в цитируемом тексте курсивным шрифтом выделено мой - А.К.)». На практике же известны случаи, когда размер сумм, взыскиваемых потребительскими экстремистами с застройщиков, превышает 50 процентов от цены договора участия в долевом строительстве.
Ранее застройщики уже предлагали ряд мер по борьбе с таким явлением, как потребительский экстремизм, в том числе следующие:
• установить верхний предел размера штрафа с застройщика, который решением суда устанавливается в пользу так называемых «организаций,
выступающих в защиту прав потребителей»;
• отменить удваивание размера неустойки, если дольщик является физическим лицом;
• ограничить институт уступки прав требования по неустойке.
Не потеряла актуальности памятка для застройщиков «Потребительский экстремизм в долевом строительстве при просрочке передачи квартиры», подготовленная порталом «Единый ресурс застройщиков» совместно с юристами Национального объединения застройщиков жилья. В этой памятке раскрыты схемы потребительского экстремизма, обобщена судебная практика, даны советы по противодействию потребительскому экстремизму.
Тем временем на рассмотрении Госдумы уже находятся несколько законопроектов, направленных на ограничение потребительского экстремизма.
Депутат Госдумы В.К. Гартунг внес на рассмотрение законопроект № 612474-7 «О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», который предусматривает исключение из сферы регулирования этого закона отношений, возникающих в сфере долевого строительства. В пояснительной записке к законопроекту в качество его обоснования указано следующее: «Как показала практика, применение Закона «О защите прав потребителей» к отношениям, связанным с участием в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, ставит под угрозу финансовую устойчивость застройщиков, создает дополнительные риски для самих участников долевого строительства, выражающиеся в повышении вероятности несостоятельности (банкротства) организации, осуществляющей строительство многоквартирных домов с привлечением средств дольщиков, как следствие, приводит к риску утраты участниками долевого строительства возможности получения жилья».
Также на рассмотрении Госдумы нахо-
дится внесенный членом Совета Федерации С.Ф. Лисовским законопроект № 787700-7 «О внесении изменения в статью 1 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этим законопроектом предусматривается, что в случае уступки индивидуальному предпринимателю или юридическому лицу прав требования неустойки по договору участия в долевом строительстве, заключенному гражданином, к отношениям, вытекающим из такого договора, не применяются условия о неустойке, установленные законодательством о защите прав потребителей.
Сравнительный анализ правовых норм законодательства об инвестиционной деятельности, законодательства о долевом строительстве и законодательства о защите прав потребителей приводит к следующим выводам:
1) участник долевого строительства является, скорее, инвестором, а не потребителем.
2) отношения участников долевого строительства и застройщиков по поводу возможных претензий и ответственности по договору участия в долевом строительстве полностью урегулированы законодательством о долевом строительстве.
3) как следствие, правовые основания применения законодательства о защите прав потребителей при разрешении споров между участниками долевого строительства и застройщиками отсутствуют.
При этом всех участников долевого строительства можно разделить на три категории:
1) неквалифицированные инвесторы -физические лица, приобретающие квартиры для проживания;
2) квалифицированные инвесторы - индивидуальные предприниматели и юридические лица, не осуществляющие предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости;
3) профессиональные инвесторы - индивидуальные предприниматели и юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность на рынке недвижимости.
Квалифицированные и профессиональные инвесторы располагают силами и средствами для того, чтобы провести комплексную оценку выбранного ими инвестиционно-строительного проекта.
Неквалифицированные инвесторы таких возможностей не имеют, поэтому очевидно, что такие инвесторы нуждаются в особой защите.
Остается надеяться, что компромиссное решение в дискуссии о необходимости особой защиты прав участников долевого строительства - неквалифицированных инвесторов от недобросовестных застройщиков и о необходимости защиты прав добросовестных застройщиков от «потребительских экстремистов» будет наконец найдено.
ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ
1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
2. О защите прав потребителей : Федеральный закон от 7 февраля 1992 года № 2300-1. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов от 19 сентября 2002 года : утверждено Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации. Доступ из справочной правовой системы «Гарант».
4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон
от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
5. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
6. Сухов Олег. Потребительский экстремизм, или Как на самом деле выносятся судебные решения при нарушении прав дольщиков. URL: https://www.irn.ru/articles/39896. html#_ftnref4
7. Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».
8. О внесении изменений в статью 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» : проект федерального закона № 612474-7 : [портал «Система обеспечения законодательной деятельности»]. URL: https://sozd.duma.gov.ru/
9. О внесении изменения в статью 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : проект федерального закона № 787700-7 : [портал «Система обеспечения законодательной деятельности»]. URL: https://sozd.duma.gov.ru/
10. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации проект федерального закона № 841216-7 : [портал «Система обеспечения законодательной деятельности»]. URL: https://sozd. duma.gov.ru/
