CC BY
347
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Практика применения договора долевого участия в строительстве и предварительного договора
Н.К. Евстратова
партнер, заместитель директора, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» (г. Москва)
Нина Константиновна Евстратова, n.evstratova@matec.ru
Вопрос заключения договора долевого участия в строительстве возникает только в случае привлечения денежных средств в строительство с последующим получением лицом, вкладывающим денежные средства, права собственности на объект долевого строительства. Следовательно, перед застройщиком, инвестором возникает вопрос, какой договор ему можно и следует заключить. Такой же вопрос возникает и перед гражданином, имеющим намерение оплатить будущую недвижимость (квартиру, нежилое помещение) и через определенный период времени получить эту недвижимость в собственность.
Если с точки зрения гарантий для гражданина более выгодным является заключение договора долевого участия, и при этом он может заключить любой другой договор, не неся за это ответственность, то застройщик или инвестор должен понимать, какой договор он вправе заключить и какую он будет нести ответственность, если нарушит нормы закона.
Застройщик, инвестор согласно сложившейся практике в этой сфере бизнеса может заключить договор долевого участия, предварительный договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор купли-продажи будущей вещи, инвестиционный договор, договор уступки прав по инвестиционному договору и другие виды договора. При выборе договора ему необходимо понять, какими нормами законов регулируется каждый до-
говор и с каким субъектом он может заключить тот или иной договор.
Анализ судебной практики показывает, что привлечение денежных средств граждан для строительства помимо договоров долевого участия, предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - также Закон о долевом участии), осуществляется посредством различных сделок, в частности:
• заключение договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение предварительных договоров участия в долевом строительстве;
• заключение предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
• заключение договоров займа, обязательства по которым в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
• внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность;
• заключение договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность;
• выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости);
• заключение договоров инвестирования строительства;
• заключение иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность 1.
Одной из самых распространенных сделок, не предусмотренных Законом о долевом участии, является заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения (далее - ПДКП).
Рассмотрим соотношение договора долевого участия и предварительного договора купли-продажи, в каких случаях законодатель предусмотрел возможность заключения предварительного договора, какие последствия наступают для каждой стороны при заключении предварительного договора в нарушение норм закона.
В первую очередь необходимо определиться с законодательным регулированием.
Долевое участие в строительстве регулируется нормами Закона о долевом участии, а также законодательством о защите прав потребителей к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (п. 9 ст. 4 Закона о долевом участии) 2.
По договору участия в долевом строительстве (далее - также ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К предварительному договору применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и законодательства о защите прав потребителей (к отношениям с гражданином).
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, на условиях, предусмотренных предварительным договором.
ДДУ вправе заключить только застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имею-
1 Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года.
2 Смотри:
пункт 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей»; определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2009 года № 85-В09-1.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
щее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и осуществляющее строительство на нем.
Таким образом, инвестор, осуществляющий вложение денежных средств в строительство, имеющий намерение привлекать денежные средства в этих целях и не являющийся застройщиком, не вправе заключить ДДУ.
Следовательно, он может заключить лишь ПДКП 3.
Согласно части 2 статьи 1 Закона о долевом участии привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами,
регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, инвестор, не являющийся застройщиком, не вправе привлекать денежные средства граждан на строительство недвижимости 4, а застройщик вправе заключать с гражданами только лишь ДДУ и по нему привлекать денежные средства.
Что касается юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, имеющих намерение приобрести будущую недвижимость, то с ними застройщик вправе заключить как ДДУ, так и ПДКП, а инвестор, соответственно, лишь ПДКП.
При этом надо иметь в виду, что по предварительным договорам оплата не осуществляется, может быть внесен лишь обеспечительный договорной платеж, который не может составлять 100 процентов от цены основного договора. Поскольку оплата в полном размере цены договора фактически не будет нести обеспечительную функцию и стимулировать продавца к заключению основного договора, это будет свидетельствовать о том, что основной целью подписания предварительного договора с обеспечением в размере 100 процентов от цены основного договора является получение продавцом денежных средств в размере полной стоимости недвижимости.
Кроме того, по предварительному договору не может быть внесен задаток, так как согласно пункту 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является
3 Инвестор может заключать и другие договоры, однако мы, как было указано, анализируем только две формы договора - ДДУ и ПДКП.
4 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 года по делу № А40-150591/12-120-1547.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
или будет являться сторона, передавшая задаток. Предварительный договор не содержат какие-либо денежные обязательства сторон друг перед другом 5.
Заключение предварительного договора купли-продажи квартиры или нежилого помещения с юридическим
лицом и (или) индивидуальным предпринимателем
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - также ВАС РФ) в своем постановлении от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» дал оценку правовой природе предварительных договоров, по которым осуществлена оплата всей цены недвижимости или ее существенной части.
Так, ВАС РФ разъяснил, что суды должны квалифицировать такой предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате 6. Соответственно, споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе с положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 указанного постановления ВАС РФ. А именно надлежащим способом защиты при неисполнении такого договора будет требование об исполнении обязательства по передаче вещи (ст. 398 ГК РФ) с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (п. 3 ст. 551 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит,
что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иначе говоря, покупателю не нужно будет заявлять требование о понуждении к заключению основного договора купли-продажи на основании пункта 5 статьи 429 и пункта 4 статьи 445 ГК РФ.
Следовательно, если у продавца не оформлено право собственности на недвижимость (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), то он не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В этом случае покупатель может предъявлять только денежные требования, в частности, он может потребовать возврата уплаченной денежной суммы по договору и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
Привлечение средств для строительства жилых и нежилых помещений
Длительное время, руководствуясь частью 2 статьи 3 Закона о долевом участии, многие полагали, что требования к обязательности заключения ДДУ возникает лишь при строительстве многоквартирного дома и реализации жилых помещений. Ведь согласно этой норме «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после
5 Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 года № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583.
6 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2012 года по делу № А40-8804/12-51-78.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве». Однако необходимо обратиться к статье 1 Закона о долевом участии, которая определяет сферу действия закона.
Так, Закон о долевом участии распространяется на отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно пункту 2 статьи 27 Закона о долевом участии его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости 7, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу указанного закона. При этом в части 2 статьи 1 этого закона определяется перечень сделок, которые можно совершать в отношении строящего многоквартирного дома.
Пункт 3 статьи 1 Закона о долевом участии выводит из-под действия этого закона только отношения юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов), не основанные на договоре участия в долевом строительстве.
Таким образом, комплексный анализ статей 1, 3 и 27 Закона о долевом участии позволяет сделать вывод о том, что привлекать средства граждан для строительства нежилых помещений (к которым относятся, в частности, апартаменты) можно только на основании ДДУ, а на строительство жилья - на основании ДДУ и способами, пере-
численными в части 2 статьи 1 Закона о долевом участии.
Последствия и ответственность
Согласно части 2.1 статьи 1 Закона о долевом участии запрещено привлекать денежные средства граждан для строительства жилых помещений в нарушение требований, установленных частью 2 этой статьи, то есть не по ДДУ. Если все-таки заключен иной договор, например ПДКП, то такая сделка может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.
Верховный Суд Российской Федерации в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года (далее - Обзор от 04.12.2013) указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом
7 За исключением объектов производственного назначения (п. 1 ст. 2 Закона о долевом участии).
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.
Приведенные разъяснения повторяют выводы Верховного Суда Российской Федерации, которые он сделал в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года и в письме от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13.
Действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т. д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве 8.
Если в нарушение Закона о долевом участии заключен ПДКП помещения (жилого либо нежилого), то на основании части 3 статьи 3 Закона о долевом участии гражданин вправе потребовать от лица, не уполномоченного на привлечение денежных средств для долевого строительства:
• возврата переданных ему денежных средств;
• взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере;
• возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков (п. 7 Обзора от 04.12.2013).
Кроме этого, в соответствии с законодательством о защите прав потребителей в случае оплаты будущего жилого помещения гражданин может потребовать возмещение морального вреда и штраф за неудовлетворение законного требования потребителя (п. 8 Обзора от 04.12.2013).
Следует отметить, что согласно пункту 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» к отношениям сторон предварительного договора, по условиям которого гражданин фактически выражает намерение на возмездной основе заказать или приобрести в будущем товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей (ранее практика судов общей юрисдикции не была единообразной).
Административная ответственность
Согласно части 2.2 статьи 1 Закона о долевом участии лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных этой нормой закона, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях. В частности, статьей 14.28 Кодекса Российской Федерации об
8 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
административных правонарушениях предусмотрена ответственность:
• за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, в виде административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц -от пятисот тысяч до одного миллиона рублей 9;
• за непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора, а равно представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений, в вид наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.
Иные способы защиты граждан в случае заключения предварительных договоров купли-продажи квартиры или нежилого помещения
Гражданин - покупатель квартиры, который заключил предварительный договор и произвел по нему оплату квартиры, если застройщик уклоняется от заключения основного договора и дом введен в эксплуатацию или если застройщик уклоняется от ввода в эксплуатацию уже фактически построенного многоквартирного дома, имеет право на признание права собственности на квартиру (пункты 13 и 14 Обзора от 04.12.2013).
Кроме того, Верховный Суд Российской Федерации указал, что приобретатель квартиры по договору участия в долевом строительстве и по предварительному договору купли-продажи квартиры может требовать признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном доме даже до ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, если дольщик исполнил свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему фактически передана (пункты 16 и 17 Обзора от
04.12.2013) . Это решение может быть принято, если многоквартирный дом практически достроен (в приведенном в Обзоре от
04.12.2013 примере указано, что дом был достроен на 80 процентов), а квартира имеет индивидуально-определенные признаки.
Верховный Суд Российской Федерации также указал, что при разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства (п. 19 Обзора от
04.12.2013) . То есть к лицу, не являющемуся застройщиком, не могут быть предъявлены требования о признании права на квартиру,
9 Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2013 года по делу № А41-50725/12.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
№ 7 (154) 2014
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
поскольку это лицо не имеет прав на спорные помещения в многоквартирном доме.
Как выявляются нарушения
В Федеральном законе от 28 декабря 2013 года № 414-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» статья 23 «Государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости» Закона о долевом участии изложена в новой редакции. Новой редакцией установлены основания для осуществления контроля (надзора) в отношении застройщиков по договорам участия в долевом строительстве, предусмотрены плановая и внеплановая проверки.
Основанием для проведения контролирующим органом плановой проверки является истечение одного года с даты выдачи лицу, привлекающему денежные средства граждан для строительства, разрешения на строительство либо с даты окончания проведения последней плановой проверки такого лица на территории субъекта Российской Федерации, на которой осуществляется строительство.
Согласно части 11 статьи 23 Закона о долевом участии основаниями для проведения внеплановой проверки являются в том числе:
«1) неисполнение в установленный срок лицом, привлекающим денежные средства граждан для строительства, выданного контролирующим органом предписания об устранении нарушения требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа;
Подписка в любое время по минимальной цене (495) :
2) выявление в ходе проведения анализа ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, бухгалтерской отчетности (в том числе годовой), составленной в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, и (или) проектной декларации признаков нарушения обязательных требований, установленных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
3) поступление в контролирующий орган обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» о фактах нарушений требований настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа, актов органов местного самоуправления;
4) приказ (распоряжение) руководителя (заместителя руководителя) контролирующего органа о проведении внеплановой проверки, изданный в соответствии с поручением Президента Российской Федерации или Правительства Российской Федерации либо высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации в случае выявления нарушений обязательных требований настоящего Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации;
5) требование прокурора о проведении внеплановой проверки в рамках надзора за исполнением законов по поступившим в органы прокуратуры материалам и обращениям».
-9789, iovrf@mail.ru
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Таким образом, даже если покупатель-гражданин не обратится с жалобой, то при проведении внеплановой проверки застройщика может быть выявлена информация о заключении застройщиком или инвестором ПДКП, по результатам которой они могут быть привлечены к административной ответственности.
Вывод
Подводя итог, можно сделать вывод о том, что использовать конструкцию предварительного договора купли-продажи будущей вещи возможно лишь с покупателем - юридическим лицом или с покупателем - индивидуальным предпринимателем. В остальных случаях и для застройщика, и для инвестора, не являющегося застройщиком, могут наступить негативные последствия в виде привлечения к административной ответственности и возмещения убытков покупателю.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ : в редакции Федерального закона от 28 декабря 2013 года.
2. О содействии развитию жилищного строительства : Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ : в редакции Федерального закона от 23 июля 2013 года.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ : в редакции от 2 ноября 2013 года.
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях : Федеральный закон от 30 декабря 2001 года № 195-ФЗ.
5. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части защиты прав и законных интересов граждан, чьи денежные средства
привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости : Федеральный закон от 28 декабря 2013 года № 414-ФЗ.
6. О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем : постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54.
7. О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей : постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня
2012 года № 17.
8. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря
2013 года.
9. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2012 года : утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 апреля 2013 года.
10. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 3 марта 2009 года № 85-В09-1.
11. Письмо Верховного Суда Российской Федерации от 30 января 2013 года № 7-ВС-368/13.
12. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 января 2010 года № 13331/09 по делу № А40-59414/08-7-583.
13. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 ноября 2012 года по делу № А40-8804/12-51-78.
14. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 августа 2013 года по делу № А40-150591/12-120-1547.
15. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 августа 2013 года по делу № А41-50725/12.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 331-9789, iovrf@mail.ru
