CC BY
236
№ 1 (136) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Последствия и риски одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве
Н.К. Евстратова
заместитель директора - руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической группы «Яковлев и Партнеры» (г. Москва)
Нина Константиновна Евстратова, [email protected]
Долевое участие в строительстве регулируется нормами Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом участии). Его действие распространяется на отношения между застройщиком и участником долевого строительства, связанные с привлечением застройщиком денежных средств для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. При этом у участников долевого строительства должно возникать право собственности не только на объекты долевого строительства, но и право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.
Застройщиком является юридическое лицо независимо от его организационноправовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» случаях на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства для строительства (создания) на этом зе-
мельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Участником долевого строительства может быть как физическое, так и юридическое лицо и индивидуальный предприниматель.
В 2006 году Закон о долевом участии был дополнен нормой, предусматривающей возможность одностороннего отказа застройщика от договора долевого участия в строительстве1.
Основания и порядок одностороннего отказа застройщика от договора
долевого участия в строительстве
Согласно пунктам 4 и 5 статьи 5 Закона о долевом участии застройщик вправе отказаться от исполнения договора в следующих случаях:
• просрочка внесения платежа участником долевого строительства в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем единовременного внесения платежа;
• систематическое нарушение участником долевого строительства сроков
1 Федеральный закон от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
Для того чтобы отказаться от исполнения договора, застройщик должен (ст. 9 Закона о долевом участии):
• направить участнику долевого строительства в письменной форме предупреждение о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку;
• получить документальное подтверждение получения участником долевого строительства направленного предупреждения либо получить возврат заказанного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
По истечении 30 дней с даты направления участнику долевого строительства предупреждения, при неисполнении участником долевого строительства просроченного обязательства по оплате и при соблюдении указанных условий застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. При принятии такого решения застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора.
Договор будет считаться расторгнутым со дня направления такого уведомления. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Последствия одностороннего отказа
застройщика от договора долевого участия в строительстве
После того как договор расторгнут, застройщик обращается в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр) для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). С момента расторжения договора застройщик также вправе заключить новый договор в отношении объекта долевого строительства с новым лицом. Однако новый договор будет считаться заключенным только с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 4 Закона о долевом участии).
При этом застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Однако для этого участник долевого строительства должен сам обратиться к застройщику. Если в указанный срок он не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем должен сообщить участнику долевого строительства.
Если застройщик нарушит срок возврата денежных средств или срок зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, то он уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 1 (136) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Что необходимо застройщику, чтобы внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении договора долевого участия
Согласно пункту 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) чтобы внести запись в ЕГРП о расторжении договора, застройщик должен представить в уполномоченный орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Рос-реестр) следующие документы:
• заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве;
• копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма, с отметкой об отправке.
Согласно пункту 4 статьи 25.1 Закона о государственной регистрации и пункту 11 приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года № 82 «Об утверждении Инструкции об особенностях 86
86 Подписка в любое время по минимальной цене (495)
государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества» орган, осуществляющий государственную регистрацию, при представлении заявления одной из сторон договора участия в долевом строительстве (в том числе заявления о расторжении в одностороннем порядке) в течение одного рабочего дня обязан в письменной форме уведомить об этом другую сторону договора.
Таким образом, для внесения записи в ЕГРП о расторжении договора достаточно заявления одной стороны - застройщика. Орган лишь должен уведомить в письменной форме другую сторону.
Риски для участника долевого строительства
Указанная норма обусловливает возможность злоупотреблений для недобросовестного застройщика. Росреестр не проверяет, действительно ли участник долевого строительства просрочил оплату. По закону Росреестр не должен получать от участника долевого строительства доказательство оплаты или подтверждение наличия задолженности. Следовательно, недобросовестный застройщик может расторгнуть договор и с участником долевого строительства, у которого все оплачено. Россрестр может слишком поздно направить уведомление или не исполнить эту обязанность вовсе, или по каким-либо иным причинам участник долевого строительства не получит уведомление от Рос-реестра и не узнает о том, что подано заявление об исключении из ЕГРП записи о регистрации договора. Он может не получить информацию и от застройщика, который может добиться этого различными способами (понятно, какие это способы).
В этом случае договор будет расторгнут, а участник долевого строительства окажется в неведении.
4-1950, [email protected]
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Что делать участнику долевого строительства, если он узнал о расторжении договора
Существуют различные варианты в зависимости от того, какую цель ставит перед собой участник долевого строительства: вернуть запись о договоре в ЕГРП или получить назад денежные средства, возместив при этом свои убытки, вызванные незаконными действиями застройщика. Рассмотрим некоторые варианты.
Признать недействительным односторонний отказ от договора, а договор, соответственно, действующим2
В этом случае ответчиком по иску будет являться застройщик. При этом истцу будет необходимо доказать, что отказ является незаконным ввиду того, что у застройщика не было оснований для отказа от исполнения, так как вся сумма по договору им уплачена (параметры просрочки в оплате не соответствуют требованиям Закона о долевом участии), и (или) застройщиком нарушена процедура расторжения договора.
Возникает вопрос: что делать, если права на спорную недвижимость проданы по новому договору долевого участия в строительстве третьему лицу?
Для того чтобы минимизировать такой риск, при подаче в суд искового заявления о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора или заявления об обжаловании действий Росреестра необходимо заявить ходатайство о принятии судом обеспечительных мер, например, в виде запрета застрой-
щику реализовывать права на получение в собственность спорной недвижимости и Росреестру вносить записи о регистрации договоров долевого участия в отношении прав на спорный объект с третьими лицами и регистрации каких-либо прав, ограничений и обременений в отношении спорной недвижимости.
Если все же к моменту вынесения судом решения о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора и соответственно договора действующим в ЕГРП будет внесена запись о регистрации договора долевого участия на тот же объект с третьим лицом, то, вероятно, Росреестр не сможет восстановить запись о регистрации прав участника долевого строительства на тот же объект. В этой ситуации участнику долевого строительства, видимо, придется обращаться в суд с иском к застройщику и третьему лицу о признании второго договора долевого участия недействительным, как не соответствующего закону в связи с отсутствием у застройщика права на его заключение.
Обжаловать незаконные действия
Росреестра
В этом случае ответчиком будет являться Росреестр, и при обжаловании его действий необходимо учитывать, что арбитражным и гражданским процессуальным законодательством Российской Федерации предусмотрен ограниченный срок обжалования действий органов власти - три месяца, начиная с того дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении его прав и свобод (ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федера-
2 См., например:
определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года № ВАС-16225/08 по делу № А50-483/2008-Г05;
постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу № А79-15161/2009;
постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу № А45-27396/2009;
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу № А56-2761/2008;
кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 1 (136) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
ции, ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В случае обращения заявителя в суд по истечении указанного срока в удовлетворении требований будет отказано по причине пропуска срока на обращение в суд, без оценки по существу требований заявителя.
В соответствии с пунктом 6 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
В случае выбора этого способа защиты необходимо будет доказать оба обстоятельства. При этом также следует учитывать следующее.
Согласно пункту 1 статьи 13 Закона о государственной регистрации и пункту 3 приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года № 184 «Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав предусматривает проведение в процессе регистрации правовой экспертизы документов и проверку законности сделки, юридической силы представленных на государственную регистрацию правоустанавливающих документов, в ходе которой в том числе устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверку действительности поданных заявителем
документов и наличия прав у подготовившего документ лица или органа власти, также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав.
Незаконность сделки свидетельствует об отсутствии юридической силы представленных на регистрацию правоустанавливающих документов, что может быть расценено как представление документов, не соответствующих по форме или содержанию требованиям существующего законодательства. В этом случае в государственной регистрации прав может быть отказано (абз. 4 ч. 1 ст. 20 Закона о государственной регистрации).
Следовательно, Росреестр должен проводить правовую экспертизу документов на предмет правомерности расторжения в одностороннем порядке договора участия в долевом строительстве3.
Требовать возврата денежных
средств и уплаты процентов
Если участник долевого строительства не имеет намерения восстановить действие договора долевого участия, то ему необходимо взыскать уплаченные им денежные средства и проценты за пользование ими с даты просрочки. Если у застройщика нет денежных средств, то рекомендуется оспорить односторонний отказ от договора, так как, получив решение суда о взыскании средств, его будет затруднительно или невозможно исполнить.
Подводя итог, необходимо отметить следующее.
Сегодня законодателем застройщику предоставлена возможность одностороннего отказа от исполнения договора в целях скорейшего разрешения спорной ситуации, возникающей в связи с просрочкой внесения платежей участником долевого строительства, предоставления возможности застройщику в максимально короткие сроки
3 См., например, определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу № 33-3617/2011. ^88^ Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
привлечь нового участника долевого строительства, тем самым минимизировать риск недостаточности финансирования. Однако при этом законодателем недостаточно проработана процедура такого отказа и неполно защищены права участников долевого строительства от действий недобросовестных застройщиков.
Вероятно, было бы логично, если бы, помимо направления уведомления участнику долевого строительства, Росреестр до внесения записи в ЕГРП должен был получить подтверждение о получении участником долевого строительства такого уведомления или сообщение органа почтовой связи об отсутствии адресата. Но для этого необходимо внести изменения в закон.
Участникам долевого строительства можно рекомендовать:
• контролировать сроки внесения платежей по договору;
• указывать в договоре почтовый адрес, по которому он действительно сможет получать корреспонденцию;
• незамедлительно сообщать застройщику об изменении своего почтового адреса;
• при просрочке платежей по договору запрашивать выписки из ЕГРП на земельный участок, на котором осуществляется строительство, с целью получения информации о наличии записи о регистрации договора долевого участия в строительстве;
• при получении информации о расторжении договора, не теряя времени, анализировать законность такого расторжения и соблюдения процедуры с целью выбора оптимального способа защиты.
ЛИТЕРАТУРА
1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ : в редакции
от 10 июля 2012 года.
2. О содействии развитию жилищного строительства : Федеральный закон от 24 июля 2008 года № 161-ФЗ : в редакции от 10 июля 2012 года.
3. О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 18 июля 2006 года № 111-ФЗ : в редакции от 30 ноября 2011 года.
4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ : в редакции от 28 июля 2012 года.
5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ.
6. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ.
7. Об утверждении Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества : приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 9 июня 2005 года № 82.
8. Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним : приказ Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 года № 184 : в редакции от 19 января 2005 года.
9. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации : постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года № 6/8.
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
№ 1 (136) 2013
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
10. Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 декабря 2008 года № ВАС-16225/08 по делу № А50-483/2008-Г05.
11. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 5 марта 2012 года по делу № А79-15161/2009.
12. Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 сентября 2010 года по делу
№ А45-27396/2009.
13. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2008 года по делу № А56-2761/2008.
14. Кассационное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 октября 2011 года.
15. Определение Свердловского областного суда от 5 апреля 2011 года по делу № 33-3617/2011.
* *
*
Продолжение. Начало на с. 41
Аналогичной позиции придерживается и Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который в постановлении от 8 ноября 2011 года № 15726/10 указал, что при реализации недвижимости доход для целей налогообложения прибыли (при методе начисления) следует признавать на дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. Именно так определен момент перехода права собственности в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Соответствующая позиция изложена в Письме Федеральной налоговой службы от 20 декабря 2012 года № ЕД-4-3/21729@ «О дате признания в целях налогообложения прибыли дохода от реализации недвижимого имущества, полученного до 1 января 2013 года».
Пользование земельным участком при приватизации
Информация может быть полезна компаниям, осуществляющим приватизацию имущества
Приватизация одним лицом земельного участка в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником расположенного на нем объекта недвижимого имущества, нарушает исключительное право последнего на приватизацию такого земельного участка, даже если на момент спорной приватизации это лицо было неизвестно участникам приватизации.
Такой вывод сделан в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 2 октября 2012 года № 5361/12 по делу № А46-3074/2011.
В настоящее время арбитражные суды при разрешении споров, связанных с реализацией права на приватизацию земельного участка (в том числе под объектом недвижимого имущества) собственниками объектов недвижимости, расположенных на этом земельном участке, руководствуются позициями, изложенными в постановлении № 4275/11. Так, например, имеют место случаи, когда собственник объекта недвижимости реализует право на приватизацию или приобретение права аренды на неделимый земельный участок, на котором расположен объект, без учета прав и законных интересов собственника другого объекта недвижимости, располагающегося на том же земельном участке.
При возникновении указанной ситуации суды квалифицируют договор аренды земельного участка как ничтожный, при этом судами особо подчеркивается, что ничтожность такого договора не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявления собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, о заключении с ними договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 апреля 2011 года по делу № А21-3225/2010).
Аналогичный подход встречается в делах об оспаривании договоров купли-продажи земельного участка по указанному основанию (см., например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17 февраля 2011 года по делу № А28-4613/2010).
В то же время суды отмечают, что в рассматриваемой ситуации договор купли-продажи (или аренды) земельного участка может быть признан недействительным только в отношении той части земельного участка, на которой находится объект недвижимости лица, интересы которого не были учтены при заключении договора; а также в части земельного участка, находящейся под объектом недвижимости и необходимой для использования этого объекта (см., например, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 июля 2005 года № 15524/04 по делу № А19-4030/04-48, определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2009 года № ВАС-4325/08 по делу № А56-45362-2004, постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 марта 2012 года по делу № А29-2787/2011 и Федерального арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 20 ноября 2012 года по делу № А46-11581/2010, Восьмого арбитражного апелля-
Окончание на с. 92
Подписка в любое время по минимальной цене (495) 974-1950, [email protected]
