О некоторых способах защиты интересов заказчика по договору участия в долевом строительстве Текст научной статьи по специальности «Право»

УДК 347.454.3

Р. Р. СУБХАНГУЛОВ, преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России, кандидат экономических наук

О НЕКОТОРЫХ СПОСОБАХ ЗАЩИТЫ ИНТЕРЕСОВ ЗАКАЗЧИКА ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

Аннотация. В статье рассматриваются основные способы защиты интересов заказчика, вытекающие из нарушений договора участия в долевом строительстве. Целью исследования являлась выработка предложений для эффективной защиты интересов заказчика по договору участия в долевом строительстве.

Ключевые слова и словосочетания: жилье, долевое строительство, виды споров, застройщик, договор, привлечение средств граждан.

Annotation. The article covers the basic ways to protect the interests of the customer resulting from the breach of contract of a joint construction. The aim of the study was to develop the proposals for the effective protection of the customer's interests under the contract of a joint construction.

Key words and phrases: housing, shared construction, types of disputes, developer, contract, fundraising citizens.

> <N

a a

u

u ^

«

a

0 «

u

¥ a -с a

1

о

^

0 «

1 £

a «

u

Проблема обеспеченности населения жильем стоит довольно остро в Российской Федерации. Строительная деятельность является наиболее рискованной и в то же время прибыльной. Не всем категориям граждан по уровню доходов удается приобрести собственное жилье, не говоря уже о жилье класса люкс с использованием экологически природных материалов и ресурсосберегающих технологий. Одним из способов решения вопроса приобретения квартиры является долевое строительство, которое выступает в качестве инвестиционной деятельности граждан.

Привлечение средств граждан для возведения многоквартирных домов и вытекающие из них отношения регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и допускается только [1]:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида -жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Верховный суд Российской Федерации, проведя обзор судебной практики, подтвердил, что к отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не

связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей [2]. Данное решение позволило обобщить способы защиты интересов заказчиков.

Выделим типичные нарушения прав заказчика по договору участия в долевом строительстве:

1. Уклонение застройщика от подписания основного договора купли-продажи квартиры.

Интересным является позиция судов, когда бремя доказывания уклонения ответчика от заключения основного договора купли-продажи квартиры и направления какой-либо из сторон по предварительному договору другой стороне предложения о заключении основного договора лежит на истце (Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 28 августа 2012 г. по делу № 33-3373/12).

ГК РФ на основании п. 4 ст. 445 предусматривает понуждение о заключении договора судом, если одна из сторон уклоняется от его заключения, когда заключение договора обязательно.

Однако, судебная практика рассматривает и другое толкование данной нормы. Так, предварительной договор купли-продажи не может являться основанием для возникновения права собственности на спорную квартиру, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества. Решение суда основывается на том, что нет совпадений предмета предварительного договора и предмета купли-продажи созданного объекта (Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеров-

ского областного суда от 15 августа 2012 г. по делу № 33-7670).

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 9798/12 разъясняет, что по правилам ст. 429 ГК РФ не требуют того, чтобы имущество, являющееся предметом будущего договора, существовало на момент заключения предварительного договора. Согласно п. 3 этой статьи предварительный договор должен лишь содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Из выше представленного анализа следует, что в предварительном договоре должны содержаться условия по передаче квартиры, которая будет построена в будущем.

2. Нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Заказчики по договору участия в долевом строительстве (далее - заказчик) ввиду того, что передают свои денежные средства исполнителю- ^ подрядчику (далее - исполнитель), яв- ^ ляются, по сути, инвесторами. И в дан- ^ ном случае за затягивание сроков сдачи ^ объекта долевого строительства законо- Л датель согласно п. 2 ст. 6 Федерального ^ закона «Об участии в долевом строи- ^ тельстве многоквартирных домов и ВД иных объектов недвижимости и о вне- ^ сении изменений в некоторые законода- § тельные акты Российской Федерации» | от 30.12.2004 № 214-ФЗ установил на- § числение неустойки в размере одной § трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Феде- ^ рации, действующей на день исполнения | обязательства, от цены договора за каждый Ц день просрочки. Если участником долевого ^ строительства является гражданин, преду- § смотренная настоящей частью неустойка | уплачивается застройщиком в двойном раз- | мере [1]. ^

Например, за затягивание срока на 1 * месяц при сумме, предусмотренной в дого- | воре в 2 млн руб., неустойка составит 45 руб. ^ 21 коп., для гражданина - соответственно 90 ^

руб. 42 коп. Расчетные суммы неустойки, которые бы повлияли на исполнителя, не существенны.

Недобросовестный исполнитель договора может умышленно затягивать сроки сдачи объекта в случае, когда жилье возведено под крышу, но еще не начались внутренние отделочные работы, в связи с увеличением рыночной стоимости квадратного метра возведенного жилья c целью расторжения договора и реализации квартир по рыночной стоимости. Рассчитывая, что заказчик откажется от «долгостроя» на основе п. 1 ст. 451 ГК РФ и п. 1 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, когда существенное изменение обстоятельств является основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа [1]. Однако среди заказчиков находятся аффилированные лица исполнителя - знакомые или ^ родственники, которые могут, создавая об-^ щественное мнение, воздействовать на заказ-3 чиков о расторжении договора. Цель за-s стройщика - увеличить извлекаемую при-^ быль. Так, громкое дело вокруг жилого комплекса «Солнечный» микрорайона «Бака-¡^ линский» Кировского района г. Уфы показа-¡э ло, что при рыночной стоимости квадратного | метра в 30 тыс. руб. себестоимость составила Л 6 тыс. руб., прибыль соответственно 24 тыс. Ц руб. [2, с. 2]. Воспользовавшись денежными ■s средствами заказчика, расторгнув договор, ^ исполнитель теоретически может увеличить § уровень извлекаемой прибыли. | С целью своевременной передачи

объекта долевого строительства необходимо Ц внести предложения по совершенствованию | законодательства в части, касающейся на! числения неустойки не в размере одной ^ трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, ^ действующей на день исполнения обязательна ства, от цены договора за каждый день про-| срочки, а в размере, который бы повлиял на oq застройщика, например, 1/40 от суммы дого-

вора, т. е. от 2 млн неустойка за месяц - 50 тыс. руб.

3. Передача объекта долевого строительства с недостатками.

Основными недостатками являются - передача объекта с меньшей площадью и выполнение отделочных работ с отклонением от технических регламентов.

В обзоре Верховного суда РФ отмечается, что застройщик обязан возмещать стоимость восстановительного ремонта по устранению недостатков в квартире, возникших из-за некачественного выполнения строительных работ [3].

Однако сложность применения гарантий выполнения работ заключаются в том, что заказчик может подменить понятие реконструкция устранением недостатков, а также не представить доказательства, подтверждающие, что спорный объект долевого строительства построен (создан) исполнителем с отступлениями от условий договора или иных обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта (Определение ВАС РФ от 23.04.2013 № ВАС-4462/13 по делу № А74-718/2012).

Эффективной защитой от недостатков объекта долевого строительства является отказ заказчика от подписания акта приема-передачи жилого помещения, в котором исполнитель снимает с себя ответственность за недостатки и обращение в суд с целью возмещения недостатков по усмотрению исполнителя по п. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

4. Банкротство застройщика.

С 1 января 2014 г. исполнителю по договору долевого строительства придется страховать свою ответственность перед дольщиками. Нововведение регулируется ст. 15.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ и § 7 гл. 9 Федерально-

го закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Судебная практика на данный момент не сложилась по введенной норме. Затраты по страхованию ответственности перед дольщиками строи-

тельные организации будут включать в себестоимость квадратного метра, что приведет к удорожанию цены договора долевого участия от 4 до 15 % [4, с. 16].

* * * ЛИТЕРАТУРА

1. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 28.12.2013) // КонсультантПлюс.

2. Пухарева Н. Тучи над «Солнечным» не рассеются долго // Республика Башкортостан. 2012. № 195 (27680).

3. Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости [Электронный ресурс]: утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 // КонсультантПлюс.

4. Абгафонов В. Защитить участников долевого строительства. Попытка № 2 // Мегаполис. Все о недвижимости. 2013. № 4.

© Субхангулов Р. Р.

>

<ч а а

и и

ч

и «

а

о «

и

¥ а -с

а £

о

^

0 «

и

1

£

а «

и