CC BY
135
ЮРИДИЧЕСКИЕ НОВЕЛЛЫ В УСТУПКЕ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ
Никита Михайлович Чирейкин
Аудиторско-юридическая фирма, г. Новосибирск, юрист, e-mail [email protected]
Анализируется практика применения уступки права требования по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов, условия заключения подобных сделок, а также ограничения, накладываемые федеральным законодательством, на такого рода договоры.
Ключевые слова: договор долевого участия, уступка права требования, строительство многоквартирных домов, дольщик, перевод долга.
ASSIGNMENT OF RIGHT OF CLAIM UNDER THE MDU (MULTI- DWELLING UNITS) CO-INVESTMENT AGREEMENT
Nikita M Chireikin
Lawyer, Audit and Law firm, Novosibirsk, e-mail: [email protected]
The article examines the practice of applying the assignment of the right of claim under the MDU co-investment agreement. The terms and conditions of such transactions as well as restrictions imposed on them by the Federal Legislation are considered.
Key words: agreement on co-investment, assignment of a right of claim, tenement house construction, shareholder, debt remittance.
В современном инвестиционном праве значительное место принадлежит различного рода договорам долевого участия при строительстве объектов. Весьма специфична практика заключения договоров при строительстве многоквартирных домов. В последнее время здесь появился целый ряд правовых новелл. Анализ результатов дискуссии по вопросу применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса РФ, Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 № 120 обозначил единые подходы по целому комплексу проблем, связанных с уступкой прав поразличного рода обязательствам. Какая существует практика применения уступки права требования по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных домов?
Так, 214-ФЗ[1] предусматривает возможность участником долевого
строительства осуществлять уступку прав требований по договору. Согласно ст. 11 закона она производится только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства. Данные отношения основываются на нормах ГК РФ, согласно п. 1 ст. 382 право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может
быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона).
Согласно ст. 389 Гражданского кодекса РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации (договор участия в долевом строительстве требует государственной регистрации), должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом, эта же норма содержится в ст.17 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Таким образом, Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ в ст. 11 сохранил институт уступки права требования по договору (цессии), установив при этом ряд ограничений, которые тщательно проанализированы Новоселовой Л. А. в статье «Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» Среди ограничений исследователь выделяет следующие:
Во-первых, «уступка прав требования (цессия) допускается только с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (квартиры)».Во-вторых, «уступка возможна только после полной уплаты дольщиком цены договора»»4, 311
Новоселова Л.А. отмечает, что «если же дольщик полную цену квартиры не выплатил, то ему придется одновременно с соглашением об уступке прав требования заключать также и договор о переводе долга на нового участника долевого строительства» [там же].
В последнем случае перевод долга должен осуществляться по правилам статей 391, 392 ГК РФ, т.е. с согласия кредитора-застройщика.
В-третьих, «не допускается уступка гражданам прав требования по договорам, которые заключены юридическими лицами (индивидуальными предпринимателями) и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых, у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся многоквартирном доме (п. 3 ст. 1 Закона N 214-ФЗ)» [4; 3 22
Данная норма введена в ст. 1 Закона N 214-ФЗ Федеральным законом от 18.07.2006 N 111 -ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и призвана устранить возможность «обхода» данного Закона.
Иначе говоря, если «дольщиком в строительстве, к примеру, 10 квартир в составе жилого дома выступила коммерческая организация, то впоследствии ей придется оформить эти квартиры в свою собственность, так как «уступить» квартиры гражданам до окончания срока строительства с соответствующей наценкой уже не удастся» »там же].
А вот для граждан такого запрета нет. Так что физическое лицо, проинвестировав на раннем этапе строительства несколько квартир, затем может права на них уступить любым третьим лицам.
При рассмотрении отношений сторон по договору уступки прав требования, возникает ряд вопросов, которые предполагают более детальный анализ.
Например, может возникнуть ситуация, когда дольщик на момент уступки прав требований полную цену квартиры еще не выплатил. Как сказано в п. 1 ст.
11 Закона N 214-ФЗ, в этом случае дольщик обязан также заключить договор о переводе долга на нового участника долевого строительства с соблюдением соответствующих норм ГК РФ.
Причем Закон N 214-ФЗ не говорит, должен ли договор о переводе долга проходить государственную регистрацию. По-видимому, законодатель предполагал, что стороны будут составлять единый документ, содержащий положения как об уступке прав требования, так и о переводе долга. Но ведь это совершенно разные сделки. В частности, при переводе долга на это должно быть документально оформленное согласие застройщика. В противном случае недействительным может быть признан не только перевод долга, но и сам договор уступки права требования как противоречащий нормам закона.
Обязать же всех участников составить единый документ нельзя, так как законодательством такая обязанность не предусмотрена. Значит, вполне реальна ситуация, когда у сторон сделки появятся два или даже три документа: договор цессии, договор о переводе долга, а также письменно выраженное согласие кредитора-застройщика, которое вполне может быть оформлено в виде самостоятельного акта.
Отсюда вопрос: должна ли в этом случае производиться государственная регистрация договора о переводе долга? Закон этого не требует. Скорее всего, и договор о переводе долга, и согласие застройщика будут выступать в качестве «приложения» к договору цессии.
Если же государственная регистрация договора о переводе долга все же потребуется, то логично считать, что момент перехода прав по договору цессии должен определяться датой государственной регистрации последнего из указанных договоров.
Определенные проблемы могут возникнуть и при применении положения Закона о запрете уступки после подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 12 Закона обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
После подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства участник или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный за счет средств такого участия.
Надлежащее исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта строительства прекращает это обязательство; при отсутствии обязательства нет
объекта сделки уступки (права требования). Таким образом, положения ч. 2 ст.
12 Закона по существу лишь констатируют, что уступка прав по исполненному обязательству (создать и передать объект строительства) невозможна.
Вместе с тем на практике при их применении возникают определенные проблемы. Например, застройщик допустил нарушение срока передачи участнику объекта долевого строительства. В силу положений ч. 2 ст. 6 Закона застройщик в этом случае уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Если застройщик к моменту подписания передаточного акта не исполнил обязанность по уплате неустойки, запрещает ли ч. 2 ст. 11 Закона участнику уступить свои права на сумму неустойки другому лицу?
Рассматриваемая норма дает основания для различного толкования. Тем не менее, можно полагать, что данные положения вводят ограничения именно для сделок уступки права требования по главному обязательству заказчика перед участником — обязательству передать объект строительства — и не должны распространяться на дополнительные права, связанные с основным (право на неустойку, право требовать возмещения убытков и т.д.). При ином подходе вводятся ничем не обоснованные ограничения права участника долевого строительства распорядиться принадлежащими ему денежными требованиями в отношении застройщика[4;34].
Так же в рамках рассмотрения вопроса об уступке права требования следует уделить внимание объему уступаемых прав. Положения ГК РФ об объеме уступаемых прав носят диспозитивный характер и допускают возможность соглашения сторон об ином, чем указано в ст. 384 ГК РФ, объеме прав, передаваемых новому кредитору.
В связи с этим большой интерес представляет вопрос о возможности уступки права требования участником долевого строительства в части.
Возможность «дробления» права требования при уступке зависит от характера предмета обязательства. По договору об участии в долевом строительстве содержанием обязательства застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства — жилого или нежилого помещения, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией.
Представляется, что с учетом особенностей предмета исполнения — определенного помещения, подлежащего передаче участнику строительства, — обязательство застройщика ввиду невозможности его исполнения в части является неделимым.
Большую теоретическую и практическую значимость имеет решение вопроса о возможности совершения правообладателем сделок по отчуждению своей «доли в праве» требования. В результате такой сделки предполагается
возникновение множественности лиц на стороне кредитора (солидарное требование).
Современное состояние правового регулирования сделок уступки права требования вряд ли позволяет сделать вывод о возможности появления в результате такой сделки двух кредиторов с одинаковым требованием, поскольку институт передачи права требования (§1 главы 24 ГК РФ) предполагает правопреемство, то есть замену первоначального кредитора новым, но не возникновение нового кредитора.
Как представляется, отчуждение кредитором «доли в неделимом праве» возможно, но данная сделка не может рассматриваться как сделка уступки права требования. Рассматриваемая сделка может квалифицироваться как сделка продажи будущей доли в праве собственности на объект.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»
2. Скворцов А.В. Правовое регулирование инвестиционно-строительной деятельности (вопросы судебно-арбитражной практики) // Информационно-правовая система "КонсультантПлюс".
3. Постановление ФАС Московского округа от 29.06.2004 N КГ-А40/5117-04-П.
4. Новоселова Л. А. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости // Хозяйство и право. — 2005. — № 8.
© Н.М. Чирейкин, 2012
