CC BY
26
Правовые основания защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья
В.В. Каболов
С переходом к рыночной системе и началом построения многоукладной экономики в нашей стране происходят кардинальные изменения во всех сферах, и в первую очередь в области отношений, носящих имущественный характер. Следствием преобразования экономики стала активизация гражданского оборота, в том числе инвестиционных процессов.
Одной из отраслей, в которой инвестиционные процессы возобладали особенно активно, является строительство. Во-первых, сама по себе отрасль жилищного строительства относится к весьма доходным, а во-вторых, в современной ситуации в России жилищное строительство является социально значимой инвестиционной сферой, так как инвестирование в жилищное строительство представляет собой важнейший способ решения гражданами жилищной проблемы. В настоящее время в Российской Федерации завершается переход от системы распределения жилых помещений к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья, и в этих условиях у государства, муниципальных образований на первый план выходит задача создания максимально благоприятных условий для инвестиционных процессов в жилищную сферу.
Одной из наиболее распространенных форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства является долевое участие в строительстве, примером которого может служить привлечение дольщиков к финансированию строительства квартир в строящемся многоквартирном доме. Применение комплексного подхода к исследованию проблемы позволяет выявить его исторические корни, которыми можно считать распространенное в нашей стране в 60—80-е годы строительство УКСами (ОКСами) жилья и социокультурных объектов путем привлечения на долевых началах средств социалистических организаций или строительство жилых домов для ЖСК посредством передачи функций заказчика УКСам (ОКСам).
Между тем неясность правовой природы до-говоров,заключаемых при инвестировании в строительство жилья, отсутствие их законодательного определения породили большое количество споров как в теории, так и на практике. Судебными органами рассматривается большое количество споров, вытекающих из подобных договоров.
Жилище является важнейшим материальным условием жизни человека, и одна из главных задач любого государства заключается в создании действенного механизма по реализации права на жилище. Право граждан на жилище традиционно в нашем государстве относилось к основным социально-экономическим правам гражданина. Такой подход сохранен и в действующей Конституции Российской Федерации (ст.40). Сравнение же механизма реализации права граждан на жилище в советский и современный период показывает существенные изменения на этот счет. В советский период действовала ордерная система распределения жилья, в соответствии с которой жилые помещения предоставлялись всем желающим улучшить жилищные условия. Существовала определенная процедура, состоящая в постановке на очередь, распределении жилья по определенным нормам, выдаче ордера и т.д. Другим возможным вариантом решения жилищной проблемы граждан являлось участие в кооперативном жилищном строительстве. Кроме этого имелась возможность приобретения или строительства частных домов, но не более установленного размера.
Механизм реализации права граждан на жилище в современный период существенно изменился. В соответствии с ч. 3 ст. 40 Конституции РФ предоставление жилья из государственного и муниципального жилищного фондов сохранено лишь для ограниченного круга лиц, к каковым относятся малоимущие и иные указанные в законе граждане, нуждающиеся в жилище. Остальные же граждане должны улучшать свои жилищные условия самостоятельно. Однако это не означа-
48
УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ: ЭКОЛОГИЯ, ЭКОНОМИКА, СОЦИАЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
ет, что государство устраняется от решения проблемы обеспечения граждан жилищем, ибо органы государственной власти и органы местного самоуправления обязаны поощрять жилищное строительство и создавать все необходимые условия для осуществления этого конституционного права.
С 1 марта 2005 года вступил в силу Федеральный закон (214-ФЗ) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Данным нормативным актом был определен порядок привлечения денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Также закон установил гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В ст. 1 закона указано, что, кроме долевого участия в строительстве жилья, привлечение денежных средств граждан физическим или юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина может возникнуть право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о накопительных кооперативах (215-ФЗ — вступил в силу с 1 апреля 2005г.).
В связи с отсутствием до 2005 года в законодательстве типового договора «долевого участия в строительстве» ранее, в 2000-2004 годах, денежные средства физических и юридических лиц привлекались по другим типам договоров, присутствовавшим в законодательстве на тот момент, в том числе и по договорам смешанного типа, содержащего в себе элементы разных договоров (ч.3 ст. 421 ГК РФ, «свобода договора»), а именно: долевого участия в строительстве, инвестиционного вклада на конкретный объект недвижимости, долевого соинвестирования, поставки стройматериалов, строительного подряда, зачета и уступки требования, привлечения субсидий органов муниципальной власти или жилищных сертификатов Министерства обороны на приобретение квартир в строящихся домах и т. д.
Тем не менее, даже после вступления в силу настоящего закона (214-ФЗ) между гражданами и некими организациями заключаются договора, не являющиеся договорами участия в долевом строительстве и не влекущими для его участников юридических последствий, характерных для данного вида обязательств.. И хотя данное
соглашение бывает оформлено как договор простого товарищества, в действительности этим договором прикрывались и прикрываются договорные взаимоотношения участников в долевом строительстве жилья. Только без тех правовых гарантий, которые имеют настоящие «дольщики» в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком взятых на себя обязательств.
Упрощенно суть договора простого товарищества состоит в том, что стороны по договору («товарищи») ведут некую совместную деятельность, результатом которой может быть извлечение прибыли (если речь идет о коммерческой деятельности индивидуальных предпринимателей и юридических лиц) и (или) создание общего имущества, на которое впоследствии «товарищи» приобретают право общей долевой собственности. Если договор простого товарищества не связан с осуществлением его участниками предпринимательской деятельности, то каждый «товарищ» отвечает по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело.
Другими словами, граждане, которые отдали организации «сотоварищу» свои деньги для строительства жилья, могут еще оказаться и должниками у действительного «застройщика» жилья -той строительной фирмы, которую нанимал «сотоварищ». Сама фирма-«сотоварищ» по этому договору не несет никакой ответственности ни за целевое использование полученных денежных средств, ни за сроки сдачи объекта строительства, ни за качество строящегося жилья, ни за его прием-передачу и организацию оформления в собственность граждан. Не несет этот «товарищ» и никакой другой ответственности: как бывает написано в соглашении, по обязательствам, возникшим из договора, отвечают оба «товарища».
Результатом этого «сотоварищества» становится вполне предсказуемое банкротство фир-мы-«товарища», получившей денежные средства от граждан. Строительство дома не закончено. И теперь обманутые товарищи остаются и без жилья, и без надежды вернуть обесценившиеся за год денежные средства, вложенные в строительство дома.
Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и Ко» (далее КТ «Си и Ко») заключало договора с физическими лицами на строительство квартир, гаражей и нежилой (офисной) недвижимости. Считается, что это договор смешанного типа и должен квалифицироваться как договор «строительного подряда».
Организационно-хозяйственной формой деятельности компании «Си и Ко» с 2000 года было
выбрано коммандитное товарищество или товарищество на вере, ст. 82-85 ГК РФ (ранее, в 1991 -1999 годы это было ЗАО «Социальная инициатива»). Эта форма деятельности относительно новая, которая законодательно закреплена в РФ с
1995 года при введении в действие нового ГК РФ. Юридических лиц, осуществляющих свою деятельность в форме коммандитных товариществ, относительно немного по сравнению с юридическими лицами других организационно-правовых форм (ЗАО, ОАО, ООО). КТ «Социальная инициатива и Ко» решило пойти по мошенническому пути - бесконечное проектирование объектов -по несколько проектов на каждой площадке без всякой производственной необходимости, затягивание и полный срыв строительства - до откровенного мошенничества, когда порою деньги с граждан собирались под «виртуальные, предполагаемые к строительству объекты», на которые не было ни разрешения на строительство, ни даже землеотвода. Под видом бесконечного проектирования и вялотекущего строительства расхищались значительные средства.
В РСО-А обманутыми вкладчиками «Социни-циативы» оказались свыше 400 человек. Как пишет газета «Северная Осетия», «в лабиринтах судебных разбирательств тонет пока решение проблемы вкладчиков «Социнициативы», а судебные разбирательства этого дела с 2006 года, когда с треском обрушилась финансовая строительная пирамида под названием «Социальная инициатива», успели пройти уже несколько кругов.
Обманутыми вкладчиками республики написано и отправлено в разные инстанции, в том числе и федеральные, десятки писем. Получены десятки ответов. А проблема до сих пор так и не получила своего практического решения. Людям так до сих пор и не возвращены вложенные ими в строительство новых благоустроенных квартир немалые деньги».
Сложившаяся в 2005-2006 годах судебная практика, именно по компании «Социальная инициатива и Ко», с учетом разъяснений Судебной коллегии Верховного Суда РФ, убедительно доказывает, что граждане не являются бизнесменами-коммандити-стами, а являются потребителями заказанных компании услуг. Поэтому отношения граждан с компанией должны квалифицироваться законодательством о подряде и законом «О защите прав потребителей».
После массового срыва строительства, появления огромного количества брошенных недостроенных домов на уровне фундамента, котлована и даже «чистого поля» на руководителя компании Н.Ф. Карасева завели уголовные дела. Руководство и менеджеры компании начали заявлять, что договора физлиц (граждан) юридически оформлены неправильно, физлица не имеют
права претендовать на объекты недвижимости в натуре, что они - коммандитисты и должны нести риск убытков товарищества. Под сомнение была поставлена цель заключения договоров: для чего граждане «вступали в товарищество», продавая старое жилье, получая на доплату банковские кредиты и внося десятки тысяч долларов по договору «ни на что», если в договоре был указан вполне конкретный объект недвижимости?
Подобные спорные ситуации уже в течение нескольких лет регулируются судебной практикой, Постановлениями Верховного суда РФ, ГК РФ и законом «О защите прав потребителей», разъяснениями Общества защиты прав потребителей и конкретной обширной судебной практикой за 2004-2005 гг именно по КТ «Социальная инициатива и компания». Руководители товарищества «Социальная инициатива и Ко», поддерживающие их отдельные руководители местных администраций, органов экономической безопасности и чиновники стройкомплекса, пытаются уйти от ответственности за невыполнение контрольных функций при процессе землеотвода, заключение и выдачу согласований по инвестконтрактам, проверки состоятельности инвестора и застройщика, выдаче разрешений на строго лицензируемую и контролируемую строительную деятельность со стороны государства и профильных комитетов, комиссий, органов местной власти и министерств, навязывая гражданам трактовку договора инвестиционного вклада как «осуществление физлицом предпринимательской деятельности», за что гражданин должен нести «риск убытков» товарищества.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в «Обобщении практики рассмотрения судами РФ дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов» от 19.09.2002 г. (Бюллетень Верховного Суда РФ N2 от 2003 г.), разъясняет: «Следует признать правильной практику тех судов, которые, установив, что между гражданами и хозяйствующими организациями возникают отношения по передаче товара (квартиры) в собственность или по выполнению работы, завершающейся передачей гражданину созданного результата (квартиры), а гражданин при заключении договора имеет намерение заказать или приобрести либо использовать товар (квартиру) исключительно для личных, семейных, домашних нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ «О защите прав потребителей», исходя из ст.9 Федерального закона от 26 января
1996 г. N 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Фе-
во
УСТОЙЧИВОЕ РАЗВИТИЕ: ЭКОЛОГИЯ, ЭКОНОМИКА, СОЦИАЛЬНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
дерации». Там же указывается: «Если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п.2 ст.170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством «О защите прав потребителей». Аналогичную точку зрения высказал Государственный Комитет по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона РФ «О защите прав потребителей».
В следующем обзоре судебной практики (Бюллетень Верховного суда РФ, 2004, N 3, с.21) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, также указано: «Гражданин, инвестирующий денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), вне зависимости от того, какой договор заключен между ним и организацией, осуществляющей вложение инвестированных средств в строительство многоквартирных жилых домов, является потребителем оказываемых этим юридическим лицом услуг, так как фактически он приобретает квартиру для личных нужд. Поэтому на правоотношения, возникшие между сторонами в указанных выше случаях, распространяется действие Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г N 2300-1 «О защите прав потребителей» (См. Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации, 2003, N 2)».
Таким образом, с учетом вышеприведенного, суды Российской Федерации квалифицировали договора инвестиционного вклада физлица с товариществом «Социальная инициатива и Ко» как договора подряда, регулирующегося ГК РФ и законом «О защите прав потребителей». Поэтому, согласно закона «О защите прав потребителей», кроме обязания Ответчика исполнить договор в натуре или предоставлению аналогичной равноценной квартиры (гаража, коттеджа), суды также выносили решения о взыскании неустойки (3 % в день за просрочку, но не более цены договора) и морального вреда как нарушения прав потребителя по непредоставлению ему заказанной услуги по строительству квартиры, коттеджа, гаража.
Все другие условия, навязанные физлицу в договоре инвестиционного вклада высококвалифицированными юристами товарищества «Социальная инициатива и Ко», в части формулировки текста договора как вступления Вкладчика в коммандитное товарищество, признаются судами недействительными, как несоответствующие реальным правоотношениям сторон в договоре и
ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей (ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»). В письме руководителя Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека сказано следующее:
« в связи с введением в действие с 1 апреля 2005 года Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обращаю внимание также на нижеследующее:
1. Часть 9 ст. 4 указанного законодательного акта предусматривает, что «к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом».
2. В соответствии с частью 1 ст. 23 названного Федерального закона государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.
3. С учетом п. 5.1.2 Положения о Федеральной службе по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2004 N 322, закрепившего за Роспотребнадзором компетенцию по осуществлению государственного контроля за соблюдением законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, регулирующих отношения в области защиты прав потребителей, вышеуказанное означает, что отношения с участием граждан-потребителей в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости являются предметом соответствующей контрольно-надзорной деятельности Федеральной службы и ее территориальных органов, связанной среди прочего с реализацией полномочий, установленных ст. 40 Закона РФ «О защите прав потребителей», а также выявлением в рассматриваемой сфере правоотношений административных правонарушений, ответственность за которые предусмотрена ч. ч. 1, 2 ст. 14.8 КоАП РФ».
4.Существо каждого договора определяет-
ся его содержанием, а не названием. Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения. При этом предлагается «принять во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон».
Резюмируя все вышеизложенное, хотелось бы предостеречь людей от заключения незаконных сделок по участию в строительстве жилья. Лишь будучи участником в долевом строительстве жилого дома либо членом жилищно-строительного кооператива, вы можете рассчитывать на правовые гарантии защиты ваших интересов в суде, если нарушается ваше право на приобретение в собственность жилого помещения в строящемся многоквартирном доме. Договоры беспроцентного займа в совокупности с соглашением о предварительной продаже площади, простого товарищества и прочие неприемлемы. Кроме того, у застройщика должно быть разрешение на строительство (постановление главы города), договор аренды земли, а если работы начались после 1 января 2005 года, то еще и опубликованная в СМИ или на сайте компании проектная декларация.
Литература
1. Конституция РФ от 12. 12. 1993 г.
2. Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992г. №2300-1» О защите прав потребителей».
3. Федеральный закон РФ от 30декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
4. Бюллетень Верховного Суда РФ №2 от2003 г.
5. Бюллетень Верховного Суда РФ №3 от2004 г.
В МИРЕ КНИГ
Чибиров Л. А.
Традиционная духовная культура осетин
Под ред. Ю. Ю. Карпова.
М.: Российская политическая энциклопедия (РОССПЭН), 2008. -711 с. :ил.
Монография проф. Л. А. Чибирова — плод многолетней работы ученого, обобщающее исследование по традиционной духовной культуре осетин. Она дает широкое представление о том, как складывалась самобытная (дохристианская) религия, какие изменения произошли в верованиях, обрядах, суевериях осетин к началу XX в.
В книге на базе этнокультурных параллелей с ираноязычным, кавказским и евроазиатским миром исследуется календарная обрядность осетин, прослежена органическая связь обычаев и обрядов с трудовой деятельностью.
Книга будет полезна этнологам, филологам-фолькло-ристам, историкам религии, преподавателям и студентам гуманитарных факультетов, всем тем, кто интересуется кавказской стариной.
