CC BY
89
Правовые основания заключения и расторжения договора аренды земельного участка1
А.Ю. Лопатина
заместитель заведующего правового отдела Департамента недвижимости города Красноярска
Договор мены земельного участка
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 Гражданского кодекса Российской Федерации - ГК РФ). Возможность совершения сделок мены земельных участков предусмотрена пунктом 2 Указа Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»2, согласно которому граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право обменивать свой земельный участок или его часть.
В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, по которому каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ).
Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»3 (п. 4) установлено, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе обменивать земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве. В отличие от землевладельцев и пользователей земельными участками право совершать такие сделки имеют только собственники земельных участков.
Характер обязательств, возникающих при совершении договора мены земельного участка, обусловил применение к ним правил о договоре купли-продажи, содержащиеся в главе 30 ГК РФ, если это не противоречит положениям главы 31 ГК РФ, регулирующей порядок совершения договора мены, и существу обязательств, возникающих из договора мены.
Нормы договора о купле-продаже должны применяться к договору мены земельного участка с учетом того, что каждая из сторон договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен. В результате совершения договора мены земельного участка осуществляется переход права собственности на соответствующую вещь.
Особенности договора мены, отличающие его от договора купли-продажи, выражены в некоторых особых правилах, регулирующих отношения, возникающие из договора мены.
Можно рассматривать два варианта мены, при которой в качестве товара выступают земельные участки:
• обмен одного земельного участка на другой;
• обмен земельного участка на иную движимую или недвижимую вещь.
Так, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене обмениваемого товара, а также о распределении между сторонами
1 Продолжение. Начало см. // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2003. № 10.
2 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993.
3 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1996.
расходов, связанных с исполнением обязательств, статья 568 ГК РФ предусматривает, что в этом случае следует исходить из предположения, что предметом договора является обмен равноценными вещами. Расходы, связанные с передачей товара, их принятием и иными действиями, связанными с исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая несет соответствующие обязанности согласно договору мены.
В том случае, если из содержания договора следует, что его предметом является обмен неравноценным товаром, то на сторону, которая обязана передать земельный участок, цена которого ниже чем цена вещи, предлагаемой в обмен, возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы. Разница в ценах должна быть оплачена непосредственно до или после передачи товара, имеющего более низкую цену. Договор мены может предусматривать и иной порядок компенсации разницы в ценах на обмениваемый товар.
По договору мены обмен не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Не исключены случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемого товара. Например, сначала обязанность по передаче вещи исполняет одна сторона, а затем - другая. Согласно статье 569 ГК РФ в случае, если в соответствии с договором мены товара сроки передачи обмениваемых вещей не совпадают, то к исполнению обязательства передать вещь стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороне, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК РФ).
Правило о встречном исполнении обязательства в этой ситуации состоит в следующем. В случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от
4 //КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
его исполнения и потребовать возмещения убытков.
Статья 579 ГК РФ определяет момент перехода права собственности на обмениваемые товары. По договору мены право собственности на полученный в порядке обмена товар переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче товаров исполнены обеими сторонами. После исполнения обязательств по договору мены переход права собственности на них подлежит государственной регистрации.
Договор мены земельных участков должен заключаться в письменной форме. Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Регулирование вопросов, касающихся применения ответственности за изъятие имущества - земельного участка, полученного по договору мены, имеет свои особенности (ст. 571 ГК РФ). Так, гражданское законодательство предусматривает, что по договору купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным от каких либо прав третьих лиц за исключением случаев, когда сам покупатель соглашается принять товар, обремененный правами третьих лиц. Эта норма полностью применима и к договору мены. В случае нарушения этой обязанности стороной по договору мены виновная сторона должна не только возместить другой стороне причиненные этим убытки, но и возвратить контрагенту полученный от него в обмен товар - земельный участок.
Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 года № 2-16/16294 утверждена форма договора мены земельными участками. Особенности содержания договора мены земельных участков состоят в следующем. В договоре обязательно указывают признаки, индивидуализирующие обмениваемые земельные участки, являющиеся предметом договора. В нем указываются следующие параметры:
• местонахождение земельного участка, т. е. почтовый адрес;
• площадь земельного участка (в кв. м.);
• размещенные на земельном участке объекты недвижимости (если таковые имеются);
• основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
• в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка;
• кадастровый номер земельного участка.
Для точного определения этих параметров к договору мены прилагается план земельного участка.
Обязательным условием договора является оценка земельных участков в соответствии с нормативной ценой земли согласно прилагаемым к договору актам и объектов недвижимости на земельных участках согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки строений, помещений и сооружений.
По договору мены земельных участков на стороны возлагаются обязанности проинформировать друг друга о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии таковых.
Стороны также должны быть проинформированы:
• о наличии имеющихся сервитутов;
• о передаче соответствующего земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу;
• о передаче земельного участка (части земельного участка) во временное пользование третьему лицу;
• о передаче земельного участка (части земельного участка) в залог.
При этом границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане соответствующего земельного участка.
В договоре мены должны быть определены ограничения в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением земель соответствующего участка (или его части) к зем-
лям природоохранного, рекреационного, историко-культурного значения. В договоре также должно быть указано, что земельные участки не находятся под арестом (запрещением) и свободны от имущества прав и претензий третьих лиц (кроме указанных ранее), о которых в момент заключения договора стороны не могли знать. Стороны, в собственность которых в результате договора переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.
Договор дарения земельного участка
Основой правового регулирования дарения земельных участков являются глава 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающая общие положения о договоре дарения, его форме и государственной регистрации, запрещении, ограничении, отмене дарения и другие важнейшие положения этого института; Указ Президента Российской Федерации от 27 октября
1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»5; Закон Российской Федерации от 12 декабря 1991 года «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»6 и другие законодательные акты Российской Федерации и ее субъектов.
Порядок совершения договора дарения земельного участка регулируется нормами главы 32 ГК РФ. Возможность совершения таких сделок с земельными участками предусмотрена Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (п. 3), согласно которому граждане и юридические лица- собственники земельных участков имеют право дарить земельный участок или его часть. Указом Президента Российской Федерации от 7 марта 1996 года № 337 «О реализации конституционных
5 Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации, 1993.
6 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
прав граждан на землю» (п. 4) установлено, что собственник земельной доли без согласия других участников долевой собственности вправе подарить свою земельную долю.
Правовое регулирование договора дарения в ГК РФ существенно отличается от регулирования этого договора Гражданским кодексом РСФСР (ГК РСФСР) 1964 года. В ГК РСФСР договор рассматривался как реальный и считался заключенным в момент передачи имущества. Ныне действующий ГК РФ, кроме реального, предусматривает договор, по которому одна сторона (даритель) обязуется передать другой стороне (одаряемому) дар в будущем.
По своей сущности договор дарения не предполагает встречного удовлетворения дарителя со стороны одаряемого. Понятие договора дарения сформулировано в статье 572 ГК РФ. По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или третьему лицу, либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом. Любого рода встречное обязательство противоречит закрепленной в ГК РФ правовой конструкции дарения.
Договор дарения одновременно имеет характер как реального, так и консенсуального договора. Этот момент отражен в определении договора: дарением признаются случаи, когда даритель безвозмездно передает имущество, а также когда он только обязуется передать вещь.
Правовая природа договора дарения заключается в безвозмездной передаче имущества. Вследствие этого даритель не вправе потребовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого. Если в договоре предусмотрено такое условие, то договор считается притворной сделкой. Последствия признания договора дарения притворной сделкой согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ заключается в том, что такой договор признается ничтожным. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с уче-
том ее существа должны применяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду. Например, на практике нередки случаи, когда сделка купли-продажи земельного участка для уменьшения размера уплачиваемых налога и пошлины оформляются как договор дарения. К такой сделке дарения могут быть применены нормы договора купли-продажи земельного участка.
Одаряемый согласно пункту 1 статьи 573 ГК РФ вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в письменной форме, а именно в такой форме должен заключаться договор дарения земельного участка, то отказ от дара также должен быть совершен в письменной форме. В случае, если договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Договор дарения земельного участка, находящегося в совместной собственности, совершается только с согласия всех участников совместной собственности (п.2 ст. 576 ГК РФ). Так, Законом Российской Федерации от 22 ноября 1990 года № 348-1 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»7 определено, что сделки по распоряжению общим имуществом осуществляет глава хозяйства, который действует по доверенности совершеннолетних членов хозяйства.
Исключая встречное удовлетворение, гражданское законодательство допускает возможность отмены дарения и, естественно, возврата дара. Такое последствие согласно статье 578 ГК РФ связано с совершением уголовно-наказуемых деяний одаряемым. Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право
7 Собрание законодательства Российской Федерации, 1990.
требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.
В договоре может быть предусмотрено право дарителя отменить дар в случае, если он переживет одаряемого. Например, такое условие может быть в договоре дарения земельного участка, который заключен между родственниками.
По требованию заинтересованного лица суд может отменить дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течении шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Во всех указанных случаях применяется правило о том, что дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. В случае гибели или утраты вещи должна быть возмещена ее стоимость. Это правило обычно не применяется к договорам дарения земельного участка, поскольку отличительной особенностью земли является ее не-уничтожимость.
Сторонами в договоре дарения могут быть как граждане, так и юридические лица.
Статья 574 ГК РФ предусматривает письменную форму договора дарения земельного участка, который подлежит государственной регистрации. Нарушение требований, относящихся к форме сделки, влечет за собой ее ничтожность.
Письмом Роскомзема от 19 октября
1994 года № 2-16/1629 утверждена форма договора дарения земельного участка (дарственная). Особенности содержания договора дарения земельного участка состоят в следующем. Особое внимание должно быть уделено указанию в договоре признаков, индивидуализирующих предмет договора -земельный участок, а именно:
• местонахождение земельного участка, т. е. почтовый адрес;
• площадь земельного участка (в кв. м.);
• размещенные на земельном участке объекты недвижимости (если таковые имеются) с указанием их принадлежности дарителю на праве собственности или иному лицу;
• основное целевое назначение категории земель, в составе которой находится участок;
• в чьем ведении находятся эти земли и цель использования земельного участка;
• кадастровый номер земельного участка.
К договору должен быть приложен план
земельного участка.
Обязательным является указание в договоре нормативной цены земли и оценки передаваемых в дар дарителем объектов недвижимости на земельном участке согласно прилагаемой к договору сводной ведомости оценки строений, помещений и сооружений.
Договор возлагает на дарителя обязанность проинформировать одаряемого о наличии и характере имеющихся земельных споров по поводу участка или об отсутствии таковых.
Одаряемый должен быть также проинформирован:
• о наличии имеющихся сервитутов;
• о передаче земельного участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу;
• о передаче земельного участка (части земельного участка) во временное пользование третьему лицу;
• о передаче земельного участка (части земельного участка) в залог.
При этом границы земель, обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане земельного участка.
В договоре дарения должны быть отражены установленные в отношении земельного участка ограничения в связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением земель участка (или его части) к землям природоохранного, рекреационного, историкокультурного значения. В договоре должно быть отражено, что даритель передал в качестве дара, а одаряемый принял в дар по договору земельный участок, не состоящий под арестом (запрещением) и свободный от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент заключения договора даритель не мог знать. На одаряемого возлагается обязанность соблюдать упомянутые в договоре права третьих лиц, выте-
кающие из установленных сервитутов и договорных отношений с дарителем.
В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются:
• план земельного участка;
• акт установления нормативной цены земельного участка, выданный районным (городским) комитетам по земельным ресурсам и землеустройству;
• сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений, расположенных на земельном участке (прилагается при включении строений и сооружений в предмет договора);
• требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в случае, если предмет договора передан в залог);
• доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении договора от имени дарителя или одаряемого (прилагаются в случае подписания договора уполномоченными лицами);
• копии договоров аренды, временного пользования, залога, заключенных с третьими лицами в отношении земельного участка.
В статье 575 ГК РФ предусмотрены случаи, когда дарение запрещается, в том числе, естественно, и земельных участков. Так, не допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость которых не превышает пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда, от имени малолетних граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; между коммерческими организациями.
Запрещение дарения между коммерческими организациями обусловлено обеспечением защиты интересов кредиторов да-
рителя, а также участников обществ и товариществ.
Особые нормы, целью которых является устранение ограничений, установленных для обычного дарения, содержатся в статье 582 ГК РФ. В этой статье урегулированы вопросы дарения вещей, в том числе земельных участков, или прав в общественно-полезных целях. Такой договор дарения называется пожертвованием.
Имущество, переходящее в порядке дарения, может быть продано, подарено, обменено собственником только после уплаты им налога.
Наследование земельного участка
Под наследованием в гражданском праве понимается переход имущественных и некоторых неимущественных прав и обязанностей умершего гражданина-наследодате-ля к другим лицам (наследникам) в установленном законом порядке8. Гарантия прав наследования имущества, являющегося собственностью гражданина, в том числе и земельных участков, закреплена в части 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации.
В случае смерти лица к наследникам переходит комплекс прав и обязанностей наследодателя, поэтому наследование рассматривается как общее универсальное правопреемство. Порядок наследования имущества регулировался Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 1991 года (раздел VII) и ГК РСФСР от 1964 года (раздел VII).
Юридическим фактом, служащим основанием открытия наследства, является смерть гражданина или объявление гражданина умершим. Временем открытия наследства считается день смерти наследодателя, а при объявлении его умершим - день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим (ст. 528 ГК РСФСР). Местом открытия наследства признается последнее постоянное место жительства наследодателя, а если оно не известно, то место нахождения имущества или основной его части (ст. 529 ГК РСФСР).
8 Гражданское право / под ред. Е.А. Суханова. Т. 1. М., 1998. С. 533.
Правильное определение места открытия наследства очень важно для решения ряда «процедурных» вопросов9. Например, заявление о принятии наследства или отказе от него должно подаваться в нотариальную контору по месту открытия наследства. Эта же нотариальная контора выдает свидетельство о праве на наследство и принимает меры к охране наследственного имущества.
Лицо, после смерти которого наступает наследственное правопреемство, признается наследодателем. В качестве наследодателей закон признает граждан России, иностранных граждан и лиц без гражданства, проживающих на территории Российской Федерации. Наследниками являются лица, которые указаны в законе либо в завещании наследодателя как его правопреемники. Наследниками могут быть гражданин, юридическое лицо и государство или муниципальные образования. Граждане и государство могут быть наследниками как по закону, так и по завещанию. Что касается юридических лиц и муниципальных образований, то они могут быть наследниками только по завещанию.
При наследовании по закону наследниками могут быть граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя и родившиеся после смерти. При наследовании по завещанию признаются граждане, находящиеся в живых к моменту смерти наследодателя, а также зачатые при его жизни и родившиеся после его смерти (ст. 530 ГК РСФСР).
Закон лишает права наследовать по закону и по завещанию граждан, которые противозаконными действиями, направленными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали признанию их к наследованию, если эти обстоятельства подтверждены в судебном порядке.
Не имеют права наследовать по закону родители после детей, в отношении которых они были лишены родительских прав и не восстановлены в этих правах на момент от-
крытия наследства, а также родители и совершеннолетние дети, злостно уклонявшиеся от выполнения лежавших в силу закона обязанностей по содержанию наследодателя, если это обстоятельство подтверждено в судебном порядке (ст. 531 ГК РСФСР).
Государство может быть наследником имущества как по закону, так и по завещанию в случаях, перечисленных в статье 552 ГК РСФСР. Так, имущество по праву наследования переходит к государству в следующих случаях:
1) если имущество завещано государству;
2) если у наследодателя нет наследников ни по закону, ни по завещанию;
3) если все наследники лишены завещателем права наследования;
4) если ни один из наследников не принял наследства.
Наследование земельных участков на территории России иностранными гражданами, лицами без гражданства и юридическими лицами имеет свои особенности. Так, согласно пункту 1 статьи 169 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик отношения по наследованию определяется по праву страны, в которой наследодатель имел последнее постоянное место жительства. В соответствии с пунктом 3 указанной статьи наследование строений и другого недвижимого имущества, находящегося в СССР, а также прав на это имущество определялось по советскому праву.
Аналогичный принцип применения законодательства страны, где находится наследуемое недвижимое имущество, закреплено в договорах о правовой помощи, заключенных в свое время СССР и Россией. Например, в соответствии со статьей 29 Договора между Российской Федерацией и Египтом о взаимной правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, коммерческим и семейным делам от 23 сентября 1997 года10 право наследования недвижимого имущества регулируется законодательством Договаривающейся Стороны, на территории которой находится имущество. Согласно статье 42 Договора между Российской Федера-
9 Барьшевский МЮ. Наследственное право. М., 1996. С. 8.
10 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
ции и Латвией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам от 3 февраля 1993 года11 право наследования недвижимого имущества регулируется законодательством Договаривающейся Стороны, на территории которой находится имущество.
Иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства по общему правилу не могут приобрести право собственности на землю в порядке наследования. Это объясняется тем, что эти лица по существующему земельному законодательству не вправе иметь в собственности земельные участки, за некоторыми исключениями. В этом случае они могут приобрести право на землю на иных титулах, например, на праве аренды земельного участка.
Наследственным имуществом, которое иначе еще называется наследством, или наследственной массой, является совокупность имущественных прав и обязанностей наследодателя, переходящих к наследникам в установленном законом порядке. Среди объектов имущественных прав, переходящих по наследству, особо следует выделить земельные участки, древесно-кустарную растительность и т. д.
Расширение круга объектов, входящих в наследственное имущество, получило отражение в постановлении № 2 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 1991 года «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании».12 Согласно пункту 14 указанного постановления в наследственную массу в установленных законом случаях могут включаться земельные участки, находящиеся в собственности либо наследуемом владении наследодателя, земельные акции (земельный пай), доля в стоимости производственных фондов колхозов (совхозов) или акции на сумму этой доли, владельцем которой являлся наследодатель, а также оставшееся после его смерти другое имущество, которое в силу положений статьи 213 ГК РСФСР может быть объектом права собственности гражданина.
11 // КонсультантПлюс. ВерсияПроф.
12 // БВС РФ, 1991, № 7, с. 9; 1997, № 1, с. 14.
В постановлении также отмечено, что не может быть включено в наследственную массу недвижимое и иное имущество, оставшиеся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственник гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет (недвижимым) или 5 лет (иным имуществом), так как в указанном случае эти лица в соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РСФСР приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует и в том случае, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении него не имели.
Пленум Верховного суда Российской Федерации также указал, что в наследственную массу может быть включено только имущество, принадлежащее наследодателю на законных основаниях. Суд не вправе удовлетворить требования наследников о признании за ними права собственности на самовольные строения или помещения. Это положение применимо к случаям, когда речь идет о требовании признать право собственности наследника на самовольно занятый земельный участок.
В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации специальное внимание было уделено вопросу разрешения спора о преимущественном праве наследования земельного участка, оставшегося после смерти гражданина, который вел крестьянское хозяйство. Так, в соответствии со статьей 61 Земельного кодекса РСФСР (ЗК РСФСР) (утратил силу) земельный участок гражданина, ведущего крестьянское (фермерское) хозяйство, передается по наследству одному из членов хозяйства по согласованию с другими его членами. При отсутствии таковых земельный участок передается одному из наследников имущества умершего, изъявившему желание вести крестьянское хозяйство. При наличии нескольких таких наследников выбор производится на конкурсной основе органом местного самоуправления, в ведении которого
находится земельный участок. Споры о преимущественном праве наследования земельного участка рассматриваются в суде.
При отсутствии наследников, желающих вести крестьянское хозяйство, земельный участок передается по наследству в размерах, установленных для ведения личного подсобного хозяйства, обслуживания жилого дома либо для садоводства или животноводства. Наследник земельного участка имеет право на получение стоимости отчуждаемого земельного участка, на который не переходит право собственности.
Эти особенности были обусловлены необходимостью сохранить единый земельный массив крестьянского (фермерского) хозяйства, не допустить его раздела, в результате которого ведение крестьянства станет невозможным. В связи с этим Пленум Верховного Суда Российской Федерации указал, что вопрос о том, кто из наследников, не являвшихся членами указанного хозяйства, имеет преимущественное право на земельный участок, решается судом с учетом опыта работы наследников в сельском хозяйстве, сельскохозяйственной квалификации либо специальной подготовки и других обстоятельств, перечисленных в части 3 статьи 58 ЗК РСФСР. Законом не установлен предварительный внесудебный порядок рассмотрения спора о том, кому из наследников следует передать земельный участок, поэтому отсутствие решения местной администрации по этому поводу не препятствует рассмотрению дела по существу.
Указанные нормы о наследовании членами крестьянского хозяйства земельного участка устарели и сегодня не действуют.
Особенности наследования садовых, огородных и дачных земельных участков определены в статье 30 Федерального закона № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»13. Так, садовые, огородные и дачные земельные участки, находящиеся в собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию. Садовые огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизнен-
ного наследуемого владения, наследуются по закону.
За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные земельные участки закрепляются в тех же размерах на праве постоянного (бессрочного) пользования. Такие наследники имеют право перерегистрировать в пожизненное наследуемое владение или выкупить в собственность садовые, огородные и дачные земельные участки по нормативной цене земли. За наследниками строений и сооружений, расположенных на садовых, огородных и дачных земельных участках и находящихся в собственности, указанные участки закрепляются на праве аренды или срочного пользования на оставшийся не истекший срок с правом их приватизации.
Раздел садового, огородного или дачного земельного участка возможен только с согласия члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или в судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
На практике минимальные размеры земельного участка нередко устанавливаются органами местного самоуправления. Например, решением Совета депутатов Клин-ского района Московской области от 19 февраля 1997 года № 3/5 «О порядке предоставления земельных участков гражданам на территории Клинского района и о предельных размерах участков» (п. 5) установлено, что минимальный размер земельного участка, не подлежащего делению, составляет 0,02 гектара.
По наследству переходят и имущественные права, основанные на договорах, заключенных наследодателем. Так, согласно статье 617 ГК РСФСР в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество (земельный участок), его права
13 Собрание законодательства Российской Федерации, 1998.
и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом и договором не предусмотрено иное.
В законе закреплены гарантии защиты имущественных прав наследника. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора, т. е. использование имущества только для определенной цели.
В земельном законодательстве (ст. 62 ЗК РСФСР) специально был урегулирован порядок наследования права аренды земельного участка граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство. Наследование права аренды земельного участка граждан, ведущих крестьянское (фермерское) хозяйство, происходило в порядке, предусмотренном статьей 61 ЗК РСФСР. В этом случае земельный участок в первую очередь передается по наследству одному из членов хозяйства и лишь при отсутствии таковых он может быть передан одному из наследников имущества умершего, который изъявил желание вести крестьянское хозяйство. При перезаключении договора аренды на часть земельного участка наследнику возмещаются затраты, связанные с повышением плодородия почв той части земельного участка, на которую не распространяется право наследования аренды.
Согласно статье 527 ГК РСФСР наследование осуществляется по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место, если оно не изменено завещанием. Статья 532 ГК РСФСР устанавливала круг лиц, являющихся наследниками по закону.
Завещание представляет собой одностороннюю сделку, которая выражает личную волю завещателя и непосредственно связана с его личностью. Правовые последствия такой сделки наступают после смерти наследодателя. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено (ст. 540 ГК РСФСР). Завещать свое имущество имеют право дееспособные лица, т. е. достигшие совершенно-
летия либо вступившие в брак до достижения совершеннолетнего возраста или эмансипированные лица.
Порядок удостоверения завещаний предусмотрен статьей 57 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. Нотариус удостоверяет завещание гражданина, составленное в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и республик в составе Российской Федерации и лично представленное им нотариусу. Удостоверение через представителя не допускается. При удостоверении завещания не требуется представления доказательств, подтверждающих его права на завещаемое имущество.
Завещание должно быть составлено в письменной форме с указанием места и даты составления и собственноручно подписано завещателем. В случае, если завещатель из-за болезни или по иным причинам не в состоянии сам подписать завещание, то оно может быть по его просьбе подписано в присутствии нотариуса другим лицом с указанием причин, вследствие которых завещание не могло быть подписано собственноручно наследодателем. При удостоверении завещания должны быть проверены личность завещателя и его дееспособность.
Текст документа должен быть составлен в двух экземплярах, подписан завещателем и удостоверен нотариусом. Один экземпляр выдается завещателю, а другой хранится в нотариальной конторе.
К нотариально удостоверенным завещаниям приравниваются завещания, удостоверенные должностными лицами, перечисленными в статье 541 ГК РСФСР.
Завещание, не удостоверенное в установленном законом порядке, недействительно.
Закон закрепляет принцип свободы завещания, суть которого заключается в том, что гражданин вправе завещать свое имущество по своему усмотрению.
Свобода завещания имеет некоторые ограничения. Так, статья 535 ГК РСФСР закрепляет право на обязательную долю в наследстве некоторых лиц. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе усыновленные), а
также нетрудоспособные супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют независимо от содержания завещания не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Завещатель вправе указать в завещании другого наследника на случай, если назначенный им наследник умрет до открытия наследства или не примет его (ст. 536 ГК РСФСР). Такое волеизъявление завещателя называется подназначением наследника.
Завещатель вправе в любое время изменить или отменить сделанное им завещание, составив новое завещание (ст. 543 ГК РСФСР). Завещание, составленное позднее, отменяет ранее составленное завещание полностью или в части, в которой оно противоречит завещанию, составленному позднее. Завещатель может отменить завещание путем подачи заявления в нотариальную контору, а в местах, где нет нотариальной конторы, - в орган местного самоуправления.
Согласно статье 58 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус в случае получения уведомления об отмене завещания, а равно получения нового завещания, отменяющего или изменяющего составленное ранее, делает об этом отметку на экземпляре завещания, хранящегося у нотариуса, и в реестре нотариальных действий. Уведомление об отмене завещания должно быть нотариально удостоверено. Если уведомление об отмене завещания не удостоверено нотариально, то оно не влечет правовых последствий. Должностные лица, удостоверяющие завещания, приравненные к нотариально удостоверенным, не имеют права удостоверять уведомления об отмене завещания.
Изменение завещания в какой-либо части возможно путем оформления нового завещания, а не путем подачи завещателем заявления нотариусу. Все споры по поводу действительности завещания наследодателя в целом или в части рассматриваются в судебном порядке.
Закон устанавливает шестимесячный срок для принятия наследства, который на-
чинает проистекать со дня открытия наследства. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со времени открытия наследства.
После принятия и введения в действие части третьей ГК РФ и ЗК РФ перестали действовать нормы ГК РСФСР и ЗК РСФСР.
Правоотношения по передаче земельных участков по наследству регулируются нормами гражданского, наследственного и семейного законодательства Российской Федерации. 26 ноября 2001 года принята часть третья ГК РФ, посвященная наследственным правоотношениям.
Наследование представляет собой одностороннюю сделку, т. е. сделку, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, в рассматриваемом случае - наследодателя.
Наследование есть вид универсального правопреемства, субъектами которого в большинстве случаев выступают граждане (ст. 1110 ГК РФ).
В настоящее время в связи с признанием Указом Президента Российской Федерации № 2287 норм Земельного кодекса РСФСР, регламентирующих особенности наследования земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства (ст. 65), садоводства и животноводства (ст. 67), дачного гаражного, жилищного строительства (ст. 82), недействующими, наследование земли осуществляется по правилам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наследование земельных участков осуществляется по завещанию, а при его отсутствии - по закону (ст. 1111 ГК РФ).
К наследованию могут призываться граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства. К наследованию по завещанию также могут призываться указанные в нем юридические лица, существующие на день открытия наследства (ст. 1116 ГК РФ).
К наследованию по завещанию могут призываться Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования, иностранные государства и меж-
дународные организации, а к наследованию по закону - Российская Федерация.
Все наследники по закону делятся на шесть очередей. Очередность наследования устанавливается статьями 1142-1145 ГК РФ. По общему правилу наследники каждой следующей очереди призываются к наследованию в случае отсутствия наследников предыдущей очереди, неприятия ими наследства либо лишения завещателем всех наследников предшествующей очереди права наследования.
Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Внуки наследодателя и их потомки наследуют по праву представления.
В соответствии со статьей 1153 ГК РФ наследники, призванные к наследованию, могут просить нотариальную контору по месту открытия наследства выдать свидетельство о праве на наследство. Однако наследник земельного участка не только может, но и должен получить такое свидетельство, поскольку переход права собственности на недвижимость согласно статье 131 ГК РФ подлежит государственной регистрации,
которая осуществляется на основании соответствующих документов.
В настоящее время существует особенность наследования земельного участка крестьянского (фермерского) хозяйства. Она заключается в том, что, хотя наследование земельной доли осуществляется в общем порядке, однако в случае, если наследник не является членом крестьянского хозяйства, он не может получить свою долю наследства, т. е. земельный участок, в натуре, а лишь в форме денежной компенсации.
Существуют особенности наследования земельных участков, находящихся на праве пожизненного наследуемого владения. В соответствии с Федеральным законом № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических, и дачных некоммерческих объединениях граждан» наследование таких земельных участков осуществляется исключительно по закону. Так как в завещании можно распоряжаться исключительно собственностью, пожизненные наследуемые владельцы могут завещать свои земельные участки только после перерегистрации их в собственность.
