CC BY
100
УДК 347.65/.68©М. Л. Кузнецов
М.Л. Кузнецов
К ВОПРОСУ О ПЕРЕХОДЕ НАСЛЕДСТВЕННЫХ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ПО ДОГОВОРАМ КОММЕРЧЕСКОГО НАЙМА И ДАРЕНИЯ
В научной статье рассмотрены проблемные вопросы о возможности правопреемства со стороны нанимателя одиноко проживавшего и при проживании с ним членов его семьи. Также раскрыта проблематика отмены дарителем договора дарения жилого помещения, если даритель переживет одаряемого.
Ключевые слова: наследование, коммерческий найм, договор дарения, недостойный наследник, срок исковой давности.
ереход в порядке наследования прав на I I жилые помещения, предоставленные по до-I I говору коммерческого найма, обеспечивает приобретение некоторыми, перечисленными в законе категориями граждан имущественных прав в порядке наследования, а именно права пользования жилым помещением, предоставленным по договору коммерческого найма, поэтому проблема правопреемства нанимателя для проживания в этом жилье является весьма актуальной в настоящее время и раскрываемой только И.Е. Маныловым, а проблематика отмены дарителем договора дарения жилого помещения, если даритель переживает одаряемого, очень наболевшей.
Договор коммерческого найма регулируется гражданским кодексом и в силу требования ст.678 ГК РФ [2] наниматель коммерческого найма вправе использовать переданное ему по договору жилое помещение только для проживания, но соответствующее проживание совместимо с профессиональной деятельностью в домашних условиях лиц творческих профессий (писатели, музыканты) и адвокаты в соответствии с п. 7 ст. 21 ФЗ от 31 мая 2002 года №63-Ф3 «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в РФ» [4, с. 43]. Любой договор коммерческого найма жилого помещения, независимо от вида договора заключается в простой письменной форме. По желанию сторон такому договору может быть придана нотариальная форма [8, с. 4]. В состав наследственной массы входят обязательственные права наследодателя, долги и некоторые из имущественных прав, поэтому заключенный наследодателем при его жизни договор найма (то есть право пользования жилым помещением) прекращается в связи с изложенными выше обстоятельствами. Поскольку Конституция РФ [1] гарантирует право наследования и ничего не говорится о переходе права частной собственности в связи с этим, то ст. 1112 ГК РФ [3] включает в состав наследства в том числе имущественные права и обязанности [7]. Таким образом, посредством универсального правопреемства наследнику переходят все права и обязанности наследодателя, касающиеся перехода жилого помещения по наследству как единое целое и в один и тот же момент. Он становится правопреемником наследодателя в силу акта принятия наследства и ограничивается возможностью другими наследниками одной очереди или указанными в завещании(в том числе обязательными) воспользоваться правом на наследование данного жилого помещения. Исходя из изложенного в Конституции права на жилище можно прийти к выводу, что правопреемство договорных отношений по пользованию жилым
помещением после смерти наследодателя является проявлением реализации на практике конституционной нормы и необходимой работы законодательства в этом направлении. По аналогии складываются и законодательные права после открытия наследства нанимателя, когда призываемые к наследованию граждане имеют интерес к проживанию жилом помещении и реализации конституционных прав на жилище. Так, согласно п. 2 ст. 686 ГК РФ [2], после смерти нанимателя соответствующий договор найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а правопреемником нанимателя становится ранее совместно проживавший с ним гражданин, по общему соглашению между ними. Одной из особенностей данного юридического акта является то, что при недостижении согласия между указанными субъектами и в этом случае они становятся сонанимателями. При этом считаем, что не имеющий временного жилья наследник со стороны собственника жилого помещения претендующий на его долю(как наследник первой очереди или по завещанию) должен иметь право фактического вступления в договорные отношения как сторона наймодателя до истечения 6 месяцев и письменно предупредить нанимателей о расторжении договора.
Вместе с тем необходимо обратить внимание на ст. 686 ГК РФ [2], которая не исключает возможности включения некоторых лиц в состав наследства после смерти нанимателя прав, переход которых не допускается федеральным законом. Так, в частности по ч. 2 ст. 596 ГК РФ [2] в договорных отношениях о найме жилого помещения при переходе к лицам, не являющимся наследниками. На практике в договорах найма имеется соответствующий пункт, предусматривающий правопреемство нанимателя. Получается, что такие лица становятся нанимателями (сонанимателями) в силу закона или с ними на добровольных началах заключается новый договор найма.
Сопоставление норм ст. 1112 [3] и 686 ГК РФ [2] наталкивает на вывод о необходимости их кодификации, путем корректировки изложенных в них положениях. А в частности, ст. 1112 ГК РФ [3] устанавливает возможность законодательного установления норм, препятствующих вхождению конкретных имущественных прав и имущественных обязанностей в состав наследства, что, по сей видимости, ограничивает их переход по наследству. К таким случаям могут быть отнесены различные ситуации, подпадающие под действие и ст. 686 ГК РФ [2], но, к примеру, следует различать последствия смерти нанимателя с учетом наличия или отсутствия
в жилом помещении совместно проживавших с ним лиц. Следовательно, ч. 2 ст. 686 ГК РФ [2] нуждается в дополнении или уточнении в том смысле, чтобы при отсутствии совместно проживавших с нанимателем лиц действовали правила наследования. Сравнивая наследственное законодательство России и Германии выяснилось, что в их Гражданском уложении [5] имеются соответствующие нормы, которыми устанавливается особый порядок перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти по которым вступают его супруг, дети или другие лица совместно с ним проживавшие. К тому же, если в случае смерти нанимателя другие лица не вступят в отношения найма, то указанные отношения продолжаются с наследником.
Вместе с тем следует обратить внимание на такую ситуацию, когда на день смерти нанимателя совместно проживавшие с ним лица уже должны были наравне с ним нести солидарную ответственность по договору найма в соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ [2] (с учетом достигнутого между ними соглашения). В такой ситуации «солидарный» долг умершего нанимателя не прекращается и не может перейти к сонанимателям по причине установленной ранее между ними солидарной ответственности, поэтому именно наследники такого нанимателя будут отвечать солидарно по его долгам.
Следует рассмотреть ситуацию правопреемства при смерти одиноко проживавшего нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения. В этом случае законодатель не посчитал нужным внести в гражданский кодекс РФ норм, препятствующих включения прав и обязанностей в состав наследства о чем свидетельствует ст. 686 ГК данного Кодекса [2] только указывающаяся на совместно проживавших с нанимателем граждан или сонанимателей. Исходя из этого мы приходим к выводу, что права и обязанности одиноко проживавшего нанимателя переходят по наследству, и при этом наймодатель не может отказать правопреемникам вступить в соответствующие правоотношения как наследник нанимателя. Такой отказ также не может иметь место по аналогии со ст. 617 ГК РФ [2], когда наймодатель принимает попытку ссылаться на причину непосредственно связанную с личностью бывшего нанимателя, а именно обусловив отказ заключением ранее договора найма по мотивам обусловленным личными качествами умершего нанимателя. Если сопоставить данную ситуацию с правоотношениями по договору аренды, мы увидим совершенно обратное. Так, по договору аренды арендная плата может быть установлена не только в твердой денежной сумме как производится по договору коммерческого найма по ст. 682 ГК РФ [2], но и в виде предоставления арендатором определенных услуг, что подтверждает п.2 ст.614 ГК РФ [2]. Получается, получение потенциальным арендатором оферты может быть обусловлено его личными качествами, такими как профессиональные навыки в оказании каких-нибудь услуг.(например, реставратор) В подобной ситуации арендатором в качестве арендной платы могут быть оказаны соответствующие услуги. Естественно, что наследник арендатора может владеть ремеслом своего предка и для этого случая собственно принята ст. 614 ГК РФ [2]. В договоре коммерческого найма в соответствии со ст. 682 ГК РФ [2] подобные «альтернативы» исключены, а предусмотрена определенная договором сумма платежей, которая может подвергаться корректировке с учетом имущественного
положения нанимателя [6, с. 124].
Обратим свое внимание на отношения возникающие в связи со смертью наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения. В данном случае, в правоотношения по найму жилого помещения вступают наследники наймодателя в соответствии со ст.675 ГК РФ [2], причем это не влечет расторжения или изменения договора заключенного при жизни наймодателя. Вместе с тем, может возникнуть ситуация когда в указанные отношения вторгаются права третьих лиц требованием реализации причитающегося отказополучателям по завещанию. Согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ [3] на наследника, к которому переходит жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим жилым помещением.
Таким образом, может возникнуть коллизионная ситуация, в результате которой наследнику переходят отношения по договору коммерческого найма и одновременно с этим имеются обязанности перед отказополучателем на предоставление жилого помещения в пользование. Как указано в п. 3 ст. 1137 ГК РФ [3], что отношения между отказополучателем и наследником, на которого возложен завещательный отказ, регулируются по общим правилам об обязательствах. Поэтому можно прийти к выводу, что однозначного толкования, а значит и законодательного регулирования данного вопроса в настоящее время нет. В этом случае можно только предположить, что отказополучатель может пользоваться жилым помещением совместно с нанимателем и проживающими с ним лицами, поскольку в соответствии с п.1 ст. 676 ГК РФ [2] нанимателю предоставляется свободное жилое помещение. Значит, вселение отказополучателя можно расценивать как нарушение заключенного договора. Полагаем, что в связи с отсутствием законодательной регламентации данного вопроса решением данной проблемы может стать внесение соответствующей оговорки в договоре коммерческого найма жилого помещения. Некоторые авторы считают, что в рассматриваемой ситуации обоснованно применение ст. 416 ГК РФ [2], предусматривающей прекращение обязательства невозможностью его исполнения. Необходимо учесть, что п. 3 ст. 1138 ГК РФ [3] установил перечень оснований освобождения наследника от исполнения завещательного отказа, в частности: смерть отказополучателя до открытия наследства или одновременно с наследодателем; отказ от получения завещательного отказа в порядке ст. 1160 ГК РФ; пропуск трехгодичного срока на право воспользоваться правом; признание отказополучателя недостойным по ст. 1117 ГК РФ и лишение его прав [6, с. 128].
Кроме того, действие данного перечня не исключает возможность по ст. 416 ГК РФ[2] и п. 3 ст. 1137 ГК РФ [3] утраты и не предоставления в пользование отказополучателю жилого помещения по причине его разрушения или признания негодным, что станет причиной прекращения договорных обязательств. Все-таки прекращение применительно к данной ситуации прекращение договора не должно стать необходимым решением проблемы, поскольку договор является срочным и неизбежно через определенный промежуток времени настает действительная возможность предоставить в пользование жилое помещение отказополучателю. Поскольку указанная норма не устанавливает точный срок разрешения затруднительной ситуации,
то полагаем наиболее целесообразным будет воспользоваться ст. 314 ГК РФ[2], устанавливающей разумный срок исполнения обязательств. Исходя из практики определения разумности срока, относящейся к оценочной категории, можно прийти к выводу, что по различным обязательствам имеют совсем неодинаковый временной интервал. При этом, абз. 2 указанного пункта за неисполнение обязательства в разумный срок устанавливает по требованию заинтересованного стороны семидневный, со дня предъявления соответствующего требования.
Таким образом, согласно п. 2 ст. 686 ГК РФ [2] после смерти нанимателя соответствующий договор коммерческого найма жилого помещения продолжает действовать на тех же условиях, а правопреемником нанимателя становится ранее совместно проживавший с ним гражданин, по общему соглашению между ними, а в случае не достижения указанными лицами согласия - они становятся сонанимателями. По договору коммерческого найма права и обязанности одиноко проживавшего нанимателя переходят по наследству и наймодатель не может отказать его наследникам по мотивам обусловленным личными качествами умершего нанимателя. По договору аренды арендная плата может быть установлена не только в твердой денежной сумме как производится по договору коммерческого найма по ст. 682 ГК РФ [2], но и в виде предоставления арендатором определенных услуг и поэтому личные качества арендатора имеют законодательно закрепленное значение.
Для определения сути договора дарения необходимо обратиться в законодательные акты, а именно в соответствующую главу в разделе о договорных обязательствах в гражданском кодексе. Изначально встает вопрос относить договор дарения к односторонней сделке или договором(в соответствии со ст. 572 ГК РФ [2]). На этот счет имеются сторонники обеих подходов, но на наш взгляд, договор дарения является двусторонней сделкой, поскольку содержит для одаряемого не только права, но и обязанности. Так, п. 2 ст. 578 ГК РФ [2] устанавливает перед одаряемым обязанность правильного обращения с подаренной вещью, а также по п. 4 в случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в натуре к моменту отмены дарения.
Необходимо отметить, что договор дарения может быть признан недействительным (оспоримым или ничтожным) в следующих случаях:
1) если он не соответствует требованиям закона и иных правовых актов (например, не соблюдены требования ГК РФ, предъявляемые к форме сделки);
2) если он совершен гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства;
3) если в качестве дарителя по договору выступает несовершеннолетний, не достигший 14 лет (малолетний);
4) если он совершен гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент его заключения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.
Следует обратить внимание на ч. 4 ст. 578 ГК РФ [2], в которой говорится, что в договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого. Возникает вопрос: как отразится положение данной статьи на наследственные правоотношения? Исходя из смысла
ст. 578 ГК РФ [2] можно прийти к выводу, что в случае смерти одаряемого и отмены дарения дарителем обязанность возвратить подаренную вещь переходит к наследникам одаряемого в составе наследуемых обязательств. Если внимательно прочитать п. 4 ст. 578 ГК РФ [2], мы заметим оговорку «может быть» обусловлено в договоре, а значит ничто не мешает дарителю отказаться от данного правила, тем самым определить возможную судьбу подаренного имущества в пользу наследников одаряемого.
На наш взгляд, в п. 4 ст. 578 ГК РФ [2] необходимо внести изменения такого смысла, что указания дарителя в договоре об его отмене в случае если он переживет одаряемого признавались бы ничтожными. Поскольку считаем, что подаренная вещь должна находиться в собственности нового владельца с правом ее распоряжения и определения ее дальнейшей судьбы в завещании (или при наследовании по закону) [6]. В том случае, если подаренное имущество представляет для дарителя неимущественную ценность, то подобное отношение дарителя к подаренной вещи должно быть отражено в договоре и только тогда одаряемый должен лишаться права дальнейшего распоряжения этим имуществом. В таких случаях подаренное жилое помещение должно поменять свое правовое основание на право пожизненного наследуемого владения. Основанием же отмены дарения жилых помещений должны быть основания, предусмотренные в п. 1 и 2 ст. 578 ГК РФ [2]: если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения; даритель вправе потребовать в судебном порядке отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты. В вышеперечисленных случаях в соответствии с п. 5 ст. 578 ГК РФ [2] подаренная вещь должна возвращаться в натуре. Полагаю, что при утрате подаренного одаряемым не должна возмещаться ее стоимость, кроме случая умышленного уничтожения (например, поджога) одаряемым жилого помещения, представляющего для дарителя большую неимущественную ценность (отраженную в договоре).
Между тем, своего решения требуют следующие вопросы: каким образом предъявляется требование о возврате вещи; в течение какого периода времени отмена может быть произведена; что происходит после принятия наследником наследства и регистрации его права собственности на жилое помещение, полученное наследодателем в дар, если даритель не сообщил об отказе от своего права и не реализовал и другие.
Следует отметить, что срок действия права на отмену дарения не установлен. Считаю, что данный законодательный пробел необходимо разрешить. Предлагаю, в этом случае законодателю отказаться от оговорки в разумный срок, а введения конкретного срока в 6 месяцев с момента процессуального подтверждения покушения на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленного причинения дарителю телесных повреждений (побоев), а также с момента, когда даритель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, изложенных в п. 2 ст. 578 ГК РФ [2]. С учетом изложенного ранее мнения и необходимости государственной регистрации жилых
помещений отмена дарения должна производиться только в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 578 ГК РФ [2] и с возвращением жилого помещения в том состоянии и наименовании входящего в него имущества, которое им передавалось по акту передачи жилого помещения. Кроме того, предлагаю расходы на государственную регистрацию жилого помещения в собственность дарителя производить за счет не выполнившего положения ст. 578 ГК РФ одаряемого [2]. Видимо правила о сроках исковой давности (изложенных в главе 11 ГК РФ[2]) вряд ли применимы, поскольку речь идет о наступления условий по наступлению которых даритель имеет право требовать отмены дарения. Отсюда возникает и
проблема отражения соответствующих прав и обременений в федеральном органе в области государственной регистрации и внесения изменений в законодательство по поводу установления порядка совершения регистрационных действий в подобных случаях.
Таким образом, для решения проблем, возникающих с имущественными правами после смерти одаряемого при даре в виде жилого помещения, необходимо внести изменения в п.4 ст. 578 [2] ГК РФ, провести подробную законодательную регламентацию порядка отмены доверителем договора дарения, то есть привести главу 32 ГК РФ [2] в должную для регулирования указанных отношений текстовую форму.
Библиографический список
1. Конституция РФ от 12.12.1993 г. [Электронный ресурс] // Правовая справочно-информационная система «Гарант».
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 15-ФЗ [Электронный ресурс] // Правовая справочно-информационная система «Гарант».
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 05.06.2012 № 146-ФЗ [Электронный ресурс] // Правовая справочно-информационная система «Гарант».
4. Кириченко, О.В. К вопросу о целевой направленности использования жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма [Текст] / О.В. Кириченко // Семейное и жилищное право. - 2011. - № 5. - С. 43.
5. Маковский, А.Л. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению [Текст] / А.Л. Маковский. - М.: Волтере Клувер, 2004. - 436 с.
6. Манылов И.Е. Наследование жилых помещений [Текст] / И.Е. Манылов. - М.: Статут, 2007. - 233 с.
7. Ростовцева Н.В. О некоторых новеллах наследственного права. К принятию части третьей ГК РФ [Текст] / Н.В. Ростовцева //Журнал российского права. - 2002. - №3. - С. 12-14.
8. Тихомиров, М.Ю. Договоры найма жилых помещений: образцы документов с комментариями [Текст] / М.Ю. Тихомиров. - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2010. -401 с.
QUESTION OF TRANSITION IN THE ORDER OF INHERITANCE RIGHTS TO RESIDENTIAL PREMISES, PROVIDED BY THE CONTRACT OF COMMERCIAL RECRUITMENT AND THE
CONTRACT OF GIFT
Maxim L. Kuznetsov,
undergraduate, Omsk State Pedagogical University
Abstract. In a scientific paper problematic aspects of the possibility of succession to the employer alone who lived and when you stay with him and his family member. As disclosed problems of cancellation of the contract of gift giver premises, if the giver outlives the donee.
Keywords: Inheritance, commercial renting, deed of gift, unworthy heir, the limitation period.
Сведения об авторе:
Кузнецов Максим Леонидович - магистрант Омского государственного педагогического университета (г. Омск, Российская Федерация), e-mail: [email protected]
Статья поступила в редакцию 05.11.2013.
