CC BY
115
6 Подробнее об этом см.: Истомина Е.А., Федорова М.Ю. Управление социальными рисками: правовой анализ // Вопросы управления. 2014. № 5. С. 206-214.
7 Доступ из справ.-правовой системы «КонсультантПлюс».
8 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2013. № 52, ч. I, ст. 6965.
9 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2001. № 51, ст. 4831.
10 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 1999. № 29, ст. 3699.
11 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 31, ст. 3803.
12 См.: Постановление Конституционного Суда РФ от 14 января 2016 г. № 1-П «По делу о проверке конституционности части первой статьи 13 Закона Российской Федерации „О пенсионном обеспечении лиц, проходивших военную службу, службу в органах внутренних дел, Государственной противопожарной службе, органах по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждениях и органах уголовно-исполнительной системы, и их семей" в связи с жалобой гражданина С.В. Иванова» // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2016. № 4, ст. 551.
Е.В. Менис
ПРАВОВЫЕ НАЧАЛА РЕГЛАМЕНТАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОВРЕМЕННОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ
В статье обосновывается авторская позиция, согласно которой для правильного понимания вопроса о сущности договора аренды земельных участков необходимо выявление исходных предпосылок и принципов гражданского законодательства, которые являются определяющими при регулировании отношений, возникающих в ходе заключения, исполнения и прекращения договора аренды земельного участка.
Ключевые слова: договор аренды; право собственности; земельный участок; недвижимость; объект гражданских прав; окружающая среда.
E.V. Menis
LEGAL BEGINNINGS OF A REGULATION OF THE LEASE CONTRACT OF LAND SITES IN THE MODERN LEGISLATION
In article it is proved that the correct understanding of a question of essence of the lease contract of the land plots requires identification of initial prerequisites and the principles of the civil legislation which are defining at regulation of the relations arising during the conclusion, execution and termination of the contract of rent of the land plot.
Keywords: Lease contract; ownership right; land plot; real estate; object of the civil rights; environment.
Для правильного понимания вопроса о сущности договора аренды земельных участков необходимо разобраться в том, каковы исходные предпосылки и какие правовые принципы гражданского законодательства являются определяющими при регулировании отношений, возникающих в ходе заключения, исполнения и прекращения договора аренды в земельной сфере.
Принципы российского права как базовая для теории права категория рассматриваются с различных позиций. Например, сторонники идеально-ценностного подхода понимания принципов права полагают, что принципы права есть «сквозные и генеральные идеи», которые определяют общий «дух» и направленность правового регулирования, и «если основным содержанием норм права
© Менис Елена Владимировна, 2016
Преподаватель кафедры земельного и экологического права (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: [email protected]
выступают формализованные правила поведения сторон в виде двухсторонних требований, то принцип чаще всего формулирует идеал, то есть идеальный ценностно-нормативный образ правовой действительности»1.
В отличие от норм права принципы права могут носить доктринальный характер и в гражданско-правовой сфере такие доктринальные принципы могут впоследствии законодателем претворяться в жизнь в виде обычая, а затем и в законе в виде нормы-принципа. Е.В. Вавилин особо обращает внимание на принципы такого рода, не отраженные в ГК РФ: диспозитивность, защита слабой стороны в правоотношениях и т.д.2 Сторонники идеально-ценностного подхода к пониманию принципов права не исключают возможности первоначального «рождения» принципа вне границ законотворческого процесса, путем создания его в теории исходя из сложившихся экономических реалий и потребностей общества. Сторонники нормативного подхода рассматривают принцип права как «универсальное, истинное и фундаментальное нормативно-правовое предписание (начало, требование, императив), определяющее общую направленность правового регулирования, высокое качество и эффективность юридической практики (правотворческой, правоприменительной и т.д.)3.
Учитывая разноплановое смысловое наполнение категории «принцип права», в гражданском законодательстве употребляется другой термин — «основные начала», который, по мнению Е.Г. Комиссаровой, соответствует второму пониманию принципа, представляя собой нормативные обобщения, прямо проявившиеся в объективном праве4. Аналогичную позицию высказала М.Л. Давыдова, вкладывающая в понятие «основные начала гражданского права» смысл об особом нормативном предписании как исходном руководящем положении, выражающем основной смысл права в целом или его отрасли5.
А.Я. Рыженков отмечает, что основные начала — это исходные обобщающие представления по центральным вопросам правового регулирования той или иной сферы общественной жизни, которые не имеют в отличие от доктринальных принципов персонального авторства и складываются объективно в ходе развития доктрины и практики. Автор справедливо указывает на то, что основные начала гражданского законодательства, сформулированные в ст. 1 ГК РФ, имеют большое праворегулирующее воздействие и их содержание проявляется в более специальных базовых положениях, отраженных в нормах гражданского законодательства6. Однако эти положения нередко дополняются нормами другой отраслевой принадлежности в конкретных правоотношениях. Это связано с особенностями предмета отношений, по поводу которых они складываются. В связи с этим возникает необходимость выявления и систематизации нормативных положений, выступающих ориентирами в правовом регулировании гражданско-правовых отношений в сфере аренды земельных участков.
Ряд авторов, анализируя конституционное законодательство России и зарубежных стран, приходят к выводу о том, что «в отличие от Конституции России, в большинстве конституций зарубежных стран закрепляется социальная функция собственности (включая земельную), позволяющая установить баланс между частными интересами граждан и их объединений по извлечению прибыли от использования земельных участков как объектов недвижимости и публичным интересом, обусловленным, в первую очередь, необходимостью охраны земли как составной части окружающей среды»7.
В качестве объекта права собственности в ст. 36 Конституции РФ названа «земля», что представляется не совсем корректным с позиций гражданского права, упоминающего в качестве объекта «земельный участок» как недвижимое имущество. Тем самым ввиду специфического объекта права — земельного участка, по поводу которого заключается договор аренды стороны вступают в юридические отношения. В связи с этим необходимо упомянуть о конституционных, межотраслевых и отраслевых началах правового регулирования договора аренды земельных участков. С конституционных позиций право аренды является следствием утверждения института частной собственности в нашем государстве, и возможности использовать земельный участок как свое имущество собственником и для возмездной передачи другим лицам.
Конституционные начала устанавливают приоритет охраны земель перед ее использованием, но какое значение это положение имеет для арендных отношений? Представляется, что это положение имеет доминирующее значение при определении объекта аренды и вовлечении земельных участков в гражданский оборот в качестве объекта гражданских прав, поскольку сама возможность использования, или, точнее, эксплуатации земельного участка как средства производства, как территориальной базы для строительства любой недвижимости, ставится в зависимость от экологической ценности земель. Правовым критерием обеспечения сохранности особо ценных земель является выделение специальной разновидности земельных участков — участков, изъятых из оборота, которые указаны в закрытом перечне ст. 27 ЗК РФ. Реализация конституционных начал об охране земель служит и в арендных отношениях важной гарантией сохране-з ния особо ценных сельскохозяйственных угодий и уникальных территорий с ? особым эколого-правовым статусом8. Публично-правовые начала регулирования
т
з аренды земельных участков не ограничиваются конституционными положе-
§1 ниями, ведь договорные отношения базируются на принципах гражданского
I законодательства, которые применимы к сфере оборота недвижимости. Поэтому
I в данной сфере применимы общие нормы гражданского законодательства об обя-
го
| зательствах, о договоре и специальные нормы об обороте земельных участках,
1 изложенные в гл. 17 ГК РФ.
ф
| На отношения, связанные с заключением, исполнением и прекращением до-
2 говора аренды земельного участка, распространяются общие нормы, регулирую° щие гражданский оборот недвижимых объектов. Общегражданские принципы « оборота недвижимости не лишены публичного характера, поскольку необходимы | для установления открытых, публичных процедур приобретения и отчуждения
0 особо ценных, с экономической точки зрения, объектов гражданского оборота,
1 названных в ст. 130 ГК РФ. К таковым относятся правила о государственной
° регистрации прав на недвижимое имущество и обременений, внедрение единого
3 го кадастра объектов недвижимости. В арендных отношениях данное правило 1 проявляется при регистрации права аренды как обременения.
| По смыслу закона следует различать государственную регистрацию договора
аренды, которая становится основанием для обременения права собственности, и права аренды недвижимого имущества. О.М. Козырь, давая характеристику арендного законодательства зарубежных стран, отмечала, что «при дифференциации законодательных актов об аренде по видам имущества в них, тем не менее, прослеживаются основные принципы публично-правового регулирования
228
арендных отношений. Это связано не столько с его целями, сколько с общностью
средств их достижения, выработкой направлений, по которым государство может более или менее эффективно воздействовать на субъектов права»9. Данное замечание в полной мере относится и к российскому законодательству, регламентирующему аренду объектов недвижимости. Тем самым наряду с гражданско-правовыми принципами применяются и публично-правовые, что обусловлено особой экономической ценностью объекта аренды — недвижимостью. Это тем более важно применительно к предмету нашего исследования, поскольку правовой режим земельных участков прямо обусловлен его экологическими и территориальными характеристиками.
Поскольку объект договора аренды — земельный участок — зачастую осложнен наличием на нем водных объектов или лесов, следует отметить, что отношения, связанные с арендой, регулируются не только нормами гражданского и земельного законодательства, но и при различных обстоятельствах заключение, исполнение или прекращение договора аренды может быть связано с действием норм других отраслей права: экологического, водного, лесного, градостроительного и др. В связи с этим можно утверждать о наличии особых принципов правового регулирования, выступающих правовой основой в комплексном правоотношении, урегулированном нормами различной отраслевой принадлежности. Нормы земельного законодательства нередко применяются по аналогии в отношениях, связанных с арендой земельных участков из состава земель лесного фонда. Так, на практике возникают случаи, когда здание на земельном участке приобретено лицом в собственность, и оно обращается к собственнику за оформлением земельного участка в аренду, однако оформить договор аренды по Лесному кодексу РФ (далее — ЛК РФ) можно исключительно по результатам аукциона, ш а в соответствии с земельным законодательством у лиц-собственников зданий и есть преимущественное право на приобретение права аренды в упрощенном а порядке без проведения аукциона. В данном случае арендное правоотношение о еще не возникло и применяются общие нормы гражданского права о правилах к заключения договора аренды, однако возникает вопрос: какие специальные о
с
нормы необходимо применять в таких случаях — земельного или лесного зако- | нодательства? Разъяснения даны судом в следующем судебном деле. Суды первой в
е
и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных истцом о требований, исходили из того, что спорный земельный участок, на котором ю
Т5
находятся объекты недвижимости, принадлежащие охотохозяйству, входит в |
состав лесного фонда, поэтому предоставление такого участка должно регламен- к
тироваться нормами ЛК РФ, а не нормами земельного законодательства. Уста- а
новив, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды участка |
лесного фонда не проводился, суды признали, что охотохозяйство неправомерно ии
настаивает на заключении с ним договора аренды указанного участка. Выводы №
судов были признаны не соответствующими правовой позиции, изложенной 1
в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря )
2009 г. № 10520/0910, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие 6 обстоятельства: заявитель обратился за оформлением права землепользования на основании действовавшей в тот момент ст. 36 ЗК РФ, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.
Указанный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и находится
в собственности Российской Федерации. Согласно ст. 3 ЛК РФ имущественные 229
отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским и земельным законодательством, если иное не предусмотрено ЛК РФ и другими федеральными законами. Поскольку нормами ЛК РФ не урегулированы вопросы предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих участках объектов недвижимости, подлежат применению нормы ст. 36 ЗК РФ. Доказательств оспаривания права собственности заявителя на объекты недвижимости, находящиеся на данном участке, суду не представлено. При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении заявленных требований по мотиву несоответствия их нормам лесного законодательства11.
Этот пример применения норм земельного права по аналогии в отношениях, связанных с арендой лесного участка, наиболее ярко иллюстрирует комплексный правовой характер отношений, связанных с заключением договора аренды. Учитывая сложность таких правоотношений, законодатель установил принцип, согласно которому имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель. В юридической литературе этот принцип получил распространение как з «принцип субсидиарного применения норм гражданского законодательства»12. ? Это означает, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы
т о
д регулирования имущественных отношений, в т.ч. и земельных, а земельное за-
| конодательство — специальные нормы регулирования земельных отношений.
I Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в ЗК РФ или ином норма-
| тивном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая
го -Р-.
£ норма гражданского законодательства не может применяться. В отношениях, § связанных с заключением, исполнением и прекращением договора аренды, нор-| мы гражданского и земельного законодательства применяются согласно этому | принципу. Так, общие нормы гражданского законодательства (из гл. 34 ГК РФ) применяются для правовой характеристики сторон договора, объекта аренды, | определения объема ответственности сторон за ненадлежащее исполнение дого-| вора. В актах же земельного законодательства определены специальные правила об аренде земельных участков различного целевого назначения, особые правила | о порядке заключения договора аренды земельных участков, находящихся в ё государственной или муниципальной собственности, и т.д. § Таким образом, существование современного общества немыслимо без
| гражданско-правового договора, который служит важнейшим инструментом | согласования волеизъявлений сторон. При помощи договора аренды субъекты гражданских правоотношений устанавливают для себя права и обязанности, конкретизируют и детализируют правовые нормы, восполняют пробелы законодательства и устанавливают юридическую связь между собой в целях передачи имущества для его временного использования.
Данная связь становится юридически значимой ввиду того, что государство 230 санкционирует ее посредством различных мер государственного воздействия,
включая меры государственного принуждения. Договор аренды играет важную роль в развитии земельно-имущественных отношений и не только способствует возникновению правовых связей между участниками оборота и его объектами, выступая правовым основанием возникновения права аренды, но и является правовым средством для создания условий решения важных публичных задач, связанных с обеспечением рационального использования и охраны земельных участков как объектов природы и недвижимости.
1 См.: Вопленко Н.Н., Рудковский В.А. Основные принципы права: понятие и классификация // Вестник Волгоградского государственного ун-та. Сер. 5 «Юриспруденция». 2013. № 1. С. 6.
2 См.: Вавилин Е.В. Принципы гражданского права // Принципы российского права: общетеоретический и отраслевой аспекты / под ред. Н.И. Матузова, А.В. Малько. Саратов, 2010. С. 543.
3 См.: Фролов С.Е. Принципы права (вопросы теории и методологии): автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Н. Новгород, 2001. С. 6.
4 См.: Комиссарова Е.Г. Об основных началах гражданского законодательства // Журнал российского права. 2001. № 5. С. 13-20.
5 См.: Давыдова М.Л. Нормативно-правовые предписания в российском законодательстве. Волгоград, 2001. С. 24.
6 См.: Рыженков А.Я. Основные начала (принципы) российского гражданского законодательства и смежных отраслей права. М., 2015. С. 11-12.
7Анисимов А.П., Мелихов А.И. Конституционно-правовое регулирование права частной собственности на земельные участки. Волгоград, 2009. С. 203.
8 См.: Анисимов А.П., Чаркин С.А. Правовой режим территорий с особым эколого-правовым статусом и проблемы его совершенствования // Аграрное и земельное право. 2013. № 3. С. 4-9.
9 Козырь О.М. Правовое регулирование отношений аренды недвижимости в Великобритании // Правоведение. 1989. № 2. С. 77.
10 См.: Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2010. № 4.
11 См.: Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 апреля 2010 г. № ВАС-5278/09 по делу № А55-10909/2008. Доступ из справ-правовой системы «КонсультантПлюс».
12 Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. М., 2013. С. 245.
