CC BY
481
1 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2015. № 52, ст. 7491.
2 Карапетов А.Г., Савельев А.И. Свобода договора и ее пределы: в 2 т. Т. 1: Теоретические, исторические и политико-правовые основания принципа свободы договора и его ограничений. М., 2012. С. 443.
3 Постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 22 января 1998 г. № 2134-II ГД «О Регламенте Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации» (п. 7 ст. 121)(в ред. от 2 июля 2014 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 1998. № 7, ст. 801.
4 См.: Батюшкина М.В. О лингвистической экспертизе законопроектов // Журнал российского права. 2016. № 4. С. 24-32.
5 См.: Постановление Правительства РФ от 30 января 2015 г. № 83 «О проведении оценки фактического воздействия нормативных правовых актов, а также о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». URL: http://www.pravo.gov.ru (дата обращения: 04.02.2015).
6 Яковлев В.Ф. Проблемы частного права в современных условиях // Журнал российского права. 2016. № 1. С. 8.
7 Постановление Правительства РФ от 1 февраля 2006 г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» (п. 3) (в ред. от 29 апреля 2014 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2006. № 7, ст. 774.
8 См.: Федеральный закон от 24 апреля 2008 г. № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (ст. 4) (в ред. от 22 декабря 2014 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2008. № 17, ст. 1755; 2014. № 52, ч. I, ст. 7543.
9 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 1994. № 13, ст. 1447; 2014. № 23, ст. 2922.
10 См.: Малько А.В., Агабекова Л.Г. Место и роль законодательной инициативы в законотворческой политике // Правовая политика и правовая жизнь. 2015. № 4. С. 11.
11 См.: Тухватуллин Т.А., ТухватуллинаГ.Р. Совершенствование законодательства как залог предупреждения правонарушений в сфере строительства // Российская юстиция. 2015. № 12. С. 50-53.
12 См.: Голубцов В.Г., Кузнецова О.А. Цель цивилистического диссертационного исследования // Методологические проблемы цивилистических исследований: сборник научных статей / отв. ред. А.В. Габов, В.Г. Голубцов. О.А. Кузнецова. М., 2016. С. 71.
Е.В. Менис
ДОГОВОР АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: ОБЩИЕ И СПЕЦИАЛЬНЫЕ СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ
В статье анализируются существенные условия договора аренды земельного участка с учетом новейшего земельного законодательства и судебной практики. Дается характеристика земельного участка как объекта договора аренды. Поднимается вопрос о правовой возможности включения части земельного участка в предмет аренды.
Ключевые слова: договор аренды, недвижимое имущество, земельный участок, существенные условия, предмет договора, арендная плата.
E.V. Menis
THE LEASE CONTRACT OF LAND: GENERAL AND SPECIFIC ESSENTIAL CONDITIONS
In this article the legal analysis of the essential conditions of the land lease contract taking into account the latest land legislation and judicial practice. Characterized by individualizing characteristics of the land as an object of the lease. The question of the legal possibility of inclusion of the land in the subject lease.
Keywords: lease, real estate, land, essential terms, the subject of the contract, the rent.
Договор аренды недвижимости как правовой институт играет важную роль в земельной сфере. В ряду сделок, в которых объектом выступают земельные участки, договор аренды — распространенное основание возникновения правоот-
© Менис Елена Владимировна, 2016
Преподаватель кафедры земельного и экологического права (Саратовская государственная юридическая академия); e-mail: [email protected] 73
ношения. По официальной статистике Росреестра, чуть менее 3,9 млн земельных участков в пределах Российской Федерации обременены арендой (по состоянию на сентябрь 2015 г.)1. В отечественном законодательстве договор аренды земельного участка отличается особым содержанием, широким видовым разнообразием.
Специфические черты договора аренды земельного участка проявляются в особых требованиях законодательства по поводу существенных условий различных видов аренды земельного участка.
Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ), поэтому существенные условия договора аренды — это условия, обязательные для договора, без которых договор будет считаться незаключенным. Какие условия установлены законом как существенные для договора аренды земельного участка? Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) к существенным условиям относится предмет договора, т.е. описание недвижимого имущества — земельного участка, позволяющее идентифицировать его как объект гражданского оборота.
Вопрос об объекте аренды разъясняется более детально в земельном законодательстве. Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее — ЗК РФ) изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Такие исключения предусмотрены п. 2 ст. 22 ЗК РФ, согласно которой могут быть предоставлены в аренду любые земельные участки, за исключением изъятых из оборота, перечень которых указан в п. 4 ст. 27 ЗК РФ. Данный перечень является закрытым и со-з держит указание на земельные участки, занятые находящимися в федеральной
0
? собственности. Важно, что по поводу передачи в аренду земельных участков, 3 отнесенных к ограниченным в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), в законодательстве » ограничений не содержится2. В юридической литературе именно с данным
1 ограничением связывается основная особенность договора аренды земельного | участка3. В.М. Кособродов справедливо отмечает, что «предмет договора аренды ! земли имеет свою специфику, влияющую на плату, субъективные права и юри-§ дические обязанности сторон»4.
| Действительно, характеристика земельного участка важна, но какие именно
| признаки должны быть отражены в договоре? Для ответа на этот вопрос обратимся к содержанию п. 3 ст. 6 ЗК РФ, определившей, что есть земельный участок | как объект недвижимости: земельный участок — часть земной поверхности, | которая имеет характеристики, позволяющие обозначить ее как индивидуально определенную вещь. Таким образом, объектом аренды могут быть земельные участки, поставленные на кадастровый учет и имеющие характеристики объ-ё екта недвижимости. Индивидуализацию и идентификацию земельных участков § обеспечивают современный государственный кадастровый учет, ведение государ-| ственного кадастра недвижимости5. Индивидуализирующими характеристика-| ми земельного участка являются его кадастровый номер, целевое назначение, вид разрешенного использования, адрес, площадь земельного участка, указание местоположения и описание его границ.
На практике нередко возникает вопрос: может ли быть объектом аренды земельный участок или его часть, если границы не уточнены или вовсе отсутствует кадастровый документ на земельный участок? По этому поводу имеется 74 разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, согласно которому
гражданское законодательство не ограничивает возможность заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь, а только ее отдельная часть. Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, то он подлежит государственной регистрации. При этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом. Представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и (или) текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в т.ч. с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным6.
Не оспаривая важность данной особенности, следует отметить, что более специфичным является второе существенное условие договора аренды земельного участка — размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ, пп. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ). Широко обсуждаемое положение о включении в число существенных условий договора аренды условия об арендной плате7 нашло отражение еще в 2006 г. в ш п. 3 ст. 65 ЗК РФ, но в связи с принятием Федерального закона от 23 июня 2014 г. и № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации а и отдельные законодательные акты Российской Федерации»8 данное правило о было перемещено в п. 12 ст. 22 ЗК РФ. По общему правилу порядок, условия и к сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной о
с
собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. |
В обновленном земельном законодательстве особенности определения размера в
е
арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или му- о ниципальной собственности, отражены в ст. 39.7 ЗК РФ. Размер арендной платы ю
Т5
за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной |
собственности, определяется в соответствии с основными принципами определе- к
ния арендной платы, установленными Правительством РФ9. Данные принципы а
применяются в случаях, касающихся земель, государственная собственность на |
которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собствен- ии
ности субъекта РФ и муниципальной собственности. №
В юридической теории и практике установление общих принципов определе- 1
ния арендной платы при аренде земельных участков в законодательном порядке ~
рассматривается как фактор, способствующий развитию публично-правового 6 принципа стабильности общественных отношений в сфере имущественного оборота земельных участков10.
В соответствии с позицией высших судебных органов основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, являются обязательными для
всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов 75
и не устанавливается федеральным законом, а подлежит установлению полномочным органом государственной власти или местного самоуправления11.
В случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.
В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.
В исключительных случаях размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога (п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ; ст. 31 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в ред. от 13 июля 2015 г.)12).
Указанные существенные условия о предмете и размере арендной платы являются обязательными для всякого рода договоров аренды земельных участков, однако в законодательстве этот перечень расширяется, если объектом аренды выступают земельные участки с особым правовым режимом. Во-первых, согласно ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка. Требования к рекультивации земель и земельных участков устанавливаются в порядке, определенном Правительством РФ, т.е. отсутствие условия о рекультивации земельного участка свидетельствует о незаключенности договора. Во-вторых, заключенный с юридическим лицом в целях ведения дачного хозяйства договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен предусматривать обязанность указанного юридического лица обеспечить подготовку в отношении такого земельного участка проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ, необходимых для образования земельных участков в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.
В-третьих, договор аренды земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории, должен предусматривать обязательство сторон договора аренды такого земельного участка обеспечить осуществление мероприятий по освоению территории, включая строительство и ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства в соответствии с графиками, содержащимися в договоре о комплексном освоении территории13, в отношении каждого предусмотренного мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ, а также ответственность сторон за невыполнение указанного обязательства и право сторон
на расторжение этого договора аренды в одностороннем порядке в случае невыполнения указанного обязательства.
В юридической литературе поднимался вопрос о дополнении ряда общих существенных условий такого рода договора. Л.М. Ахметшина обосновала предложение об установлении положения о сроке договора аренды земельного участка как о существенном элементе договора, объясняя данное положение особым значением земли как объекта гражданских прав14. В действующем земельном законодательстве появилась правовая норма (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ), содержащая указание предельных минимальных и максимальных сроков заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Например, максимальный срок предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства составляет 20 лет, в случае предоставления земельного участка для строительства, реконструкции зданий, сооружений земельный участок предоставляется в аренду на срок от 3-х до 10 лет и т.д. Однако срок в договоре аренды земельного участка не является существенным и его отсутствие не служит основанием для признания договора незаключенным.
Таким образом, в законодательстве относительно существенных условий договора аренды земельного участка установлены два общих существенных условия — о предмете и размере арендной платы и ряд специальных существенных условий, сформулированных относительно специальных видов аренды.
1 См.: Официальный сайт Росреестра. URL: https://rosreestr.ru/upload/Doc/18-upr/9011_008_1509%20 %D1% 81%D0% B2.XLS (дата обращения: 25.05.2016).
2 См.: Кособродов В.М. К вопросу о предмете договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения // Законодательство и экономика. 2011. № 9. С. 36.
3 См.: Сбирунов П.Н. Некоторые особенности аренды земельных участков // Безопасность бизнеса. 2015. № 1. С. 12.
4 Кособродов В.М. Указ. раб. С. 37.
5 См.: Лисина Н.Л. Правовое значение государственного кадастра недвижимости в современных условиях реализации земельной политики Российской Федерации // Экологическое право. 2015. № 2. С. 23.
6 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25 декабря 2013 г.) // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2012. № 1. С. 43; 2014. № 3.
7 См.: Федькин Л.О. Аренда земельных участков (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2005. С. 8.
8 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2014. № 30, ст. 4235.
9 См.: Постановление Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (в ред. от 30 октября 2014 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2009. № 30, ст. 3821; 2014. № 45, ст. 6217.
10 См.: Новикова С.Н. Актуальные аспекты регулирования арендных отношений в области использования земельных участков // Власть и управление на Востоке России. 2010. № 1. С. 43.
11 См.: Определение Верховного Суда РФ от 27 августа 2015 г. по делу № 303-ЭС15-7877, А51-19408/2014; Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 г.; Определение Верховного Суда РФ от 8 октября 2014 г. № 1-АПГ14-14; Определение Верховного Суда РФ от 5 марта 2014 г. № 30-АПГ14-1; Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 апреля 2012 г. № 15837/11 по делу № А47-7623/2010. Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
12 См.: Собр. законодательства Рос. Федерации. 2007. № 46, ст. 5557; 2015. № 29, ч. 1, ст. 4339.
13 О процедуре приобретения прав аренды на аукционе см.: Анисимов А.П. Предоставление земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства // Аграрное и земельное право. 2008. № 4. С. 72-77.
14 См.: Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Казань, 2002. С. 7.
