CC BY
61УДК 340
С.А. Вакарина
ПРАВОВОЙ РЕЖИМ УПРАВЛЕНИЯ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ
В настоящей статье проанализирован режим управления общим имуществом в многоквартирных жилых домах на основании норм законодательства, регулирующего вопросы управления имуществом коллективного пользования в многоквартирных домах
Ключевые слова: многоквартирный жилой дом, общее имущество в многоквартирном доме, собственник помещения в многоквартирном жилом доме, право общей долевой собственности.
Управление имуществом представляет собой упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей собственника этого имущества, направленную на обеспечение сохранности и эффективного функционирования последнего (с возможным извлечением прибыли), установленную по усмотрению и в интересах собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или) самим собственником. Проблематика управления общим имуществом в многоквартирных домах актуальна и требует своего разрешения. Одним из наиболее частых случаев возникновения права общей собственности на имущество и соответственно возникновения необходимости в управлении им является право общей собственности на имущество в многоквартирных домах. Обеспечение эффективности правового регулирования в исследуемой сфере правоотношений является достаточно сложной задачей, требующей постоянного контроля и координации.
В связи с реформой в сфере жилищно-коммунального хозяйства, реализацией Жилищного кодекса РФ, введения в действие ФЗ от 21.07.2007 года №185-ФЗ «О фонде содействия реформирования жилищно-коммунального хозяйства», проводимой для повышения надёжности коммунальных систем жизнеобеспечения, ликвидации убыточности ЖКХ и создания его устойчивого финансирования, обеспечения комфортных и безопасных условий проживания людей, управление общим имуществом многоквартирного дома приобрело значительную актуальность и играет важную роль в реализации вышеназванных реформ, их непосредственного внедрения в жизнь.
Практика реформирования жилищно-коммунального хозяйства последних лет убедительно доказывает: развитие процессов демонополизации и конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг в значительной мере зависит не только от активности населения в управлении жилищным фондом, но и хорошо отлаженных законодательных механизмов. Приватизация жилищного фонда в России сформировала ситуацию, когда подавляющее большинство многоквартирных домов, за редким исключением, находясь в общей долевой собственности, не имеет единого собственника. Возникла ситуация, когда в одном и том же доме соседствуют собственники и наниматели квартир. Ещё более абсурдным остаётся положение, когда все квартиры в доме являются приватизированными, собственностью граждан, а сам дом, общее имущество им фактически не принадлежит. В связи с вышеизложенным, выбор собственниками многоквартирных домов одного из предложенных ЖК РФ способов управления поможет сдвинуть ситуацию с мёртвой точки.
Понятие «общее имущество многоквартирного дома» используется в действующем гражданском и жилищном законодательстве. Для того чтобы выяснить, что представляет собой данное имущество и каков его режим, необходимо прежде всего определить, что понимается под
© Вакарина С.А., 2015.
многоквартирным домом. В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Итак, в отличие от жилого дома, который относится к жилым помещениям, многоквартирный дом сам состоит из нескольких или многих жилых помещений - квартир, использование которых немыслимо без определенной инфраструктуры и помещений общего пользования. Кроме того, в многоквартирном доме могут быть предназначенные для самостоятельного использования нежилые помещения.
Таким образом, все имущество многоквартирного дома можно разделить на две части: жилые и нежилые помещения, являющиеся самостоятельными объектами права собственности, и общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обеспечения возможности пользования указанными помещениями и поэтому не признаваемое самостоятельным объектом гражданского оборота. Поскольку физически многоквартирный дом связан с земельным участком, на котором расположен и который необходим для его использования, к общему имуществу многоквартирного отнесен также и соответствующий земельный участок. Для того чтобы осуществить передачу земельного участка в общую собственность собственников помещений многоквартирного дома, требуется установить границы земельного участка, провести кадастровый учет.
Если границы земельного участка не установлены, то на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное общим собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об установлении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Установление границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Кадастровый учет проводится за счет их средств. Земельные участки под многоквартирными домами в пределах установленных границ передаются в собственность домовладельцев бесплатно (статья 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Перечень объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома, и критерии отнесения к такому имуществу содержатся в пункте 1 статьи 36 ЖК РФ это:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Отметим, что приведенный законодателем в пункте 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ перечень помещений общего пользования в многоквартирном доме является открытым. Такой вывод следует из использования при изложении перечня формулировки «в том числе...». Исходя из этого, в частности, в состав общего имущества собственников помещений могут входить подвалы, в которых нет инженерных коммуникаций и иного обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме оборудования, а также другие нежилые помещения в многоквартирных домах. Для отнесения того или иного помещения к общему имуществу (к помещениям общего пользования) важно учитывать установленные для таких помещений критерии: 1) они не должны являться частями квартир и 2) они должны предназначаться для обслуживания более одного помещения в доме.
Крыша отнесена к самостоятельному элементу общего имущества без каких-либо оговорок. Необходимо обратить внимание на то, что если в состав многоквартирного дома входит пристроенное нежилое помещение, имеющее этажность, отличающуюся от этажности остальной части дома (например, кафе, библиотека, магазин), то крыша над таким пристроенным нежилым помещением также является элементом общего имущества собственников помещений в данном доме.
Признак отнесения конструкций дома к ограждающим конструкциям целесообразно понимать как выполнение этими конструкциями функций отделения помещения в доме от других помещений или улицы. Признак отнесения конструкций дома к несущим конструкциям надо понимать как несение этими конструкциями постоянных нагрузок от собственного веса несущих и ограждающих конструкций многоквартирного дома.
К ограждающим несущим конструкциям многоквартирного дома необходимо, в частности, относить балки, фермы, плиты, капитальные внешние и внутренние стены (в том числе стены лоджий), колонны, перекрытия под и над помещениями дома, балконные плиты. К ограждающим ненесущим конструкциям многоквартирного дома целесообразно, в частности, относить: окна и балконные двери (например, в помещениях общего пользования); ограждения кровли, балконов, лоджий и веранд; перегородки (стены), отделяющие жилое помещение от других помещений и улицы (за исключением тех, которые относятся к ограждающим несущим конструкциям); наружные входные двери. Необходимо отметить, что разумно относить к ограждающим несущим и ограждающим ненесущим конструкциям те конструкции, которые обслуживают более одного помещения (квартиры).
К механическому, электрическому, санитарно-техническому и иному оборудованию могут быть, например, отнесены: внутридомовые инженерные системы электро-, газоснабжения, отопления, холодного и горячего водоснабжения и водоотведения; оборудование мусоропроводов; лифтовое оборудование; системы вентиляции и кондиционирования; дымоходы и газоходы; печи и очаги в помещениях общего пользования; средства пожаротушения; пожарные лестницы; водосточные трубы, колена и воронки и т.п.
К внутридомовым инженерным системам холодного и горячего водоснабжения целесообразно относить: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета; первые запорно-регулировочные краны на внутриквартирной разводке на отводе от стояка; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, расположенное на этих сетях, и другие подобные элементы. К внутридомовым системам отопления относятся: стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета, распределители затрат на отопление и другие подобные элементы. Во внутридомовые системы электроснабжения входят: вводные шкафы, вводно-распределительные устройства; аппаратура защиты, контроля и управления; коллективные (общедомовые), индивидуальные, общие (квартирные) приборы учета; этажные щитки и шкафы; осветительные установки помещений общего пользования в многоквартирном доме; электрические установки систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей в подъезды многоквартирного дома; сети (кабе-
ли) от ввода в многоквартирный дом до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и другое электрическое оборудование на этих сетях. Эти перечни являются открытыми. Такое оборудование многоквартирного дома может находиться как за пределами, так и внутри помещений. Обязательным критерием является предназначение указанного оборудования для обслуживания более одного помещения (квартиры) в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором находятся многоквартирный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке в соответствии со статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 года № 189-ФЗ, в случае, если в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет. До проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, границы такого участка не могут считаться установленными. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности и земельного законодательства. В соответствии со статьей 4 Федерального закона № 189-ФЗ в части, не противоречащей ЖК РФ и Федеральному закону № 189-ФЗ, подлежит применению Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования в случае установления частного или публичного сервитута для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки, эксплуатации и ремонта линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, проведения дренажных работ, а также других нужд собственников соседних земельных участков.
Таким образом, общее имущество многоквартирного дома обладает следующими характерными признаками:
1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения;
2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома;
3) назначение - для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома;
4) расположение в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом.
Наличие этих признаков должно быть в совокупности. Объект, не соответствующий хотя бы одному из них, не может считаться общим имуществом многоквартирного дома.
Важно отметить, что статья 36 ЖК РФ не ставит отнесение к общему имуществу помещений в зависимость от того, включено то или иное помещение в общую площадь жилого помещения или нет. Так, в соответствии с пунктом 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Само по себе исключение из общей площади жилого помещения указанных объектов не означает автоматического признания их общим имуществом многоквартирного дома. Например, если веранда прилегает только к одной квартире и не предназначена для использования иными собственниками помещений, она не будет считаться общим имуществом многоквартирного дома. В то же время лоджия, проходящая вдоль всего фасада здания, выход на которую предусматривается из всех квартир, расположенных по эту сторону фасада, может быть отнесена к общему имуществу многоквартирного дома, хотя реально ею пользуются только те собственники, квартиры которых имеют выход на эту лоджию.
Понятие «общее имущество многоквартирного дома» не является новым для российского законодательства. Оно появилось еще в первоначальной редакции ГК РФ. В статье 290 ГК РФ были установлены основы правового режима такого имущества: принадлежность на праве общей долевой собственности собственникам квартир и запрет на использование доли в праве на данное имущество в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота.
Характеризуя правовой режим общего имущества многоквартирного дома, следует отметить основные особенности данного имущества, из которых законодатель исходит, определяя специфику осуществления правомочий собственника в отношении указанного имущества.
Это следующие особенности.
1. Общее имущество выполняет «служебную» роль по отношению к жилым и нежилым помещениям дома, предназначенным для самостоятельного использования.
2. Общее имущество рассматривается как единый объект и не предусматривает внутренней дифференциации и признания за его отдельными частями статуса самостоятельного объекта прав.
3. Общее имущество необходимо для использования всех или нескольких помещений в
доме.
Исходя из этих особенностей законодатель установил, что общее имущество многоквартирного дома - единый объект, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
Поскольку в отношении общего имущества многоквартирного дома возникает общая долевая собственность, собственники отдельных помещений наделены не правом на часть общего имущества, а правом на соответствующую размеру занимаемого помещения долю в праве собственности (пункт 2 статьи 244 ГК РФ).
Важно отметить, что, хотя общее имущество многоквартирного дома находится в общей долевой собственности, сособственники практически лишены своих обычных правомочий. В частности, они не могут произвести отчуждения этого имущества, за исключением ограниченных возможностей передачи во временное пользование отдельных объектов общего имущества (часть 4 статьи 36 ЖК РФ). Сособственники не вправе осуществить раздел этого имущества, хотя пункт 1 статьи 252 ГК РФ в императивной норме закрепляет такую возможность.
Запрет на отчуждение общего имущества в целом многоквартирного дома логичен, однако запрет на отчуждение отдельных объектов не всегда обоснован. К сожалению, законодатель не учитывает, что объекты, входящие в общее имущество многоквартирного дома, неодинаково важны для использования помещений дома. Ряд объектов действительно неразрывно связаны с системами жизнеобеспечения дома (например, внеквартирное инженерное оборудование, лестницы, тамбуры и т.п.). Такие объекты не могут передаваться даже во временное пользование кому-либо. Вторая категория объектов - объекты, передача которых в пользование третьим лицам возможна по решению общего собрания собственников помещений дома. Решение о передаче общего имущества в пользование может быть принято, если за него отдано большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Кстати, возможность принятия решения большинством специфична именно для многоквартирного дома. Согласно ГК РФ вопросы, связанные с распоряжением общим имуществом, а также владением и пользованием, должны решаться по согласию всех сособственников (статьи 246, 247 ГК РФ). Очевидно, отступление от норм гражданского законодательства продиктовано тем, что при значительном количестве собственников в многоквартирных домах достичь единогласия нереально. Решение о передаче в пользование третьим лицам может быть принято, только если в результате не будут нарушены права и законные интересы юридических и физических лиц. Причем должны учитываться не только интересы собственников, но и иных заинтересованных лиц, например нанимателей жилых помещений.
Следует отметить, что даже ограниченные возможности распоряжения общим имуществом связаны с определенными сложностями. Так, право общей долевой собственности на имущество, составляющее общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудова-
ние, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, отдельно (пообъектно) не регистрируется.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, являющийся общим имуществом домовладельцев, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-нибудь лицу или лицам либо является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении нового объекта недвижимого имущества, на который у домовладельцев возникает право общей долевой собственности (пункт 10 Инструкции о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах). Следует отметить, что исходя из положений ЖК РФ и Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применение последнего положения весьма проблематично. Толкование указанных нормативных актов приводит ученых и судебные инстанции к выводу о невозможности регистрации объектов, входящих в общее имущество многоквартирного дома. Споры по поводу регистрации таких объектов возникают при сдаче в аренду чердаков, подвалов, мансард. Дабы исключить споры, в теории предлагается использовать при передаче в пользование объектов, относящихся к общему имуществу, положения, применяемые при передаче во временное пользование движимого имущества. Однако, учитывая, что требования к сделкам с недвижимостью в плане определения условий, оформления строже, предложение применять к сделкам с указанными объектами правила о движимом имуществе вряд ли будет способствовать надлежащему обеспечению интересов сторон. К тому же сделки с движимым имуществом в отличие от сделок с недвижимостью не предполагают государственной регистрации, что снижает возможность контроля со стороны государства за совершением таких сделок. Представляется, что если объект, входящий в общее имущество, подлежит передаче во временное пользование, этот объект должен быть обособлен и зарегистрирован как самостоятельный объект недвижимости. Сдача в аренду или передача в безвозмездное пользование имущества, не признаваемого самостоятельным объектом гражданского оборота, может повлечь признание сделки недействительной, как противоречащей требованиям закона (статья 168 ГК РФ), либо привести к отказу в применении к сделке положений о соответствующем договоре. В рассматриваемом случае при передаче в аренду подвала или чердака можно будет использовать ту же аргументацию, которая была использована при отказе в применении норм об аренде и сдаче во временное пользование крыши здания (пункт 1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой.
Хотя объекты, входящие в общее имущество, не рассматриваются в качестве самостоятельных, арбитражная практика признает, что если чердак (мансарда) серьезно реконструирован, в это вложены значительные средства, то фактически создан новый объект недвижимого имущества, право на который должно быть зарегистрировано (Постановление ФАС СЗО от 26 февраля 2002 г. № А56-36075/01). Таким образом, арбитражные суды допускают возможность отчуждения объекта, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома. В частности, основанием для этого могут быть инвестиционные договоры на освоение чердаков и мансард многоквартирных домов, заключенные в соответствии с действующими в субъектах РФ нормативными актами (например, распоряжение мэра от 2 июля 1996 г. № 49/1-РМ «Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве»). При этом надо учитывать, что подобные действия ведут к уменьшению общего имущества и законны, только если имела место реконструкция.
Права сособственников на принадлежащие им доли в общем имуществе многоквартирного дома возникают независимо от их волеизъявления. Приобретая квартиру (комнату) в собственность, лицо приобретает право в общей долевой собственности на общее имущество дома (статья 36 ЖК РФ, статьи 289, 290 ГК РФ). Данное положение законодательства императивно и не может быть изменено соглашением сторон. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными (часть 2 статьи 38 ЖК РФ). Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в много-
квартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ). Стоимость данной доли учитывается при определении стоимости помещения, принадлежащего собственнику. Так, при сносе дома собственник получает компенсацию не только исходя из стоимости жилого помещения, которое он занимал, но и с учетом стоимости доли в праве на общее имущество, включая земельный участок. Доля в праве общей собственности является основой для определения количества голосов, принадлежащих собственнику на общем собрании (часть 3 статьи 48 ЖК РФ). В зависимости от размера доли в общем имуществе распределяются и расходы на содержание указанного имущества (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).
Доля в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома не может использоваться обладателем такой доли в обычном для общей собственности режиме - она не может быть выделена в натуре, отчуждена отдельно от помещения. Таким образом, если сособ-ственники в целом все же могут распорядиться отдельными объектами, входящими в общее имущество, то каждый из них не имеет возможности по своему усмотрению распорядиться своей долей вообще.
При управлении общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах - организации осуществления прав и исполнения обязанностей сособственниками с тем, чтобы наиболее оптимально осуществлять руководство данным имуществом, не умаляя прав ни одного из них -преследуется две взаимодополняющие цели управления общим недвижимым имуществом: экономическая и правовая.
Так, экономической целью подобного управления является достижение желаемого экономического эффекта (извлечение прибыли от общего недвижимого имущества, распределение этой прибыли, сохранение недвижимого имущества в должном состоянии). Правовым выражением данной цели (правовой целью подобного управления) является создание и использование нормативно закрепленных правовых инструментов в рамках специальной юридической процедуры. Совокупность этих инструментов должна быть направлена на обеспечение эффективности осуществления сособственниками своих правомочий, нивелирование конфликта интересов сособственников. Законодательно должно быть оформлено создание такого «набора» правовых инструментов, который стал бы эффективным правовым способом для устранения обозначенного конфликта.
Обязательственно-правовая форма управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах может быть выражена при помощи гражданско-правовых видов и выделяемых в рамках данных видов способах: управление на основании договоров (например, договора на управление), на основании иных сделок (например, при помощи выдачи доверенности) и на основании иных юридически значимых действий (создание юридического лица, например, товарищества собственников жилья, раздел VI ЖК РФ).
Кроме того, с точки зрения гражданско-правовой природы управления выделены следующие типы управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах:
- прямое (непосредственное) коллективное управление, когда собственники самостоятельно осуществляют свои права в отношении общего имущества, а также исполняют определенные обязанности (например, непосредственное управление сособственниками общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах);
- косвенное (опосредованное) управление: общим решением собственников выбирается лицо (или несколько лиц), уполномоченных действовать от имени других сособственников и представлять их интересы, создание юридической фикции одного хозяина (например, создание товарищества собственников жилья в многоквартирном доме);
- «стороннее» управление: организацию осуществления принадлежащих сособственни-кам прав и обязанностей они делегируют надлежащим образом выбранному им лицу. Гражданско-правовым способом выражения этого типа является заключение соответствующего договора, например, с управляющей организацией.
Подчеркивается, что при любом варианте выбора способа управления общим недвижимым имуществом в многоквартирном доме, первичной формой управления является общее собрание собственников в многоквартирном доме (ст. 44 ЖК РФ).
Для реализации правомочий сособственников в отношении их общего недвижимого имущества необходим четко урегулированный механизм упорядочивания их воль с целью устранения конфликта интересов.
Самый распространенный способ управления общим недвижимым имуществом в многоквартирных домах в настоящее время - управление управляющей организацией. Учитывая этот факт, необходимо отметить, что законодатель должен предусмотреть и закрепить многообразие форм управляющих организаций в целях обеспечения свободы выбора собственников жилых помещений в многоквартирных домах.
На данный момент ЖК РФ не содержит отдельных положений об управляющих организациях. По сути, определена лишь основная цель и характер их деятельности. Также в ЖК РФ (ч. 1 п. 1 ст. 165) упоминается, что управляющие организации могут иметь различные организационно-правовые формы.
Одной из главных задач реформирования сферы ЖКХ является задача усиления роли собственников жилья в решении вопросов содержания многоквартирных домов, повышение их заинтересованности в управлении. Государство предоставляет собственникам жилья право по выбору способа управления и тем самым право принять участие в реформировании жилищно-коммунального хозяйства. И чем быстрее собственники жилья осознают это, тем с большей выгодой для себя они смогут воспользоваться предоставленными им правами. Ведь, в конечном счете, самоуправление в жилищной сфере является одним из наиболее эффективных способов защиты прав собственников жилья, контроля со стороны населения за объемом и качеством жилищно-коммунальных услуг, влияния на стоимость и качество предоставляемых услуг и позволяет создавать условия для привлечения дополнительных источников финансирования по обслуживанию и ремонту жилья.
Ключевое место должно быть отведено созданию Товариществ собственников жилья, как одной из наиболее эффективных форм управления многоквартирным домом. Более того, именно товарищества собственников жилья могут оказать существенное влияние на процесс создания конкурентного рынка управления и обслуживания жилья, через востребование данного вида услуг.
Активизация собственников помещений для целей управления жилыми многоквартирными домами, создание для них условий эффективного хозяйствования в дальнейшем позволит повысить качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг населению, надежность и устойчивость функционирования предприятий жилищно-коммунального хозяйства сформировать полноценные конкурентные отношения в отрасли, и как следствие получить положительные итоги жилищно-коммунальной реформы, а также успешно реализовать нацпроект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России».
Библиографический список
1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть 1 от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ: по сост. на 01 сентября 2014 г.// Российская газета. - 1994. - № 238-239. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»
2. Жилищный кодекс Российской Федерации: от 29 декабря 2004 г. №188 - ФЗ: по сост. на 01 сентября 2014 г.// Российская газета. - 2005. - № 1. - Доступ из справочно-правовой системы «Консультан-тПлюс»
3. Федеральный закон Российской Федерации «О фонде содействия реформирования жилищно -коммунального хозяйства» от 27 июля 2007 г. №185-ФЗ: по сост. на 02 августа 2014 г. // Российская газета. - 2007 - № 162. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»
4. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими
установленную продолжительность» от 13 августа 2006 г. №491: по сост. на 08 августа 2014 г. // Российская газета. - 2008. - №184. - Доступ из справочно-правовой системы «КонсультантПлюс»
5. Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»: от 28 января 2006 г. № 47: по сост. на 19 апреля 2013 г. // Российская газета. - 2006. - № 28. - Доступ из справочно-правовой системы «Кон-сультантПлюс»
6. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / под общ. ред. В.Д. Рузановой. М.: Деловой двор, 2010
7. Тихомиров М.Ю. Управление многоквартирным домом: Практическое пособие. М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2011
ВАКАРИНА Светлана Анатольевна - магистрант Института государства и права, Тюменский государственный университет.
