Правовое регулирование отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома Текст научной статьи по специальности «Право»

ЛИТЕРАТУРА

1. Мухаметшин Ф. Б., Адигамова Г. З. Генезис института предварительного следствия в России: перспективы его развития и совершенствования //История государства и права. 2010. № 7.

2. Модель структуры интеллекта Дж. Гилфорда // Электронный ресурс: http://www.trainingcity. ru/index.php?id=728.

3. Стенли Криппнер и Джозеф Диллард «Сновидения и творческий подход к решению проблем». М., 1997. 346 с.

© Адигамова Г. З.

ГРАЖДАНСКОЕ ПРАВО

УДК 347.238

О. Ю. ХИСМАТУЛЛИН, начальник кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России, кандидат юридических наук (г. Уфа)

O. U. KHISMATULLIN, chief of the Chair of Civil-Legal Disciplines of Ufa Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia, Candidate of Law (Ufa)

С. А. КУДИНА, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России, кандидат юридических наук (г. Уфа)

S. A. KUDINJA, senior teacher of the Chair of Civil-Legal Disciplines of Ufa Law Institute of the Ministry of Internal Affairs of Russia, Candidate of Law (Ufa)

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

щ >

<ч а а и

и $

Д В

LEGAL REGULATION OF THE RELATIONS OF OWNERSHIP ON THE COMMON PROPERTY OF THE APARTMENT HOUSE

Аннотация. В статье рассмотрено современное состояние механизма правового регулирования отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома. Анализируется понятие многоквартирного дома и обосновываются сущностные признаки многоквартирного дома как объекта правового регулирования в гражданском и жилищном праве; выделяются объекты недвижимости в структуре многоквартирного дома и рассматривается правовой режим общего имущества многоквартирного дома.

Ключевые слова и словосочетания: жилищное право, многоквартирный дом, общее имущество многоквартирного дома, право собственности на общее имущество многоквартирного дома, состав общего имущества многоквартирного дома.

Annotation. The article considers the current state of the mechanism of legal regulation of ownership relations of the common property of an apartment house. The concept of an

«

a

0 «

u

¥ a -с a

1

о

^

0 «

1

£

a «

S

u

apartment house is analyzed and are proved the distinguished signs of an apartment house as the object of the legal regulation in Civil and Housing Law; real estate objects in the structure of an apartment house are allocated and the legal regime of the common property of an apartment house is considered.

Key words and phrases: Housing Law, an apartment house, a common property of an apartment house, the ownership right to the common property of an apartment house, the structure of the common property of an apartment house.

Термин «многоквартирный дом», неоднократно встречающийся в Гражданском и Жилищном кодексах РФ (ст. ст. 289-292 ГК РФ, гл. 6 раздела I, разделы VI, VIII ЖК РФ), не разъяснен законодателем в указанных нормативно-правовых актах.

В юридической литературе также не сложилось четкой позиции по определению многоквартирного дома [1, а 44; 1, а 84]. На подзаконном уровне попытка сформулировать определение многоквартирного дома предпринята в п. 6 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого по-2 мещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и

2 подлежащим сносу» [2, ст. 702], где под <ч

а многоквартирным домом понимается

| совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы ли-

^ бо на земельный участок, прилегающий

^ к жилому дому, либо в помещения об-

| щего пользования в таком доме. Много-

Ц квартирный дом содержит в себе эле-

§ менты общего имущества собственни-

^ ков помещений в таком доме в соответ-

® ствии с жилищным законодательством. § Безусловно, данные определения

^ не вполне точно описывают многоквар-

^а тирный дом, и могут послужить причи-

^ ной неправильного толкования. Так, в

| соответствии с последним определени-

ф ем любой индивидуальный коттедж в

^ случае его раздела и образовании в нем самостоятельных помещений и их от-

^ чуждения становится многоквартирным

а домом, так как его предназначение из-

§ меняется.

На основании анализа норм жилищного законодательства можно выделить следующие основные признаки многоквартирного жилого дома: 1) многоквартирный дом представляет собой отдельно стоящее жилое здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным, санитарно-гигиеническим и иным нормам целям проживания людей; 2) многоквартирный дом состоит из двух или более квартир, а также возможно нежилых помещений, которые могут находиться в собственности нескольких физических либо юридических лиц, публичных образований или принадлежать одному из указанных лиц; 3) в многоквартирном доме имеется общее имущество (объекты, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в этом доме), находящееся в общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений дома.

Таким образом, многоквартирный дом представляет собой сложный и неоднородный объект, элементы которого (жилые и нежилые помещения, общее имущество) имеют различные правовые режимы. На все имущество в многоквартирном доме не может возникнуть право общей собственности, так как каждая составная часть имеет своего собственника. Многоквартирный дом в целом можно рассматривать лишь как технический объект (объект градостроительной деятельности), но не юридический, собственнический, либо как объект управления.

Отдельно рассмотрим помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания

жилых и нежилых помещений и доступа к ним, следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений, т. е. общее имущество.

По своей правовой природе и оборотоспособности в целом общее имущество многоквартирного дома должно рассматриваться в качестве отдельного от помещений (квартир) объекта права, имеющего особый правовой режим. Это подтверждается положением ст. 30 ЖК РФ, согласно которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, законодатель выделяет два объекта, имеющих собственное бремя содержания: отдельное помещение (нами было рассмотрено ранее) и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определяется как общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, в законодательстве для него установлен режим общей долевой собственности. Общее имущество принадлежит на праве общей собственности всем собственникам квартир (и нежилых помещений), каждый из которых имеет свою долю на это имущество.

Каков же состав общего имущества? Рассмотренные нами нормы российского законодательства не содержат единых исчерпывающих перечней объектов общего имущества многоквартирного дома. Это и понятно. Сформулировать его попросту невозможно, так как состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален.

Примерный перечень объектов общего имущества применительно к многоквартирному дому установлен в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Действующим законодательством к такому имуществу отнесены, в частности, межквартирные лестничные площадки, ле-

стницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Наиболее развернутый перечень объектов, входящих в состав общего имущества, представлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 ^ августа 2006 г. № 491 [3, ст. 3680]. ^

Проанализировав состав (элементы) общего имущества, содержа- а

а

щийся в указанных выше нормативных о актах, можно сделать вывод, что общее с^ имущество многоквартирного дома состоит из частей различных не только по ^ правовой природе, но и по назначению, Ц конкретной цели. ¡^

В самом ЖК РФ названы крите- | рии по цели для классификации общего ^ имущества многоквартирного дома: об- ^ служивание, эксплуатация и благоуст- | ройство. Так, можно выделить с одной ^ стороны объекты, необходимые для ^ нормальной эксплуатации многоквар- ^ тирного дома, так и объекты, целью ко- | торых является благоустройство, т. е. предоставление собственникам макси- ^ мально возможного уровня удобств и комфорта. ^

Полагаем, что нет необходимо- а сти закрепления в ЖК РФ точного оп- | ределения конструкций и элементов ^

АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНОВ ВНУТРЕННИХ ДЕЛ

многоквартирного дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений, так как состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален.

Представляются неприемлемыми различные подходы к определению понятия и состава общего имущества, содержащиеся в ряде федеральных законов. Вместо нормативного расширения перечня объектов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, на наш взгляд, более целесообразно выработать единый принцип выделения общего имущества в многоквартирном доме. Ведь при отсутствии критериев для разграничения общего имущества от иного невозможно определить круг вещей, в отношении которых должен действовать режим долевой собственности. Следовательно, нельзя разрешить наиболее принципиальный с практической точки зрения вопрос: какое имущество должно содержаться собственниками помещений коллектив-^ но, а какое - индивидуально? ^ Каковы же признаки, характери-

3 зующие каждый из перечисленных объектов и общее имущество в целом? | Во-первых, оно (общее имущест-

с^ во) представляет собой недвижимое ¡^ имущество. Можно возразить, что неко-^ торые его части скорее относятся к | движимому имуществу, например, лифт. Действительно, его перемещение Ц вполне возможно без несоразмерного ^ ущерба его назначению. Однако если ^ лифт «имплантирован» в общее имуще-| ство, состав которого составляет не-^ движимость, то он приобретает ее чер-„а ты. Иными словами, перед нами случай, ^ когда на часть распространяется право-| вой режим целого.

| Данный случай можно сравнить с

^ предприятием, которое в целом как имущественный комплекс признается ^ недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ), а несмотря на то, что в его состав входят | инвентарь, сырье, продукция, а также сд иное имущество, не являющееся по сво-

ей природе недвижимым. В связи с этим нельзя согласиться с делением общего имущества на недвижимое имущество и имущество, имеющее специальный правовой режим, отличный от режима недвижимости.

Во-вторых, общее имущество не является частями квартир. Некоторые авторы [4, с. 196; 5, с. 236] рассматривают общее имущество в качестве составной части сложной вещи - квартиры или ее принадлежности. Безусловно, общее имущество находится в подчиненном положении по отношению к квартирам (и в ряде случаев - нежилым помещениям). Первое осуществляет своего рода «техническую поддержку» [5, с. 236] второго и непригодно (не предназначено) для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения. Но если рассматривать общее имущество в качестве принадлежности, то получается, что на земельном участке расположены отдельные квартиры с прилегающим к ним общим имуществом. В этом случае игнорируется существование такого объекта недвижимого имущества, как многоквартирный дом. Это невозможно, так как именно общее имущество объединяет отдельные помещения (жилые, нежилые) в многоквартирный дом, который существует как объект физический, являясь к тому же объектом управления.

В-третьих, целевое назначение общего имущества. Назначением общего имущества многоквартирного дома является удовлетворение потребностей всех пользователей, имеющих равное право доступа к нему. Поскольку общее имущество предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме, постольку на него установлен режим общей долевой собственности.

Можно также выделить субъектный критерий для отнесения объекта к общему имуществу - данный объект не

принадлежит никому из собственников помещений.

Вышеизложенное дает основание для выделения основного критерия отнесения объектов к общему имуществу. Таковым является предназначенность для обслуживания интересов более одного собственника.

Отсутствие необходимости закрепления в ЖК РФ точного определения конструкций и элементов многоквартирного дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений, не отрицает обязательного индивидуального закрепления состава общего имущества многоквартирного дома в его технической документации.

Определение состава и площади общего имущества многоквартирного дома, а также закрепление размера доли сособственников на общее имущество должно осуществляться на всех стадиях

процесса воспроизводства недвижимости: при проектировании многоквартирного дома, при вводе его в эксплуатацию, при заключении договоров о приобретении в собственность помещений во вновь построенном многоквартирном доме, при государственной регистрации прав собственников на помещение; на стадии управления и развития многоквартирного дома (когда может иметь место уменьшение либо увеличение долей на общее имущество дома) [6, с. 29-40].

Таким образом, общее имущество многоквартирного дома представляет собой объект недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса, складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением (обслуживание интересов более одного собственника).

:: :: ::

ЛИТЕРАТУРА

>

<ч а

1. Ермаков В. С. Понятие «многоквартирного жилого дома // Жилищное право. 2003. № 3; Попов А. В. Товарищество собственников жилья как юридическая форма, опосредующая правомочия собственников помещений в многоквартирном доме: дис. ... канд. юрид. наук. Вол- я гоград, 2006. 34 с. ^

2. Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого ¡^ помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим й сносу или реконструкции: постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (ред. от ^

08.04.2013) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702. Ц

3. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и ^ правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания | услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в много- ^ квартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установлен- ® ную продолжительность: постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от ^

26.03.2014) // Собрание законодательства РФ. 2006. № 34. Ст. 3680. |

4. Певницкий С. Г., Чефранова Е. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: ^ Статут, 2006. 234 с.

5. Дроздов И. А. Обслуживание жилых помещений: гражданско-правовое регулирова- ^ ние. М.: Статут, 2006. 315 с. ^

6. Сидоренко А. Д. Особенности правового режима общей долевой собственности на § общее имущество в многоквартирном доме // Нотариус. 2004. № 6. ^

© Хисматуллин О. Ю. ^

© Кудина С. А. а