CC BY
131
4.2. ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ РОССИИ И ГЕРМАНИИ (ОПЫТ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПРАВОВЕДЕНИЯ)
Пермяков Максим Андреевич, помощник судьи Хабаровского краевого суда, советник юстиции 3 класса, аспирант. Место учебы: Дальневосточный федеральный университет. Должность: преподаватель. Место работы: Российский государственный университет правосудия. Филиал: Дальневосточный филиал. Подразделение: кафедра гражданского права. E-mail: permyakovma@bk.ru
Аннотация: В статье анализируются признаки общего имущества в многоквартирном доме по законодательству России и Гзрмании, указывается на специфичность общего имущества многоквартирного дома, позволяющей отнести его к отдельному институту гражданского права и выделить самостоятельное правовое регулирование.
Ключевые слова: право собственности, общее имущество, многоквартирные дома, жилищная собственность.
FEATURES OF COMMON PROPERTY IN AN APARTMENT BUILDING IN THE LAW OF GERMANY AND RUSSIA (COMPARATIVE RESEARCH EXPERIENCE)
Permyakov Maksim Andreevich, assistant to judge of Court of the Khabarovsk Region, 3rd Class Counselor of Justice, postgraduate student. Place of study: Far Eastern Federal University. Position: Lecturer. Place of employment: Russian State University of Justice. Branch: Far Eastern branch. Department: Civil law chair. E-mail: permyakovma@bk.ru
Annotation: Given article analyze: criteria of common property in an apartment building in the law of Germany and Russia; emphasizing common property in apartment building specificity which allows considering it as separate civil rights institution and determining separate legal regulation.
Keywords: right of property; common property; apartment building, residential property.
Право собственности является системообразующим институтом частного права, регулирующим права субъектов по отношению к конкретному имуществу, отличительным признаком которого выступает исключительный характер власти собственника над вещью [1]. При этом, абсолютность свободы собственника не говорит о ее безграничности, границы могут быть установлены законом, а также правами иных лиц, как это происходит при возникновении общей собственности, представленной в большинстве случаев в качестве долевой [2,15].
Сущность объяснения института общей собственности сводится к тому, что вещь принадлежит нескольким собственникам, как одному лицу, а объектом права собственности каждого является так называемая идеальная доля. Содержательно право индивидуальной собственности от общей отличается лишь наличием множественности субъектов на стороне собственника.
Гражданское право на отступление от классических форм толкает оборот, парадоксально, но такие отступления в дальнейшем, создают неудобства для оборота, которые приходится минимизировать специальным правовым регулированием. В контексте права общей собственности, задачей специального регулирования
является смягчение явления множественности субъектов на стороне собственника до создания фикции единства субъекта.
Широко распространена, как в России, так и за рубежом, модель совместного владения жильём «condominium», известное также римскому праву и означающее владение чем-либо совместно.
Особенности такого права, как отмечает Е.А. Суханов, в достаточной степени не отражены в Гражданском кодексе Российской Федерации [3]. Это видно и по док-тринальным разработкам, и по наличию большого количества пробелов в нормативных правовых актах, и по «метанию» судебной и административной практики из стороны в сторону, что позволяет говорить о необходимости совершенствования законодательства в данной части.
Российское право, как и любое иное национальное право, не может жить и развиваться в вакууме. Совершенствование законодательства, практики применения, научной доктрины - всё требует воздуха новизны [4].
В этом смысле представляет интерес гражданское законодательство Федеративной Республики Германии, с которым законодательство Российской Федерации имеет общие правовые корни.
Основными правовыми источниками института права собственности на общедомовое имущество в России являются Гражданский кодекс Российской Федерации [5] (далее - ГК РФ) и Жилищный кодекс Российской Федерации [6] (далее - ЖК РФ).
Понятие общедомового имущества содержится в статье 290 ГК РФ, в которой указано, на то, что в многоквартирном доме собственникам помещений принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, несущие конструкции и оборудование, обслуживающие более одной квартиры, при этом, не имеет значения местонахождение такого имущества (внутри квартиры или вне ее).
Часть 1 статьи 36 ЖК РФ несколько раскрывает данное определение, указывая, в том числе, на то, что к общему имуществу многоквартирного дома относится и земельный участок под ним.
Основанием возникновения права собственности является прямое указание закона. Статья 289 ГК РФ и статья 36 ЖК РФ указывают на то, что собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит также доля в праве собственности на общедомовое имущество.
Признак возникновения права именно в силу закона, без обязательности государственной регистрации, которая носит правоподтверждающий характер, не всегда был очевиден правоприменителю, так Федеральный арбитражный суд Поволжского округа Постановлением от 30 ноября 2010 года по делу № А55-8869/2010 признал незаконным привлечение Управлением Росреест-ра к ответственности Общества за использование земельного участка без правоустанавливающих документов, поскольку закон не требует от собственников помещений в многоквартирном доме обязанности по регистрации права на долю в земельном участке, на котором находится этот дом [7].
Особенностью правового режима права общей долевой собственности на общедомовое имущество является лишение доли самостоятельной оборотоспособно-сти. Таким образом, передача доли на общее имущество возможна только с передачей помещения, которое обслуживается общим имуществом, при этом, такая передача происходит автоматически. Общее имущество многоквартирного дома и отдельные помещения самостоятельного назначения связаны принципом единства судьбы (пункт 2 статьи 290 ГК РФ). Собственник доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме не имеет права также требовать предос-
4'2018
Пробелы в российском законодательстве
тавления ему части общего имущества пропорционально его доле.
Поскольку отчуждение доли в общем имуществе запрещено (пункт 2 части 4 статьи 37 ЖК РФ), то режим права собственности на общее имущество в многоквартирном доме характеризуется и отсутствием права требования выкупа доли другими сособственниками, предусмотренного статьей 252 ГК РФ.
Необходимо сделать замечание в контексте характеристики «невозможность выдела доли». Доля собственника помещения в многоквартирном доме на общее имущество действительно не может быть выделена в натуре, однако, судебная практика не исключает возможности признания права собственности на часть общего имущества, обособленного путём производства перепланировки. При этом, согласие всех собственников многоквартирного дома не требуется, достаточно согласия тех собственников, интересы которых такая перепланировка непосредственно затрагивает (например, соседи по лестничной площадки, в случае «захвата» части общего коридора) [8].
Несмотря на кажущуюся близость, и очевидные сходства двух правопорядков, различия в правовом регулировании, понимании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, ярко проявляют себя при первом же приближении.
Основными правовыми источниками института права собственности на общедомовое имущество в Германии являются Гражданское уложение Германии (далее -ГГУ) [9] и Закон о жилищной собственности и праве длительного проживания (далее - ЗЖС) [10].
Фундаментальным различием, которое «пронизывает» остальные, является то, что в Российской Федерации признается искусственная недвижимость. Такой порок связан не с тем, что отечественные юристы и законодатели что-то не знают, а с тем, что в переходный период «Новой России» была допущена грубая юридическая ошибка. Суть которой в том, что во время «открытия» оборота недвижимых вещей, законодательство о искусственной недвижимости вступило в силу раньше естественной, что привело к делению природной недвижимости, и порождению проблем, сегодня не разрешенных.
Согласно Германскому правопорядку недвижимостью является земельный участок. Слово «gшndstuk» переводится с немецкого на другие языки и как «недвижимость», и как «земельный участок». То есть для Германского гражданского права настолько очевидно, что единственным объектом недвижимости может быть только земля, что это даже является одним и тем же словом. Разумеется, в Германии, также как и в России, существуют иные объекты, прочно связанные с землей, но они не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а из смысла § 93 и 94 ГГУ являются составными частями земельных участков.
Интересно заметить, что в немецкой юридической литературе принципиально иначе, чем в России, интерпретируют содержание права на общедомовое имущество как: «особую форму общей долевой собственности на земельный участок, а право собственности на жилое помещение характеризуется наличием особой связи между режимом общей собственности на земельный участок и особым режимом собственности на квартиру» [11].
Российские ученые придерживаются иного подхода, К.П. Крашенинников подчеркивает, что лицо направляет свою волю на возникновение права собственности на конкретное жилище, но, поскольку существование его в многоквартирном доме невозможно без вспомогательных элементов, одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение у него возникает право общей собственности на общее имущество» [12].
На практике реализация положений статьи 36 ЖК РФ, предусматривающей право собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок под таким многоквартирным домом вызывает затруднения.
Условия включения земельного участка в состав общедомового имущества, приобретения права долевой собственности на участок определены статьей 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» [13]. Эта же статья дифференцирует земельные участки на три категории: сформированные до введения в действие ЖК РФ, земельные участки, не сформированные до введения в действие ЖК РФ и земельные участки под многоквартирными домами, возведенными после введения в действие ЖК РФ.
Земельные участки первой и второй категорий бесплатно переходят в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента проведения государственного кадастрового учёта.
Основные проблемы, с которыми сталкиваются собственники помещений в многоквартирном доме, связаны с порядком перехода права собственности на земельный участок, обслуживающим многоквартирный дом, а также с определением размера такого земельного участка. Кроме того, многие собственники просто не желают регистрировать право собственности на земельный участок под многоквартирным домом, поскольку это приведет, в частности, к дополнительному налоговому бремени.
При определении общедомового имущества в абзаце 5 § 1 ЗЖС также указано, что общей собственностью являются, прежде всего, земельный участок, а также иное имущество, не находящееся в индивидуальной собственности. Именно право на земельный участок, как основу права собственности на помещение, называет и абзац 4 настоящего параграфа.
Также как и в России, право собственности на помещение соединено с правом на общую долевую собственность на общее имущество, частью которого это помещение является (абзацы 2, 3 § 1 ЗЖС). Однако право на общедомовое имущество скорее не возникает в силу закона, а ограничивается в силу закона индивидуальной собственностью по соглашению совладельцев (абзац 1 § 3 ЗЖС).
Оборотоспособность общедомового имущества в Германии ограничена (абзац 1 § 6 ЗЖС). При этом, оборотоспособность индивидуального права может быть ограничена необходимостью получения согласия других домовладельцев или третьих лиц (абзац 1 § 12 ЗЖС), в чем проявляется исходная точка индивидуального права, как исходящего из долевого.
Германским гражданским законодательством предусмотрен более гибкий порядок пользования общедомовым имуществом, собственнику земельного участка может предоставлено право разделить земельный участок, связав в каждой долей индивидуальное право собственности на определенное помещение в здании (абзац 1 § 8 ЗЖС).
Как следует из приведенных правовых норм, выдержек из доктринальных источников, основными различиями в правовом режиме общедомового имущества является то, что в немецком правопорядке таким имуществом можно назвать только земельный участок, ко-тор ы й в отечественном законодательстве находится наравне с элементами здания, а также то, что в России доля на общее имущество следует за правом на квартиру, тогда как в Германии прямо противоположная позиция.
Данное различие, которое может быть отнесено к фундаментальному, кроет в себе то, что российский гражданский оборот оказывается менее гибким, в срав-
нении с другими странами, менее удобным для его участников, и менее предсказуемым, поскольку недостатки правового регулирования восполняются судебной практикой.
Для простой иллюстрации положения дел, можно привести в качестве примера оборот машино-мест, которые не так давно стали самостоятельными объектами недвижимости. Вводя данный объект, законодатель не учитывает, что если лицо в момент покупки помещения в доме не нуждалось в покупке машино-места, то такая необходимость может возникнуть с течением времени с приобретением автомобиля, изменения собственника, правопреемством, однако такой собственник не сможет приобрести такое машино-место [14], в том числе, по причине отсутствия преимущественного права покупки.
Таким образом, очевидна потребность российского законодательства в имплементации норм зарубежного законодательства. Очевидно, что это должно происходить с учетом взвешенного подхода, однако большим вопросом является то, сможет ли российский правопорядок приблизиться к более совершенному при достаточно долгом существовании под влиянием искаженных отправных точек понимания сущности общедомового имущества.
Список литературы:
1. Сидоренко, А. Д., Чефранова, Е. А. Особенности правового режима общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме / А. Д. Сидоренко, Е. А. Чефранова // Нотариус. - 2004. - № 6.
2. Dudin M.N., Frolova E.E., Belikova K.M., Badaeva N.V. Particularities of legal regulation and harmonization of proprietary rights legislation in the RSA, Brazil and China // Journal of advanced research in law and economics, 2016, Vol. 7, № 5, p. 1026-1036
3. Суханов Е.А. Вещное право: научно-познавательный очерк. М.: Статут, 20l7. 560 с.
4. Гражданский процессуальный кодекс КНР: пер. с кит. / под ред. С.А. Халатова. М.: Инфотропик Медиа, 2014. - 144 с.
5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ : [в ред. федер. закона от 28 март. 2017 г. № 39-Ф3] // Собрание законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301
6. Жилищный кодекс Российской Федерации : от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ : [в ред. федер. закона от 28 дек. 2016 г. № 498-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14
7. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30 ноября 2010 г. по делу № А55-8869/2010 // Справочно-правовая система «Кон-сультантПлюс».
8. Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 25 окт.2017 г. по делу № 33-8186/2017 // Архив Центрального районного суда г. Хабаровска.
9. Гражданское уложение Германии: Вводный закон к Гражданскому уложению. - 4-е изд., перераб.- М.: Ин-фотропик Медиа, 2015. С. VIII - XIX, 1 - 715.
10. Закон о праве собственности на жилое помещение и о праве длительного пользования жилой площадью от 15 март. 1951 г. (BGBl. I S. 175, 209) // URL: http://recht.germany.ru/wohnung.db/items/14.html?op
11. Baur F., Baur J.F., Sturner R. Sachenrecht / 18. Aufl. Munchen, 2009. 476 p.
12. Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. - М. : Статут, 2012. - 396 с.
13. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 189-ФЗ : [в ред. федер. закона от 01 июля 2017 г. № 141-ФЗ] // Собрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 15.
14. Пермяков, М. А. Машино-места в многоквартирных домах: постановка проблемы / М. А., Пермяков // Евразийский юридический журнал. - 2018. - № 3. - С. 267-268.
15. Frolova E.E., Belikova K.M., Badaeva N.V., Belozerova I.I., Ulyanischev V.G. The concept of real right in India and South Africa: specifics of national regulation and trends of harmonization of law // Journal of advanced research in law and economics, 2017, Vol. 8, № 3, p. 799812
Рецензия
на научную статью Пермякова Максима Андреевича «Особенности правового режима имущества в многоквартирном доме в законодательстве России и Германии (опыт сравнительного правоведения)»
Статья посвящена сравнительно-правовому исследованию гражданско-правовой конструкции правового режима имущества общего пользования многоквартирного дома по законодательству России и Германии, на основе изучения российской и германской правовых доктрин, законодательства и практики его применения.
Достоверность и обоснованность результатов подтверждается обобщением теоретико-методологических исследований российских и немецких специалистов в области гражданского права, приведенных примеров судебной практики, а также сравнительно-правовым анализом нормативно-правовых актов двух стран.
Значимость исследования охватывает анализ имеющихся различий в понимании природы и в регулировании правового режима общедомового имущества в России и Германии, делаются выводы относительно гибкости регулирования, возможной имплемен-тации положений немецкого законодательства, приводятся примеры негативного влияния ошибок, допущенных при формировании в российском праве института права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на общее имущество.
В статье использовано 15 литературных источников, представляющих монографии, в том числе зарубежных авторов, публикации в печатных изданиях, нормативные правовые акты Российской Федерации, материалы судебной практики, а также переводы на русский язык нормативных правовых актов Федеративной Республики Германии.
Структура статьи, а также полученные выводы соответствуют общей концепции, цели, задачам, логике исследования.
Оформление статьи соответствует предъявленным требованиям.
Замечания рецензента: отсутствуют.
Рецензируемая работа рекомендуется для публикации в журнале.
Рецензент:
доцент кафедры гражданского права и процесса и международного частного права юридического института РУДН, к.ю.н., доцент Е.П. Русакова
Статья прошла проверку системой «Антиплагиат»; оригинальность текста - 91,58%.
