CC BY
91
И.В. Старкова, Д.Г. Степанов; под ред. Ф.П. Васильева. дерации: Моногр.; под ред. В.Я. Кикотя. — М.: ЮНИТИ-
А.Г. Петрова. — Чебоксары, 2006. С. 4. ДАНА: Закон и право, 2004. С. 103.
5 См.: Хесина Н.М. Административно-правовое обеспече- 6 См.: Конституция Российской Федерации с коммента-
ние режима законности и правопорядка в Российской Фе- риями Конституционного Суда РФ. 4-е изд. — М., 2005. С. 14.
К ВОПРОСУ О КЛАССИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ, ВХОДЯЩИХ В СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
С.А. КУДИНА,
адъюнкт факультета повышения научно-педагогических кадров (ФПНПК) Волгоградской академии Министерства внутренних дел Российской Федерации (ВА МВД РФ)
Научный руководитель кандидат юридических наук Д.Н. АЛЯБЬЕВ
Аннотация. Законодатель не вполне последователен в определении правового режима общего имущества многоквартирного дома. С одной стороны, общее имущество многоквартирного дома определяется как единый неделимый объект гражданских прав, с другой, — ЖК РФ предусматривает возможность использовать общее имущество многоквартирного дома (которое оказывается в этом случае оборотоспособным и выделяемым в натуре) иными лицами, несобственниками помещений. В соответствии с этим разработана классификация объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, которая учитывает два критерия: целевое назначение и оборотоспособность. Предлагается закрепить в ЖК РФ те объекты в составе общего имущества в многоквартирном доме, которые могут передаваться в пользование иным лицам; условия такого предоставления и режим использования, учитывающий как их общее служебное назначение, так и временное пользование одним лицом, не являющимся собственником помещений в доме.
Ключевые слова: право общей долевой собственности, правомочия собственников, общее имущество многоквартирного дома, классификация объектов общего имущества многоквартирного дома.
CLASSIFICATION OF COMMON PROPERTY OBJECTS OF AN APARTMENT
DWELLING BUILDING
S.A. KUDINA,
Post-graduate student of the lecturers' and research staff training department of the Volgograd Academy of the Russian Internal Affairs Ministry
The Summary. There are some contradictions in the legislation related to the law of common property of an apartment dwelling building. On the one hand, common property is defined as a uniform, undivided object of Civil law. On the other hand, the Housing Code of the R.F. provides the possibility of using common property of an apartment dwelling building (i.e. it can be divided into parts) by other persons, not the owners of the building. Therefore, the author worked ant a classification of objects, which belong to the common property of an apartment dwelling. This classification takes into consideration two criteria — the purpose of use and the possibility of property twofer. The author proposes to introduce this classification into the Housing Code.
Key words: right to a share of common property owner's rights, common property of an apartment dwelling building, classification of objects.
Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленном настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме1.
Из п. 2 ст. 290 ГК РФ и ч. 2 п. 4 ст. 37 ЖК РФ следует, что собственник помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в
многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
Вместе с тем в ч. 2, 4 ст. 36, ч. 2 ст. 137, п. 12 ч. 2 ст. 145, ч. 1 ст. 161 ЖК РФ законодатель предусмотрел возможность распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме в пределах, установленных законодательством. В частности, объекты общего
имущества могут быть переданы в пользование (сданы в аренду, безвозмездное пользование, залог или допускается передача иных прав) другим лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Представляется, что в данном случае законодатель не вполне последователен. С одной стороны, общее имущество многоквартирного дома определяется как единый неделимый объект гражданских прав. Упра-вомоченные лица (собственники жилых и нежилых помещений в доме) не могут выделить в натуре свои доли в праве общей собственности на указанное имущество, т.е. не могут выделить конкретное имущество в составе общего имущества многоквартирного дома, обособив его в виде отдельного объекта, его части. Не допускается и совершение собственниками помещений каких-либо действий, влекущих за собой передачу доли в праве общей собственности на общее имущество, а соответственно, передачу прав на общее имущество в многоквартирном доме иному лицу без передачи прав на квартиру (нежилое помещение). С другой стороны, ЖК РФ предусматривает возможность присоединения части общего имущества к помещениям в результате их реконструкции, переустройства и перепланировки (ч. 2 ст. 40), что цивили-стическая доктрина традиционно относит к распорядительным актам. Для целей использования общего имущества многоквартирного дома иными лицами, несобственниками помещений, законодатель предусмотрел режим объектов в составе общего имущества многоквартирного дома, которые оказываются в этом случае оборотоспособными и выделяемыми в натуре. Представляется, что указанное положение, закрепленное в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ, противоречит правовому режиму общего имущества многоквартирного дома как неделимого объекта, установленному в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ.
В связи с этим возникает вопрос: каким образом в неделимом объекте — общем имуществе многоквартирного дома — могут быть выделены, в свою очередь, отдельные объекты, обладающие необходимыми индивидуальными признаками, позволяющими заключать в отношении этих объектов сделки, например договор аренды, учитывая, что общее имущество в целом может быть определено как имущество недвижимое?
Если рассматривать общее имущество многоквартирного дома пообъектно, нетрудно заметить, что в состав такого общего имущества входят неоднородные по своей сути объекты, различающиеся по назначению. Одни предназначены для нормальной эксплуатации и обслуживания как самого дома, так и помещений в нем, тогда как другие служат благоустройству как помещений в доме, так и дома в целом.
В соответствии с этим разработана классификация объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, которая учитывает два критерия: целевое назначение и оборотоспособность.
Все объекты общего имущества в многоквартирном доме можно подразделить на три группы:
1) объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома, не имеющие самостоятельного целевого назначения (предназначенные исключительно для обслуживания помещений в доме) и лишенные оборотоспособности (в отношении них любые способы отчуждения, передачи в пользование иным лицам абсолютно недопустимы) — это квартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи (техническое подполье, технический чердак), крыши, крыльцо, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, инженерное и техническое оборудование и другие подобные объекты в доме, находящиеся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения и другие части общего имущества многоквартирного дома, без которых невозможно удовлетворение собственниками бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в обособленном помещении.
Названные объекты общего пользования имеют существенное значение и функционально соединены с жилыми помещениями (квартирами), прочно связаны с ними общим назначением;
2) объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения (обеспечивающие нормальное обслуживание помещений в доме, а также отдельные объекты благоустройства в составе многоквартирного дома) и обладающие ограниченной оборотоспособностью (не могут быть выделены в натуре и сформированы в качестве самостоятельных объектов права собственности, но такие объекты или части могут быть переданы в пользование, в том числе в аренду) — холлы, галереи, вестибюли, тамбуры, чердаки, подвалы, эксплуатируемые крыши, а также земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом.
В отношении земельного участка возможно установление права ограниченного пользования другими лицами. По сравнению с другими перечисленными в п. 1 ст. 36 ЖК РФ объектами указанное имущество может выступать предметом отдельного договора, передачи его в пользование иным лицам только с соблюдением установленной процедуры;
3) объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение (объекты благоустройства в составе многоквартирного дома либо за его пределами, которые могут быть использованы отдельно от многоквартирного дома), отчуждение или целевое использование которых возможно по соглашению сторон (могут быть выделены составы общего имущества, сформированы в качестве самостоятельных объектов права; могут быть включены в гражданский оборот и участвовать в нем так же, как и другие помещения в многоквартирном доме) — дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, мансарда, погреб, хозяйственные постройки, автостоянки и иные объекты благоустройства.
Следует учитывать то, чтобы в передаваемой во временное владение и пользование части общего имущества (например, подвал, погреб, колясочная) не нуждались собственники помещений. При передаче в пользование таких общих элементов дома, как подвалы, чердаки, должны быть приняты во внимание такие критерии, как наличие отдельного входа, отсутствие инженерных коммуникаций и другие обстоятельства.
В ЖК РФ следует определенно закрепить те объекты в составе общего имущества в многоквартирном доме, которые могут передаваться в пользование иным лицам, условия такого предоставления и режим использования, учитывающий, с одной стороны, их
общее служебное назначение, с другой, — временное пользование одним лицом, не являющимся собственником помещений в доме.
Предложенные меры позволят устранить противоречие в определении правового режима общего имущества в многоквартирном доме и избежать в отношении него возможных неправомерных действий с тем, чтобы сохранить право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений, прежде всего квартир, в многоквартирном доме и обеспечить функциональное его использование.
1 См.: Жилищный кодекс Российской Федерации — М.: Юрайт-Издат, 2006.
СООТНОШЕНИЕ ПОЛИТИЧЕСКОГО РЕЖИМА И ФОРМЫ ПРАВЛЕНИЯ В РОССИИ
Г.Ю. КУРСКОВА,
кандидат исторических наук, доцент кафедры гуманитарного права юридического факультета ИЭУП РГГУ
Аннотация. Исследуется взаимосвязь формы правления и политического режима в России, что находит проявление в способах формирования власти, системе сдержек и противовесов, роли и месте главы государства, формировании многопартийности, развитии гражданского общества, состоянии прав и свобод человека. Автор делает вывод о том, что: институт президентства стал эпицентром государственной власти; основные характеристики формы правления в России соответствуют требованиям обеспечения демократического политического режима; форма правления в России может стать основой для трансформации политического режима.
Ключевые слова: форма правления, политический режим, система государственной власти, права и свободы человека и гражданина.
THE PARITY OF A POLITICAL REGIME AND A FORM OF GOVERNMENT IN RUSSIA
G.J. KURSKOVA
The Summary. In this article is investigated an interrelation of a form of government and a political regime in Russia that finds its display in ways of formation of the power, a system of controls and counterbalances, role and place of the head of state, multi-party system formation, development of a civil society, a condition of rights and freedoms of the person. The author makes a conclusion that the presidency institute became an epicenter of the state power; the basic characteristics of a form of government in Russia correspond to requirements of maintenance of a democratic political regime; the existing form of government in Russia can become a basis for a transformation of a political regime.
Key words: a form of government, a political regime, system of the government, rights and freedoms of the person and the citizen.
Политический режим оказывает влияние на форму (систему) правления в той же мере, в какой форма (система) правления — на политический режим1. Это проявляется прежде всего в способах формирования законодательной, исполнительной и судебной власти, в системе сдержек и противовесов, роли и месте главы государства в системе государственной власти, формировании многопартийности, развитии гражданского общества, состоянии прав и свобод человека.
1990-е годы и начало нового века, с одной стороны, единый процесс, правовые основы которого за-
ложены Конституцией РФ, а с другой — переход от «не консолидируемой делегированной» демократии к «консолидируемой представительной» демократии, понимаемой как совокупность способов и форм взаимодействия власти и общества, основанных на реальном соотношении политики, права и экономики.
Сложившаяся в России к середине 90-х годов система правления характеризовалась сосредоточением обширной власти в руках Президента РФ, что характерно для президентской республики. При классической президентской системе правления тип полити-
