CC BY
19
©
Митрахович А.С.
Аспирант, кафедра гражданско-правовых дисциплин, Московская академия экономики и права
К ВОПРОСУ О РЕШЕНИЯХ СОБРАНИЙ СОБСТВЕННИКОВ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА
Аннотация
Автор статьи рассматривает решения собраний собственников недвижимого имущества как юридический факт, определяющий наиболее важную - имущественную сферу отношений между сособственниками, по поводу содержания общего имущества многоквартирного дома. Рассмотрен также вопрос аналогии права при регулировании отношений сособственников нежилого недвижимого имущества.
Ключевые слова: юридические факты, решения, общая долевая собственность, многоквартирный дом, выбор способа управления, квази-контракт.
Keywords: legal facts, decisions, common ownership, condominium, selection of control mode, a quasi-contract.
Сегодня, при все более развивающихся темпах урбанизации, а также при значительных темпах инфляции и роста цен, население Российской Федерации выбирает жить в квартирах. Квартиры, в свою очередь, строятся большими массивами, объединяются в многоквартирные дома. Таким образом, граждане вынуждены разделять пространство многоквартирного дома на свою собственность, в виде отдельной квартиры, и общую собственность всех собственников многоквартирного дома.
Легальное определение многоквартирного дома дано в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 [1], согласно которому, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Так, по мере существования многоквартирного дома, его сособственники вынуждены вступать между собой в отношения, которые могут возникать в рамках правового поля, так и вне его.
Отношения, возникающие в рамках правового поля, а именно - имущественные, по поводу общей собственности многоквартирного дома урегулированы Жилищным кодексом Российской Федерации (Далее - ЖК РФ) [2], а именно ст. 36 ЖК РФ дает исчерпывающий перечень имущества многоквартирного дома, которое следует относить к общей долевой собственности. Именно в данном контексте отношения между соседями носят правовой характер.
Помимо того, как каждый собственник квартиры несет бремя расходов на содержание и ремонт своей квартиры, он обязан, в соответствие со ст. 39 ЖК РФ, содержать общее имущество многоквартирного дома. Понятно, что выдел в натуре из общего имущества каждым собственником какой-то части и осуществление содержание этой части -невозможно и даже, кажется нам абсурдным. Законодатель установил, что содержание в основном опосредуется выделением каждым собственником определенной денежной суммы, которая определяется в зависимости от размера принадлежащей конкретному собственнику жилой недвижимости. Эти суммы аккумулируются и расходуются на содержание всего многоквартирного дома.
© Митрахович А.С., 2016 г.
Как установлено ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
Пункт 4 ст.161 ЖК РФ устанавливает, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Выбор способа управления многоквартирным домом является самым важным вопросом в дальнейшей стратегии управления домом. Фактически он определяет форму дальнейших взаимоотношений собственников помещений многоквартирного дома с организациями, осуществляющими свою деятельность в сфере жилищно-коммунального хозяйства[2, 4].
Таким образом, для того, чтобы придать совместному управлению многоквартирным домом надлежащую форму, необходим юридический факт, а именно решение общего собрания собственников.
Общие нормы о решениях собраний представлены в главе 9.1 части первой, Гражданского Кодекса Российской Федерации (Далее - ГК РФ) [4], где, в частности в ст. 181.1 указано, что решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В ЖК РФ, устанавливаются специальные нормы, применяемые к конкретным отношениям, возникающим по поводу общей долевой собственности многоквартирного дома.
В ст. 44 ЖК РФ определены пределы компетенции общего собрания собственников, то есть круг всех тех вопросов, по которым собрание правомочно принимать решения. Порядок организации и проведения собраний собственников жилых помещений многоквартирного дома регламентирован в ст.44.1- 48 ЖК РФ. Мы не будем подробно расписывать процедурные моменты проведения собрания, ограничимся лишь выводом, сделанным профессором Илюшиной М.Н., что на сегодняшний день с учетом имеющихся правил в гл. 9.1 ГК РФ, новейших положений жилищного законодательства, позиций судебной практики появился довольно логичный механизм организации и проведения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме [5].
Мы, безусловно, относим решение собрания собственников к юридическим фактам, как к основанию возникновения прав и обязанностей, посредством волеизъявления лиц, как участвующий в собрании, так и не участвующих. Ведь по сути, лицо не участвующее в собрании, отдает право выбора большинству.
Законодатель подтверждает нашу позицию в ч. 5 ст.46 ЖК РФ, в которой установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном законом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании.
Рассмотрим состав юридического факта - решения собственников многоквартирного дома. Так наличие у субъекта права собственности на жилое помещение, достижение этим субъектом совершеннолетия, а также существование таких же субъектов, имеющих на праве собственности помещения в этом же многоквартирном доме - это предпосылки для возникновения юридического факта, его элементы. Юридических факт в виде решения
собственников возникает в тот момент, когда собрание признано правомочным, ввиду наличия кворума, надлежащего уведомления всех лиц, имеющих право на участие в таком собрании и участники большинством голосом выбрали, например, способ управления многоквартирным домом.
На таких юридических фактах как решения собраний особенно явно выражена необходимость выделять и рассматривать его элементы. И особенно становится понятно, что отсутствие элемента юридического факта приводит к отсутствию и самого факта.
По сути, из вышеперечисленного следует состав такого юридического факта, как решение общего собрания собственников о выборе способа управления многоквартирным домом.
Под составом юридического факта, в данной статье, мы будем понимать совокупность условий наступления жизненного обстоятельства, требование о которых вытекает из нормы права и при наличии которых оно признается юридическим фактом и влечет установленные юридические последствия [6, 12].
Безусловно, что организация взаимодействия всех собственников многоквартирного дома такой формой как многосторонняя сделка (договор) существенно осложнит процесс и кажется, даже невозможной. Ведь ключевое в договоре - совпадение воль, участвующих субъектов. И.Б. Миронов пишет также, что всякое значительное численное накопление участников отношений общей собственности и сходных с ними иных имущественных отношений затрудняет осуществление права собственности (или иных имущественных прав) и при отсутствии надлежащих механизмов согласования разнонаправленных воль вредит гражданскому обороту в целом [7]. Законодатель, по нашему мнению выбрал наиболее удачную форму - решение собственников.
Ни для кого не секрет, что жители многоквартирных домов в Российской Федерации, в большинстве своем, безынициативны и не обладают высокой правовой культурой. Данное обстоятельство не позволило бы подписать договор (контракт), да и в целом достигнуть совпадения воли всех сторон. А в особенности, когда речь идет о современных многоэтажных домах, где количество квартир может достигать и ста, и трехста и более, а собственников может быть еще больше.
Хотелось бы в данной статье обратить внимание, что нормы о решениях собраний собственников жилья распространяются также и на отношения, возникающие по поводу общего имущества нежилого здания.
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Ст.210 ГК РФ устанавливает, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из смысла указанных норм права, у собственника помещения в силу закона возникает гражданско-правовое денежное обязательство по оплате содержания и ремонта
общего имущества здания тому лицу, которое эти услуги осуществляет. Участие каждого участника общей долевой собственности в расходах по содержанию имущества в соответствии с его долей является следствием самого права собственности и не зависит от порядка пользования общим имуществом.
Дело в том, что часто собственники нежилых зданий не могут договориться о том, каким образом будет распределяться бремя содержания общего имущества. Некоторые попросту отказываются платить часть за ремонт фасада или крыши, аргументируя это тем, что им принадлежит часть имущества, несмежная крыше, и проблема протекания их не касается. В подобных случаях подписать договор с сособственником становится невозможно. И бремя расходов ложится полностью на более сознательных собственников недвижимого имущества.
И одно дело, если титульных собственников всего два, а когда их больше и каждый из них владеет малой частью из всего здания?
Прекрасным средством разрешения таких ситуации является принятие решения общим собранием собственников нежилого здания, принятым по правилам ст.44-48 ЖК РФ.
Предполагается, что в случае уклонения одного из сособственников от участия, например, в текущем или капитальном ремонте, по указанному решению собственников несложно будет взыскать денежные средства в судебном порядке и направить на оплату строительных/ремонтных работ.
Мы считаем, что такая форма договоренности между собственниками, как принятие решения общим собранием, выступает наиболее верной и удобной. Меньшинство должно будет подчиниться большинству, преследующему благие цели, а недвижимость дольше сохранит свое функциональное назначение.
Литература
1. Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 25.03.2015) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" [Электронный ресурс] Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс". Опубликован в действующей редакции на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 27.03.2015,
2. "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.12.2015) [Электронный ресурс] Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс". Опубликован в действующей редакции на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 30.06.2015
3. Левкин Р.В., Ненашев М.М. Порядок подготовки и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме [Электронный ресурс] Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
4. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 30.12.2015) [Электронный ресурс] Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс". Опубликован в действующей редакции на Официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 30.12.2015г.
5. Илюшина М.Н. Решения общих собраний собственников жилья: новейшее законодательство и его первое применение в актах Конституционного и Верховного Судов Российской Федерации // Семейное и жилищное право. 2015. N 5. С. 29 - 32. [Электронный ресурс] Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс"
6. Рожкова М. Юридические факты в гражданском праве // Приложение к ежемесячному юридическому журналу «Хозяйство и право». 2006. №7. С.1-80
7. Миронов И.Б. Проблемные вопросы заключения договора управления многоквартирным домом// Семейное и жилищное право, 2009, № 2, [Электронный ресурс] Доступ из справ.-правовой системы "КонсультантПлюс".
