CC BY
40Закон и право. 2022. № 6. С. 54-56. Law and legislation. 2022;(6):54 — 56.
ЧАСТНОПРАВОВЫЕ (ЦИВИЛИСТИЧЕСКИЕ) НАУКИ
Научная статья
УДК 347 NIION: 1997-0063-6/22-318
https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-6-54-56 MOSURED: 77/27-001-2022-6-51 i
Правовое регулирование привлечения денежных средств в сфере долевого строительства по законодательству зарубежных государств
Мамед Ахмедович Алиев
Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, Москва, Россия, mamed.aliev.98@mail.ru
Аннотация. В статье рассмотрены механизмы привлечения денежных средств граждан по законодательству зарубежных стран. Исследование проведено с учетом аспекта ответственности за правонарушения в данной сфере и сравнения с существующим отечественным механизмом в данной сфере.
Ключевые слова: долевое строительство, механизм финансирования, юридическая ответственность.
Для цитирования: Алиев М.А. Правовое регулирование привлечения денежных средств в сфере долевого строительства по законодательству зарубежных государств // Закон и право. 2022. № 6. С. 54— 56. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-6-54-56.
PRIVATE LAW (CIVIL) SCIENCES
Original article
Legal regulation of raising funds in the field of shared-equity construction under the legislation of foreign countries
Mamed A. Aliev
Financial University under the Government of the Russian Federation, Moscow, Russia, mamed.aliev.98@mail.ru
Abstract. The article discusses the mechanisms of attracting citizens' funds under the legislation of foreign countries. The study was conducted taking into account the aspect of responsibility for offenses in this area and comparison with the existing domestic mechanism in this area.
Keywords: shared-equity construction, financing mechanism, legal responsibility.
For citation: Aliev M.A. Legal regulation of raising funds in the field of shared-equity construction under the legislation of foreign countries // Law and legislation. 2022;(6):54—56. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/ 2073-3313-2022-6-54-56.
Для рассмотрения вопроса правового ре-гу лирования привлечения денежных средств в сфере долевого строительства по ■законодательству зарубежных государств важно понимать, что рыночные отношения в сфере строительства за рубежом возникли раньше. Это предопределило особенности подхода иностранного законодателя.
В Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ) институт долевого строительства был первона-
Алиев М.А. М., 2022.
чально сформирован по схожей с Российской Федерацией моделью, что позволяет выделить ряд общих черт.
Строящаяся недвижимость в ОАЭ реализуется по сделкам «о!Г-р1ап». В 2008 — 2009 гг. после кризиса в ОАЭ также возникла проблема обманутых дольщиков, многие объекты были «заморожены» в стадии строительства.
Указом № 21 от 2013 г. в ОАЭ был создан Специальный комитет по незавершенным и отмененным проектам.
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2022
В настоящее время особенностью долевого строительства в ОАЭ является публичность, которая состоит в установлении определенных требований к застройщику: получение разрешительной документации, экспертиза проекта и его согласование и т.д..
Согласно ст. 3 Закона № 13 от 2008 г. «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай» в Дубае действует Временный реестр, который используется для регистрации сделок (off-plan) по отчуждению незавершенных объектов строительства. Любые сделки, не зарегистрированные в данном реестре, признаются недействительными и не имеют юридической силы.
В соответствии со ст. 13 Закона № 13 от 2008 г. в случае, «если земельный Департамент обнаружит, что Застройщик или Брокер совершили действие или упущение, которые представляют собой правонарушение согласно настоящему Закону или действующему законодательству, Генеральный Директор Департамента обязан подготовить отчет и направить дело в соответствующий следственный орган».
Модель привлечения денежных средств в ОАЭ аналогична современной российской. Она была сформирована на основе Закона № 8 от 2007 г. «О гарантийных счетах строительных проектов в эмирате Дубай». Деньги дольщиков поступают на специальные счета (целевые счета эскроу, или счета условного депонирования) в банке, под надзором которого осуществляется поэтапное финансирование долевого строительства.
Особенностью Закона № 8 от 2007 г. «О гарантийных счетах строительных проектов в эмирате Дубай» также является закрепление в главе 4 указанного акта особой уголовной ответственности за правонарушения в сфере долевого строительства.
В силу исторической специфики и экономической ситуации долевое строительство в Европе не получило такого широкого применения, как в нашей стране. В европейских странах институт долевого строительства представлен в виде системы контрактных сбережений.
В Германии действует система сберегательных касс с государственным софинансировани-ем. Для приобретения квартиры в строящемся доме лицо вкладывает свои денежные средства в сберегательную кассу на основе контракта о строительных сбережениях. После накопления определенной суммы, предусмотренной кон-
трактом, государство осуществляет софинанси-рование части стоимости объекта недвижимости. На оставшуюся часть вкладчик вправе оформить кредит в сберегательной кассе под минимальную фиксированную ставку. Суммы со счетов сберкассы перечисляются только после выдачи застройщику разрешения на строительство.
Финансирование строительства происходит поэтапно. В случае выявления нарушений со стороны застройщика к нему могут быть применены штрафные санкции и отзыв лицензии. Такая модель схожа с системой, существовавшей в 60-е годы в отношении «жилищно-строительных коллективов».
Английский подход в вопросе сделок по незавершенному объекту недвижимости сводится к обязательному участию юристов при их заключении. Это выступает гарантией добросовестного поведения участников рынка, поскольку нивелируется проблема правовой неграмотности со стороны дольщика.
Юристы застройщика и вкладчика договариваются об условиях договора, и только после этого осуществляется внесение денежных средств на специальный клиентский счет в размере не более 10% от стоимости приобретаемого помещения. Выбранное помещение снимается с продаж и согласовываются расчеты. Застройщик в Англии получает сумму, внесенную на счет юристов, только после введения объекта недвижимости в эксплуатацию. Финансирование строительства, таким образом, осуществляется за счет кредитных средств.
В тех случаях, когда имеет место финансирование строящегося объекта, в США задействованы государственные органы — прокуратура. Денежные средства, получаемые застройщиком, размещаются на специальном счете атторнея. Дальнейшее финансирование осуществляется под контролем прокурора.
Таким образом, рассмотрев зарубежный опыт решения вопроса долевого строительства, мы можем сделать ряд выводов.
Во-первых, введенная в РФ схема эскроу-сче-тов была давно известна и широко применялась за рубежом.
Во-вторых, законодательство большинства зарубежных стран не содержит отдельных норм относительно ответственности за правонарушения в сфере строительства, ограничиваясь ответственностью в рамках неисполнения договора с дольщиком. Это связано с тем, что защита дольщика строится в них на основе давно существу-
LAW & LEGISLATION • 06-2022
ющего усовершенствованного механизма привлечения денежных средств и характеризуется серьезным контролем финансирования строительства со стороны банковского сектора либо государственных органов (США, ФРГ).
В-третьих, в странах, где проблема «обманутых дольщиков» стоит наиболее остро, регулирование строилось по аналогичному с РФ пути ужесточения требований к застройщику и введению специальной юридической ответственности за правонарушения в сфере долевого строительства, в том числе уголовной (ОАЭ).
В-четвертых, в странах с развитой правовой культурой (Великобритания) защита вкладчиков реализуется посредством обязательного участия профессиональных юристов при заключении сделок.
Список источников
1. Закон «О временном реестре недвижимого имущества в эмирате Дубай». 2008. № 13 // URL:https://imexre.com/upload/law_13_2008.pdf
2. Закон «О гарантийных счетах строительных проектов в эмирате Дубай». 2007.»№ 8 от 2007 // URL:https://imexre.com/upload/law_ 8_2007.pdf
References
1. Law № 13 of 2008 «On the temporary register of real estate in the Emirate of Dubai» // URL:https:// imexre.com/upload/law_13_2008.pdf
2. Law № 8 of 2007 «About guarantee accounts of construction projects in the Emirate of Dubai» // URL:https://imexre.com/upload/law_8_2007.pdf
Алиев М.А. — магистрант
ALIEV M.A. — master's student
Информация об авторе
Information about the author
Статья поступила в редакцию 19.04.2022; одобрена после рецензирования 08.05.2022; принята к публикации 14.05.2022.
The article was submitted 19.04.2022; approved after reviewing 08.05.2022; accepted for publication 14.05.2022.
ИЗДАТЕЛЬСТВО «ЮНИТИ-ДАНА» ПРЕДСТАВЛЯЕТ
Московская академия Следственного комитета Российской Федерации
Молодежный экстремизм. Понятие и противодействие: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по направлению подготовки «Юриспруденция», по специальностям «Правовое обеспечение национальной безопасности», «Правоохранительная деятельность» / под общ. ред. А.М. Багме-та. - М.: ЮНИТИ-ДАНА. -319 с.
Молодежный экстремизм
Понятие и противодействие
Раскрываются понятие, причины и психология молодежного экстремизма, меры по противодействию молодежному экстремизму, роль правоохранительных органов, федеральных органов, органов местного самоуправления в предупреждении молодежного экстремизма. Рассматривается противодействие вовлечению молодежи в псевдоисламистские террористические и экстремистские организации и дается квалификация преступлений экстремистского характера. Освещаются особенности выявления, раскрытия и расследования преступлений экстремистской направленности.
Для курсантов, слушателей, студентов, аспирантов и преподавателей образовательных учреждений высшего и среднего профессионального образования, осуществляющих подготовку по направлению «Юриспруденция», специальностям «Правовое обеспечение национальной безопасности», «Правоохранительная деятельность», а также научных и прак-
тических работников правоохранительных органов России.
ЗАКОН И ПРАВО • 06-2022
