Особенности правового регулирования банкротства застройщика Текст научной статьи по специальности «Право»

Закон и право. 2022. № 6. С. 64-66. Law and legislation. 2022;(6):64 — 66.

Научная статья УДК 374.634/.637

https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-6-64-66

NIION: 1997-0063-6/22-321 MOSURED: 77/27-001-2022-6-521

Особенности правового регулирования банкротства застройщика

Зульмира Магомедовна Джафарова

Дагестанский государственный университет, Махачкала, Россия, zulmira98@mail.ru

Аннотация. Статья посвящена особенностям процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве по законодательству Российской Федерации. Затрагиваются особенности подсудности дел о банкротстве застройщиков, состава процедур и субъектного состава.

Ключевые слова: банкротство, застройщик, долевое строительство, участник строительства. Для цитирования: Джафарова З.М. Особенности правового регулирования банкротства застройщика // Закон и право. 2022. № 6. С. 64—66. https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-6-64-66.

Original article

Features of the legal regulation of the bankruptcy

of the developer

Zulmira M. Dzhafarova

Dagestan State University, Makhachkala,

Russia, zulmira98@mail.ru

Abstract. The article is devoted to the features of the developer's bankruptcy procedure in shared construction under the legislation of the Russian Federation. The features of the jurisdiction of bankruptcy cases of developers, the composition of procedures and the subject composition are touched upon.

Keywords: bankruptcy, developer, shared construction, construction participant.

For citation: Dzhafarova Z.M. Features of the legal regulation of the bankruptcy of the developer // Law and legislation. 2022;(6):64—66. (In Russ.). https://doi.org/10.24412/2073-3313-2022-6-64-66.

В связи с введением законодателем новых механизмов защиты и закрепления дополнительных гарантий для лиц, чьи средства привлекаются застройщиками, достаточно популярным в нашей стране является такой способ строительства многоквартирных домов, как долевое строительство.

Однако оборотной стороной медали становятся многочисленные случаи обмана, когда бывает затруднительным не только получить желанную квартиру, но и вернуть вложенные денежные средства. Вопросов, связанных с невозможностью застройщика завершить начатое строительство, возникает все больше.

© Джафарова З.М. М., 2022.

За последние годы причиной банкротства многих застройщиков становится сложная экономическая ситуация, вызванная пандемией и необходимостью установления различных ограничений. Нарушение прав участников строительства приводит к инициированию дела о признании застройщика банкротом и попытке обманутых дольщиков защитить свои права.

Однако банкротство застройщиков имеет свои специфические особенности в сравнении с общими положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) [1], например, специальная подсудность дел о банкротстве застройщиков.

По общему правилу, дело о банкротстве рассматривается по месту нахождения организации,

ЗАКОН И ПРАВО • 06-2022

однако в соответствии с п. 4 ст. 201.1 Закона о банкротстве по ходатайству лица, участвующего в деле, рассмотрение дела может быть перенесено в арбитражный суд по месту нахождения объекта строительства, земельного участка либо по месту проживания большинства участников строительства, что способствует более эффективной защите их прав.

Следующей особенностью банкротства застройщика можно назвать сокращенный состав применяемых процедур, к которым относятся конкурсное производство, внешнее управление и мировое соглашение. Такие процедуры, как наблюдение и финансовое оздоровление, не применяются с 2018 г. На наш взгляд, это связано с низкой эффективностью и результативностью реабилитационных процедур. Также следует отметить, что при банкротстве застройщиков срок проведения конкурсного производства составляет один год.

Специфику данной категории дел определяет также уникальный состав лиц, участвующих в деле, к которым относятся: застройщик, кредиторы — участники долевого строительства, арбитражный управляющий и публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».

Исходя из содержания ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» лицом, привлекающим денежные средства для строительства (застройщиком), является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, к которому имеются требования о передаче жилых или нежилых помещений, а также денежные требования.

Участник долевого строительства является основным кредитором. Участниками строительства могут быть лица, финансирующие строительство объекта путем внесения денежных средств или передачи иного имущества застройщику.

В соответствии со ст. 201.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» к участникам строительства относятся: физические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Основным критерием разграничения данного вида кредиторов от иных лиц является наличие требований к застройщику о передаче жилого или нежилого помещения, машиноместа либо денежного требования, когда такое требование возникло в результате финансирования строительства объекта участниками строительства [3].

Законодатель отодвинул юридических лиц — участников строительства независимо от требования в четвертую очередь реестра требований кредиторов; и тем самым подчеркнул намерение обеспечивать защиту непрофессиональных участников рынка недвижимости — граждан, исходя из того, что юридические лица, приобретающие квартиры по договорам с застройщиком, осуществляют инвестирование, а значит, и риски, связанные с таким инвестированием, они должны осознавать и принимать [4].

Важнейшей фигурой в деле о банкротстве является арбитражный управляющий, от действий которого во многом зависит проведение процедур в деле о банкротстве. Это гражданин РФ, являющийся членом саморегулируемой организации (СРО) арбитражных управляющих и утвержденный арбитражным судом, прошедший аккредитацию и получивший соответствующее свидетельство сроком на три года (с возможностью продления).

Особым субъектом дел о банкротстве застройщиков является публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства», созданная Правительством Российской Федерации 20 октября 2017 г. [2] с целью урегулирования отношений между застройщиками и дольщиками.

Существование такого органа гарантирует защиту прав граждан — участников долевого строительства.

Фонд непосредственно участвует в разрешении вопроса о юридической судьбе объекта незавершенного строительства (финансирование завершения строительства за счет средств фонда либо привлечение заемных средств, погашаемых впоследствии в процедуре банкротства).

Особенность банкротства застройщика выражается и в специальной процедуре предъявления требований к застройщику.

Согласно п. 1 ст. 201.4 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машиномест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках

ЬДМ & ЬБ^БЬДТЮМ • 06-2022

дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве порядка предъявления требований к застройщику.

С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства прекращается.

Все вышесказанное подчеркивает специфику процедуры банкротства застройщиков и показывает необходимость особого регулирования законодателем данной сферы.

Из изменений, вносимых в параграф 7 Закона о банкротстве, усматривается, что законодатель идет в направлении увеличения числа гарантий граждан — участников строительства, закрепления дополнительных прав и методов защиты своих интересов, однако самим гражданам также рекомендуется действовать в соответствии с требованиями Закона при столкновении с недобросовестным застройщиком.

Список источников

1. О несостоятельности (банкротстве): Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 30.12.2021) // http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW

2. О публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого

строительства»: Постановление Правительства РФ от 07.10.2017 № 1231 // http://www.con-sultant.ru/document/cons_doc_LAW

3. Маханъков И.А. Особенности правового регулирования банкротства застройщика в России // Вопросы рос. и междунар. права. 2020. Т. 10. № 7-1. С. 83-91.

4. Славич М.А. Новые правила о банкротстве застройщиков: содержание и перспективы // Арбитражный и гражданский процесс. 2019. № 10. С. 37-43.

References

1. On insolvency (bankruptcy): Federal Law of October 26, 2002 № 127-FZ (red. from 30.12.2021) // http://www.consultant.ru/document/cons_doc_ LAW

2. On the public law company «Foundation for the Protection of the Rights of Citizens — Participants in Shared Construction»: Decree of the Government of the Russian Federation of07.10.2017 № 1231 // http://www.consultant.ru/document/ cons_doc_LAW

3. MakhankovI.A. Peculiarities of legal regulation of the developer's bankruptcy in Russia / / Issues of Russian and international law. 2020. T. 10. № 7-1. Pp. 83—91.

4. Slavich M.A. New rules on the bankruptcy of developers: content and prospects // Arbitration and civil process. 2019. № 10. Pp. 37—43.

Информация об авторе

Джафарова З.М. — магистрант

Information about the author

Dzhafarova Z.M. — master's student

Статья поступила в редакцию 18.03.2022; одобрена после рецензирования 08.05.2022; принята к публикации 14.05.2022.

The article was submitted 18.03.2022; approved after reviewing 08.05.2022; accepted for publication 14.05.2022.

ЗАКОН И ПРАВО • 06-2022