CC BY
14
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ И ПЕРЕУСТРОЙСТВА
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ: ПРОБЛЕМЫ И
ПЕРСПЕКТИВЫ
Д.Г. Овчинников, магистрант Волгоградский государственный университет (Россия, г. Волгоград)
DOI:10.24412/2500-1000-2024-6-1-104-107
Аннотация. В статье проводится комплексный анализ проблем правового регулирования перепланировки и переустройства жилых помещений в многоквартирных домах. Автор рассматривает ключевые понятия и нормы жилищного законодательства, регламентирующие данную сферу, выявляет пробелы и противоречия в правовом регулировании. Особое внимание уделяется вопросам разграничения понятий «перепланировка», «переустройство» и «реконструкция», проблемам согласования перепланировки, последствиям самовольного переустройства. На основе анализа судебной практики и научной литературы выявляются наиболее острые проблемы правоприменения, связанные с реализацией прав собственников жилья и обеспечением безопасности многоквартирных домов. Автор приходит к выводу о необходимости совершенствования правового регулирования перепланировки и переустройства жилых помещений путем устранения терминологических противоречий, оптимизации процедур согласования, усиления контроля за соблюдением норм жилищного законодательства, разработки механизмов защиты прав собственников при принятии решений об изменении общего имущества многоквартирных домов. Подчеркивается важность повышения уровня правовой культуры граждан и обеспечения открытости информации о порядке проведения перепланировки.
Ключевые слова: перепланировка, переустройство, жилое помещение, многоквартирный дом, жилищное законодательство, согласование, самовольная перепланировка, судебная практика.
В современных условиях динамичного развития общества и повышения уровня жизни населения вопросы, связанные с улучшением жилищных условий граждан, приобретают все большую актуальность и значимость. Одним из ключевых аспектов данной проблематики является правовое регулирование перепланировки и переустройства жилых помещений в многоквартирных домах. Стремление собственников жилья к созданию более комфортной и функциональной жилой среды путем внесения изменений в конфигурацию и оснащение своих квартир зачастую сталкивается с необходимостью соблюдения требований законодательства и учета интересов других жильцов. Несанкционированные и неконтролируемые действия по перепланировке могут не только нарушить права соседей, но и создать угрозу безопасности всего здания [1].
Правовую основу регулирования вопросов перепланировки и переустройства жилых помещений в Российской Федерации составляет глава 4 Жилищного кодекса РФ. Законодатель проводит разграничение между понятиями переустройства, под которым понимается установка, замена или перенос инженерных сетей и оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт (ч. 1 ст. 25 ЖК РФ), и перепланировки, представляющей собой изменение конфигурации помещения, также влекущее за собой корректировку технического паспорта (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ) [1]. Таким образом, ключевым критерием отнесения тех или иных действий к перепланировке или переустройству является их влияние на технические характеристики помещения.
Действующее законодательство предусматривает обязательный порядок согласования перепланировки с органами мест-
ного самоуправления. Собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо должны предоставить в компетентный орган исчерпывающий пакет документов, предусмотренный ч. 2 ст. 26 ЖК РФ [2, с. 81]. Несмотря на заявительный характер данной процедуры, на практике нередко возникают сложности, связанные с ее длительностью и забюрократизированностью. Сбор необходимых документов может потребовать значительных временных и финансовых затрат. Кроме того, отсутствие в законодательстве четкого перечня работ, относящихся к перепланировке и переустройству, порождает правовую неопределенность и становится причиной споров между собственниками жилья и органами власти [3, с. 108].
Еще одной проблемой является разграничение понятий перепланировки и реконструкции. Градостроительный кодекс РФ определяет реконструкцию как изменение параметров объекта капитального строительства (п. 14 ст. 1) [10], в то время как Жилищный кодекс РФ не содержит легального определения данного термина. Этот пробел в правовом регулировании существенно затрудняет квалификацию отдельных видов работ и способствует возникновению противоречивой правоприменительной практики [10, с. 2].
Анализ судебной практики показывает, что споры, связанные с перепланировкой жилых помещений, нередко становятся предметом судебного разбирательства. Суды рассматривают дела о признании прав собственников, чьи интересы были нарушены в результате незаконной перепланировки, и о привлечении к ответственности лиц, осуществивших самовольное переустройство. При вынесении решений судебные органы учитывают фактические обстоятельства, соответствие выполненных работ строительным нормам и правилам, а также наличие угрозы для жизни и здоровья других жильцов [8, с. 20].
Особого внимания заслуживает проблема применения ст. 29 ЖК РФ, предусматривающей возможность продажи жилого помещения с публичных торгов в случае, если собственник не привел его в
прежнее состояние после самовольной перепланировки. Часть 5 данной статьи наделяет суд правом принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов по иску уполномоченного органа, если собственник не исполнил обязанность по приведению помещения в прежнее состояние [13, с. 214]. Такое положение вызывает обоснованную критику юридического сообщества, поскольку оно вступает в противоречие с конституционными гарантиями права собственности.
Следует отметить, что действующее гражданское законодательство, раскрывая признаки жилого помещения в ст. 288 ГК РФ, не уделяет должного внимания критерию пригодности для постоянного проживания. Между тем, именно сохранение пригодности для проживания является одним из ключевых требований, предъявляемых к перепланировке жилья [6, с. 124].
Еще одним дискуссионным вопросом является реализация прав собственников помещений в многоквартирных домах при проведении перепланировки общего имущества. Жилищный кодекс РФ относит принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, к компетенции общего собрания собственников (п. 2 ч. 2 ст. 44) [13, с. 216]. На практике нередки случаи, когда отдельные собственники, руководствуясь личными мотивами, препятствуют принятию решений в интересах большинства жильцов.
Представляется, что совершенствование правового регулирования перепланировки и переустройства жилых помещений должно осуществляться комплексно и последовательно. В первую очередь необходимо устранить терминологические противоречия и пробелы, закрепив в законодательстве четкие дефиниции ключевых понятий и исчерпывающий перечень работ, относящихся к каждой категории. Процедура согласования перепланировки нуждается в оптимизации за счет сокращения избыточных административных барьеров и установления разумных сроков рассмотрения заявлений граждан. Повышение эффективности контроля за соблюдением норм жилищного законодательства
и ужесточение ответственности за самовольное переустройство также являются необходимыми мерами. Кроме того, требуется выработать сбалансированные механизмы принятия решений о перепланировке общего имущества в многоквартирных домах, обеспечивающие учет мнения всех собственников и защиту их законных интересов.
Подводя итог вышесказанному, следует констатировать, что перепланировка и переустройство жилых помещений представляют собой сложный правовой феномен, затрагивающий широкий спектр общественных отношений. Несмотря на наличие достаточно развернутой нормативной базы, регламентирующей данную сферу, на практике возникает немало проблем и противоречий, связанных с неоднозначным толкованием правовых норм, коллизиями между различными отраслями законодательства, сложностями правоприменения. Совершенствование правового регулирования перепланировки и переустройства жилья должно осуществляться на основе тщательного анализа существующих пробелов и недостатков, изучения позитивного зарубежного опыта, широкого общественного обсуждения с участием экспертов, представителей органов власти и институтов гражданского общества.
Эффективное решение проблем в дан-
уровня правовой культуры и грамотности населения. Собственники жилых помещений должны четко осознавать свои права и обязанности, понимать юридические последствия своих действий, уметь отстаивать свои законные интересы. Органы государственной власти и местного самоуправления, в свою очередь, призваны обеспечить максимальную открытость и доступность информации о порядке согласования перепланировки, создать комфортные условия для взаимодействия с гражданами.
Только комплексный и взвешенный подход, основанный на разумном балансе частных и публичных интересов, позволит создать оптимальную модель правового регулирования перепланировки и переустройства жилых помещений. Эта модель должна, с одной стороны, предоставлять гражданам возможность улучшать свои жилищные условия и реализовывать свои имущественные права, а с другой - гарантировать безопасность и комфорт проживания, обеспечивать сохранность многоквартирных домов и объектов инфраструктуры. Только в этом случае институт перепланировки и переустройства жилья сможет в полной мере выполнять свое социальное предназначение и способствовать повышению качества жизни российских граждан.
ной области невозможно без повышения
Библиографический список
1. Алешкевич А.М., Рзаева А.К. Пробелы в сфере правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения // Юридическая наука. - 2020. - №5. -С. 61-63. - EDN BPOAXP.
2. Валькова Е.В., Лазарев Д.С. Проблемы нормативно-правового регулирования переустройства и перепланировки жилых помещений // Современная юриспруденция. - 2019. - № 12 (36). - С. 80-82.
3. Иншакова А.О., Ковалева О.А. Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ: совместимость и пределы компетенции // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. - 2016. - № 1 (30). - С. 106-112.
4. Кошетова М.Д., Лубянкин Н.Р. Проблема переустройства и перепланировки жилого помещения // Инновационные аспекты развития науки и техники: сборник статей IX Международной научно-практической конференции. Пенза: Наука и Просвещение. -2021. - С. 17-23.
5. Крюкова Е.С. Последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения // Юридический вестник Самарского университета. - 2015. - №2. - С. 72-79. -EDN UNZHDB.
6. Осадченко Э.О. Проблемы определения категории «жилое помещение»: нормативные и доктринальные аспекты // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. - 2020. - № 1 (45). - С. 123-126.
7. Осадченко Э.О. Квартира как объект права собственности // Вестник Краснодарского университета МВД России. - 2014. - № 3 (26). - С. 115-119.
8. Пятков К.С., Евтушкова Е.П. Перепланировка и переустройство жилых помещений // Аграрная наука - сельскому хозяйству: сборник научных трудов. - 2022. - С. 158-164.
9. Скопенко О.Р. Правовые аспекты самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения // Тенденции развития науки и образования. - 2022. - № 2 (98). - С. 9395.
10. Сорочинский А.В., Масленникова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений // Наука сегодня: проблемы и перспективы: сборник статей Международной научно-практической конференции. - Уфа: Омега Сайнс, 2024. - С. 1-4.
11. Цораева Э.Н., Корчагина Д.О., Дырда С.В. Перепланировка жилого помещения // Современные научные исследования и инновации. - 2021. - № 4 (44). - С. 170-172.
12. Цуканова Е.Ю., Роговая А.Д. Проблемы правового регулирования самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения // Научно-практический электронный журнал Аллея Науки. - 2020. - № 3 (42). - С. 1-5.
13. Юсупов Р.Р. Пробелы в сфере правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения. Оптимизация регулирования // Современная юриспруденция. - 2020. - № 4 (88). - С. 213-217.
LEGAL REGULATION OF REDEVELOPMENT AND RECONSTRUCTION
OF RESIDENTIAL PREMISES IN APARTMENT BUILDINGS: PROBLEMS AND
PROSPECTS
D.G. Ovchinnikov, Graduate Student Volgograd State University (Russia, Volgograd)
Abstract. The article provides a comprehensive analysis of the problems of legal regulation of redevelopment and reconstruction of residential premises in apartment buildings. The author examines the key concepts and norms of housing legislation regulating this area, identifies gaps and contradictions in legal regulation. Special attention is paid to the issues of distinguishing the concepts of "redevelopment", "reconstruction" and "reconstruction", the problems of coordinating redevelopment, the consequences of unauthorized reconstruction. Based on the analysis of judicial practice and scientific literature, the most acute problems of law enforcement related to the realization of the rights of homeowners and ensuring the safety of apartment buildings are identified. The author concludes that it is necessary to improve the legal regulation of redevelopment and reconstruction of residential premises by eliminating terminological contradictions, optimizing approval procedures, strengthening control over compliance with housing legislation, developing mechanisms to protect the rights of owners when making decisions on changing the common property of apartment buildings. The importance of increasing the level of legal culture of citizens and ensuring the openness of information on the procedure for redevelopment is emphasized.
Keywords: redevelopment, reconstruction, residential premises, apartment building, housing legislation, coordination, unauthorized redevelopment, judicial practice.
