CC BY
8
ПЕРЕПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ В УСЛОВИЯХ ИПОТЕКИ - ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ И ПРАКТИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
Д.Г. Овчинников, магистрант Волгоградский государственный университет (Россия, г. Волгоград)
DOI:10.24412/2500-1000-2024-6-1-99-103
Аннотация. В статье рассматриваются правовые аспекты перепланировки квартиры, находящейся в залоге по договору ипотеки. Анализируется законодательство, регулирующее данный вопрос, и выделяются основные требования к согласованию перепланировки с банком и органами местного самоуправления. Особое внимание уделяется рискам самовольной перепланировки и ответственности заемщика перед банком. В статье также представлены практические рекомендации для заемщиков, планирующих провести перепланировку в ипотечной квартире.
Ключевые слова: перепланировка, ипотека, жилое помещение, залог, согласование, банк, органы местного самоуправления, самовольная перепланировка, ответственность, риски.
В современных реалиях рынка недвижимости приобретение собственного жилья для многих граждан становится возможным благодаря механизму ипотечного кредитования. Тем не менее, право собственности на квартиру, приобретенную с использованием ипотечных средств, обременено залогом в пользу банка-кредитора, что влечет за собой определенные ограничения прав заемщика. Одной из наиболее часто встречающихся ситуаций, требующих особого внимания в контексте ипотечного кредитования, является перепланировка квартиры.
Жилищное законодательство Российской Федерации дает четкое определение понятия «перепланировка» и регламентирует порядок ее проведения. Согласно ст. 25 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ), перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения [3, с. 34]. Данное определение позволяет отграничить перепланировку от других видов ремонтных работ и модификаций жилого помещения.
Важно отметить, что перепланировку следует отличать от переустройства жилого помещения. Переустройство, в соответствии с ЖК РФ, представляет собой установку, замену или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения [3, с. 34]. Несмотря на то, что оба вида работ, как правило, проводятся в рамках ремонта и благоустройства жилья, они имеют существенные различия в характере и объеме производимых изменений.
При этом, жилищное законодательство не содержит исчерпывающего перечня работ, относящихся к перепланировке или переустройству. Для определения характера планируемых работ необходимо обращаться к иным нормативным актам, регулирующим требования к проведению таких работ. Так, Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» содержит список работ, которые гражданин может осуществлять в процессе переустройства и перепланировки своего жилого помещения [5, с. 1]. Данный документ позволяет более детально разграничить виды работ и определить их допустимость.
ЖК РФ устанавливает обязательный порядок согласования перепланировки с органами местного самоуправления. Статья 26 ЖК РФ гласит, что переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся по согласованию с орга-
ном местного самоуправления на основании принятого им решения [3, с. 35]. Данное требование является императивным и не подлежит изменению по усмотрению сторон.
Для получения разрешения на перепланировку собственник квартиры должен предоставить в орган местного самоуправления пакет документов, включающий: заявление о переустройстве и (или) перепланировке, правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение, заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры [3, с. 35]. Предоставление полного комплекта документов является необходимым условием для рассмотрения заявления по существу.
Срок рассмотрения заявления и принятия решения о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки составляет 45 дней с момента подачи документов. В случае положительного решения собственнику выдается документ, подтверждающий согласование перепланировки, который является основанием для проведения работ.
Однако, орган местного самоуправления может отказать в согласовании перепланировки по ряду оснований, к которым относятся: непредставление заявителем необходимых документов, представление документов в ненадлежащий орган, несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства [3, с. 37]. Решение об отказе в согласовании должно быть мотивированным и содержать ссылки на конкретные нарушения, послужившие основанием для отказа.
Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, имеет ряд особенностей, обусловленных спецификой залоговых отношений. Поскольку квартира выступает предметом залога, заемщик обязан получить предварительное согласие банка на проведение любых работ, связанных с изменением ее конфигурации. Требования банка к перепланировке могут быть закреплены в кредитном договоре или в отдельном документе, регламентирующем условия залога.
Как правило, банки не дают согласия на проведение перепланировок, которые:
1. затрагивают несущие конструкции здания;
2. ухудшают эксплуатационные характеристики квартиры;
3. снижают ее рыночную стоимость;
4. нарушают права и интересы других жильцов дома.
Данные ограничения обусловлены необходимостью сохранения предмета залога в надлежащем состоянии и обеспечения возможности его реализации в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору. Так, в документе "Основные требования, предъявляемые банком к предмету залога" прямо указано, что банк не принимает в залог объекты недвижимости, имеющие незаконно произведенные перепланировки, выходящие за пределы квартиры, либо затрагивающие несущие конструкции [4]. Данное положение является типичным для большинства кредитных организаций и отражает общую практику ипотечного кредитования.
Помимо согласия банка, заемщик обязан получить разрешение на перепланировку в органах местного самоуправления в порядке, предусмотренном ЖК РФ. Согласие банка не освобождает заемщика от необходимости прохождения административных процедур и не заменяет собой разрешение уполномоченных органов.
Важно отметить, что проведение перепланировки без согласия банка и (или) органов местного самоуправления признается самовольной и влечет за собой ряд негативных последствий для заемщика.
ЖК РФ устанавливает ответственность за самовольную перепланировку, которая может выражаться в следующем:
- обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние;
- наложение административного штрафа;
- в исключительных случаях, продажа квартиры с публичных торгов по решению суда.
Кроме того, самовольная перепланировка может стать основанием для банка расторгнуть кредитный договор и потребовать досрочного погашения задолженности по ипотеке. Данное право банка обусловлено нарушением заемщиком условий договора и необходимостью защиты интересов залогодержателя.
Осадченко Э.О. в своем исследовании подчеркивает важный аспект ограничения прав собственника жилого помещения: «Особенно это проявляется во владении, пользовании и распоряжении жилыми помещениями, что заставляет всерьез задуматься о необходимости выработки законодательного определения права собственности на жилое помещение» [2, с. 1]. Данное утверждение приобретает особую актуальность в контексте ипотечного кредитования, где права собственника существенно ограничены залогом в пользу банка. Данное обстоятельство требует от заемщика повышенной осмотрительности и готовности следовать установленным правилам.
Таким образом, перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, представляет собой сложный процесс, требующий комплексного подхода и неукоснительного соблюдения всех законодательных норм и требований банка. Заемщику необходимо четко осознавать ограничения, налагаемые ипотекой на право собственности, и действовать исключительно в правовом поле во избежание негативных последствий.
Для минимизации рисков и обеспечения законности проводимых работ заемщикам, планирующим перепланировку в ипотечной квартире, рекомендуется придерживаться следующих практических советов:
1. Детально изучить кредитный договор и условия залога. Уточнить, какие виды
перепланировок допускаются банком, какие документы необходимо предоставить для получения согласия.
2. Обратиться в банк за консультацией до начала любых работ. Обсудить планируемые изменения с сотрудником банка, уточнить требования и процедуру согласования.
3. Заказать проект перепланировки у квалифицированного специалиста. Проект должен соответствовать всем строительным нормам и правилам, а также учитывать требования банка.
4. Получить разрешение на перепланировку в органах местного самоуправления. Пройти стандартную процедуру согласования, предусмотренную ЖК РФ.
5. Проводить работы по перепланировке только после получения всех необходимых разрешений. Не допускать самовольной перепланировки во избежание ответственности перед законом и банком.
Кроме того, заемщику следует учитывать, что перепланировка может оказать влияние на стоимость квартиры и ее ликвидность на рынке недвижимости. Перед началом работ рекомендуется проконсультироваться со специалистом по оценке недвижимости для анализа потенциальных рисков и выгод от планируемых изменений.
В заключение следует отметить, что вопросы перепланировки жилых помещений нередко становятся предметом судебных споров. Как отмечают Иншакова А.О. и Ковалева О.А.: «оценивая состояние современного жилищного законодательства, нельзя не отметить в качестве основополагающей тенденции устойчивую интенсификацию работы по формированию регионального жилищного законодательства большинства субъектов РФ и органов местного самоуправления в области жилищных отношений» [10, с. 108]. Данная тенденция свидетельствует о повышенном внимании к жилищным вопросам, в том числе и к перепланировке, на всех уровнях власти и подчеркивает необходимость строгого соблюдения законодательных норм всеми участниками правоотношений.
Подводя итог, можно сказать, что неукоснительное соблюдение требований
законодательства и банка является залогом ственный и взвешенный подход позволит безопасности и защиты прав заемщика при избежать негативных последствий и со-проведении перепланировки в квартире, хранить стабильность правоотношений находящейся в ипотеке. Только ответ- между заемщиком и банком.
Библиографический список
1. Осадченко, Э.О. Квартира как объект права собственности / Э.О. Осадченко // Социально-экономические и правовые проблемы современной России: сборник научных статей по материалам международной научно-практической конференции, посвященной 70-летию Победы в Великой Отечественной войне, Волгоград, 20 мая 2015 года / Международный славянский институт. - Волгоград: Московский гуманитарно-экономический институт, 2015. - С. 141-145. - ББК №СК21Б.
2. Осадченко Э. О. Правомочия владения и пользования жилым помещением: понятие и некоторые пределы осуществления // ЮП. - 2008. - №4.
3. Масленникова Л.В. Жилищное право Российской Федерации (Часть II). - Краснодар: КубГАУ, 2016. - 89 с.
4. Федотова, В.С. Постановка на кадастровый учет квартиры с перепланировкой / В.С. Федотова // Современные проблемы и перспективы развития земельно-имущественных отношений: Сборник статей по материалам III Всероссийской научно-практической конференции, Краснодар, 23 апреля 2021 года / Отв. за выпуск Е.В. Яроцкая. - Краснодар: Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина, 2021. - С. 375-382. - ББК НКБЬУО.
5. «Основные требования, предъявляемые банком к предмету залога». - ТРАНСКАПИТАЛ БАНК 2020.
6. Сорочинский, А.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений / А.В. Сорочинский, Л.В. Масленникова // Актуальные вопросы права, экономики и управления: Сборник материалов VI Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых с международным участием, Ульяновск, 26 апреля 2024 года. - Чебоксары: ООО "Издательский дом "Среда", 2024. - С. 435-436. - ББК ОБУВИТ.
7. Цораева Э.Н., Корчагина Д.О., Дырда С.В. Перепланировка жилого помещения // Современные научные исследования. - 2018. - С. 189-195.
8. Валькова, Е.В. Проблемы нормативно-правового регулирования переустройства и перепланировки жилых помещений / Е. В. Валькова, Д. С. Лазарев // Современная юриспруденция: актуальные вопросы, достижения и инновации: сборник статей XXV Международной научно-практической конференции, Пенза, 20 декабря 2019 года. - Пенза: «Наука и Просвещение» (ИП Гуляев Г.Ю.), 2019. - С. 80-82. - ББК СБЛУК
9. Караваева Ю.С. Современный рынок ипотечного кредитования и проблемы его развития // Вестник НГИЭИ. - 2018. - № 2 (81). - С. 133-147.
10. Иншакова А.О., Ковалева О.А. Жилищное законодательство РФ и субъектов РФ: совместимость и пределы компетенции // Вестник Волгоградского государственного университета. Серия 5: Юриспруденция. - 2016. - № 1 (30). - С. 106-112.
REDEVELOPMENT OF AN APARTMENT UNDER MORTGAGE CONDITIONS -LEGAL ASPECTS AND PRACTICAL RECOMMENDATIONS
D.G. Ovchinnikov, Graduate Student Volgograd State University (Russia, Volgograd)
Abstract. The article discusses the legal aspects of the redevelopment of an apartment that is pledged under a mortgage agreement. The legislation regulating this issue is analyzed and the main requirements for the coordination of redevelopment with the bank and local governments are highlighted. Special attention is paid to the risks of unauthorized redevelopment and the borrower's responsibility to the bank. The article also provides practical recommendations for borrowers planning to redevelop a mortgage apartment.
Keywords: redevelopment, mortgage, residential premises, collateral, approval, bank, local governments, unauthorized redevelopment, responsibility, risks.
