CC BY
176
Пробелы в сфере правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения
Алешкевич Анастасия Максимовна,
студент юридической школы, Дальневосточный федеральный университет
E-mail: nastiaaleshk@mail.ru Рзаева Айнур Карамовна,
студент юридической школы, Дальневосточный федеральный университет
E-mail: ajnur.alieva.98@bk.ru
Предмет исследования: нормы жилищного законодательства, регламентирующих вопросы переустройства и перепланировки жилых помещений. Целью настоящей статьи является выявление и рассмотрение существующих проблем нормативно-правового регулирования самовольного переустройства (перепланировки) и предложению возможных путей изменения норм в сфере жилищного законодательства. Методологию исследования составили сравнительный, формально-юридический, аналитический методы, системный подход. В работе сделан вывод о несовершенстве российского законодательства в сфере правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения, предложены поправки и дополнения в нормы жилищного кодекса.
Ключевые слова: переустройство, перепланировка, проблемы правового регулирования, пробел, жилое помещение, собственность, многоквартирный дом, реконструкция.
Жилищные правоотношения - это то, с чем граждане сталкиваются каждый день своей жизни. Из множества актуальных проблем, связанных с правовым регулированием в данной области, актуальной является и проблема регулирования переустройства, перепланировки жилого помещения. Дом, квартира, комната - все эти помещения время от времени требуют ремонта и в плане переоборудования помещения. Предлагаем выявить наиболее актуальные пробелы и предложить пути их разрешения.
Начнём с того, что Жилищный Кодекс Российской Федерации [1] (далее - ЖК РФ) по сравнению с Жилищным кодексом РСФСР 1983 г. [2], в котором перепланировке и переустройству была посвящена лишь 84 статья Кодекса, уже сделал шаг вперёд относительно правового регулирования данной сферы, а именно, ввёл понятия «переустройство» и «перепланировка».
Однако если первое определение достаточно хорошо раскрыто в статье 25 ЖК РФ, то второе требует доработки, изменений. Законодатель определяет перепланировку жилого помещения как изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения». Что такое конфигурация? Данное понятие не закреплено на законодательном уровне. Норма на самом деле является бланкетной, и действия по перепланировке можно найти в другом акте. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда [3]» приводит перечень работ, которые к ней относятся. Однако представляется неверным давать определение через неутверждённый законодателем термин, возможно, лучше было бы сформулировать понятие перепланировки как изменение «планировочных параметров помещения».
К сожалению, этим несовершенства российского законодательства в сфере правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения не ограничиваются.
Так, часть 5 статьи 29 ЖК РФ указывает, что в случае несвоевременного приведения жилого помещения в своё прежнее состояние при самовольном переустройстве или перепланировке суд вправе, на основании искового заявления уполномоченного на согласование переустройства (перепланировки) органа, принять в отношении собственника (за исключением нанимателя) решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой последнему вырученных денег [1].
Учитывая вышеизложенное, возникает вопрос о соотношении данной нормы с положения-
5 -о
сз
<
ми статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) [4], закрепляющими исчерпывающий перечень оснований прекращения права собственности, ведь жилое помещение представляет собой ничто иное, как чью-либо собственность. Однако в числе данных оснований отсутствует самовольное осуществление переустройства или перепланировки. Налицо противоречие федерального законодательства. Чьи интересы должны стоять во главе, собственника жилого помещения или же иных жильцов, чьи права подвергаются нарушениям в результате самовольного переустройства (перепланировки). Наиболее приемлемым, на наш взгляд, вариантом решения существующей коллизии с учетом сохранения части 5 статьи 29 ЖК РФ, является внесение дополнений в части 2 статьи 235 ГК РФ.
Данный пробел в сфере самовольного переустройства (перепланировки) является отнюдь не единственным. Проблемы существуют и в области защиты нарушенного права.
Дело в том, что иск в суд именно по статье 29 ЖК РФ (мы не говорим о том, что соседи не могут подать в суд!) может подать только «орган, осуществляющий согласование». Данное положение без опоры на Гражданский кодекс было бы неконституционным. В связи с чем, Конституционный Суд Рф в Определении Конституционного Суда РФ от 16.12.2010 N1581-0-0 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы жилищно-строительного кооператива «Волжский» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации» [5] разъяснил, что «положения статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, устанавливающие специальный механизм публично-правового контроля за соблюдением порядка перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, не исключают возможности использования собственниками помещений в многоквартирном доме или объединениями собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников гражданско-правовых способов защиты, в частности способа, предусмотренного статьей 304 ГК Российской Федерации».
Вопреки высокой значимости мнения Конституционного Суда в Российской Федерации, мы всё же находим необходимым внести дополнение в статью 29 ЖК относительно лиц, имеющих возможность обратиться в суд за защитой своего права либо наоборот убрать имеющееся указание только на орган местного самоуправления.
Не менее важной проблемой, которую можно выделить в рамках темы выступает отсутствие необходимости регулирования нормами главы 4 ЖК РФ переустройства и перепланировки такого объекта жилищных прав, как частный (индивиду— альный) дом. Вместе с тем, предлагается не пол-2 ное исключение регулирование, а замена разрешительного характера согласования применись тельно к индивидуальным жилым домам на уведо-ав мительный. Данное мнение вытекает из главной
причины согласования, которая заключается в интересах других собственников. Как быть, если собственник один? Вдобавок к сказанному, стоит отметить, что индивидуальное жилое строительство в большей мере регулируется Градостроительным кодексом РФ [6]. Строительство частного дома не предполагает наличия обязательной проектной документации, основное требование заключается в соблюдении положений градостроительного регламента. В связи с вышесказанным считаем, что необходимо исключить разрешительный характер согласования применительно к индивидуальным жилым домам.
Наконец, можно отметить ещё один существенный пробел в нормативном регулировании, хоть и не напрямую связанный с жилыми помещениями, но являющийся важным, касающийся помещений в целом, а также прав и законных интересов жильцов. Нормы, регламентирующие переустройство и перепланировку, не относятся к нежилым помещениям. Но не стоит забывать, что на некоторых этажах (в основном на первых) многоэтажных жилых домов зачастую размещаются различные организации, будь то продуктовые супермаркеты, магазины одежды, офисы и другие. А ведь для процветания бизнеса также необходимы действия по перепланировке и переустройству, которые могут навредить гражданам, проживающим по соседству.
В таком случае возникает необходимость затронуть вопрос о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот (статья 23 ЖК РФ). На первый взгляд данный процесс может показаться простым и понятным, однако и эта процедура имеет свои подводные камни. В частности, частью 2 статьи 22 ЖК РФ установлен запрет на перевод жилого помещения в нежилое в случае отсутствия отдельного входа в здание. Соответственно, в целях удовлетворения требований законодателя, то или иное лицо, желающее осуществить перевод помещения из одной категории в другую, вынуждено осуществить акт перепланировки, с занятием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ занимаемый земельный участок принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности.
Вследствие этого назревает вопрос, касающийся порядка принятия решения собственниками помещений в многоквартирном доме о предоставлении земельного участка под отдельно оборудованный вход. Проблема заключается в следующем, часть 3 статьи 36 ЖК РФ устанавливает, что размер общего имущества в многоквартирном доме может быть уменьшен лишь с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции, иными словами решение должно быть принято единогласно.
В то же время, согласно пункту 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме компетентно
принимать решение, относительно пределов использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, включая введение ограничений его использования. В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ подобные решения могут быть приняты большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, можно проследить, что количество необходимых голосов зависит в первую очередь от того, идет ли в конкретном случае речь о реконструкции. В случае если она имеет место, требуется единогласное решение собственников. При ее отсутствии вопрос о пределах использования земельного участка может быть разрешен с согласия двух третей собственников.
Итак, обобщая вышесказанное, можно прийти к выводу, что глава 4 Жилищного кодекса РФ, посвященная переустройству и перепланировке помещения в многоквартирном доме, к сожалению, не является идеалом правового регулирования. Однако при внесении некоторых указанных поправок и дополнений или предложения иного альтернативного пути их решения, защита жилищных прав граждан станет легче.
Литература
1. Жилищный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 Ш88-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005, N1 (часть 1), ст. 14. (с изм. и доп. от 3.08.2018).
2. КонсультантПлюс: правовой сайт [Электронный ресурс] Режим доступа: https://online3. consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc&ts=1523556 55103476965619325886&cacheid=7A9E3BC54D 57F60FA0618E286BE4D214&mode=splus&base =LAW&n=48666&rnd=00B910FB68C9581C9BD E78000CF5D2C4#09574747934883691 - Загл. с экрана.
3. Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда: постановление Госстроя РФ от 27 ноября 2003 N170 // Российская газета. 2003. № 214.
4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): федер. закон от 30.11.1994 N51^3 // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994, N32, ст. 3301. (с изм. и доп. от 3.08.2018).
5. Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы жилищно-строительного кооператива «Волж-
ский» на нарушение конституционных прав и свобод статьей 29 Жилищного кодекса Российской Федерации: Определении Конституционного Суда РФ от 16 декабря 2010 года N1581-0-0.
6. Градостроительный кодекс Российской Федерации: федер. закон от 29.12.2004 Ш90-Ф3 // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005, N1 (часть 1), ст. 16. (с изм. и доп. от 3.08.2018).
GAPS IN THE FIELD OF LEGAL REGULATION OF THE RE-ARRANGEMENT AND RE-PLANNING OF RESIDENTIAL PREMISES
Aleshkevich A.M., Rzaeva A.K.
Far Eastern Federal University
The subject of research: norms of housing legislation governing the issues of conversion and redevelopment of residential premises. The purpose of this article is to identify and consider the existing problems of legal regulation of unauthorized conversion (redevelopment) and to suggest possible ways to change the norms in the field of housing legislation. The research methodology consisted of a comparative, formal legal, analytical methods, a systematic approach. The paper concludes that Russian legislation is imperfect in the field of legal regulation of the conversion and redevelopment of residential premises, and amendments and additions to the norms of the housing code are proposed.
Keywords: reorganization, redevelopment, regulatory issues, space, residential premises, property, apartment building, reconstruction.
References:
1. Housing Code of the Russian Federation: Feder. Law of December 29, 2004 N188-FZ // Collection of the legislation of the Russian Federation. 01/03/2005, N1 (part 1), Art. 14. (as amended and additional. From 3.08.2018).
2. Consultant: Legal website [electronic resource] Access: https://online3.consultant.ru/cgi/online.cgi?req=doc& ts=152355655103476965619325886&cacheid=7A9E3BC 54D57F60FA0618E286BE4D214&mode=splus&base=LA W&n=48666&rnd=00B910FB68C9581C9BDE78000CF5D-2C4#09574747934883691 - screen title.
3. On the approval of the Rules and norms for the technical operation of the housing stock: Resolution of the Gosstroy of the Russian Federation of November 27, 2003 N170 // Russian newspaper. 2003. No. 214.
4. Civil Code of the Russian Federation (part one): federal. Law of November 30, 1994 N51-03 // Collection of the legislation of the Russian Federation. 12/05/1994, N32, Art. 3301. (as amended and additional. From 3.08.2018).
5. On the refusal to accept for consideration the complaint of the Volzhsky Housing Cooperative on violation of constitutional rights and freedoms by Article 29 of the Housing Code of the Russian Federation: Decision of the Constitutional Court of the Russian Federation of December 16, 2010 N1581-0-0.
6. Urban Planning Code of the Russian Federation: Feder. Law of December 29, 2004 N190-03 // Collection of the legislation of the Russian Federation. 01/03/2005, N1 (part 1), Art. 16. (as amended and additional. From 3.08.2018).
