CC BY
44
Мхитарян Л. Ю., Мхитарян А. С. Лишение права собственности вследствие самовольной перепланировки помещения // Вестник Прикамского социального института. 2019. № 3 (84). C. 32-36.
Mkhitaryan L. Yu., Mkhitaryan A. S. Deprivation of property rights in consequence of an unauthorized re-planning of premises. Bulletin of Prikamsky Social Institute. 2019. No. 3 (84). Pp. 32-36. (In Russ.)
УДК 347.233.1
Л. Ю. Мхитарян
Пермский филиал Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации;
Пермский государственный национальный исследовательский университет,
Пермь, Россия А. С. Мхитарян
Пермский государственный национальный исследовательский университет,
Пермь, Россия
ЛИШЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ВСЛЕДСТВИЕ САМОВОЛЬНОЙ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ПОМЕЩЕНИЯ
Мхитарян Людмила Юрьевна — кандидат юридических наук, заведующая кафедрой «Теория и практика управления»; доцент кафедры «Теория и история государства и права».
E-mail: LMhitaryan@yandex.ru
Мхитарян Алина Самвеловна — магистрант направления подготовки «Юриспруденция».
E-mail: Alyaalina2014@yandex. ru
В статье анализируется правовая природа переустройства и перепланировки помещения. Установлено, что, согласно российскому законодательству, переустройство и перепланировка не могут быть осуществлены без согласования с органами местного самоуправления. Приводятся нормы законодательства о привлечении к ответственности за самовольное переустройство и перепланировку. Подчеркивается значимость необходимости согласования переустройства и перепланировки с приведением примеров судебной практики. Особое внимание обращается на практику судов, решениями которых собственник был лишен права собственности на помещение.
Ключевые слова: переустройство, перепланировка, юридическая ответственность, лишение права собственности, судебная практика.
L. Yu. Mkhitaryan
Perm Branch of the Russian Academy of National Economy and Public Administration under the President of the Russian Federation; Perm State University, Perm, Russia
A. S. Mkhitaryan Perm State University, Perm, Russia
DEPRIVATION OF PROPERTY RIGHTS IN CONSEQUENCE OF AN UNAUTHORIZED RE-PLANNING OF PREMISES
Mkhitaryan Lyudmila Yu. — Candidat of Juridical Sciences, Head of the Department of Management Theory and Practice; Associate Professor at the Department of Theory and History of State and Law.
E-mail: LMhitaryan@yandex.ru
© Мхитарян Л. Ю., Мхитарян А. С., 2019
Mkhitaryan Alina S. — Master Student of the Direction of Training "Jurisprudence".
E-mail: Alyaahna2014@yandex. ru
The article analyzes the legal nature of the reorganization and re-planning of the premises. It is established that, according to the Russian legislation, the reorganization and re-planning cannot be carried out without the coordination with local governments. The norms of legislation on bringing to responsibility for unauthorized reorganization and re-planning are given. The importance of the need to harmonize the reorganization and re-planning with the examples of judicial practice is emphasized. Particular attention is drawn to the practice of the courts, by whose decisions the owner was deprived of the right of ownership of the premises.
Keywords: reorganization, re-planning, legal liability, deprivation of property rights, arbitrage practice.
Переустройство и перепланировка помещения — одни из немногих примеров пользования объектом, принадлежащим на праве собственности, разрешенный российским законодательством. Однако на практике нередки случаи привлечения собственника к юридической ответственности вследствие их самовольного осуществления. В связи с этим возникают вопросы: в каких случаях собственник может быть привлечен к ответственности за перепланировку или переустройство помещения; всегда ли указанные действия необходимо осуществлять с разрешения управомоченных органов; какие негативные последствия могут наступить для собственника ввиду самовольной перепланировки, переустройства помещения и, собственно, где границы их самовольного видоизменения, требующие внесения в технический паспорт?
Для начала следует разграничить правовую природу понятий «перепланировка» и «переустройство». Свое законодательное закрепление оба термина находят в гл. 4 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ)1. При этом переустройство помещения означает установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, а перепланировка подразумевает изменение конфигурации помещения, о чем говорится в ст. 25 ЖК РФ.
Указанные виды изменения помещения, осуществляемые, на первый взгляд, лишь по усмотрению и воле самого собственника помещения, тем не менее не могут быть осуществлены им без специального разрешения. Необходимость их согласования с органом местного самоуправления, а также получение от органа разрешения на указанные действия обусловлены, прежде всего, безопасностью не только самого собственника и членов его семьи, но и жителей многоквартирного дома, проживающих по соседству с помещением, в котором происходят указанные изменения.
Таким образом, согласование переустройства и перепланировки помещения обязательно во всех без исключения случаях с органом местного самоуправления. Для этого необходимо, согласно процедуре, оговоренной в ст. 26 ЖК РФ, предоставить в орган по согласованию проводимого переустройства, перепланировки помещения следующие документы:
1) заявление об осуществлении указанных действий;
2) правоустанавливающие документы (например, свидетельство о праве собственности);
3) проект планируемого переустройства, перепланировки помещения;
4) технический паспорт помещения;
5) согласие всех членов семьи нанимателя, оформленное в письменном виде;
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства, перепланировки помещения.
1 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 22.01.2019) // Рос. газета. 12.01.2005. № 1.
В дальнейшем орган, осуществляющий согласование, вправе либо выдать разрешение на указанные виды изменения помещения, либо отказать в их осуществлении. В случае если собственник не согласовал с органом местного самоуправления осуществление переустройства и перепланировки помещения либо при отказе соответствующего органа, вышеназванные действия будут признаны самовольными, что повлечет в дальнейшем привлечение собственника к ответственности. По правилам ст. 29 ЖК РФ суд может:
1) сохранить помещение в переустроенном, перепланированном виде;
2) обязать собственника привести помещение в первоначальное состояние;
3) обязать собственника выплатить административный штраф в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей, о чем говорится в п. 2 ст. 7.21 Кодекса об административных нарушениях (далее — КоАП РФ)1;
4) принять решение о продаже с публичных торгов помещения с выплатой собственнику вырученных средств от продажи.
Так, нередки случаи получения увечий иными жильцами дома ввиду осуществляемой перепланировки, переустройства помещения их соседом. Например, одно из таких дел, взятых из судебной практики, было инициировано по иску Т. Н. Диденко и М. А. Повякало к их соседу в многоквартирном доме А. Ф. Черкасову о возмещении убытков, причиненных самовольной перепланировкой квартиры, принадлежащей на праве собственности ответчику. Истцы ходатайствовали о признании переустройства и перепланировки Черкасовым самовольными, в связи с чем просили суд взыскать с ответчика ущерб на сумму более ста шестидесяти тысяч рублей, не считая судебных издержек. Ущерб, причиненный истцам, был подтвержден экспертным заключением, а вред выражался в образовании многочисленных трещин в конструкциях несущих бетонных стен. В итоге Артемовским городским судом Приморского края от 02.06.2015 по делу № 2-1/2015 было решено взыскать с ответчика ущерб в пользу истцов в размере указанной суммы [4].
Помимо соблюдения прав и законных интересов жильцов многоквартирного дома, получение разрешения на переустройство и перепланировку помещения необходимо для осуществления охраны памятников истории и культуры (пп. 6 п. 2 ст. 26 ЖК РФ). Так, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.07.2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2015 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.02.2016, требования истца — администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга к ответчику (Товарищество собственников жилья «Галерная 50») в части обязания по восстановлению первоначального состояния чердачного помещения, а также восстановления крыши здания были удовлетворены. Как указывается в деле, судами было установлено, что новый объект (нежилое помещение мансардного этажа) возник в результате проведения работ по реконструкции чердачного помещения на основании заказа товарищества. Таким образом, было констатировано самовольное переустройство объекта. В суд не были предоставлены доказательства о получении разрешения на указанные виды реконструкции, а также то, что указанные деяния не создавали угрозу жизни и здоровью граждан. В связи с этим суд посчитал, что спорный объект нарушает права и законные интересы собственника помещений в доме и публичные интересы в сфере охраны памятников истории и культуры, реконструкция чердачного помещения произведена в нарушение действующего законодательства и создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ответчику по данному делу было отказано в передаче жалобы для рас-
1 Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 № 195-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Рос. газета. 31.12.2001. № 256.
смотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации [2].
Как показывает практика, дела о привлечении собственников к административной ответственности за самовольную перепланировку и (или) переустройство довольно нередки. Так, согласно данным Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края, за 2018 год было рассмотрено 131 дело о привлечении к ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ из общего количества 557 дел об административных правонарушениях, инициированных этим государственным органом [1]. Указанные данные свидетельствуют о том, что примерно четверть из проверок, проводимых по административным правонарушениям, приходится именно на выявление фактов осуществления самовольной перепланировки, переустройства помещения, что может говорить, во-первых, о юридической неосведомленности населения об ответственности, во-вторых, о нежелании согласовывать в соответствии с законодательной процедурой осуществляемые изменения.
Следует отметить, что суды далеко не всегда удовлетворяют иски муниципальных властей с требованиями по обязанию собственника вернуть помещение в первоначальное состояние и зачастую принимают сторону собственника и сохраняют помещение в переделанном виде. Однако такая практика возможна лишь в случае, если осуществленная перепланировка не нарушает, по мнению суда, прав и законных интересов иных граждан, о чем говорится в п. 4 ст. 29 ЖК РФ. Так, например, решением Дзержинского районного суда города Перми от 17 мая 2018 года по делу № 2-2044/2018 было решено сохранить помещение в перепланированном виде. Суд посчитал, что произведенная самовольная перепланировка не нарушает требований законодательства, прав и интересов других лиц, общее имущество и несущие стены жилого дома в результате перепланировки не затронуты, при выполнении предусмотренных проектом перепланировки работ соблюдены обязательные требования экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных норм и правил, угрозы жизни и здоровью граждан не имеется [5].
Похожее обоснование содержится и в решении Курчатовского районного суда г. Челябинска от 28.09.2018 по делу № 2-4585/2018, в ходе которого суд также разрешил собственнику сохранить помещение в перепланированном виде [6].
Однако следует упомянуть о законодательно закрепленной возможности для судов выносить решение, влекущее продажу помещения с публичных торгов. При этом реализация нормы, закрепленной в пп. 1 п. 5 ст. 29 ЖК РФ, хотя и встречается крайне редко в судебной практике, всё же создает предпосылки для дискуссий по вопросу о принудительном лишении права собственности.
Так, Головинским районным судом Москвы в деле № 02-1062/2016 от 24.08.2016 ответчик, собственник помещения, был по решению суда лишен права собственности на него. Суд постановил продать помещение с публичных торгов после того, как собственник осуществил самовольную перепланировку, а впоследствии отказался привести помещение в установленный срок в первоначальное состояние [7]. Данный случай положил начало целой плеяде судебных дел, в ходе которых собственники были лишены права собственности на помещение [8].
Цели реализации указанной нормы ясны: соблюдая баланс интересов собственника, учинившего самовольную перепланировку, переустройство помещения вопреки предписанию органа, осуществляющего согласование, законодатель реализует карательную меру — продажу помещения с торгов. Также следует помнить о том, что собственник изначально обладает правом выбора: санкция за самовольное изменение помещения заключается, прежде всего, в предписании вернуть объект недвижимости в первоначальное состояние. Лишь в случае нарушения данного предписания собственник лишается права собственности.
Хочется также обратить внимание на то, что в ряде случаев, вопреки наличию согласованного проекта с органом местного самоуправления и разрешения на проведение перепланировки и (или) переустройства помещения, не исключены непредвиденные обстоятельства. Например, недавнее дело из судебной практики: суд обязал собственника помещения компенсировать ущерб в размере пятидесяти шести миллионов рублей за причиненный вред, выразившийся в обрушении несущей колонны, изменении конфигурации стен. Проект согласованных изменений перепланировок, а также разрешение на осуществление перепланировки помещения у собственника имелись, однако в ходе работ были допущены ошибки, приведшие к столь значительным последствиям [3].
В ст. 235 Гражданского кодекса РФ в п. 1 перечислены основания прекращения права собственности. Среди прочих оснований в ней указывается, что право собственности может быть прекращено на иных основаниях, предусмотренных законом. Считаем, что данная формулировка означает открытый перечень оснований лишения права собственности, а также то, что к нему может быть применена указанная норма п. 3 ст. 29 ЖК РФ — о продаже помещения с публичных торгов. Ввиду этого такое принудительное лишение права собственности не противоречит гражданскому законодательству, особенно учитывая специальный характер применения норм жилищного законодательства перед общим — гражданским, на что неоднократно указывал Верховный суд Российской Федерации1.
Обобщая вышесказанное, хочется отметить, что судам в каждом конкретном случае следует исходить из специфики судебного разбирательства, обстоятельств дела, руководствуясь, как представляется, наиболее значимым аргументом в вопросе об обязании собственника вернуть помещение в первоначальное состояние — безопасности граждан. Ввиду этого баланс интересов собственника, учинившего изменение помещения, хотя и принадлежащего ему на праве собственности, и граждан, проживающих с ним по соседству, может и должен нарушаться и, несомненно, в пользу интересов иных жильцов, проживающих в многоквартирном доме.
Библиографический список
1. Информация о проведенных ИГЖН ПК проверках и их результатах за 12 месяцев 2018 г. [Электронный ресурс]. URL: http://iggn.permkrai.ru/check/informatsiya-o-provedennykh-igzhn-pk-proverkakh-i-ikh-rezultatakh-za-12-mesyatsev-2018-goda/ (дата обращения: 25.03.2019).
2. Определение Верховного суда РФ от 30 мая 2016 г. по делу № А56-73617/2013 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/vsrf/doc/z3G0vEQBQULK/ (дата обращения: 29.03.2019).
3. Петербуржец заплатит 56 миллионов рублей за перепланировку в квартире [Электронный ресурс]. URL: https://rg.ru/2019/03/27/reg-szfo/peterburzhec-zaplatit-56-mln-rublej-za-pereplanirovku-v-kvartire.html (дата обращения: 27.03.2019).
4. Решение Артемовского городского суда по делу №2-1/2015 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/EbzfikeUcUlu/ (дата обращения: 29.03.2019).
5. Решение Дзержинского районного суда г. Перми по делу № 2-2044/2018 [Электронный ресурс]. URL: https://sudact.ru/regular/doc/zUcmj4kHbvg1/?regular-txt (дата обращения: 29.03.2019).
6. Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска по делу № 2-4585/2018 [Электронный ресурс]. URL: https://sudact.ru/regular/doc/2Zldl3ODYG1m/?regular-txt (дата обращения: 29.03.2019).
7. Решение Головинского районного суда г. Москвы по делу № 02-1062/2016 от 24.08.2016 [Электронный ресурс]. URL: https://mos-gorsud.ru/rs/golovinskij/services/cases/civil/details/c35001ce-8819-4f87-8bb2-296f4f8e692f?participants=%D0%BA%D 1 %80%D 1 %8E%D 1 %87%D0%BA%D0%BE %D0%B2+%D0%B2+%D0%B2 (дата обращения: 25.03.2019).
8. Россиян начали лишать жилья за самовольные перепланировки [Электронный ресурс]. URL: https://ura.news/news/1052373919 (дата обращения: 25.03.2019).
1 О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации: постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 // Рос. газета. 30.06.2015. № 140.
