CC BY
31
Таким образом, успешный результат в раскрытии и расследовании убийства, скрытого инсценировкой в большей степени зависит от понимания следователем того, что процесс уяснения и распознания обстоятельств, сложившихся на месте совершения преступного деяния, является одним из сложнейших следственных действий.
Список использованной литературы:
1. Авдеева Е.В. Проблемы квалификации преступлений против жизни на досудебной и судебной стадиях производства по уголовному делу / Е.В. Авдеева // Российский следователь. - 2020. - № 2. - С. 30 - 32.
2. Марков А.И. Расследование преступлений и преступная инсценировка: о некоторых особенностях / А.И. Марков // Юрист-Правовед. - 2019. - № 2. - С. 199-202
3. Осяк В.В. Инсценировка преступления: уголовно-правовой и криминалистический аспект / В.В. Осяк // Академическая мысль. - 2018. - № 4. - С. 36-39.
4. Степанов М.Е. Особенности выявления скрытых инсценировками убийств, совершенных организованными преступными группами / М.Е. Степанов // Российский юридический журнал. - 2014. - № 1. - С. 97 - 102.
5. Хамидуллин Р.С. Некоторые особенности раскрытия и расследования преступных инсценировок / Р.С. Хамидуллин // Вестник Уральского юридического института МВД России. - 2020. - № 2. - С. 47-50.
© Сергеева А.А. 2021
УДК 34
А.О. Толмачева
Российская Академия народного хозяйства и государственной службы
при Президенте Российской Федерации, Орёл
ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ РАСЧЕТНОГО СЧЕТА ЗАСТРОЙЩИКА КАК ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ НАРУШЕНИЙ ПРАВ УЧАСТНИКОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Аннотация:
В статье рассмотрено, как правовое регулирование использования расчетного счета застройщика способствует избежать нарушение прав участников долевого строительства.
Ключевые слова:
Расчетный счет застройщика, правовое регулирование, участники долевого строительства,
защита прав, счета эскроу.
Закон об участии в долевом строительстве претерпел не мало изменений. Нововведения коснулись и правового регулирования использования расчетного счета застройщиков, а также счетов эскроу, которые вообще являются достаточно молодым и новым явлением в отечественной практике.
Вопрос, связанный с целевым использование привлеченных денежных средств участников долевого строительства, стоит достаточно остро. Например, Ю.В. Чугунова считает, что застройщики не должны выступать в роли заказчика по целевому использованию средств участников долевого строительства, которые направляются на строительство дома [2, с. 21]. А вот А.В. Тюрина полагает, что обязанность застройщика, связанная с использованием денежных средств участников долевого строительства по целевому назначению, на практике может стать только лишь декларируемой нормой: строительство объектов недвижимости возлагает на застройщика дополнительные обременения [1, с. 28].
Гарантией того, что привлекаемые денежные средства от участников долевого строительства, будут использоваться по назначению, является регламентация данного положения в статьях 18, 18.1 и 18.2 Закона об участии в долевом строительстве.
-( )-
Из анализа части 1 статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве можно увидеть, что законодательное закрепление целевого использования застройщиком денежных средств участников долевого строительства служит одним из механизмов защиты менее защищенной стороны. На практике встречается достаточно много случаев, когда застройщик не может завершить строительство из-за недостаточности денежных средств, в результате чего строительство «замораживается», а в худшем случае застройщик может быть признан банкротом. Для того, чтобы избежать проблем, связанных с использованием денежных средств для строительства, законодатель четко разграничил, на что могут быть потрачены привлекаемые денежные средства.
Еще одним нововведением является статья 18.3, которая регулирует порядок совершения операций по расчетному счету застройщику. Прежде всего в ней сказано, что в том случае, когда застройщик направляет распоряжение в уполномоченный банк, он обязан предоставить документы или же копии документов, которые являются основанием для составления распоряжения. Пункт 1 статьи 18.3 в качестве документов, подтверждающих исполнение получателем средств своих обязательств по договору перечисляет следующие: договоры и акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-распорядительные накладные, счета, счета фактуры, иные документы.
После принятия распоряжения к исполнению уполномоченный банк осуществляет контрольную функцию: проверяет соответствие назначения и размера платежа, содержанию документов, которые представлены застройщиком и являются основанием составления распоряжения. Если информация, указанная застройщиком в распоряжении, не соответствует требованиям статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве, уполномоченный банк не позднее дня, следующего за днем предоставления распоряжения в банк, обязан об этом факте уведомить уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации и «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства».
Исходя из анализа статьи 18 Закона об участии в долевом строительстве, видно, что в случае использования застройщиком привлеченных денежных средств участников долевого строительства, на цели, не предусмотренные в данной статье, застройщику, его учредителям, кредиторам застройщика, уполномоченному органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации, Фонду защиты прав граждан - участников долевого строительства предоставляется право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Здесь необходимо сказать, что необходимо соблюдение следующего условия: должно быть доказано, что другая сторона знала или же должна была знать об ограничениях, связанных с целевым использованием денежных средств. Помимо вот таких гражданско-правовых способов защиты, с 12 мая 2016 года в Уголовный кодекс Российской Федерации была добавлена статья 200.3. По данной статье предполагается привлечение к уголовной ответственности должностных лиц организаций-застройщика, наделенных полномочиями по определению направления использования денежных средств участников долевого строительства.
Нельзя обойти стороной нововведения, связанные с новым порядком предоставления денежных средств застройщику. Здесь прежде всего речь пойдет о тех случаях, когда банк выдает застройщику целевой кредит на строительство, а участники долевого строительства вносят свои денежные средства на специальные эскроу-счета, открытые в банке, предоставившем кредит. Главная цель применения счетов эскроу заключается в минимизации рисков при заключении договоров участия в долевом строительстве.
Одной из актуальных проблем, вытекающей из договорных отношений, является обеспечение надлежащего исполнения контрагентом обязательств, связанных с расчетом в отношении другой стороны сделки.
Анализ практики показывает, что довольно часто договоры, связанные с продажей недвижимости оказываются недействительными и, как правило, страдает менее защищенная сторона - покупатель - из-за того, что в рамках реституционных отношений он обязан вернуть приобретенный объект недвижимости, а взамен получает лишь право требовать возврата денег, которых зачастую уже нет.
Для того, чтобы разобраться, для чего необходимы счета эскроу и в чем заключается их преимущество, необходимо рассмотреть, как это действует на практике:
1) Сначала банк заключает с застройщиком договор целевого кредита, необходимого для
финансирования строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, после чего застройщик в этом банке открывает расчетный счет;
2) Затем заключается договор участия между застройщиком и участниками долевого строительства, выступающими в роли инвестора;
3) Застройщик, участники долевого строительства и банк заключают уже договора счета эскроу;
4) Участники долевого строительства вносят свои денежные средства в размере цены договора участия в долевом строительстве непосредственно на счет эскроу в уполномоченном банке, выдавшем целевой кредит;
5) Застройщик выполняет все условия договора участия в долевом строительстве и условия, связанные с открытием счета эскроу;
6) В конечном результате застройщик получает доступ к средствам на счете эскроу и за их счет погашает тот целевой кредит банка, который брал для строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Остаток средств после погашения кредита является прибылью застройщика.
Такая схема позволяет обезопасить участников долевого строительства, а также выступает в роли стимула для застройщиков, так как последние получат денежные средства только при условии завершения строительства и ввода в эксплуатацию многоквартирных домов или иных объектов недвижимости. Что касается строительства, то оно фактически осуществляется под контролем банка, который имеет право получать сведения о денежных операциях, связанных непосредственно со строительством, а также о контрагентах застройщика, заключенных договорах и иных необходимых сведениях.
Обобщая все вышесказанное, можно сделать вывод, что правовое регулирование долевого строительства является одним из наиболее динамично изменяющихся в сфере недвижимости. Законодатель идет по пути минимизации рисков, предпринимая всё новые меры, которые в дальнейшем могут дать неплохие результаты. Суть счетов эскроу заключается в том, что участник долевого строительства отплачивает договор участия в долевом строительстве не сразу застройщику, а на специальный счет в уполномоченном банке. Застройщик же получает доступ к денежным средствам лишь после надлежащего исполнения своих обязанностей: осуществляет строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и передает их участнику долевого строительства. В случае неисполнения своих обязательств, банк возвращает денежные средства, которые находятся на эскроу счете, участнику долевого строительства. Все нововведения, принимаемые законодателем, направлены на защиту интересов менее защищенной стороны - участников долевого строительства.
Список использованной литературы:
1. Тюрина А.В. Взаимоотношения участников долевого строительства. // Эконоимко-правовой бюллетень. 2007. №5. С. 28.
2. Чугунова Ю.В. Долевое строительство: вопросы и проблемы государственного регулирования. // Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2017. №7 (101). С. 21.
© Толмачева А. О., 2021
